安泓：投資房託首選星港 美加息緩慢影響不大 回報遠勝收租
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GS(14)@2017-12-24 01:59:48https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6471&issue=20171221
【明報專訊】「買樓收租」一向為港人熱門的累積財富方法，但差餉物業估價署數據顯示，截至10月所有類別私人住宅租金回報僅2.8厘，低於日本以至不少東南亞國家。其實投資房地產信託基金（REITs）回報或更勝於收租，有研究機構指出，部分亞太區房託的股息率達到5厘至7厘，讓投資者同時擁有「財息兼收」的優勢。主力投資房託的安泓投資，其研究總監馬偉信認為，隨着新加坡經濟復蘇，當地房託是明年投資首選，並料可跑贏大市；而目前本港房託估值有折讓，亦具有投資價值。
研究機構Stansberry Churchouse發表報告，列出投資房託的五大優點，其一是回報吸引，目前亞太區不少房託股息率達5厘至7厘，在目前息口仍偏低的環境中更顯吸引，而且普遍國家規定房託一般需把最少九成應稅收益分發股東。其次是在稅務上，一般房託較上市公司少交一層稅款，意味投資者的稅務負擔較輕。
港房託較其他地區有折讓
此外，房託亦讓投資者既能如同業主般收租之餘，亦不用處理管理上的問題，例如翻新成本和更新租約等，而且讓投資者「擁有」平常較難負擔的豪宅。最後，租金收入和管理物業成本於中短期都是相對較易預計，如大部分商務市場租期一般為2至10年，意味投資收益前景較穩定。
至於風險方面，房託普遍的啤打系數（Beta）少於1，代表股價波動低於大市， 亦意味當市場調整時股價跌幅亦較小。
美國聯儲局上周宣布加息四分之一厘，傳統觀念認為加息不利高息股。對此，安泓投資的投資總監楊書健分析指，美國息口預計會緩慢上升，加快收緊貨幣政策步伐的空間有限，而且大部分亞太區房託市場租金上升，預計明年息口仍然溫和，對房託影響不大。惟他也指出，美國推行稅改後，跨國企業預料會重整供應鏈，或會影響房託股，這是由於亞太區不少房託股資產屬於物流及數據中心等，不過他認為重整需時，故影響亦會在較長時間反映。
網購僅打擊個別產品 商場仍旺
在整體亞太區房託股中，安泓認為本港和新加坡最具投資價值，當中後者更是首選。馬偉信分析指，隨着新加坡經濟重回正軌，資產價格有機會見底回升，明年當地房託大機會跑贏大市，當中看好寫字樓、工業和物流資產。
馬偉信續指出，香港房託平均估值較其他地區有折讓，反映市場未能完全捕捉本地房託股的投資價值。楊書健進一步解釋，除了領展（0823）外，大部分房託的取態都較保守，較少不斷更新投資組合，而且市場未能看見其增長，吸引力較低，故此估值普遍較低。他又認為，領展較能順應趨勢，如目前超過六成租戶為食店，因近年餐飲生意較好，取代了早年業務較好的珠寶店等。
至於在目前本港11隻房託中，哪一家具較佳投資價值？楊認為，目前領展估值公允，如投資者追求穩定和收息，建議購買大型房託。他稱本港未見有任何一間房託表現較差，房託本身擁有透明度高於股票的優勢。楊指出，有被市場忽略、估值存在折讓但管理層和物業質素皆優良的中型房託；而小型房託估值折讓較高，投資者要視乎是否計劃長線投資，才決定買入。
租金趨升 零售類房託看高一線
近年網上購物風氣盛行，為傳統零售業帶來衝擊，並或影響零售房託。楊書健認為，網購對貨品單一的商店影響最大，如CD和書店等，但不影響對整體商場的需求，如亞馬遜亦要開啟實體店。他料下一波新科技衝擊來自3D打印，長遠會影響商場，如舖位大小等。
楊書健指出，在過去多年中，每個市場的零售類房託增長都是最高，因為加租容易，而且一般每5至6年便會翻新一次，即使面對上述科技衝擊，也不會用上額外成本。至於本港零售市場，他料明年大部分商舖租金會上升，因為本港零售周期一般為期3年，由2015年起的減租時期將會完結。
