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誰在推漲鐵礦石

　　從2012年9月至今，進口鐵礦石價格由不足90美元/噸一路狂漲至當前的155美元/噸，漲幅達75.1%。特別是進入12月以後，礦價加速上揚，短短一個月時間竟瘋狂上漲了近40美元，漲幅高達31.4%。2013年1月8日，力拓的PB（皮爾巴拉混合礦）粉礦招標價格已接近每噸160美元。

　　到底是什麼因素在推動鐵礦石價格的瘋漲？

　　「你看看粗鋼的數據，就可以知道需求是否在增加。」上海一家大型鋼廠原材料中心負責人在接受財新記者採訪時表示。

　　根據中國鋼鐵工業協會公佈的最新數據，2012年12月下旬重點大中型企業的粗鋼日均產量為161.31萬噸，旬環比下降0.63%；預估12月下旬全國粗鋼日均產量為190.07萬噸，旬環比下降0.53%。

　　在中國冶金工業經濟發展研究中心副主任劉海民看來，近期這輪鐵礦石瘋漲的行情，並非真實需求的反映，「是在拉漲」。實際上，劉海民的觀點已經是鋼廠和鐵礦石貿易圈內的普遍共識。「礦山和鋼廠，分別代表供應者和需求者，對市場看法都十分悲觀，惟有中間環節的貿易商卻熱情四溢，推高市場價格。」河北國豐鋼鐵一位管理層人士對財新記者表示。

　　「推高市場價格並不是我們這些中小型貿易商能做到的，而是大型貿易商，類似於瑞鋼聯、中建材。」上海一家中型鐵礦石貿易公司的執行董事在接受財新記者採訪時表示。

　　他所提及的「瑞鋼聯」，目前已是中國最大的民營鐵礦石貿易商，全稱瑞鋼聯集團有限公司；中建材則在2012年成為中國最大的鐵礦石貿易商——全稱是中建材集團進出口公司。諸多信息表明，大型貿易商在這輪礦價上漲中發揮了重要影響。

天量進口

　　「你知道瑞鋼聯、中建材一年的鐵礦石進口量能有多少嗎？」上述上海貿易商對財新記者說。

　　根據海關統計數據，2011年瑞鋼聯進口鐵礦石為1459.21萬噸，是中國第二大鐵礦石貿易商；排在其前面的是中鋼貿易，進口量為2501.76萬噸。

　　另據知情人士透露，瑞鋼聯2012年全年的海關進口規模估計超過1800萬噸。進口增長更為迅速的中建材，2012年全年進口量則可能超過2100萬噸，而其2011年進口量是1074萬噸，同比增長超過95%——但這些明面上的海關數據遠非全貌。

　　上述上海貿易商稱，海關顯示的數據僅是以瑞鋼聯或中建材名義報關的進口鐵礦石，「他們大部分中標三大礦山的現貨鐵礦石在海上就已經賣了。所以那些鐵礦石是以客戶的名義報關的，並未顯示在貿易商進口量規模中。」

　　目前三大礦山均採用招標的方式銷售現貨。所謂招標，就是礦山發出一船礦石，邀請鋼廠和貿易商都來參加競標，價高者得。但對參與競標者有一定的門檻，並非所有鋼廠和貿易商都能參與。

　　劉明所在的鋼廠這兩年就在「海上」買過幾次瑞鋼聯和中建材的貨。「我們進口礦現貨採購比較多，一般都是港口現貨採購，但資金緊張時，我們也會在海上買一些他們的貨。」劉明透露，因為海上採購屬於遠期現貨，不需立即付款，可以等貨到後付款，「一般會在兩三個月以後到貨。」

　　海上現貨更大的買家還是貿易商，包括像中鋼貿易這樣的央企。「現在我們在進口鐵礦石方面比較謹慎。有時客戶需要貨，而我們又沒有，就只好從瑞鋼聯、中建材手裡拿貨。」中鋼貿易一位副總經理在接受財新記者採訪時表示，「我們幫客戶拿貨也收取代理費，所以價格不是問題。」

　　五礦旗下的鐵礦石進口公司——中國礦產有限責任公司的一位中層人士則給出了另一番解釋：「瑞鋼聯、中建材現在和三大礦山的關係好，有時他們能夠拿到一些不是現貨招標的礦，價格比較低，所以從他們手裡買比港口現貨還划算。」

　　除了海外買賣現貨，像瑞鋼聯這種有境外分支機構的大型貿易商，一般在保稅區還擁有一部分進口鐵礦石。瑞鋼聯在新加坡和香港各有兩家分公司，名稱分別為新加坡繁榮鋼鐵有限公司和瑞鋼聯國際貿易公司。「這些境外公司在保稅區也可以進行鐵礦石現貨買賣。」上述上海貿易商稱。而據接近海關的人士透露，保稅區的很多鐵礦石也難以在進口統計中反應。

