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消委揭賣樓代客墊支60萬

1 : GS(14)@2014-11-12 15:15:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/ec_gga1.htm


【明報專訊】一手住宅物業銷售條例生效一年半，市場已陸續適應新例要求，惟仍有發展商利用新例灰色地帶逃避規管，賣樓陋習未盡除。消委會昨日發表一手樓銷售研究報告，揭發四大不良銷售手法，包括發展商「擠牙膏」式賣樓、超額認購疑「發水」、限制中籤者3分鐘內揀樓等高壓手法，更有地產代理涉嫌違反指引代客墊支達60萬元。消委會對情表示失望，建議銷監局及地監局加強巡查及增加罰則，必要時亦可透過修例來保障買家權益。地產建設商會執委會主席梁志堅昨指摘消委會在公布報告前未有向發展商了解情，該會日內將與會員開會，詳細討論報告細節。


一手新例去年4月底開始實施，消委會商營手法研究及消費者投訴審查小組主席吳麗萍表示，消委會今年4至5月向602人進行問卷調查，並於6至7月派員到17個一手樓盤作實地巡察，發現新例實施後，部分不良銷售手法仍未能杜絕。她指出，消委會巡查的17個一手盤中，有7個樓盤以「即牙膏」方式推盤，即保留價單內部分單位不作發售；該會亦「放蛇」檢視5個樓盤的抽籤售樓安排，獲3個地產代理主動提出墊支，最高金額涉及60萬元。消委會亦發現，不少新盤發售時出現大量「發水票」及採用高壓或不良售樓手法，準買家難以掌握準確市場消息。

批「即牙膏」方式推盤

消委會又對比8個樓盤的「購樓意向登記」數字，以及於首日開售的實際成交量，結果發現誇大登記情，最大差別達20倍。這些數字有誇大，但問卷調查顯示七成受訪者表示認購登記數字會影響他們對市的評估。

事實上，今年新盤市場曾出現過具爭議的違規事件，當中以長實最惹火，旗下大埔嵐山第1期於7月開售時，一度因地盤工程未完成為由，要求準買家簽署「無參觀同意書」，即放棄參觀現樓的權利，以換取抽籤資格，惹來銷監局及地監局抨擊，指有關安排嚴重違背新例精神，要求長實解釋。雖然消委會的報告並無點名批評長實，惟消委會主席黃玉山指出，若樓盤因工程問題而未能安排睇樓，發展商可考慮延後睇樓時間，但不能扼殺準買家睇樓權利，又建議銷監局及地監局主動制訂相關指引，以防日後再有發展商以各種理由拒絕開放現樓單位予準買家參觀。

銷監針對發水票巡售樓處

除嵐山外，同屬長實的荃灣環宇海灣亦惹出風波，該盤首批於短短8日內累收1.3萬個認購登記，超額21倍，有「發水票」及代客墊支之嫌，銷監局及地監局高度關注，銷監局更罕有地派員到售樓處巡視。

新地售樓成績一向標青，惟賣樓手法亦曾遭銷監局及地監局關注，例如今年4月新地公布粉嶺瓏山1號時首張價單涉及50伙，最低價單位折實呎價7946元，但新地沒有把該單位列入銷售安排，直至第三輪開售才把單位提價逾一成推出，市場人士質疑其售樓手法，銷監局當時亦表示會跟進及調查事件。

消委：一手樓新例存漏洞

黃玉山承認，現時一手樓新例仍存有漏洞，可透過修例杜絕違規事件。他建議，發展商應提前公布價單，由開售前的3天提早至7天，並同步發售價單上所列出的單位。

至於一手樓新例規定樓書、價單要有詳盡及準確資料，但消委會指出，部分樓書資料難以理解，有樓書重達3.4公斤，卻欠缺管理費等重要資料，而且價單更改頻繁，消費者難以掌握實。消委會問卷調查亦顯示，44.5％受訪者指價單在3日前提供並不足夠。該會建議發展商可考慮因應情分拆樓書。

市民普遍不知銷監局

此外，一手新例及銷監局成立旨在維護買家利益，但消委會問卷調查發現，雖有80.9%的受訪者曾聽過一手新例，卻只得10.1%了解或非常了解條例內容，52.8％認為新例有效性普通；另有59.4％的受訪者沒聽過銷監局，甚至有92.5%的受訪者從沒有使用過一手銷售資訊網，反映市民對一手新例及銷監局認知不多。

