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從平凡上班族，到身價近億元的專 業投資人，張慶平憑藉著精準的投資眼光，在三十七歲那年就達到財富自由的目標得以提早退休。擅長挑成長股賺波段行情的他認為，每年只要抓對明星產業，搭配 適度應用投資槓桿、嚴設停損、做好資產配置，獲利翻倍的速度，有機會超乎自己的想像。 撰文‧林心怡 「我覺得投資股票要能賺到大錢，是要有一點野心與目標的。」外形斯文、說起話來慢條斯理的張慶平︵化名︶，在投資性格上卻是個典型的「投資獵人」。喜好投 資中小型成長股的他，曾只花了一年半的時間，就將手上的百萬資金一翻就是二十倍，累積逾二千萬元的財富；目前粗估手上可動用股市資金約五千萬元；若加計名 下擁有零房貸、市值三千五百萬元房產，身價已直逼億元大關。 即使在二○一一年台股震盪修正期，張慶平整體績效也有四成的獲利，是不折不扣的股市常勝軍。在股市操作績效亮眼的背後，支持他的是強烈的賺錢動機，以及一 段經歷七年「賺少賠多」的台股投資試煉。 ○四年買進茂迪、中美晶 賺到第一桶金原來，農家子弟出身、在家中排行老四的張慶平，雖然出社會後不用特別負擔家計，但早從學生時代起，就有著在台北市中心置產，與提早退休享受生 活的願望。而他也明白，要完成這些理想，光是靠上班領的死薪水是不可能的，因此對於投資股市，他向來有著越挫越勇的戰鬥力。 出社會後，在會計師事務所工作的他，自九七年開始，就陸續將工作積蓄投入股市，並搭配融資做投資。「約有七年的時間，我買過的幾檔高價股，包括華碩、錸 德，雖然曾經賺錢，賠起錢來也很可觀，七年下來賠了幾十萬元，手上資金所剩無幾；幸好○四年還能向友人湊到一百萬元進行操作。」張慶平回憶，雖然當時股市 投資賺少賠多，但他認為，只要做好研究，抓對成長股，過去的虧損總有一天會賺回來的。 張慶平曾因錯信技術面，買了趨勢向下的股票慘賠；也曾因對公司基本面不了解，在公司股價盤整時，錯賣手中未來的飆股而懊悔不已。因此，他開始發展一套自己 的選股準則。 首先，就是挑選股本三十億元以下、趨勢向上的明星產業；其次就是挑選年營收成長至少逾五成，公司定期辦法說、誠信有口碑的公司；第三就是公司營收逐月成長 或屢創新高的公司。 就在上述這些選股邏輯架構下，○四年張慶平陸續重押太陽能產業茂迪、中美晶以及宏達電等公司，讓他在短短一年半的時間從一百萬元的資金，搭配融資操作，一 路累積到二千萬元的財富。 「還記得我真正從股市賺到的第一桶金是重押茂迪賺來的，○四年下半年，在油價高漲、太陽能產業趨勢向上時，我在當年十一月茂迪股價一百六十元附近陸續買了 十四張。」張慶平接著說，「雖然當年茂迪的股價，已從年初的八十元漲到十一月的一百六十元，但我依舊毅然決然在一百六十元布局。因為我看的是後續可望翻數 倍的主升段行情，尤其是○五年一月茂迪曾經一口氣連拉六根紅Ｋ棒，迅速拉開我的持有成本，更增加我長線持有的信心。」布局博弈題材慘賠 風險意識因此提高「當然，期間我也做了一件比較冒險的投資，○五年六月先把四百多元的茂迪融資賣掉，再將部分獲利的錢拿來買平均成本約四十幾元的中美晶， 當時中美晶的漲勢更快，短短二個多月，股價就漲到八十元附近，讓我獲利倍數出場。」張慶平回憶說，如果加計○五年八月以股價六百多元出脫的茂迪，光是這兩 檔的投資，獲利就有將近六八○萬元。 