　　有多位鋼廠和貿易商人士不約而同地預測，綜合以上各種途徑，瑞鋼聯2012年鐵礦石進口量超過了5000萬噸。「其實瑞鋼聯2012年鐵礦石進口的數字，我們曾經聽瑞鋼聯的人說過，他們自己就聲稱有6000萬噸。」上述上海大型鋼廠負責人稱。

　　此外，上述上海貿易商以及河北一家年產量達到800萬噸的鋼廠總裁，都對財新記者稱，聽到過瑞鋼聯去年鐵礦石進口達到「6000萬噸」這個數字。

　　6000萬噸是個什麼概念？根據海關統計，2012年前11個月中國進口鐵礦石6.73億噸，6000萬噸約佔前11個月進口量的8.92%；也比中國鐵礦石進口量排名前兩位的寶山鋼鐵和河北鋼鐵集團還要多。

托市之疑

　　2012年，進口鐵礦石市場從4月每噸150美元一直持續下跌，跌至8月底到了每噸90美元，9月初最低達到了88美元/噸。由於鐵礦石價格跌勢凌厲，接連突破110、100、90的整數分界線，眾多市場人士看空，認為進口鐵礦石還將進一步跌破80美元/噸。這時，瑞鋼聯和中建材開始出手了。

　　2012年9月初，中建材上海公司和瑞鋼聯分別從力拓公司拿了六船共計300萬噸的PB礦。

　　中建材先是通過投標方式向力拓購買一船PB粉，按CFR（賣方承擔運費）91.39美元/干噸成交；隨後以同樣價格跟了一船；再後又按照指數價格拿了四船PB粉＋PB塊拼裝的貨物。瑞鋼聯集團也從力拓買了六船PB礦。

　　而其時，PB主流粉價格在89.5-90.5美元/噸。由於當時鋼材市場狂跌不止，其他貿易商對後市並無好的預期，都採取降低庫存，隨行就市的銷售策略，不敢貿然出手。

　　「在大家都預期還將跌的時候，瑞鋼聯、中建材果斷拿貨，而且是高價拿貨。拿完貨後價格即一路上漲，可以說他們有遠見，但我更願意相信這是他們與礦山之間的合作。」上述上海貿易商對財新記者表示，「他們就是在90美元/噸附近聯手企穩礦價。這手法相當眼熟，不能不讓人聯想起2011年10月28日的那十條船。」

　　2011年10月底，進口礦價格從之前的每噸180美元跌至116美元，也是大貿易商以120美元/噸左右的價格出手拿貨，一拿就是上百萬噸，導致價格掉頭上漲。

　　在2012年9月初瑞鋼聯、中建材出手大量拿貨後，進口鐵礦石價格開始上漲。到9月中旬，PB主流粉礦反彈至每噸112.5美元。雖然期間礦價略有波動，但整體呈單邊上漲趨勢。

　　進入12月以後，進口礦價更是加速上揚，不到一個月竟上漲了近40美元。對於目前的高礦價，力拓公司鐵礦石業務首席執行官Sam Walsh公開表示，近期鐵礦石價格的迅速上漲可能是暫時的，不會持續。

　　「目前鐵礦石價格的上漲，並沒有反映真實的需求，或說是誇大了中間貿易商的需求。因為大貿易商高價拿貨會影響其他中小貿易商的採購心態。」劉海民在接受財新記者採訪時表示。2012年12月19日，在力拓PB粉招標中，唐山福翼物資有限公司以137.88美元/噸的高價中標。

　　大貿易商高價拿貨，除了帶動中小貿易商跟隨，還直接拉升了現貨價格。以2012年12月14日力拓61.5%品位PB粉礦招標為例，當日招標價131.1美元/噸，比前次招標12月12日價格上漲了5美元/噸。這直接導致了鐵礦石現貨價格的上漲。12月14日，進口鐵礦石現貨價格反彈至128美元/噸，較前日上漲2.5美元/噸。普氏鐵礦石指數為131美元/噸，比前日上漲了2.75美元/噸，兩天內漲幅達5%。

　　當然，大貿易商能夠拉漲價格，與其進口量有緊密關係。「目前礦山的現貨大概在一億噸左右，瑞鋼聯和中建材的進口量就佔到了60%-70%，這麼大量的進口足以控制價格。」上述上海貿易商稱。

　　 這一說法也得到了一位前瑞鋼聯員工的認同。「現在大貿易商不是在做貿易，而是在操縱價格。」

　　 2008年金融危機時，中鋼、瑞鋼聯等大貿易商囤貨被套，元氣大傷，面臨消化高價庫存的挑戰。

　　「拉漲後，可以減少他們之前的虧損。」北京鋼聯資訊總監徐向春認為，拉高招標價格，間接拉漲了港口現貨價格，使得這些貿易商可趁機賣出港口庫存的現貨。

　　根據中鋼協統計，2012年12月末，進口鐵礦石港口庫存降至7314萬噸，環比減少752萬噸，較去年9月初庫存減少了2300萬噸。

　　「但是，招標的現貨屬於遠期現貨，有裝船期和運期，到中國一般是一個月左右。誰能保證一個月後還是那個高價呢？如果礦價跌了，這船貨就是虧的。除非他們能夠繼續拉漲。」徐向春說。