明年港樓料續漲 「納米樓」仍受捧
展望明年樓市，楊認為看不見令樓價下跌的催化劑，預料樓價仍會向上。他稱目前樓市情况與10年前不同，現時有大量「港漂」來港，平均每年新增約5000名內地年輕人來港包括碩士生及專才等，這類人對「納米樓」需求大。他又指即使供應增加也遠遠不足夠，而且未來1至2年供應以小型單位為主，根本不足以滿足傳統結婚上車需求。
明報記者 王俊騏
[名人樓市論壇]
安泓馬偉信逆市忠告：資金或流走 對港樓謹慎
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GS(14)@2019-05-09 09:10:13https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9322&issue=20190509
【明報專訊】本港住宅樓市近日氣氛轉趨熾熱，在剛過去的周末共錄得逾1200宗新盤成交，發展商亦加價加推單位。安泓投資研究總監馬偉信昨日接受專訪，在旺市中提醒投資者要留意潛在風險。他分析，近年本港樓價大漲小回，原因之一是美國聯儲局保持息口在相對低的水平，而本港奉行聯繫匯率，港元與美元掛鈎，環球資金於是湧港追捧實物資產；但向前望的話，由於美國近月公布的經濟數據優於預期，聯儲局短期內減息機會不大，貨幣政策或轉向鷹派，可能促使資金從本港流走，再次令樓價調整，故馬偉信目前對港樓謹慎，亞洲房託或更有投資價值。
在中美貿易戰陰霾未散，以及憂慮美國持續加息的情况下，市場在去年底至今年初普遍看淡港樓後市，惟本欄期內訪問多名專家均預測樓價難以大跌，甚至有機會掉頭回升（見表），結果反映二手樓價整體表現的中原城市指數最新報183.92點，今年以來已回升近7%，距離去年8月歷史高位188.64點亦僅2.5%，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑更預計該指數本季將會破頂再創新高。
一手樓市同樣熾熱，在剛過去的周末將軍澳MONTARA、何文田瑧樺及白石角海日灣II等三新盤齊發，合共售逾千伙，連同其他新盤短短兩日共售逾1200伙，已超過1月全月新盤銷量，打鐵趁熱，MONTARA及海日灣II已宣布了加價加推單位於周內發售。
儲局口風轉鷹 或會收緊政策
在目前一二手樓市熱火朝天之際，本欄今期訪問另一樓市專家、安泓馬偉信提供非主流意見予讀者參考。國際公共政策顧問機構Demographia最新調查，指本港供樓負擔比例高達20.9倍，即樓價中位數相等於家庭收入中位數的20.9倍，連續第9年成為全球樓價最難負擔城市，屬「嚴重負擔不起」，馬偉信認為，樓價對比本地人購買力明顯偏高，原因是過去多年環球資金湧港推升樓價。他解釋，2008年金融海嘯至今逾10年，聯儲局一直維持低息、甚至是零息政策，本港既屬開放型經濟、容許資金自由出入，又奉行聯繫匯率，故環球資金大舉流入本港追捧實物資產。
人幣實際與美元掛鈎 須隨美國收水
聯儲局主席鮑威爾於上周議息會議表示，「目前貨幣政策合宜，認為現時不論加息或減息均沒有充分理據（We do think our policy stance is appropriate right now. We don't see a strong case for moving in either direction.）」，馬偉信分析，與早前市場預期年內減息比較，聯儲局上周的立場已變得相對「鷹派」。他強調，需要密切留意美國貨幣政策如何變化，會否導致國際資金大舉流出本港，「雖然本港住宅仍然供不應求，但對樓價短期影響更大的是資金流向，假如外來資金大規模流走，會更快影響樓價，所以現時我對樓價亦比較謹慎」。
