大唱反調　富邦、大新採新會計準則

兩大新盤工廈鬥明渠

2013-08-29 NM

樓市沉寂大半年、幾乎餓暈的經紀，終迎來兩個「救命」新盤。上週五，新世界（17）元朗盤溱柏率先開價，以最低二百五十萬的入場費做招徠。蟄伏多時的長實（1），翌日突擊推出荃灣蚊型盤昇柏山，以「荃灣樓平過元朗樓」開價，擺明搶客。發展商開價表面略平過同區二手，但經紀聽後都「無晒表情」，皆因兩個均非「筍盤」，但又無「筍價」，甚難搵食。本刊從位置、配套等比併兩個新盤，發現各有「特色」。其實發展商不肯劈價，皆因第四季還有逾萬伙新盤應市，屆時才是真正的廝殺戰場。現時買家入市前要先睇全相，切忌心急入錯貨。

慣性叫高開低﹑主動出擊的長實，這次賣樓部署明顯不同。昇柏山早在兩個月前，已獲批預售樓花同意書，但長實一直歎慢板，遲遲未為今年新盤開齋。直至上週一，新世界的溱柏上載樓書為開盤打響警號，長實才向代理放風，由零速轉全速。一名區域經紀當時滿心期待道：「昇柏山得四百零二伙，位置又唔好，好難有noise，黐住溱柏嚟開，玩截擊，長實最鍾意，次次都會低開嘅！」兩盤開價相近，扣除各項優惠後，溱柏首批價單平均呎價為八千四百七十四元，昇柏山則為八千七百九十二元。但是，若買家以為比較呎價，荃灣盤比元朗盤抵買的話，就大錯特錯。本刊比併兩大新盤，發現事實並非如此。

交通：鬥吊腳

兩個新盤都位置吊腳。座落荃灣國瑞路的昇柏山，與最近的港鐵大窩口站，最少要步行十分鐘，而且沿途無遮無擋，正是「好天曬落雨淋」。國瑞路兩旁緊貼的是工廠、凍倉，貨車來往甚多。該路位置偏僻，僅得兩架巴士往來梨木樹及葵芳等周邊區域。至於溱柏，隔涉程度更甚。樓盤所在的公庵路，是元朗區的新發展區，現時只有新地發展的原築一個屋苑，周邊盡是村屋及寮屋，步行至市中心大馬路的輕鐵站，最少要二十分鐘。沿着水渠步行至較近的朗屏西鐵站，則要半小時。現時，僅有一部綠色專線小巴途經樓盤去市中心，但想搭車也要考耐性，因為小巴班次雖密，惟之前會先經過四、五條村，經常客滿，等上三、四班車才有位是等閒。位置吊腳，最影響是生活購物配套。昇柏山是單幢樓，沒有商場，附近的填肚選擇主要是工廠食堂，不然就要專程搭車到附近公屋屋邨商場及街市。溱柏離元朗市中心更遠，但樓盤擁有約六萬呎的商鋪面積，未來有店鋪進駐後，應不愁日常生活用品。

景觀：鄰近地皮勢起樓

昇柏山被工廠「夾實」，向北單位望上葵涌，已是最好景，向南望到已停辦的葵涌公立學校，但該處已規劃成可建九十米高樓的政府用地。而且，活化工廠政策令附近充斥變數，國瑞路一帶已規劃成住宅戊類用地，當中新地已獲批在縉庭山對面改建住宅；而劃作綜合發展區的同珍醬油廠，亦擬建住宅及酒店。景觀影響多大仍未知，但工程展開後，肯定先「食塵」。新世界的溱柏，最大特色是樓盤與欖喜路之間的巨型明渠，由於環抱着屋苑的外圍，宛如「護城河」。住在附近幾十年的寮屋街坊周姑娘表示：「以前係細渠，年年都氾濫。早幾年先建成呢條大明渠，咁大條渠無蚊就呃人嘅，入黑我起碼點三個蚊香呀。」樓盤最靚景是向南單位，由於樓盤基座高過十米，低層亦可望穿南邊的村屋，視野甚為廣闊。不過，向北單位，尤其是第一至三座，會與隔籬的原築「打個照面」；另一面向西的單位，現時看似開揚，但緊貼的地皮已被新世界收購，並已被規劃為住宅甲級用地，他日起樓也是預計之內。