鋼廠很難受

　　在礦價瘋狂上漲過程中，礦山是最大獲益者，大型貿易商也能減虧，但直接需求方鋼廠卻極其難受。

　　中國鋼鐵工業協會會長王青海在2013年1月5日召開的中鋼協會議上直言，「鋼鐵企業採購進口鐵礦石成為高風險的遊戲，許多企業就是因為沒有踩準點而陷入虧損。」

　　在劉明看來，因為非理性的上漲，鋼廠很難把握好採購時機，「按照正常的供需形勢來判斷，現在價格不應如此上漲」。劉海民也持相同看法。「2012年12月國內大部分地區進入施工淡季，需求下降使鋼鐵產量有所減少，對鐵礦石需求也有所下降。鐵礦石價格應該呈波動下行走勢。」

　　不過，目前也有一些鋼鐵行業分析師指出，鋼廠在年底需要補庫存，雖然粗鋼產量沒有上漲，但補庫存加大了鐵礦石需求。

　　「一般鋼廠從2012年11月就開始補庫存，陸續採購。這個需求也不足以使鐵礦石價格在12月上漲40美元一噸。」前述國豐鋼鐵人士表示。

　　由於無法按照常理判斷礦價走勢，鋼廠只能在礦價上漲的時候被迫購買，這增加了成本。「不僅拉漲了現貨價格，增加了成本；還直接影響到我們的長協價格。」上述上海大型鋼廠人士表示。

　　自從一年一度的年度基準協議價格被打破後，2010年三大礦山用季度定價取代了年度長協價；2011年3月，力拓進一步推行鐵礦石按市場需求每月調整定價的新機制。這種定量不定價的長協合同，價格主要依據普氏指數制定。目前許多鋼廠的長協礦仍佔大頭。

　　「現在招標價格對普氏價格指數的影響越來越迅速。」徐向春表示。以2013年1月8日招標價格為例，力拓PB粉的招標價位每噸159.88美元，當日普氏能源價格上漲2.5%，達到159美元/噸，比前一日上漲2.5美元/噸。

　　普氏能源一位分析人士對財新記者表示，因為近期現貨價格的大漲，使得2013年一季度的協議價，會比目前現貨價格更高。

　　前述國豐鋼鐵人士也認為，普氏價格上漲勢必影響長協價格，「我們算了一下，2012年長協價格比現貨的平均價格高上10美元/噸。」

　　「我們一直在想辦法解決鐵礦石供應問題，但都敵不過大型貿易商壟斷現貨後，拉漲價格給整個鋼鐵行業造成的損失。」中鋼協常務副會長張長富在接受財新記者採訪時表示。

　　根據中鋼協報告，納入鋼協統計範圍的大中型鋼鐵企業，2012年1至11月累計實現銷售收入32440億元，同比下降5.37%；實現利稅660億元，同比下降57.73億元，淨虧損19.7億元。

瑞鋼聯的能量

　　大型貿易商能夠拿到大量的現貨，其與三大礦山的關係是一個重要因素。

　　以瑞鋼聯為例。瑞鋼聯實際控制人為丹麥籍華人遊振華。游振華是安徽工業大學（原華東冶金學院、馬鞍山鋼鐵學院）1988級物資管理系學生，畢業後去了當時冶金部所屬中國鋼鐵爐料總公司上海分公司。

　　1993年，中國冶金進出口總公司、中國鋼鐵爐料總公司、 中國國際鋼鐵投資公司和中國冶金鋼材加工公司組建成中鋼集團。游振華一直在中鋼負責鋼材貿易，任中鋼上海公司（那時叫中鋼閔冶）總經理。

　　「當時鋼廠的直供比例不多，且民營鋼材貿易商也不像現在這麼多，因此游振華憑藉做鋼材貿易，與很多鋼廠都建立了較好關係。」 一位原中鋼協官員在接受財新記者採訪時表示。

　　2004年，游振華離開中鋼投身瑞鋼聯創業。根據瑞鋼聯工商資料，北京瑞鋼聯貿易公司成立於2003年1月。在2003年8月，為擴大銷售，爭取更多的進口配額指標，瑞鋼聯開始進入礦產品、焦炭等業務，增加了各類商品和技術的進出口。

　　「他當時帶走了很多中鋼的老部下，包括現在瑞鋼聯鐵礦石部總經理張世平。」一位曾與游振華共事的人士告訴財新記者。

　　截至2006年8月，上海華熹貿易公司、游振華、林尚澤、周岩，在瑞鋼聯持有的股份比例分別為75.5%、12.74%、9.8%、1.96%。

　　「游振華應該是上海華熹貿易公司的實際控制人。因為現在游振華並非瑞鋼聯大股東，但他在瑞鋼聯是一言堂，手下人都很怕他。而且瑞鋼聯的很多業務都是游振華自己的關係，經常自己親自談。」一位前瑞鋼聯員工對財新記者透露。

