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陸客來台自由行可望六月底前上路，全台飯店收購熱潮持續增溫，不僅飯店業者加碼搶進，現在連大型壽險、電信集團也要搶食自由行市場大餅。大老闆們都想當旅館大亨，台北市飯店業生態將產生什麼樣的質變？ 撰文‧梁任瑋 日勝生五月初甫以八．五億元，買下緊鄰台北市北投加賀屋旁的老字號新秀閣大飯店經營權與建物；巧的是，彰化縣立法委員蕭錦田七年前買下的北投南華飯店，經 過漫長的重新整建，四月底也以麗禧溫泉酒店重新開幕，每晚房價高達一萬兩千元至三萬五千元不等，與日勝生加賀屋、三二行館目前並列北投三大頂級觀光旅館。 半年之內，北投就開幕兩家頂級觀光旅館，顯見自由行商機，連溫泉度假酒店都正式進入全新高價競爭時代。 企業老闆紛紛進軍旅館業 此外，國壽與中華電信旗下精華地段商辦，都有改裝為旅館的計畫。國壽二○○九年八月買下北市敦化南路與基隆路口的前上海商銀總部，原本招租了一段時間不甚理想，日前敲定由柯達大飯店承租，預計明年底開幕。 中華電信位於台北市信義路四段的頂級辦公大樓，去年完工後都尚未使用，就將改裝為精品旅館，目前正在變更使用項目。據了解，承租方是股票興櫃公司圓方科 技，近年積極轉型跨入營建與觀光業，將同時引進洲際集團︵ＩＨＧ︶旗下兩個飯店品牌，分別為走高價路線的英迪格酒店︵Indigo︶，及走平價路線的假日 快捷飯店︵Holiday Inn Express︶品牌，因工程浩大，兩家飯店裝潢費用，保守估計約十億元。 台灣南部也出現買飯店熱！億大聯合公司董事長鄧文聰以三十二．一八億元標下高雄金典酒店債權。鄧文聰已在中國擁有經營佰威大酒店的經驗，進軍台灣飯店業企 圖心旺盛。不過，身兼幸福人壽董事長的他，在幸福人壽資本適足率仍遠低於法定標準的情況之下，不先把錢拿來救「近火」，而用來買飯店，引發爭議。 飯店業一連串的收購、整併，讓沉睡十年的台灣旅館業又動了起來。中源大飯店總經理楊明惠說，二、三十年前，台灣八○％的飯店都靠日本觀光客在撐，後來東南 亞、大陸客逐漸增加，日客比重這幾年已萎縮至二五％，加上市區旅館原本「休息」的市場又被新穎的汽車旅館取代，有一段很長的時間，台北市老旅館都快經營不 下去，直到這三年台灣旅館業回春，陸客觀光扮演相當重要的角色。 在飯店業打滾四十餘年的楊明惠，兩年前還是台北麒麟飯店總經理，因飯店吹熄燈號而退休的他，原本打算回家含飴弄孫，但因應這波陸客自由行商機，他被積極來台拓點的紐約飯店大亨張善良，挖角來中源大飯店擔任總經理，開啟事業第二春。 楊明惠打開中源大飯店標準套房房門，一邊介紹可三百六十度旋轉的液晶電視架，還不忘特別強調專門接收衛星電視的節目。「我們的電視雖然只能看八台，無線四 台加中國中央電視︵ＣＣＴＶ︶四台，但客人看得很高興。」他說，現在旅館的電視如果看不到ＣＣＴＶ就跟不上流行。陸客來了，不僅改變旅館業生態，連服務也 要跟著換腦袋。 楊明惠說，早年以日本客為主的市場，光是收取房間電話費、迷你吧、代客洗衣等客房服務的收入，一個月可進帳幾十萬元，但現在人人有手機，住宿時間縮短，上 述費用都賺不到，現在經營旅館是硬碰硬，賣多少房價就等於營收來源，所以旅館業近年乾脆推出「一價全包」的服務，房間內上網、水果、礦泉水都免費，把國際 觀光飯店才有的服務導入到平價旅館。 