之後，張慶平在出脫手上茂迪與中美晶後，又看好宏達電未來獲利的成長性，將資金全數陸續重押，「當時我想，過去華碩曾經一年ＥＰＳ賺三十幾元，股價都可以 漲到五六百元，宏達電股價也有千元的想像空間。」後來，○五年八月張慶平分批以成本價三百多元布局宏達電，雖然○六年五月宏達電股價一度來到一千二百元高 點，但他卻是在除完權後還原權值平均在九百多元出脫。「當時我發現宏達電股價一直無法突破前高，心想獲利也夠了，所以就停利出場。」張慶平扳著手指計算， 前後只花了一年半的時間，三檔股票就足以讓他從一百萬元賺到兩千萬元，資產翻了二十倍。 ○七年第一季，張慶平也曾看好遊戲機廠商泰偉的獲利前景，股價八十元附近開始分批布局，整體平均成本在一百多元，最後在同年七月分以股價三百多元出脫，獲 利翻三倍；但同年看好博弈題材布局伍豐，卻讓他吃了敗仗。「伍豐我買在七百元附近，最後在運彩標案落空、獲利不如預期，直到跌至五百元我才出場，那次大概 賠了二百萬元。」張慶平意識到，以往慣用融資操作的他，應該要更為提高風險意識，不但自此設定股價跌破成本價的一○％就要停損出場的紀律，也讓他將股市部 分獲利移出購置自住的房地產。○七年，張慶平挪用部分股市投資獲利，在忠孝東路上買了一戶三十八坪、當時總價一千八百萬元的房子，目前價值三千五百萬元， 增值一倍之多。 至於一一年雖然股市動盪，張慶平的獲利操作績效依舊不錯，最經典的一檔代表作就是上銀。他一一年初以平均成本價在一百二十元持有，至同年七月以三百六十元 出脫，獲利就有二千四百萬元。 「當時，上半年我覺得景氣還不錯，自動化設備大廠上銀的產業趨勢向上，月營收創新高、股本小，又是ＭＳＣＩ概念股，因此決定長線持有，直到股價突破高點四 百元後，我見股價難以突破前高，加上市場景氣反轉的雜音出現，促使我在股價回測三百六十元時獲利出場。」張慶平說。 抓對明星產業 勇於重押並做好停損張慶平分享說，「影響我最大的一本投資書籍，就是《從二十萬到十億元—─ 張松允的獨門投資術》。」張慶平笑著說，這本書對他有很多啟發，「例如從當中我學到，只要抓到對的成長性明星產業，就該勇於重押，直到當初支持你投資的基 本面開始反轉或不再強勁，才是獲利出場的時候。」展望一二年第一季，張慶平仍持續在第一季布局未來有成長性的中小型電子股。「就像比爾蓋茲說過的：經濟的 復甦，就要靠科技的創新！」張慶平笑著說，因此未來明星的電子產業仍是他今年關注的焦點，例如超輕薄筆電︵Ultrabook︶的固態硬碟︵ＳＳＤ︶等零 組件、智慧型手機零組件、蘋果概念股，以及智慧型手機品牌廠商宏達電，都是他開春後持續關注的族群。 「投資不能怕受傷，就算受傷也要懂得研究原因，為下一次的勇敢投資做好準備，並做好停損！」這是張慶平給想和他一樣在投資路上漸入佳境的人最中肯的建議。 張慶平 出生：1970年 現職：專業投資人 經歷：會計師事務所 學歷：政大會計系 張慶平財富3階段 摸索期 ──1996年至2003年靠工作累積百萬元積蓄，投資虧損居多。曾經買過當時的高價股錸德、華碩等，投資大多以賠錢收場。 成長期──2004至2005年布局成長股，100萬資金變2000萬元。重新籌資100萬元進股市，布局茂迪、中美晶、宏達電等成長股，一年半資產從百 萬元成長20倍。 豐收期──2006至2011年做好資產配置，股房雙賺。2007年移出股市獲利一半購屋，目前房屋市價已上漲一倍，市值約3500萬元；金融風暴 後，09年投報率近200％；2010至11年代表作為上銀，獲利2400萬元。 