明報記者

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2 : GS(14)@2014-11-12 15:17:36

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/ec_gga2.htm




限中籤者「3分鐘揀樓」 質疑手法不公


2014年11月12日





【明報專訊】消委會今年6月及7月實地視察17個一手樓盤，不點名指出其中一個發展商在銷售安排資料上寫明，準買家一旦抽籤中選，必須於「3分鐘完成揀樓程序」，否則視為放棄，並批評該措施令買家考慮時間不足。本報翻查信和置業成功競投的市建局項目、位於觀塘的樓盤「觀月．樺」，其售樓安排文件寫明中籤登記人必須在3分鐘內揀選；「觀月」亦屬消委會曾視察樓盤之一。


地產代理多番催迫施壓

消委會商營手法研究及消費者投訴審查小組主席吳麗萍質疑，「3分鐘揀樓」手法不公平，更令消費者承受巨大心理壓力。

消委會曾派出視察員到5個一手樓盤「放蛇」參與抽籤買樓，當中兩個樓盤安排抽籤、揀樓在同日進行，準買家中途往往只得數分鐘考慮，而地產代理在過程中亦多番催迫及慫恿準買家「先揀樓後考慮」，又經常聲稱樓盤供不應求、要「有買趁手」。

樓盤供不應求 增買家壓力

事實上，上述「3分鐘揀樓」安排絕非個別情，消委會訪問602名準買家或買家的問卷調查中，有受訪者報稱被要求「好快揀樓」，個別揀樓時間不超過10分鐘。

消委會指出，地產代理多用催迫方式要消費者盡快決定，常見理由包括「你現在不買就沒有」或「如果推到下張(價)單，屆時不知要加價多少」，加上整體一手私樓單位供應不足下，進一步加劇上述情。

現行條例未足保障買家

消委會雖揭發個別樓盤及代理的銷售手法欠佳，但現行條例對一手樓售後「冷靜期」及撻訂的沒收金額安排未令人滿意。

近半買家：5天冷靜期太短

消委會調查發現，45%一手樓準買家或買家，認為本港訂下5個工作天的售後「冷靜期」並不足夠，僅29%認為足夠；受訪者普遍建議把「冷靜期」延長至7到14天，並把撻訂沒收金額由現時樓價的5%，降至1%至3%。

本港售樓冷靜期及沒收訂金安排，對消費者的保障不及部分外國及地區。消委會是次研究比較了不同國家或地區「冷靜期」及撻訂安排，當中新加坡買家享長達3星期考慮時間，一旦撻訂只沒收樓價的1.25%；澳洲墨爾本「冷靜期」雖只得3個工作天，但「撻訂」只收取100澳元(約668港元)或樓價的0.2%。加拿大卑詩省有7天「冷靜期」，撻訂毋須沒收訂金(見表)。

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3 : GS(14)@2014-11-12 15:18:56

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/ec_gha3.htm



梁志堅駁消委﹕未了解實際運作


2014年11月12日





【明報專訊】對於消委會認為發展商賣樓手法仍有不足，地產建設商會執委會主席梁志堅駁斥，消委會公布報告前未有向發展商了解情，日內將與會員開會，詳細討論報告細節。


指已跟足法例 推盤視乎吸納量

梁志堅說，消委會僅在報告公布前夕通知他，但事前並無向發展商了解實際運作，未能反映另一方面的意見。他認為發展商已依足法例，加推要視乎市場吸納情，不能一次過推售全部單位。地建會則對消委批評感意外，因為消委會有份參與制訂條例草案的過程，而今次的研究亦似乎未有徵詢其他持份者意見，但強調自一手新例實施以來，商會所有會員一直遵守法例。

消委會昨晚就地建會的意見回應， 表示該會在立法時不贊成(沒收)5％訂金，且一手樓是該會關注議題，條例生效後一年檢討是合適時間，並強調該會一直貫徹獨立持平原則。

長實投資董事劉啟文稱，公司一直依照銷監局規例而行，「只有做到加零一」，任何措施也會跟從。另一龍頭發展商新地則至截稿前未有回應。

長實﹕只有做到加零一

對於消委會提議檢討「冷靜期」，嘉里執行董事朱葉培認為，市場已適應5天不簽約則沒收訂金的做法。若取消做法會令信息更混亂，並為市場增加不明朗因素。嘉里物業代理市場策劃總監吳美珊補充，發展商分批出售可能因為項目太多伙數，難應付太多買家。