　　瑞鋼聯的發展得益於鐵礦石貿易。「現在，瑞鋼聯的鐵礦石進口業務還在不斷快速增長。」與瑞鋼聯有過業務往來的一位央企負責人表示，瑞鋼聯主要是與鐵礦石供應商建立了比較好的關係。

　　「當時在礦價不斷下跌時，只有瑞鋼聯敢接貨，其他企業都不敢。當後來價格反彈時，其他貿易商和鋼廠再想購買，礦山就不給了。」上述上海貿易商回憶稱，當時向三大礦山要貨時，三大礦山會說「你要買貨就找瑞鋼聯」，而瑞鋼聯那時候「很容易以加價形式賣出手中囤貨」。

　　除了取得礦山的支持，融資支持也必不可少。

　　以鐵礦石貿易為例，一船鐵礦石貿易，貿易商需要先向銀行申請開立鐵礦石進口信用證，收到賣家跟單文件後，銀行先行對外支付，貿易公司隨後付錢給銀行，如果這時貿易公司沒錢給銀行就會形成貸款。根據銀行要求和貿易商實力資質，貿易商一般只需支付一船鐵礦石總價的15%-30%資金，即可獲得銀行信用證。

　　一位與山東地區最大貿易商山東萬寶集團關係密切的人士，如此形容萬寶集團與銀行的關係，「銀行就是他們的衣食父母，攻克了銀行，做貿易就無憂。」

　　瑞鋼聯也一樣看重銀行關係。瑞鋼聯成立不久，游振華就從中國銀行挖來了一個實力人物——鞏紅，現任瑞鋼聯財務總監。

　　「鞏紅的到來，為瑞鋼聯帶來了許多銀行關係，也提供了大量的資金支持。」上述前瑞鋼聯員工稱，游振華在瑞鋼聯一言堂，但只有鞏紅能夠和他爭。

　　「處關係是游振華的長處。他們公司招人都看關係，很多『領導』的孩子，比如鋼廠、中鋼協、銀行領導的孩子或親戚。」上述央企負責人稱。

　　根據瑞鋼聯工商資料，2003年、2004年瑞鋼聯的負債率為81.78%，2005年87.78%，2007年達到了95.01%，其中長期負債為4480萬元。2008年，瑞鋼聯資產總額為83.31億元，負債總額80.23億元，負債率96.29%，其中長期負債為0萬元。此後負債率一直維持在95%左右。

　　瑞鋼聯的負債率在同行中偏高。據公開資料顯示，亞洲大型鐵礦石貿易商香港來寶集團(Noble Group)，2008年到2011年資債率分別為77.17%、71.48%、74.44%和73.33%。

　　上述上海貿易商稱，「2008年鐵礦石價格暴跌，如果得不到銀行支持，瑞鋼聯也肯定過不了那個難關。」

　　根據海關數據，2008年瑞鋼聯鐵礦石進口量為1151.82萬噸。

　　上述貿易商稱，「2008年瑞鋼聯賭貨時，每噸拿貨價約在190-200美元（約合人民幣1400元/噸），後來將近一年割肉都割不出去。2008年底，礦價最低時達到60美元/噸（約合人民幣420元/噸），瑞鋼聯每噸虧損1000元左右，100萬噸就是虧損10億元。」

　　上述貿易商透露，2008年瑞鋼聯在市場上壓了五六百萬噸的貨，以每噸200美元計，將近壓了10億美元資金（約70-80億人民幣）。「當時他們根本還不出這麼多錢，肯定有銀行在不斷地幫他們renew（更新貸款）。」

【閱讀】誰在推高中國房價？

誰在推高中國房價？貪婪開發商還是精明的丈母娘？「史上最嚴厲」房地產調控為何吃力不討好？回顧十年房價漲跌，答案或許昭然若揭。

中國房市有如迷宮。

上個世紀九十年代末，以中國國務院《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》為標誌，舊福利分房模式的告一段落，住房貨幣化改革進程全面開始；進入新千年後，房價持續上漲成就富豪榜上多位地產富豪之餘，也順帶成就了多空雙方的各位名嘴，民眾悲喜更是滄桑百態，電視劇《蝸居》、《裸婚》的熱播不過其中一粟。

曾有媒體報導，大連每平米3萬人民幣的房價令某巴薩球星大為咋舌，據其經紀人透露，他在自己國家的房子附帶游泳池，卻遠低於這一價格。誠然，無論從相對價格還是絕對價格，中國房價可能率先實現「超歐趕美」。

那麼，是誰在推高中國房價？官員往往歸咎於貪婪的開發商，開發商又說是精明的丈母娘，丈母娘們則埋怨黑心中介，而中介們都推給無恥的投資客——於是，幾乎每個房價上漲故事中，不乏一個拿著破皮箱全款付清的外地口音形象閃現：這一形象一方面無可考證，另一方面亦無道德上的優勢，換而言之，既方便上層推諉，也方便下層怨恨。