春耕布局重點 1. Ultrabook（超輕薄筆電）的SSD（固態硬碟）等零組件，例如威剛。 2. 智慧型手機品牌宏達電、智慧型手機零組件，以及蘋果概念股，例如位速等。 3. 自動化設備廠，例如上銀等。 張慶平投資6心法 1. 勤讀研究報告：了解產業脈動，發掘有潛力的公司。 2. 挑未來明星產業：股本30億元以下、年營收成長逾５成、獲利亮眼的公司。 3. 追蹤公司每月營收：檢視公司每月營收成長性。 4. 留意法說會與季報數字：檢視公司法說會內容與季報數字，是否符合成長預期。 5. 只追強勢股，不建議攤平：趨勢向上的成長股，不怕沒買在最低點，因為主升段的獲利更甜美；若趨勢改變，不向下攤平。 6. 嚴設停損點：適度融資可加快獲利速度，但須嚴設停損點，跌破成本價10％就要出場。 |
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政府打房頻出重手，房價後市多空難測，讓所有想買房的人陷入膠著。 但不論自住或投資抑或是景氣的好與壞，人生要買得好房前，首先一定要做好「理房」規畫。 若能理出一套心法，存得一手好房，人生的許多難題，自然可以迎刃而解。 因此，《今周刊》蒐集專家、達人的存房經驗，提供成家、滿巢、空巢和終老四大時期不同房產規畫與建議，讓房產不再是你人生的包袱，而是奮鬥路途上的親密夥伴！ 撰文‧李建興、梁任瑋 研究員‧蔡曜蓮如何讓手邊的房產，使人生財富報表成為資產而非負債？如何讓自己成為「現代員外」，而非「房奴」？存房達人的經驗告訴我們，若能在人生不同階段，把握住存房心法，不但「買房」，而且「理房」，不僅房產會是報表上的亮麗數字，若是運用得當，更能解套人生瓶頸。 四十四歲的林哲熙服務於科技業。雖然科技業分紅費用化後，讓年收入幾乎腰斬，但他卻能在太太全職在家帶女兒的情況下，以一份上班族銳減後的薪水，撐起一家三口生計；更讓人驚奇的是，他還各擁位於台北精華地段大安區與新北市板橋區，市值共四、五千萬元的房地產，並且氣定神閒地支付每月八萬多元的房貸。這一切來自於他謹守「存錢買房」、「以房養房」，「控制風險」三大原則的成果。 初入社會 以第一桶金買房出租一直以來，林哲熙就對賺錢抱持高度興趣。高中時代，當同學一有錢就買很炫的機車時，林哲熙就開始半工半讀存錢，默默訂下存錢買房的目標，「買車只會折舊；買房，能住，又能出租生財，價值高多了！」林哲熙對於資產的想法，比同儕都成熟許多。因此，一九九○年步入社會後，雖然薪水才二萬元出頭，他還是省吃儉用每月省下一萬多元，並用年終獎金與加薪所得投資股票，短短三年內就存到上百萬元。 有了第一桶金，林哲熙立刻準備買房。雖然親友們並不理解他的決定，甚至告訴當時未婚且住在家裡的他，「把錢放在銀行定存生利息不是很好嗎？還可以隨時拿出來用！」然而他卻非常堅持：「一旦買了房，貸款壓力就會逼我存錢，就算房子用不到，還可以出租用來錢滾錢！」因此，一九九三年他獨排眾議，在板橋後埔老家附近，以四七五萬元買下一戶二十七坪大的華廈住宅，之後，立刻以一萬一千元出租。「我的目的很簡單，這時期的房地產是幫我存錢的！」林哲熙如此說道。 再來，就是如何控制房貸金額的問題了。當時，林哲熙向銀行貸款三百萬元，利率高達九％，每月本利攤還約三萬多元。計算下來，除了租金外，還得從薪水撥出兩萬元付貸款。對林哲熙而言，這反而更激起他賺錢的動力。於是，雖然已是有房階級，林哲熙仍有差就兼、有錢就賺，並堅持準時繳房貸。