舊大樓改裝平價旅館蔚為風潮，不過才三年時間，這波平價旅館以倍數成長，感受最深的莫過於飯店室內設計業者。 平價旅館近年以倍數成長 「最快的案子是只用五個半月，就完工一棟飯店。」這幾年承攬過台北君品大酒店、桃園假日飯店︵Holiday Inn︶改裝案的億特設計總經理吳麗玲，從事室內裝修業近三十年，經歷過台灣觀光業慘澹歲月，因為自設家具工廠、工程能力強，可以用最短時間改裝旅館服 務。這兩年旅館拉皮案暴增，她幾乎沒有休過假，有時候甚至還要推掉案子。 吳麗玲說，沒有一位業主不想要旅館趕快開張做生意，改裝時間當然是愈短愈好。最大的差異是，過去業務來源以旅館老舊翻新為主，現在她接到的案子多半是要將辦公室改頭換面為旅館，可見市場商機有多龐大。 第一太平戴維斯零售事業部經理田揚名說，「辦公室一個月才收一次租金，而且簽約一次就要簽三、五年，開飯店每天都可以收錢。」這讓很多商辦大樓乾脆轉型為旅館。 此外，閒置辦公室因為原本就在辦公商圈，有固定商務客源，可維持基本住房率。根據第一太平戴維斯統計，辦公室若改裝為旅館，創造出來的租金收益，比起辦公 室可高出三○％至四○％，因此近期信義區就有辦公大樓業主，打算將總樓地板面積七千坪的辦公室，找尋飯店業改裝經營旅館。 目前想經營商務旅館的可分為兩種類型，一種是原本做愛情旅館、休息旅館業者轉型，另一種是業主出租給旅館業者經營。 高力國際總經理劉學龍說，全新的飯店至少要十年才可以回本，舊商辦重新拉皮，因為成本較低，最快五年內就可全部回收。由於改裝費用是固定的，所以買家會去找屋齡很久，收益沒有改善空間的老商辦，拚命壓低成本，但前提是地點要好，距離捷運站很近，才能加速回收期。 劉學龍認為，台灣五年內籌建的國際觀光飯店房間數至少有七千間以上，市場相對飽和。相較之下，四星與三星半旅館因淡季可以彈性調整房價，不像五星級飯店有所限制，未來國際連鎖商務旅館品牌在台灣還有很大的成長空間。 今年以來知名旅館交易案一覽旅館 買方 成交價（億元）北投新秀閣大飯店 日勝生 8.50 萬華麒麟飯店 興富發建設 52.15 高雄金典酒店債權 億大集團 32.18 單位：新台幣 資料來源：股市觀測站 |
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與廈門最短距離只有一‧八公里，航程只需三十分鐘，最有本錢成為台灣迎陸客第一站的金門，近來各路人馬紛紛摩拳擦掌、圈地卡位。金門，是否能像杜拜一樣，擁有點石成金的魔力？ 撰文‧燕珍宜 期待已久的陸客自由行終於鳴槍，首波僅開放北京、上海、廈門三地居民。反觀位於台灣前哨站的金門，卻搶先台灣本島一步，於六月十三日即正式宣布，大陸各省市居民，只要在廈門居住一個月以上，都可以前往金門旅遊。 但這個利多，只是暖身。金門與廈門最短距離只有一．八公里，航程只需三十分鐘。最有本錢成為台灣迎陸客第一站的金門，早已經成為各路人馬摩拳擦掌的新戰場。 「金門連一家四星級的旅館都沒有」，「金門小孩要吃麥當勞或肯德基，必須搭飛機（到台灣）或坐船（到廈門），才能吃得到。」連一家速食連鎖店都沒有的金門，可說是一塊未開發的處女地。 缺憾也可以是優勢，金門或許具有像杜拜一樣，點石成金的魔力。因而引來各路人馬虎視眈眈，紛紛圈地卡位，進而使得金門房地產狂飆。 快馬加鞭 各開發案陸續進行最早卡位金門的是泰偉電子，早從二○○六年起，生產遊戲機主機板為主的泰偉電子，就開始在金門買地。