於是乎，「史上最嚴厲」房地產調控走了計劃經濟的老路，「限購」、「限貸」之下，祭出「戶口」之類手段，也見怪不怪了。以往數次中國房價調控，往往注重從供給端發力，而本次調控則從需求和供給兩端發力，強制降溫。饒是如此，房價仍居高位。

房地產調控為何吃力不討好？簡而言之，這一政策的利益同盟過少，而對立面太多。其討好的對象來自希望購房的人群，但這一群體人數並不佔大多數，且心理預期陰晴不定；與此同時，地方政府、房地產企業甚至持有房產的人都因這場調控不同程度受損。受損方從以往調控經驗出發，往往會以「以時間換空間」的策略應對，這也是地方政府一方面空喊保障房而另一方面不時放鬆的現狀寫照，至於房地產商，也往往寧願惜售也不肯大幅降價，甚至繼續高價拿地。

或許，這是一場從開始就注定無果而終的戰役，無論目的還是手段。經濟學認為資源永遠都是稀缺的，如何分配將成為關鍵，這決定了長期來看，市場價格最終是由需求決定，自發交換往往是最優效率的一種方式，短期的人為干擾只是擾動，管制需求更是緣木求魚。

如果房子少了就限購，車子多了就限行，人多了就計劃生育，那麼空氣不夠又將如何？任何困境，都一個「限」字當頭，即使短期之內可以控制局面，卻無改需求不平衡本質，甚至造成房價報復性上漲的預期，這也是為何當前調控不僅未能改變房價只漲不跌預期，而且也未能撼動當前房價根基。

再看目標，中央政府希望房價合理回歸，但是多少合理呢？房價高低的衡量標準，通常用的標準就是房價收入比，也就是房價與居民家庭年收入之比，就是多少年收入可以買一套房。國際水平一般在3到6之間，超過7就要引起警惕。根據上海易居房地產研究院發佈的一份名為「全國35個大中城市房價收入比排行榜」報告，2011年中國總體房價收入比為7.4，東部城市集體偏高，第一名深圳為15.6，上海12.4名列第四，北京以11.6排名第五。

為什麼看似如此之高的房價收入比，卻沒有如預言家所言走向崩盤？筆者認為，這一方面源自收入統計的缺失，譬如兼職收入以及灰色收入並沒有統計在案，另一方面則是各種隱性福利分房政策的存在扭曲了市場信號，譬如各地開花的公務員小區。

平心而論，中國房價上漲，是一連串因素的結果，與城市化、人口結構、經濟發展、自有住房率偏高乃至貨幣供給等等因素都息息相關。也正因此，無論從什麼水準衡量，中國房價目前確實過高，但並非高得完全沒有道理，頻頻出現高價地王及天價樓盤的消息揭示了「樓市泡沫」的另一面：存在即合理，這看似不合理的價格背後，有其一定合理性的存在根基。

回顧最近十餘年的房價變化，筆者曾經整理過全國房價的數據作為參考。粗略地看，其中2004與2009年可謂房價起飛的兩個加速點，時間點上剛好對應著土地招投標制度鋪開與四萬億推出，誰是最大的獲益者，誰在推動房價答案昭然若揭。

在房價本應正常上漲的週期之中，不當的政策加劇了市場扭曲，不僅促成了房價的狂飆，也透支了中國房地產業的未來空間：2003年以來土地出讓政策，使得地方政府高度依賴土地出讓金，土地財政模式得以固化，2010年土地出讓金佔地方財政收入的比例高達76.6%；而2009年的四萬億刺激政策，導致隨後的信貸狂歡，洶湧的貨幣缺乏投資渠道，大舉流入房市，不是房子貴了，只是錢更不值錢了。

如此一來，在房價只漲不跌甚至越調越漲的預期之下，買房成為過去十年的最好投資，而「拆」字更是走紅大江南北。西南財經大學《中國家庭金融調查與研究中心》發佈的數據，2010年中國家庭淨資產總值高達69.1萬億美元，高出同年美國家庭淨資產總值（57.1萬億美元）21%之多——其中，高房價居功至偉。

換而言之，高房價不僅是分配機制不合理的直接產物，更是中國貧富不均的生動寫照。在這場財富盛宴中，接近權力與資本一方，往往可以先知先覺地鞏固自身先發優勢，拿走蛋糕上最豐厚的一層奶油；而一般民眾，最多不過是追隨者而已，即使奮力趕上了這幾輪房價上漲順風車，卻同樣要承受因房價上漲而帶來的全面生活成本上漲。高房價對每個人都是一種隱形的「稅收」，從鐘點工到高端白領，概莫能外——無論你是否買房，財富的「馬太效應」都在那裡。

中國房價高企，卻被認為風險不高，原因之一就在於居民債務槓桿不高，但這並不意味著沒有風險。中國長期處於金融抑制狀態，社會福利缺失，導致儲蓄率一直居高不下，2012年5月末居民儲蓄餘額已經突破了36.7萬億元，儲蓄率在全世界排名第一，人均儲蓄接近3萬元。

