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太古坊會變成太古城嗎？──未來住宅供應的第一座大山 脫苦海

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土地用途有其排斥性，同一幅土地用作工貿用途就不能同時用作住宅（雖然有很多人非法地棲身在舊工廠），把土地用途轉換，將會引發土地使用價值的爭逐。筆者就舉個例子：鰂魚涌沿岸原本是太古糖廠及船塢，隨著港島市區向東擴展，糖廠一帶轉為工業用途，船塢及宿舍則轉為住宅用途；彌後商業活動由中環灣仔再向東移，糖廠街一帶陸續又轉為商業大廈。

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1963年華僑日報《香港年鑑》

假設政府將太古坊一帶由工貿用途轉為住宅，大家覺得太古集團會否把太古坊轉為太古城呢？雖然太古城呎價可以過萬，但要勞師動眾拆卸舊廈重建住宅，然後將單位一次過賣散，卻放棄長期穩定的租金收益，市場機制會為太古打算：一動不如一靜。所謂改變用途只是畫餅充飢。

地點在交通方便以及行業集聚的商貿區，如大角咀、觀塘、荔枝角、葵涌等，本身已具備一定的商業價值。經過多年的北上及回流，能夠留在香港運作企業，已能支付較高租金，要拆卸工廈「請」用戶們搬走，而將之改變為住宅就要超越現時的「地租」(economic rent)。

何況以現時政策，土地更改用途要補地價，地租再加地價再加建築及利息成本，他日落成後必定昂貴。稍近港鐵站的屯門地皮，現時是新地(0016)旗下載通(0062)的巴士廠，他日成事呎價亦必定創同區新高。而大角咀那唯一的蚊型地盤，呎價亦必直追形品．星寓。容易改變用途的市區工貿地一早被發展商、市建局甚至田生垂青，滄海遺珠又能有幾何？就算有又是否現時「上車難」人仕所能負擔呢？

20100925

其餘建議改為住宅用途的土地，往往是交通不便及社區欠佳之處，例如荃灣東、小瀝源、圓洲角等，現有用途的使用價值較低，重建成本亦較低。但到落成時又會有百彈齋主說位置墮角格調欠奉，比如爵悅庭、立坊、樂悠居被謔稱為「工廠三寶」，則隔鄰荃灣東是「工廠Ｘ寶」了！

一下子能有多幅工業用地改變用途，其實是側面顯示香港產業衰退，很多本來在港運作的企業已一去無歸。在屋多過戶廿多萬的情況下，將更多土地變為住宅，間接令其他產業要支付更高地租，同時就業機會亦將會收縮，此絕非香港之福。

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