看好金門發展博弈的潛力，泰偉很早就開始布局，並於去年通過最困難的環評。 泰偉「金門工商綜合區」開發案，位於金門縣金湖鎮士校段，開發面積約八公頃，預計投資金額為五十億元，興建國際度假村，內容將包含旅館、展覽館、購物中心、醫學美容、餐飲等等。 金門是否成為澳門第二？最後還得由金門人民公投決定。如果金門博弈公投沒通過呢？泰偉董事長楊南平表示，「玩真的或玩假的不是重點，重點在於玩大的還是玩小的。」他解釋，有博弈，總投資金額是三百億元，沒有博弈，就變成是幾十億元。 除 了博弈外，金門另一項致命吸引力，是離島免稅購物商店。○九年七月行政院正式核定「金馬中長期經濟發展規畫方案」，預定將金門發展為精緻購物免稅島與邊境 貿易試行區，立刻吸引台灣最大免稅集團昇恆昌與台灣土地開發公司，前來搶標「金湖商務旅館ＢＯＴ案」與「金門工商休閒區ＢＯＴ案」。 台開與昇恆昌分別計畫投入三十七億元與三十億元新台幣︵以下同︶，打造國際觀光旅館與免稅精品購物中心等。最快三年後，金門將補足沒有五星級觀光旅館的缺憾。而昇恆昌所計畫打造三千坪免稅精品購物中心，也號稱將成為大中華華南地區最大的免稅購物商場。 然而距離金門變身為「免稅購物島」的夢想，還有些障礙待克服。例如，法規規定，旅金旅客購物免稅金額限制為，菸酒以外貨物總金額三萬元以下。免稅額度上限只有三萬元，金門距離免稅精品天堂，恐怕還有一大段很長的路程。 此 外，為了彌補硬體建設不足的缺憾，金門縣政府正快馬加鞭，積極透過ＢＯＴ招商、自辦市地重劃及區段徵收、民間投資等方式，讓金門快速增加旅館數量、度假村 及精品免稅商店商場。例如，台北力霸飲水機公司所開發的「風獅爺度假村」、安泰技術工程公司所興建的「金沙大地」四星級酒店，以及金馬皇宮的「金門灣國際 觀光度假村」等規模小一點的開發案，也都陸續在進行中。 房地產飆漲 房仲大舉赴金金門島的世紀大開發，除了台資紛紛搶進之外，陸資也躍躍欲試。去年，經濟部正式核准，大陸企業廈門華天港澳台商購物公司在金門設立首家陸資合 資企業「金門延銘開發建設有限公司」，成為第一家投資金門的大陸企業，將在金門設置休閒度假村與國際購物中心，投資金額約五十億元。 金門東森房屋加盟店店東徐大富指出，金城鎮是金門最熱鬧的區域，是金門縣政府所在地、也是小三通水岸碼頭，旅客必經之處。該區土地○八年每坪平均約十萬元，去年平均行情已經到二十五萬元，漲幅至少一倍以上。 台灣房屋金門店主任許勇智說，金城鎮的店面自然成為搶手商品，金城鎮的最新店王，是屋齡二十四年、一至三樓的透天厝，土地坪數約二十六．六坪，成交金額為三千一百萬元，一坪高達一一七萬元，創下金門歷年最高成交天價。 許勇智表示，政府不斷釋出各項發展建設利多，財團也紛紛圈地卡位。未來如果金門博弈公投通過，勢必又將啟動新一波土地調漲熱潮。各家房仲業者也嗅到金門房地產的爆發力，東森房屋、台灣房屋等，共計有十幾家房仲業者，紛紛搶進金門，籌設加盟店。 金 門房地產飆漲，但是好的土地，卻是有錢也買不到。金門縣政府建設局工商課課長呂基鴻表示，「金門目前可供招商的商業土地真的很有限！」他解釋，之前，麥當 勞、摩斯漢堡都想來找地設點，都因沒有地而打退堂鼓。許勇智則指出，金門的土地，多數是祭祀公業的土地，地主人數動輒高達三、四百人，整合難度相當高。 