Mr.L: 諗sir真係博學, 惠及萬民。本人想請教一下, 家庭收入為6萬餘, 自住港島東30多年屋苑, 2房屋小而住得開心。另幫家2老自住的單位供款, 掙銀行3mil.幾, 每月供樓開支合共約15-16k,兩邊都係供左3年幾。
家庭現金不多於30萬,現有一個小朋友, 希望1-2年生多一個。
想請問一下, 本家庭最理想的情況是, 多買一個3房住大d, 而2房放租, 現時樓市在高位徘徊, 現時是否好時機?
我自往的樓已升超過60%, 而家加按等樓市下跌也要成本, 因為做吾番咁靚的morgage plan … 吾知有咩建議?
努力儲蓄, 定加按, 還是現時樓換樓?
十分感謝!!
相信小眾人做左HIBOR PLAN都唔捨得為套現而轉去第間銀行做按揭，因一轉就要用新PLAN比成兩厘息以上。Mr.L 間兩房賺左五成以上，就咁睇都可以將二成樓價套出，放多七至八十萬現金係袋。其實有銀行提供原債同新債利息分開計既服務。即HIBOR PLAN可保持，新套出既錢要用兩厘幾息計，請Mr.L考慮。
如果Mr.L想盡用槓桿，佢應該持有現樓，再伺機買三房，即可完成四十歲前「擁有」(供緊)三間樓既部署。究竟應否租出兩房再買三房，取決於讀者自己供款能力。如Mr.L所講家庭月入有六萬，再買三房令自己重貨難當。當然你會諗頭兩間樓買得平而大家水位承受跌市，但係以一個月入六萬家庭持有三間樓夾埋市值千萬以上，再加上手頭上現金只有貨值既少許，實在令人擔心。諗樣覺得保有現局可攻可守，現時居所還到欠款只剩市價一半更可將佢名正言順租出，所得租金可七成或全數當作收入，趁跌市買入第三間樓時借貸力增加。
就算Mr.L有居住三房既需要，都唔建議買入。假設Mr.L買入三房市值五百萬，所付印花稅約近二十萬，經紀傭五萬，裝修點都要十來萬。除非你走去買新樓先會免傭有回贈，可惜以上所列item其實已price-in了新樓的呎價內。相反你租出自住樓而走去租三房，每個月都係比多六至八千蚊，最命既，係新買入樓宇三年內賣都要比10%印花稅。總括咁講，而家買一間三房要比既transaction cost已等於你兩年出去租樓要比多既錢。
如你家庭月入到十萬，現金有近一百萬，情況先會有唔同。由上段見要有幾十萬cash先夠換大屋洗費，換埋三房後絕對有能力係往後跌市再入貨「沖淡」。因月入十萬家庭約可承受每月四到五萬既按揭供款，手上三房加供比父母自往既樓夾埋只需兩萬幾，跌市下可趁低再吸納樓房。所以現時一動不如一靜，專心享受湊仔生活最為妥當。