聰明的他，利用良好的紀錄，每隔二年與銀行談降息，談不攏就轉貸，從不綁約，硬是把利率從九％降到了五％。期間，若有大筆閒錢就用來攤還本金，在開源節流皆有度下，一九九九年結婚後，林哲熙回收了房子與老婆輕鬆住進自己的家，二○○三年還清房貸。 花十年的時間，林哲熙存下人生第一戶房。二○○五年，適逢老婆懷孕，進入人生不同階段，林哲熙對房地產又有不同想像。 成家生子 換捷運共構宅，好通勤又抗跌林哲熙開始將小孩未來的生活納入考量，首先，就是設想小孩未來的學籍。某天，陪老婆到台北市台安醫院產檢，正好鄰近敦化國小學區內一棟大樓套房要出售，每坪開價高達六十七萬元。他心想，「明星學區奇貨可居，連學籍都可以出租，未來增值性一定強。」因此，幾經議價後，以每坪五十八萬元，總價七百萬元，買下十二坪挑高四米小套房。買下後，林哲熙將挑高套房隔成上下層的兩房，原本租金二萬元的房子，最後以二萬八千元出租。林哲熙的租金收入，幾乎可以完全支付五百萬元貸款，每月近三萬元的房貸月付金。「這戶房子，可說是房客幫忙養的！」林哲熙些許得意地說。 二○○六年，隨著女兒出生，林哲熙想給自己以及家人更大的空間，打算換屋。他分析，「對一個年近四十，有家室有小孩的人來說，擔子很重，房子一定要是能增值的正資產，而不能只考慮住而已，否則只會增加未來的負擔！」因此選定板橋精華地段近捷運的房子，「買精華地段，肯定抗跌，而且住在捷運站附近，可以省下買車以及通勤的時間與金錢，這是許多人忘記精算的！」最後，他買下了緊鄰江子翠站的捷運宅，總價二七六○萬元，兩戶打通，總共六十二坪，並且有兩個大車位。此外，林哲熙還把門牌戶籍各自保留。他認為，「未來可以再隔開出租，或讓女兒住，等於下半輩子的需求，全滿足了。」的確，對於受薪階級而言，買下近三千萬元的房子，絕對是個龐大的負擔。因此，為了控制預算及還款風險，林哲熙先將第一戶位於板橋的房產，以六五○萬元出售；此外，再把股票、基金、美元債券共一千多萬元的獲利，以及太太一七○萬元的私房錢，作為頭期款，壓低貸款金額，最後，貸款八百多萬元順利換房。對於年收入二、三百萬元的林家來說，負擔每月五萬多元的貸款月付金，算來十分輕鬆。甚至，由於住家緊鄰捷運站，林太太乾脆把車賣掉，再把其中一個車位，以每月四五○○元出租拿來補貼房貸，這麼一來，房貸的負擔就更輕了。 值得一提的是，由於風險控管得宜，因此，即使科技業景氣下滑，林哲熙年薪從近三百萬元縮水到一五○幾萬元，他還是能負擔得起房貸。並且，隨著房價增值，台北與板橋的房子更各自增值了一倍與三成，總價值逼近五千萬元。 從大學時期開始儲備買房基金至於今年四十九歲的阮麗蓉，也有精采的存房經驗。阮麗蓉的父母從年輕時就開始存房，因此，在她印象中，有別於其他親戚煩惱著退休後的經濟，父母親不但能氣定神閒地靠著租金等退休，還可以拿著在高雄市區精華地段的房產地契，老神在在地說：「這些房子，必要時可以賣掉救急，不怕沒後盾。留著，最起碼讓孩子少辛苦個十幾二十年！」有了父母成功的例子，「存房」早已成為阮麗蓉的人生目標。因此，從大學時期開始，她就與男朋友（現為老公）在銀行開戶，強迫兩人每個月要各存進二千元作為買房基金。到了大四畢業前，當所有同學都還兩手空空時，他們已有十萬元的積蓄。 想起兩人當年一起為買房打拚的情景，至今，阮麗蓉仍記得男友在當兵前說的一段話：「麗蓉，我們先分手十天，我要準備考預官。考上了，薪水會從三千多元變成一萬二千多元，離我們的夢想就更近了！」