另恒地似要回應消委會要求，旗下周六開售的長沙灣曉悅，昨上載新一份銷售安排，抽籤程序由周六提前至周五，分開登記抽籤及揀樓簽約的程序。昨天記者亦於玖瓏山售樓處訪問個別睇樓客，其中準買家蔡小姐表示，買樓可謂花費人生不少積蓄，希望「冷靜期」可延至7天。有代理亦認為，發展商分批出售項目，令部分買家要經歷多次抽籤變得心灰意冷，甚至放棄入市。對於示範單位多遠離項目地盤，難令買家觀察周遭環境，該代理認為其實全因安全問題，未對買家構成太多不公。

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4 : GS(14)@2014-11-12 15:19:09

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/ec_gha2.htm



一手樓新例 至今零檢控


2014年11月12日





【明報專訊】一手樓銷售條例自去年4月實施，至今一年半，消委會表示至10月底仍是零檢控。負責執行條例的一手住宅物業銷售監管局(銷監局)回應，該局致力對涉違例者調查，如有懷疑違例行為，定必嚴肅處理，而調查及蒐證工作需時，已陸續就涉違例個案調查，提交律政司刑事檢控科考慮。


銷監局﹕涉違例個案交律政司

銷監局又回應，一手樓新例是經過運輸及房屋局有關委員用一年討論、兩個月諮詢公眾，以及立法會詳細討論的成果，已提升一手物業銷售的透明度及公平性，在加強消費者保障，以及為業界提供公平的競爭環境方面，已達一定成果。

該局又稱， 截至本月10日，當局共檢視了約630份售樓說明書(包括經修改的售樓說明書)、約1400份價單、約800份銷售安排的文件，以及約4700份印製廣告，同時巡查了售樓處及示範單位共約1600次(包括與地監局聯合巡查)。對於消委會提出修例以杜絕一手例漏洞，銷監局表示會仔細研究調查結果和建議。

另外，地監局對消委會的建議表示歡迎，強調重視代客墊支及其他代理違規行為，並重申監管局十分重視地產代理推銷新盤的手法及操守，絕不容忍任何違規行為。當局會繼續透過巡查、宣傳及教育途徑，提醒及敦促地產代理遵守指引。地監局透露，過去10個月，當局共巡查一手樓盤銷售處959次，涉及63個樓盤，共發現12宗違規個案，包括1宗涉嫌代客墊支個案；另地監局亦接獲49宗有關一手住宅物業的投訴個案，當中有8宗涉及「代客墊支」，個案跟進中。

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5 : GS(14)@2014-11-12 15:22:58

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/ec_gha1.htm



政府錯失兩監管售樓時機
消委總幹事﹕沒樓盤是「超級好孩子」

2014年11月12日



【明報專訊】超級市場欺騙消費者一角幾毫，都受《商品說明條例》監管要受罰，但動輒數以百萬甚至上千萬元的樓宇買賣，《一手住宅物業銷售條例》卻不可盡堵不良銷售手法，地產發展商可合法地繼續「即牙膏」賣樓，結果同一單位可多次出現不同價。政府過去有兩次機會加強監管，卻沒有把握時機堵漏洞，消委會今次審視了17個樓盤，若從保障消費者角度看，該會總幹事黃鳳嫺說，「沒有一個是super good boy(超級好孩子)」，即所有樓盤都有可改善之處。


張炳良08年倡《商品例》管賣樓

地產商的誤導及不良銷售手法遏之不絕，政府責無旁貸，因政府錯失兩大監管時機。早在2007至08年度，財政司長在預算案提出要檢討保障消費者權益的法例，消委會於2008年提交檢討及立法建議，並由時任主席的張炳良(現任運輸及房屋局長)提出，要制訂全面打擊不公平營商手法的法例，涵蓋的範圍要包括私人物業，但政府沒照單全收，只承諾擴大《商品說明條例》，而沒把物業買賣納入其中。

何沛謙曾提難禁「即牙膏」賣樓

錯失了上述時機後，政府在2012年提出訂立《一手住宅物業銷售條例》，本有機會再出手，消委會住宅物業消費者問題工作小組召集人何沛謙當時已指出，政府的立法草案無要求發展商須出售價單上所有單位，將難禁「即牙膏」賣樓，如今證實何所言非虛。