金融體制不健全之下，居民高儲蓄與長期負利率並存，事實上造成了雙重剝削，一方面儲戶為政府以及企業部門提供不少廉價資金，另一方面也使得利用按揭買房的人群間接剝削了儲蓄的人群。反過來看，風險通過槓桿事實上傳遞到政府以及企業部門，一旦經濟下行，房地產的風險不會過多體現在居民部門，而會體現為政府以及企業部門面臨痛苦「去槓桿」過程。

也正因此，審視中國房地產業，一方面需要正視其高房價存在的合理性，另一方面對於其風險不能掉以輕心。身處現代經濟之中，房地產的消費性與投資性俱備，須知大部分交易應該留給市場去做決策。

房地產價格隨經濟增長而增長，具有其內在經濟規律，政府行為只是影響房地產市場的力量之一，過分干預往往是自咽惡果。在房地產市場之中，政府的功能應該定位明確：第一，防止房地產泡沫對整體經濟安全的威脅；第二，防止房價過高帶來的社會問題。當下政策（限購與直接打壓），不過是以過高的代價部分達到第一個目標，對於第二個目標用處不大：房價仍舊在上揚、房屋銷售面積卻在下降，也就是更少的人被解決了房屋問題。

政府對房地產市場的深度介入，往往會導致了邊界與權限的模糊，不僅使得自身深陷普通商品房、限價商品房、經濟適用房、公共租賃房種種泥淖中等無法自拔，而且使得市場正常運行受到干擾，這也就是為何這一輪調控始終無法撼動「房價回歸」的根本原因。

高房價的存在，誠然加大中下階層痛苦指數，也透支了不少年輕人的夢想，但高房價並非依賴行政手段就可以打壓，屢次調控不利反而近乎一種「飢餓營銷」。反觀中國人固有的「居者有其屋」夢想，往往反映在過早買房以及過高的自有住房率上，這一方面源自民間對日益高漲房價的集體焦慮，另一方面也折射出產權稀缺環境下的無奈應對。

如何避免高房價的負面效應？如果高房價已經成為一個嚴峻社會問題，政府應該有所作為，但筆者更看好廉租房而不是經濟適用房。不過，廉租房這一模式的運行，同樣應該以市場化的方式來組織，否則其間的腐敗與浪費將必然難以避免：供應端由政府組織市場內企業來招拍賣建設，需求端由政府直接對低收入租戶進行房租券補貼，廉租房管理也應採取市場化方式。

於此同時，政府應該鼓勵市場以市場的方式，探討解決房價過高帶來的社會問題，例如推進租賃市場的積極發展、解決小產權房、探索土地私有化問題等；更進一步看，不僅從限購還是土地供給都應該考慮適時放開，拋去諸多計劃主導市場的意識形態束縛，至關重要。

特朗普勝選之後 矽谷大佬們在推特上吐槽泄憤

特朗普已經成功當選為美國第45任總統，但是或許最不願看到特朗普當選的，就是美國科技行業。

特朗普和矽谷的關系一直處在水火不容的狀態中。此前7月14日，美國145位科技界企業家、高管、投資者等曾在網上發表了一封公開信，反對特朗普參與總統競選，並指責了他推崇的價值觀、倡導的政策可能對創新造成的負面影響。 而聯名簽署公開信的科技界大佬包括：Twitter聯合創始人Evan Williams、蘋果聯合創始人Steve Wozniak、Facebook聯合創始人Dustin Moskovitz、eBay創始人Pierre Omidyar等。

而如今特朗普已經選為總統，矽谷的科技大佬們又是怎麽表態的呢?

據Business Insider報道，矽谷的兩名受尊敬的新投資者Shervin Peshivar和Dave Morin已經(半開玩笑地)呼籲加利福尼亞的分裂。而Peshivar正在尋找資助。

Pishevar稱，加利福尼亞將是世界第六大經濟體，而矽谷的風險資本家們已經對Pishevar表示支持。

科技公司的高管們也在Twitter上瘋狂“吐槽”來表達自己的不滿。矽谷孵化器Y Combinator創始人、知名風投家薩姆·奧爾特曼（Sam Altman）：這是我一生中感覺最糟糕的時刻。我想自己能夠克服它，但現在卻找不到合適的方法。

Google Ventures合夥人、科技博客TechCrunch撰稿人MG Siegler：我討厭誇大其詞，但我們現在完蛋了！不是因為特朗普獲勝，而是那些為他投票的人。我們必須學會如何以艱難的方式生活和工作。

Box公司聯合創始人兼首席執行官亞倫·萊維（Aaron Levie）：我們曾看過許多國家的類似選舉，當時我們以為“這些家夥都瘋了”，現在輪到我們了！

Twitter聯合創始人埃文-威廉姆斯轉了一篇推文稱：墨西哥剛剛宣布他們樂意為美墨邊境建墻出錢，讓上帝保佑那些想翻墻的美國人吧!