這番話也燃起了阮麗蓉的鬥志，因此，踏出社會後，除了努力工作外，也開始學習投資。幸運的是，一九八○年代末期，正值許多電子股上市，報酬率驚人，阮麗蓉用自己與「預官男友」薪水省下的錢投資基金，此外，並在一個多月電子股股票蜜月期間快速套利，有獲利就再投資新股。一九九一年，男友退伍時，兩人已存足一百多萬元的買房基金。 為了要離買房夢想更近，兩人更仔細地分析財務現況。他們認為，以一百萬元為自備款，設定貸款七成，只能買三百萬元以下的房子，而貸款二百萬元，再以當時一○％的房貸利率推估，若每月本利攤還，得繳二萬五千元的房貸。而為了不讓貸款超過安全值｜｜家庭收入的三分之一，兩人收入須要達到七萬五千元。當時，這對準夫妻合計月收入才五萬五千元，但為了要更快達到目標，兩人下班後共兼四份家教，再加上男友勤接翻譯的案子，每月硬生生地再多拱出二萬元的收入。除了「開源」，更一有空閒就看房，試圖尋找更便宜的房子，他們深知，「人生的第一棟房，不能超出預算，但也要有增值的潛力，才不會讓資產白白地縮水，甚至能成為下一次換房時的本錢！」隨人生階段、收入不同 有系統地「理房」一九九二年兩人結婚後，持續看了數十多戶房，之後，選擇了一戶接近高雄九如交流道、科工館、屋齡十年、頂樓加蓋的公寓五樓。小兩口盤算著，除了地點有增值機會外，頂樓還可出租或當作家教班教室；孩子出生後，可暫時隔出房間；而且房子總價才二三○萬元，只需要貸款一三○萬元，每月足足省下了九千多元的房貸支出，兩人開源加上節流後，每月多出了近三萬元的盈餘。 但小夫妻並不急著享樂，由於當時一○％的高利率，每月一萬六千元的貸款月付金，將近一萬一千元是用來還息。因此，兩人除了投資股票基金外，採用每半年就大額還款的策略，降低還息的金額，並先還高利率的房貸，以每年償還五、六十萬元的速度，不到兩年已還清貸款。 隨著人生階段的不同，阮麗蓉夫妻買房的考量也跟著改變。當夫婦倆年屆四十歲，有二個小孩後，為了實現五十歲後不想再背房貸的計畫，他們買房財力的評估更為保守。例如，貸款月付金壓在月收入的五分之一，以十萬元月收入計算，貸款月付金在二萬三千元左右，以當時二％的利率與七成貸款計算，房子的總價在六百萬元左右。因此夫妻倆以總價六百萬元為上限，努力找房。由於時值房地產低點，容易殺價，最後以不到五百萬元，買到高雄捷運生態園區站、近明星學區的好房。 房地產對人生財富扮演的五大功能隨著收入增加，以及有系統的「理房」計畫，二○一一年時，阮麗蓉不但還清第二戶房貸，並且房價在捷運通車後，已漲至八百多萬元，增值了將近一倍之多。當時，雖然阮麗蓉夫婦已存有兩房，但仍有滿腔的買房熱情。不同的是，孩子陸續離家就學，進入了人生空巢期的夫婦倆，買房的思惟不再是通勤與學區，而是好好地「犒賞自己」。他們的盤算是，第三戶房不能太偏遠，未來要能順利出租或賣個好價錢，存錢養老。因此，阮麗蓉夫婦選擇高雄美術館附近的房子，兼具休閒與保值的功能；然而，強調風險控管的兩人，雖然年薪合計近五百萬元，可以輕鬆買下好幾千萬元的房子，但為了堅守「臨老不背房貸」的計畫，精算還款風險後，買了一戶約一四○○萬元的房子。二年後，再度還清第三戶房的貸款。 即將進入五十歲大關的阮麗蓉夫婦，已存有三戶無房貸的房產。由於希望在風景如畫、空氣新鮮的夢想小鎮終老，因此，今年，他們在高雄美濃以現金買了人生的第四戶房。有別於許多有錢人砸下數千萬甚至上億元打造退休豪宅，進入人生後半場的他們卻十分收斂。阮麗蓉夫妻認為，「在郊區的退休房，通常只會貶值不會增值，房子變成了消耗品，沒收入的退休族，更不該衝動消費！」