執行《一手住宅物業銷售條例》的銷監管，去年初實施至今「零檢控」，而地產代理違規一般只罰數千元，最多不過6萬元。消委會明言罰款相對佣金是九牛一毛，難具阻嚇力。至於修例更是漫漫長路，據了解，除了促請修例，消委會亦有考慮其他非檢控的方式。事實上，現時食肆設有食肆記分制，不是即時檢控違規食肆，而是屢犯至滿分的食肆才受罰。

李永達促政府盡快修例

曾任立法規管一手住宅物業銷售督導委員會成員兼前立法會議員李永達，當年有份審議此例。他稱一早預視到消委會研究發現的「即牙膏」售樓、認購登記「發水」等漏洞，時任運房局長鄭汝樺及部分議員的意向，是盡快通過修例；加上當時引發最多討論的是將條例刑事化，坦言部分細節未照顧到，促現屆政府盡快檢討及修例。

李永達認為，部分一手樓銷售問題已明顯「入得罪」，但《條例》去年初實施以來，銷監局至今「零檢控」，李對銷監局執法不力表極度失望，「銷監局就似把軟尺子，只對地產商『打手板』，立例意義何在？」

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地監局﹕消委已轉介3宗涉墊支收票

1 : GS(14)@2014-12-04 09:58:11

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141204/news/ea_eac1.htm

【明報專訊】消委會早前發表《一手樓銷售研究報告》，批評代理代客墊支收票做法，強調發水票會影響準買家對市的判斷。地產代理監管局(下稱地監局) 昨日會見傳媒時透露，消委會近日已轉介3宗涉嫌代客墊支的個案予當局跟進，局方現正研究有關資料，稍後才決定會否立案處理。


新一屆地監局主席梁永祥上任近一個月，昨日出席傳媒茶敘時表示，自己加入地監局已十年，希望業界能與時並進，當局日後亦會繼續行業專業化，加強對業界及市民的教育，確保買家享有公平交易。

代客墊支問題嚴重，今年首10月地監局共收到8宗相關投訴，較去年全年2宗為多，所有投訴目前仍在調查中。

地監局行政總裁韓婉萍解釋，近年準買家對自身權益有更深了解，故投訴個案亦有所上升。

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開發商代客墊支 改善銷售 內房回暖 業界憂好景不常

1 : GS(14)@2015-07-20 10:06:00

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150720/news/eb_eba1.htm

【明報專訊】為拯救內地股市，中央早前落下重藥，總算挽回一線生機，今年上半年銷售數據整體回暖。然而，其實內房開發商為拯救銷售，亦使出渾身解數，包括為購房者墊付首期情亦趨普遍化，當中有開發商更會為其墊付全額，上車首年「零付款」。在政策東風、股市狂牛，以及大力促銷聯手實現了房企上半年的集體狂歡，惟業內憂慮歡樂轉瞬即逝。

國家統計局數據顯示，今年上半年，中國商品房銷售面積為50,264萬平方米，同比增長3.9%，1月至5月份則下降0.2%。而已公布上半年銷售數據的開發商，80%都實現了銷售按年增長，平均漲幅近10%，按月更大漲35%。

與此同時在售樓網可以看到，除內地樓市回暖外，開發商提供的優惠亦相當吸引，除交付定金5萬元可借20萬元、買房送旅遊等優惠，房地產商更打出首付款15%的標語吸引買家，樓盤的開發商不乏萬科、保利地產等大型房企；而一些地區開發商的樓盤首期更低至「零」。

低首期促銷常見

目前內地政策規定買房首期付款應為30%，深圳某樓盤銷售人員解釋，未付的款項將由開發商墊付，往後再於一年內分四次還清，免收利息。不過他透露，有一些單位，交房的時候首付還沒還上，開發商也就只能加收利息繼續墊。

此種低首期，甚至零首付的方式，在2014年房地產市場最為低迷的時候已經被曝出，但跟以往不同的是，它們不再是遮遮掩掩的話題，而是成為了公開的尋常促銷手段。法巴亞太區房地產研究主管李偉烈表示，為清理存貨，開發商推銷力度很大，至於墊資情存在已久，不光是小型開發商，大型開發商亦很多，不過零首付等極端案例應該只在二三線城市。