近年內地經濟學家流行一種說法，指隨着愈來愈多內地資金參與本港樓市，其影響力甚至已高於美國貨幣政策；而亦正正由於內地資金泊港，故即使聯儲局自2015年底以來已加息9次共2.25厘，本港銀行去年9月始輕微加息0.125厘，息率低企有利樓市，但馬偉信不同意此一觀點。
馬偉信解釋，從過去多年實際情况來說，人民銀行是將人民幣與美元掛鈎，故美國的利率政策亦間接影響中國的貨幣政策，例如今年首季聯儲局轉鴿暫停加息，內地期內便大舉放水，社會融資增量按年勁升40%至8.2萬億元人民幣；由此路進，假如聯儲局稍後再次收水，亦會影響內地的流動性，同樣對本港樓市帶來冷卻作用。
領展上市至今回報10倍 遠跑贏樓價
由於本港住宅樓價過去一段時間大漲小回，不少港人目前視港樓為最佳投資工具，惟馬偉信指出，領展（0823）於2005年上市以來股價升幅及派息累計回報回報逾10倍，而期內樓價升幅不足3倍，展示投資房託只要選擇得宜，回報可以更勝港樓。
以昨日收市價94.2元計，領展目前市值1987億元，是亞洲規模最大的房託，其在14年前上市時市值不足200億元。馬偉信分析，領展當年上市時主要資產是逾100個公屋及居屋商場及多個停車場，商場主要出租予小店；上市後管理層藉着資產增值舉措(Asset Enhancement Initiatives、AEI)，翻新商場及調整租戶組合，例如引入連鎖快餐店及大型超市等過去較少租用公屋商場的租戶，從而提升租值，並且適時出售成熟資產換入有升值潛力的資產，帶動收入及派息持續上升，支持該房託價格向好。
冠君擁優質甲廈 較NAV折讓四成
馬偉信表示，雖然目前領展息率已跌至2.8厘，但考慮到其日後可繼續藉著AEI提升收入及派息，現時仍具備投資價值。他又說，假如投資者希望挑選派息率更高的本港房託，可以考慮冠君（2778），因為其旗艦甲廈花園道3號吸引不少金融機構及中資機構租用，受惠本港寫字樓市道回升，收入及派息可望水漲船高；而集團管理層去年曾表示考慮出售旺角朗豪坊辦公大樓，若適時高價套現，可望收窄股價與每股資產淨值(NAV)折讓的差距。冠君昨日股價收報6.72元，逆市上升2.3%，較每股NAV 11.418元折讓逾四成。
本港房託以外，馬偉信認為可留意新加坡寫字樓房託，主要原因是新加坡商業地產租金近年已重拾升軌，根據世邦魏理仕數據，2018年新加坡寫字樓租金已上升15%，今年首季再升3.2%，為有關房託收入增長帶來動力。另外，安泓整體而言亦看好亞太區的物流物業房託，可以受惠於區內電子商貿蓬勃發展帶來的新增需求。
明報記者 葉創成
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GS(14)@2019-05-09 09:10:28https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9915&issue=20190509
計算港樓投資回報率 須考慮每月供款
文章日期：2019年5月9日 Share
【明報專訊】不少港人均需要借按揭才能買樓，有分析認為，此舉可提升本金的投資回報率，假如以500萬元本金、借500萬元按揭購買1000萬元物業為例，日後樓價若升一成，本金的投資回報率便達20%（100萬元除以500萬元），但馬偉信指此一投資觀念並不正確。他解釋，借按揭買樓後，置業者需要每月供款償還按揭貸款，故不能簡單以投入的本金來計算回報率。
息率若升1厘 利息支出增近半
據記者計算，以上述購買1000萬元住宅借五成按揭為例，分25年償還，利率2.375厘，每月供款22,117元，累計利息支出為164萬元；假如按揭利率加息1厘至3.375厘，每月供款增至24,697元，相關利息支出便增加近半至241萬元，由此亦可佐證馬偉信在上文所述息口走勢對樓價的重要性。
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