樓市把脈：有便宜錢 樓價就難跌？
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GS(14)@2012-08-25 17:35:08http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120825/16634149
近年有一論調，就是全球經濟不振，因此利率會持續低水平，不只兩、三年，更可能是十年以上，繼而令資產尤其房地產升值。
資金流非唯一因素
這論調不無道理，低利率可代表銀紙多，亦即資金流量大，通常會令資產價格上揚。但若說成定律似的，如借貸按揭利率便宜，樓價必升之類，就有商榷餘地。為何？因為：
（ A）已有現成實例證明不是定律，近年的美國息口低至近零，就算是30年定息按揭也只是三釐半，但樓價仍低迷，若樓價與利率必成反比（即利率越低樓價越高），現應回到金融海嘯前價位。日本的息口已平足一代人，但經濟仍未見起色，整體樓價仍低迷。
（ B）資金流量雖是現階段主導因素，但不是唯一因素，人口結構、就業率、施政政策及供應量也得考慮，因素影響力輕重可隨著環境改變。
（ C）樓價不會跌到零（除非遇上真正大災難，又或變成死城等），但也不會升到與天比高，03年可開玩笑說，倘若樓價續跌，07年啲樓便要免費送的了，這當然不會實現。同樣地樓價不會無止境的升，最多說那「止境」非常高。
（ D）資產價格是可以 collapse on its own weight，這並不常見，但不代表不可能。就如要一幢樓宇突然倒下，通常要有巨大天災或人禍（如恐怖襲擊）配合，但若用戶不理樓宇能承受之重量，就算結構安全，超過設計的重量時一樣會塌下。
事實上樓價是一種「相對」的價格。
鍾維傑
2 :
coffee(1392)@2012-08-27 11:08:05事實上，任何價格都是相對價格
3 :
GS(14)@2012-08-27 11:08:272樓提及
事實上，任何價格都是相對價格
可否多解釋?
4 :
coffee(1392)@2012-08-27 12:58:143樓提及
2樓提及
事實上，任何價格都是相對價格
可否多解釋?
任何一個成交價格都是反映買賣雙方對價值的看法，而此看法受多種因素影響
因為眾多巿埸參與者對價值的不同看法和不同的timing，所以成交價格係不斷變動和相對的