另外，許勇智也說明，土地釋出的量非常稀少的另一個原因是，金門地區民風仍相當純樸、保守，對於「變賣祖產」這件事，大部分人仍覺得是一件背宗忘祖、大逆不道，可說非常丟臉的事情。 追開放商機 仍有困難待克服金門的世紀開發案，給予各方人士無限想像空間。但就像陸客觀光商機一樣，原本也對其抱持無限期望的金門，卻失望了。陸客「過金門而不入」的非過夜旅遊形式，金門縣交通旅遊局局長楊鎮浯指出，「看得到吃不到」，對於金門的助益不大。 金門縣政府正積極爭取，金門與廈門之間的「小自由行」，才能真正帶給金門商機。六月中剛開放的「廈門── 金門一日遊」，不但限制「團進團出、當天來回」，人數也限制在每日五百人以內。 「因為目前金門接待能力仍有限，難以迎接大量的過夜旅客。」金門縣議員謝東龍解釋。但是未來目標將是，金門離島自由行陸客，將是不限福建省居民，沒有人數上限，而且陸客入境二十四小時前提出申請即可。 據 統計，大陸每年約有二千五百萬人次前往廈門旅遊，未來只要有其中的一成到金門旅遊消費，每年就有超過兩百萬人次的消費需求與商機。但是這兩百萬人次的用水 用電問題，卻是金門發展觀光旅遊的潛在隱憂。金門自來水廠人員表示，金門降雨量不足，民生用水靠地下水、湖庫蓄水、和海水淡化廠的水支撐，常常面臨缺水危 機。 過去，兩岸局勢緊張時，駐守的十萬國軍，為金門帶來繁榮。如今，兩岸重啟交流，龐大的陸客觀光商機，是否能再造新金門，各界拭目以待。 陸客觀光商機帶動金門開發——金門各開發案位置一覽 台開 金門工商休閒園區 投資金額：37億元 面積：6.5公頃 內容：免稅購物島、時尚流行島和觀光休閒島 位置：尚義機場附近 營運時間：第一期2013年 昇恆昌 金湖商務旅館 投資金額：30億元 面積：2.1公頃 內容：五星級商務旅館、免稅商場、客房264間位置：金門太湖畔（金東地區） 營運時間：2014年 投資金額：30億元 面積：2.1公頃 內容：五星級商務旅館、免稅商場、客房264間位置：金門太湖畔（金東地區） 營運時間：2014年 投資金額：50億元 面積：８公頃 內容：五星級觀光飯店、精品批發中心、休閒娛樂中心、國際會議中心位置：金門縣金湖鎮士校段營運時間：第一期2014年 力霸 風獅爺度假村 投資金額：６億元 面積：２公頃 內容：商務旅館 位置：金門縣金湖鎮士校段 營運時間：2014年 |
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面對陸客來台的龐大商機，台灣旅行社卻陷入低價搶團的惡性競爭，賠上國家形象、台灣旅遊業生機及陸客權益，兩岸政府恐怕要拿出魄力整頓，才能改變這三輸的局面。 撰文‧許瓊文、賴琬莉 這是一個奇特詭異的現象，打破了「人潮就是錢潮」的做生意定律。 二○○八年開放大陸旅客，每年來台人數遞增，今年更估計帶進逾二百萬人次、一千五百億元的商機，陸客來台要吃、要住、要消費，業者算盤怎麼撥，應該都是一盤賺錢的生意。 但四年下來，我們看到接陸客團的華曜旅行社倒閉、導遊要上街頭抗議、遊覽車老闆哀嘆賠錢，連搶賺鳳梨酥商機的老闆，也打算改做本地客人生意。至於陸客，就是從頭到尾的購物行程……。 這是台灣旅遊業的普遍現象，「陸客來得愈多，我們愈賺不到錢。」造成業者哀鴻遍野的源頭，其實就是「台灣旅行社低價搶客」造成的惡性循環，鳳凰旅遊董事長張金明就感嘆：「台灣旅行業者降價，賠錢做生意。」