因此，這次他們只拿出存款的零頭，用六百多萬元現金，實現了人生最後一個「存房」夢以及「臨老零房貸」的計畫。 「房地產本來就該是能圓夢、救急、致富、安家的活資產！不只有『居住』功能，更應該與人生財富規畫緊緊扣連！」旗下擁有數千位門生的投資達人啟富達國際董事長李建平如此認為。根據阮麗蓉的存房歷程，他進一步解構房地產之於人生財富的五大功能｜｜「年輕人的存錢筒」、「小家庭的根據地」、「置產客的聚寶盆」、「退休族的養老金」與「失意者的救命符」。 在「年輕人的存錢筒」方面，中信房屋行銷企畫室經理江龍銘則十分贊成李建平的見解。他分析，由於房地產不同於一般的消費品，不但能使用，更具備保值和增值的功能，只要評估得宜，的確是能讓人生財富倍增的捷徑，因此相當建議年輕人可以藉著買房，不但購屋前能強迫自己存得人生的第一桶金，購屋後又能讓財富增值。 「就精神層面來說，房子還提供一家人安身立命、穩定的功用。」關於房子，全國不動產董事長葉春智則十分贊同老一輩「有土斯有財」觀念，他認為，雖然房地產所費不貲，還會有稅負、修繕等額外開銷，但相較於租屋來說，前者是幫自己養資產，後者則是替別人養，「付租金純粹只是消費，但付房貸則晉升至理財階段了！」「最重要的是，許多家庭因買了房，一家人的生命歷程有了一個明確的根據地，也有了共同努力的目標，『家』的雛形更加完備！」葉春智說。 至於投資理財方面，信義房屋總經理薛健平認為，「相對於其他投資商品，房地產是個進可攻退可守的好工具。」他指出，股票、基金、黃金一旦重貶，除非認賠，否則動彈不得，但房地產只要財務槓桿衡量得宜，就算跌價了，仍可以轉為出租養房，若又買到優質好房，無異是「置產客的聚寶盆」，而到了退休時，房子只要保值，更可收租或賣掉變現，成為養老的財源。 「值得一提的是，房子還能救命！」網路地產王總經理陳韻如更提醒，由於目前房貸利率遠低於信貸和保單質借利率，而且拿房子當擔保品，貸款金額遠比其他方式高，再加上短期內房貸大幅升息機會不大，因此一旦遇到人生急需大筆資金時，房地產將是救急的貴人。 人生四大階段，存房規畫各有不同「因此，人生要懂得『存房』！」著名投資講師啟富達國際總經理趙靜芬指出，房地產絕不能與理財輕易切割。她提出「一二三理論」｜｜年輕時有一戶房子，作為儲蓄、累積財富的根本；結婚生子滿巢期時，要有二戶房子，一戶自住，另一戶投資生財，以應付人生開銷最大的時期；到了年老退休空巢期時，要有三戶房子，一戶養老自住，一戶作為收租保本，另外一戶留給孩子。趙靜芬也提醒，由於房子動輒上千萬元，切勿衝動購買，一定要扣緊財務配置，從財力、家庭成員、房地產的功能（投資或自住）等三大條件，評估適合的屋型、坪數、價格、地段。她進一步分析，可依「成家」、「滿巢」、「空巢」及「終老」等人生四大時期分階段規畫。 成家期：資金規畫好，買房沒想像中困難在成家期階段，通常收入有限。因此，需要精算租與買何者划算？租房租金是否高於房貸月付金？以及買房的其他成本，如稅負、修繕。另外，籌措自備款或還款能力也是考量的重點。至於屋型、坪數與地段，住商不動產企研室主任徐佳馨認為，剛成家時預算吃緊，因此可考慮買小一點、遠一點的房子。此外，空間以未來三至五年的家庭居住成員作為考量，勿買過大的房子造成負擔，但地點的選擇仍要堅守交通方便，除了能減輕通勤的時間及車資成本外，更有增值的潛力，累積換屋時的本錢。 至於「薪水追不上房價」的這個難題，阮麗蓉見解不同。