間隔：長實怪則盡出

長實計到盡的「奇則」向來令人驚嘆，近年的招牌作「棺材房」、長窗台、長走廊，盡收於昇柏山的三房單位。分布於左右翼Ａ及Ｂ室的三房單位，有一個約七呎乘三呎的「棺材房」，緊貼客廁。長實於示範單位內，打通「棺材房」及隔壁客廁的牆，把「棺材房」改成淋浴間，充滿「創意」，但怎樣華麗粉飾，也改變不了客廁為無窗「黑廁」的事實。昇柏山另一絕，是三房單位的主人套房，房內的窗台長達七呎一吋，但卻與對面另一單位的套房窗戶「對到正」，相距近十呎。不拉窗簾，房內風光一覽無遺，毫無私隱。為遮醜，長實把示範單位的主人房窗戶以窗簾密封，把窗台改成疑似衣櫃。另外，每個單位一入大門口，就有條長長走廊，戶戶有份。溱柏較少花巧，但大部分單位同樣有黑廁。另外，四房單位的書房窗口，對正廚房及工作平台，開窗易有油煙走入屋。參觀過示範單位的元朗居民蔡先生說：「間隔OK，但好多橫樑，好似主人房預留放衣櫃個位，橫樑約兩呎，唔夠實用。」

用料：溱柏小勝

呎價相近，位置同樣吊腳，套配及景觀又半斤八兩，買家可再比較兩者的用料。溱柏用料較有誠意，全部單位均送以往只有豪宅大單位才有的焗爐，與煮食爐一樣，都是德國牌子Miele。昇柏山送的爐具是英國品牌BAUMATIC，銅鑼灣專門店的零售價僅千五元，而溱柏送的Miele爐具零售價達一萬五千元，價錢相差十倍。抽油煙機方面，溱柏依然是Miele，但昇柏山卻是名不經傳的TEKA。隨單位附送的雪櫃，昇柏山用BAUMATIC，溱柏則是歐洲品牌Gorenje，算是打和。廳房的分體式冷氣機，溱柏及昇柏山則分別以「東芝」及「開利」應客。總結電器用料，溱柏小勝一仗。間隔用料方面，睡房門及儲物室門都以溱柏較為「重手」，用上隔音效果較佳的實心門，單位附送不銹鋼晾衫架，算是較為細心。

尾季勢劈價

綜觀兩個新盤，均非「一線」貨色，明顯是發展商試水溫之作。無論新世界還是長實，開價仍然死撐企硬，貼近同區二手盤。為免趕客，便透過提供優惠，「鬼祟」減價。現時，昇柏山及溱柏均向即供付款的買家提供百分之七的樓價折扣，而其他新盤貨尾，即供折扣僅百分之三至五；另外，買家只要填表成為長實「Club Lifestyle」或新世界「New World Club」會員，便可額外減多百分之三的樓價。換言之，兩盤即供價較開價平足足一成。「Club Lifestyle」更為長實上週五匆匆宣布成立。港大房地產及建設系主任鄒廣榮認為，發展商不直接減價，而是增加優惠，可以按市場反應，隨時將真正價錢加減，「咁樣做喺策略上較有彈性，亦係而家發展商摸唔通後市嘅試水溫手法。」他指出，因為一手新例監管及辣招所限，發展商難以再如以往營造市場氣氛，更重要是再無大陸客去盲目承價，而下一季又是發展商追業績的「死線」，故新盤售價的下調壓力只會愈來愈大。城大建築科技學部高級講師潘永祥亦贊同，現時發展商只是死撐住樓價，到第四季發展商的財政壓力將愈來愈大，尤其是賣樓目標定得高的發展商，始終要向股東交代，「現在試吓價先，到真係多大盤開，競爭大時，才直接減價。」事實上，發展商推盤勢頭才剛開始，第四季才是真正的殺戮戰場。身兼地產建設商會執委會主席的會德豐（20）副主席梁志堅，早前坦言，下半年多個大型新盤將會推出市場，開價上有壓力。「每個發展商都會按自己嘅承受能力，急嘅下調少少都唔出奇。」現時待批售樓紙的二十多個項目，及已批出的屯門瓏門二期和東涌五十五B區合計，有逾一萬伙可望今年內推出。根據各發展商公布的賣樓目標，以長實的三百億大計最有壓力。更甚是，長實今年首八個月，在本地只清貨尾套現廿億多，而計其正申請售樓紙的項目，包括大埔鳳園嵐山、荃灣西站環宇及日出康城三期項目，已逾四千七百伙。向來帶頭劈價的長實，為達標套現，必定再使出撒手鐧。

小知識元朗呎價直逼太古城？

元朗新盤呎價貼近一萬，沙田第一城、居屋小西灣景欣花園、公屋大埔太和邨等，呎價又是一萬。「以往太古城呎價一萬，大家會預期到沙田第一城個價係按此打個六折、七折，屯門、元朗、天水圍就得一半。但因為加入實用率呢個因素，呢啲概念都模糊了。」每日對着五十大屋苑數據做分析的利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示。這是因為太古城實用率高，售價除以實用面積後，實用呎價顯得較低；而元朗新盤實用率低，相對實用呎價便顯得較高，結果出現「區區一萬」的現象。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=74528

📖 ZKIZ Archives

Random Tags