造成台灣旅行社賠錢做生意的源頭在於「供需失衡」。大陸辦理來台旅遊業務的「組團社」，由最初三十三家，雖然已陸續增加為二一六家；而台灣辦理接待陸客業務的「接待社」，卻已高達四○八家。在競爭者眾的情況下，只得低價搶客。 由觀光局出面 降低接待社數量 中華民國旅行商業同業公會全國聯合會理事長姚大光認為，「陸客團的接待社多得離譜，自然就會競爭。」但台灣是自由經濟市場，要業者自律太難。 台灣租車旅遊集團總經理徐浩源提出具體建議，他認為應由觀光局出面成立平台，然後按照今年各業者接陸客團量比率，決定明年接團量，並要求大陸旅行社出團前匯清團費到平台，再分配給台灣旅行社，採取配額統一管理；同時，每半年針對服務品質評鑑，增減各業者接團量。 立法委員羅淑蕾則認為，追根究柢必須將此問題納入兩岸談判的重點，由陸委會與海基會列入重大議題的議程中，進入協商，「要求對岸組團社，一定要付給台灣地接社至少每人每天六十美元的基本團費。」羅淑蕾說。 旅行業品質保障協會理事長，也是天海旅行社總經理曾盛海則建議，行政院修改︽大陸人士來台從事觀光活動許可辦法︾，與移民署達成協議，將「先付款」列入簽證送件標準，避免台灣接待社收不到錢的風險。 旅遊資訊透明 增加產品差異化 今年十月中，傳出中南部有黑道業者介入水果攤生意，坑殺大陸旅客；士林夜市賣出四顆要價近二千元的鳳梨釋迦給陸客。東南旅行社副總經理許永裕認為，相關單位應將團體旅遊相關行程、餐費、賣店商品等，公開定價，例如飯店分級制。 姚大光更提出政府立法，規定官方景點採取收費制度，可以有效達到市場分流。 「我們到九寨溝、北京故宮，都必須繳付高額門票，為什麼大陸人來台灣觀光，台北故宮很便宜，慈湖、中正紀念堂、太魯閣都不用收錢？」姚大光說。若政府能在各大旅遊景點收費，不僅能增加稅收，也會促使旅行社排行程時，因成本差距不大，更有意願選擇其他民間景點，如：小人國、九族文化村等，且達到總量管制，維護自然環境。 台北市導遊協會創會理事長林德仁則建議，觀光局應該與文化部資源整合，配合各縣市的節慶民俗活動，包裝台灣旅遊行程，讓陸客認識台灣的地方風貌與美景。 事實上，陸客來台殺低價的現況，過去也曾發生在國人赴泰旅遊的市場上。許永裕認為，開放自由行人數限制，讓市場可以有更多元的選擇，旅行社不一定只能做團客，也可以提供自由行行程，讓旅客有更多選擇。 回歸市場機制 提高自由行比率 觀光局業務組組長楊永盛表示，若以過去泰國觀光市場為前車之鑑，「最大關鍵在於兩地政府都願意積極管理自家業者。」換言之，他建議大陸有關單位應更加重視「低價團」的亂象。 楊永盛歸納兩地政府可從三點著手，第一是先從本地業者自律開始，雖然未能有效遏止，但政府呼籲購物店、餐廳、飯店業者，不要接受旅行社的賒帳，至少可稍微降低旅行社欠款、代墊過高的應收帳款的風險。第二，兩岸積極透過各種管道討論、研擬解決方法，建立資訊公開的平台，讓兩岸的旅遊資訊更加流通。 最後，觀光局對來台旅客，應更積極地投入宣導旅遊、消費的正確觀念，「業者就是抓住大陸剛開放觀光，陸客的旅遊經驗普遍不夠成熟。」楊永盛說，「一定會買，而且買很多」，成為旅行業者投機的機會財，透過更多宣導教育，讓市場盡快達到平衡狀態。 陸客來台商機確實漸漸在台灣發酵，兩岸相關單位應更重視制度上的缺失，盡可能讓市場回歸常態，產生正向循環，讓大陸人民來台旅遊有保障，台灣旅遊業者也能吃到陸客商機。 | ||||||