值得一提的是，中立機構Crowdpac的統計數據顯示，在美國科技公司員工和高管個人直接政治捐款的810萬美元中，95%都流向了希拉里，而特朗普只拿到了4%。而在矽谷地區，這個比例則是99%。

到底誰在推高房租：資本、中介還是拆違？

近日，輿論直指長租公寓推高租金，而租金最終將由租客承受，令住房租賃市場炸了鍋。

2011年前後，房地產領域中，一個細分行業長租公寓在國內冒出尖尖角，那時經營這門生意的多是個人創業者。因為看不到清晰的盈利模式，願意進入長租公寓的企業和機構少之又少。

2017年年中，政府關於鼓勵發展住房租賃市場的一系列政策密集出臺，從土地、融資等多方面給予紅利。政府的本意是為促進房地產市場平穩健康發展、緩和住房矛盾，提出“租售並舉”。

資本看中的是另一面，房地產開發商、中介、銀行、更多個人創業者蜂擁而入。且不說房租的具體變化，單是這種氛圍下，房東的“惜租”情緒，租客對房租上漲的擔憂就無法忽視。買不起房的租客能否在大城市保住一張床已事關民生。

相比住房買賣，租賃市場顯然更具福利屬性，是“居者有其屋”的壓艙石，房價高企，買不起房之後，租得起房是城市居民最後的保障。

好在監管已出手。8月17日，北京市住建委聯合多部門約談自如、蛋殼公寓等住房租賃企業負責人，要求不得利用融資獲取的資金惡性競爭搶占房源、不得以高於市場水平的租金或哄擡租金搶占房源、不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

18日，我愛我家副總裁胡景暉在一場電話會議中指出長租公寓以高於市場的價格爭搶房源後，便被迫離職，把關於房租和長租公寓的討論推向高潮。

19日，胡景暉在北京召開個人溝通會，呼籲政府加強對長租公寓的監管。這也是廣大租客的心聲。胡景暉在溝通會上表示，北京市住建委約談很有必要，他建議說：通過全國住建系統建立房屋租賃指導價，每個月以各種平臺進行公布；如果有了指導價，出現異常交易，老百姓可以向政府舉報，政府一定能查清楚，如果哄擡，可以取消資質；住建部門盡快和一行兩會建立聯合工作機制，嚴格監管進入長租公寓領域的資本。

房租漲幅幾何

胡景暉18日在一場電話會議中炮轟自如、蛋殼公寓等長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%~40%在爭搶房源，人為擡高收房價格，推漲房租。話音落下的第二天，他便宣布了離職。

關於房租上漲的隱憂，由來已久。自有租賃關系開始，廣大的房東和更廣大的租客便站在利益的兩面，作為弱勢的一方，租客控訴房東單方面毀約、在合約期內漲租、臨時逼遷等新聞並不罕見。

但有一天，當一個比個體房東更強大、更專業、有廣泛話語權甚至能左右市場定價的租賃機構進場時，這些個體的矛盾和糾紛，便演變成了群體性的對立。

8月初，一名北京業主在網上發帖，聲稱其出租北京天通苑的三房，心理租金預期是7500元／月，但由於長租公寓運營商自如和蛋殼的爭搶，而價高者得，此房源租金被推高至10800元／月。蛋殼和自如均否認此事的真實性，縱然此網帖真假難辨，但市場擔憂的情緒不會作偽。

房租反映了一定時期內住房租賃市場的供求關系，在北上廣深等人口總量大的一線城市，住房緊張，房租易漲難跌。但如果房租受外力推動，出現不合理的大幅上漲，買不起房的租客最終將租不起房，失去在城市最後一道安身立命的防線。

以北京為例，貝殼研究院數據顯示，2018年以來，北京市中心城六區租賃成交占比保持在2017年以來高位，6、7月份這一占比明顯上升，7月達到了76%，是2017年以來的次高值。而中心城區租賃物業單價較高，從而帶動全市平均租金的上漲，2018年前7月，租金指數同比上漲10.7%，高於2015年和2017年漲幅，但低於2016年漲幅。

從租金收入比的角度看，2018年上半年北京市居民租金收入比為22.2%，略高於2015年和2017年，略低於2016年，但仍處於30%以內的合理範圍。

華創證券的研究報告顯示，2017年北京市平均工資增速為8.4%，但是平均房租漲幅高達29.7%，遠超平均工資的增速。

根據中國房地產測評中心近日發布的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》，在中國房地產測評中心監測的35個城市中，有10個城市7月份租賃價格指數環比上漲，四個一線城市全部在內；同比數據方面，深圳、北京同比上漲，漲幅分別為1.84%、1.55%，上海和廣州出現下跌，同比跌幅分別為2.03%、1.17%。深圳、北京的租賃價格指數同比持續呈現上漲態勢已經超過了19個月。

貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領試圖為北京近期房租的上漲找原因。楊現領表示，過去一段時間，北京加強租賃市場監管，清理與拆除違規公寓、群租房及隔斷房，導致市場上低端租賃房源減少；青年白領從群租不斷升級至標準化單間，升級換代過程中帶來的結構性上漲。