業界：消化尾盤 清理庫存

禹州地產執行總裁蔡明輝表示，開發商墊錢的現象比較普遍，主要是消化以前的尾盤，對清庫存有一定效果。他認為，開發商合理定價並進行促銷，是內房銷售回暖的主要原因。中國指數研究院數據顯示，上半年一線城市住宅價格累計上漲5.17%，二線城市下跌0.75%，三線城市則下跌1.25%。

對下半年銷售情業內有不同看法，李偉烈表示，下半年開發商將推出更多新盤，一般去化率較快，售價亦有提升，相信銷售將較上半年更為理想。瑞信亞洲房地產研究主管杜勁松表示，10年以來股市和樓市呈正比關係，隨股市升勢被遏制，以及去年同期基數較高，下半年維持增長堪憂。

明報記者 武君

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2 : GS(14)@2015-07-20 10:08:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150720/news/eb_eba2.htm
A股股災 近期多宗撻訂減價
2015年7月20日

【明報專訊】A股在6月牛氣天，惟進入7月風雲突變，就在大家還在爭論股災對實體經濟是否構成危害的時候，內地樓市已經真切地感受到了秋天的涼意。

大城市成交量仍穩定

此前2個月住宅市場都異常火爆，有上海某房產中介表示，一位客戶已經給付5萬定金，但是前幾天說股市不好，房子不要了，寧願損失定金，他說近期還有賣家降價10多萬賣房。中原地產碧雲花園分行經理孫亞東也直言，股市對市場的影響立竿見影，7月上旬銷售較6月首周明顯下降。

中原地產中國大陸區總裁賴國強表示，7月樓市有所整固，成交量較6月同期減少20%至30%，一部分是因為股市大跌，影響樓盤銷售，買家亦擔心房價再次下跌，要錢不要貨。不過他指出，大城市成交量仍然非常穩定，並無特別大的增長，也就沒有很明顯的下跌。

美聯：股市不好 買家較遲疑

美聯物業深圳福田北A區經理黃彩容表示，現在暫時還未見到有客戶因炒股而撻訂的現象，不過深圳樓價的確穩定一些，沒有以前一個星期一個價那麼瘋狂。看到股市不好，買家都比較遲疑，若股市再下行，可能再過一個月影響會比較明顯。

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【Note7回收】退款要先墊支　小店嘆：哪有錢？

1 : GS(14)@2016-10-15 12:22:40

不少小商戶表示，就Note7出問題後，感覺不少中價機反而銷情向上。



三星香港在10月12日傍晚，宣佈了有關Note7退換安排；只要帶齊Note7連盒、配件再加購買發票，到買機門市商舖，就可以有兩種退還安排：一為轉換G9350（Galaxy S7 Edge），跟機還會加送無線叉電機，或128GB記憶卡；二為退款，買家只要到買機的商舖，就可以退還買機全數款項。條款細則感覺很清晰，但記者收到有小商舖投訴，說安排有欠妥善，難為了他們。



據不願透露姓名的手機店老闆表示，就回收Note7的安排，基本在事前及聲明發佈後，都未有收到正式的知會，好多小店商都是從facebook中得悉換機訊息，「facebook公佈後，很多客人打電話來，查詢有關退機及退錢事宜，我查詢三星代理商，他們說我們要先退錢給客人，最大問題是代理方面，完全沒有提到會退還現金，只會以Credit Note型式作回贈！」所謂的Credit Note，就是代理方不會直接退款給小商戶，只會以類似儲備的形式，小商戶可以在以後買入手機時，用以相互抵銷及扣除。「我們面對的最大問題，是沒有這樣大的現金流！我曾作粗略計算，就Note7推出至今，經我的商舖先後賣了三十多部Note7，再乘上五千餘元的手機來貨價，總值就是十多二十萬元！我真的無辦法在事前沒有提前知會下，手上有如此大的現金流！聞說有些不夠現金的小商戶，只好關上門避客，甚或問財務公司借錢，以解決這個財務危機。」記者就小商戶墊支Note7機價問題，查詢了三星香港，他們表示：「其實從小商戶購買Note7的顧客，如遇到困難，可致電三星香港客戶服務熱線，三星會就不同個案，作出完善安排。」記者：朱崇德攝影：徐振國




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20161015/19801206

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