再者，從2017年末開始外圍城區不符合居住要求的違規建築被清理，導致需求向內城轉移，中心城區的高租金水平的成交占比增多。臨近5、6月畢業季，住房需求上升也會推動房租上漲。

貝殼研究院與自如均為鏈家旗下產品，從楊現領的回應中，關於自如在市場上獲取房源的做法並無過多著墨，但他認為，相對於個人出租房源與二房東房源，專業化機構的供應量更可預期、更穩定，租金定價也更穩定，波動幅度相對更小。這與胡景暉在電話會議中發表的觀點截然相反。

但無論如何，討論中國住房租賃市場的發展，長租公寓都無法置身事外。如果說，一開始YOU＋等少數幾家長租公寓的成立，多少有出於情懷，要給在都市中漂泊的年輕人一個家的話，那後期地產開發商和中介等資本的介入顯然不在情懷。

今年7月，融創和新城控股相繼宣布進入長租公寓領域，截至7月末，國內房企的TOP50中，已有20家開展長租公寓業務，除此之外，還有更多房企甚至主營業務不是房地產開發的企業均已走在路上。

一家總部在深圳、以高科技產業為主導產業的公司相關負責人告訴第一財經，公司正在搭建長租公寓團隊，目前從旭輝等房企挖團隊，盡管與公司主營業務並無協同效應，但可結合公司文創產業園來進行相關布局。“既然政策鼓勵，我們就去做。”

行業人士深知，相比開發業務，長租公寓利潤薄、回本周期長、盈利模式尚不清晰，但一腔熱情的背後，盈利的擔憂被拋諸腦後。

8月19日中午，自如CEO熊林對外發聲，表明自如在北京單個城市的市場占有率不過8%，而客戶在租房前會比較房東直租、個人二房東轉租、中介和品牌公寓四個渠道，言下之意是自如的市場份額還沒到能左右市場定價的地步。

而深圳的情況是，該市約1040萬套各類型的房源中，其中村民自建房(農民房)占比48%，其次是工業區配套宿舍、商品住房、單位及個人自建房，最後才是公寓產品。深圳租賃住房由機構持有運營或托管的比例只有10%左右。這個比例如放大到全國，長租公寓並未成為租房主流。

誰是房源戰的最大贏家

今年6月，萬科進入富士康在深圳龍華工廠北門的清湖新村改造，因擔心城中村被改造後房租飛漲，富士康員工發出公開信直指“萬科來襲，人心惶惶”。從租客的角度，新的運營商進場拆房、改造，租金最後不漲不合邏輯。

但從萬科後期公布的數據看，改造城中村後，租金有輕微上漲，漲幅並不大。例如在阪田新圍仔項目中，未改造的單房均價在800元/間/月，一房一衛價格區間在1100~1200元/間/月，兩房一衛均價在1250元/間/月，而萬科改造後的價格區間為798~1398元（含家具、家電）。而之所以能做到漲幅不大，原因是萬科改造後的產品房間面積比未改造前減少，改造後總房數量增加。

萬科、金地等開發商進入城中村改造後，在資本烘托的氛圍下，城中村房東普遍對租客漲價。即便是自如面對的分散式長租公寓市場，個人房東的心理預期也有所增高。更多資金進場，改變房源整體市場的供需，而供需關系最終改變價格。

拿房成本升高，首先受到影響的是長租公寓運營商本身。

深圳本土的長租公寓品牌商微家公寓在深圳持有運營的房源超過2000間，但從2017年起，公司便決定走臨深路線，不再擴大在深圳的規模。創始人李樹德曾告訴第一財經，“微家是沒有任何背景的民營企業，很難跟大資本競爭。”

但即便是資金實力雄厚的長租公寓運營商，也不能無視節節高升的拿房成本，從產業鏈的角度出發，成本最終由租客承擔，但此過程中，運營商自身也會活得更艱難。

貓寧公寓聯合創始人羅立華告訴第一財經，“此前一個較優質的長租公寓項目，3年到3年半左右就能回本，但現在要4年到4年半，也有可能更久。這樣的行情，小企業很難支撐下去，但有資金優勢的大企業能撐得更久。”

縱然是有資金優勢的大企業也不敢輕言盈利，因此在面對外界關於長租公寓推高房租的指責中，運營商不免叫屈。

北京一家公寓運營商對第一財經表示，“我們拿房的成本也很高，加上裝修和運營，根本賺不到錢，但行業氛圍已經這樣，你想拿房只能出比別人更高的價格。”

支撐公寓運營商繼續滾雪球的邏輯是融資與規模。有了規模便能吸引融資，即使自身不能盈利沒有自我造血能力，但能通過融資外部輸血，於是繼續擴規模再融資。

羅立華認為，這樣一個資本遊戲中，最大的贏家是房東，而運營商和租客一同承擔房租上漲的壓力。“但房東不會是最終贏家，如果項目無法運營下去，運營商把房源退回房東，而房東自身又不具備運營能力，會造成資源浪費……會產生一系列化學反應，而一個不良行業生態中不會有贏家。”

責編：任紹敏