她分析，二十年前房貸利率動輒一○％，貸款百萬元，本利攤還每月一二五○○元，光利息部分就要支付八三三三元，貸款的六成六白白繳利息。相反的，目前利率二％，年輕人貸款百萬元，只要月繳五八○○元，其中利息只有一六六六元，占月付金三成不到，還本速度比以前快。換句話說，二十年前買一百萬元的房子，負擔等於現在的二百萬元，「二十年前的我們，並沒有比較輕鬆，關鍵在於如何規畫。甚至若能善用前三年還息不還本的寬限期，現代年輕人買房門檻又更低了！」她有感而發。 阮麗蓉建議，由於二十年前利率過高，因此估算房貸月付金時不宜超過家庭所得的三分之一至五分之一，但現代則可以放寬至三分之一即可，尤其高房價的大台北地區，則可以二分之一為上限。 滿巢期：換屋有技巧，生活能輕鬆加值進入生子後滿巢期，房子使用空間、孩子的學區則成為首要課題。由於滿巢後直到孩子成人前，是家庭開銷最大的階段，因此，房貸與家庭收入的比率配置要更為嚴謹。假設成家期貸款月付金占家庭所得的一半，滿巢期則最好緊縮到三分之一。此外，換屋時在買賣之間要考慮時間與價差的問題，以免造成資金缺口。例如，原本的舊屋賣掉後，資金是否足以支付新屋支出，而買賣的先後順序亦是關鍵。 空巢期：空間利用好，房子可投資生財到了孩子長大成人離家後的空巢期，年少時所存來的房地產，因為人數變少，會有多餘的閒置空間。因此，可考慮把多餘的房子或房間出租，作為投資生財之用。若是事業穩定的中高收入空巢族，在生活開銷減少下，可考慮買第二、三戶房投資預備養老。此時，出租及投資效益則成為考量重點。 終老期：好房來養老，退休必高枕無憂對於退休後的終老期，天時地利不動產總經理張欣民建議，若退休時體力仍佳，又嚮往鄉居生活，在財力允許的情況下，最好以現金購買較便宜的郊區房，不要負擔房貸；假設財力不夠，可到鄉間租屋，再把原本自家房子出租，用原屋租金貼補鄉居租金。至於退休後期，由於生病頻率升高，可將出租的市區房收回，在自家終老。此外，房子若有二戶以上，則可以考慮出售作為養老生活金，或留給孩子。 戲法人人會變，各有巧妙不同，只要用心找好房，做好財務規畫，加上嚴格風險控管，就能存下能生「金雞蛋」的好房。 人生4 大階段 存房最佳規畫階段1：成家期 家庭成員：單身或年輕夫妻 （約30歲左右） 建議財務規畫： 1.買房總價不宜超過家庭年所得10倍，貸款額度最好在7成以下。 2.貸款月付金絕不高於家庭月所得１/２，最好壓在１/３～１/５。 3.貸款年限以20年為佳，惟還款能力有限時，可考慮先延長為30年，或以還息不還本的寬限期應急。 階段2：滿巢期 家庭成員：年輕夫妻＋小孩 （約35～55歲） 建議財務規畫： 1.由於為人生開銷最大時期，房貸月付金得控制在家庭月所得１/３以內。 2.應常態性預留３～６個月的房貸月付金，預防不時之需。 3.貸款年限得控制在20年以內。 階段3：空巢期 家庭成員：中年夫妻，子女陸續離家的準退休族 （約51～60歲） 建議財務規畫： 1.準備退休，買房貸款年限一定要壓在10年內。 2.買房自備款至少５成，貸款月付金得在家庭月收入１/５以內。 階段4：終老期 家庭成員：中老年夫妻 （約61歲以後） 建議財務規畫： 1.自住的房子已全無貸款。 2.若欲買退休房或投資房最好不要貸款。 3.房地產的總現值＞理想退休金額1.2倍，或房子租金收益＞退休每月生活費。 整理：李建興 你該買什麼房？ 說明：回答下列問題，將選項記錄，選項最多的就是你所適合的屋型，如選Ａ次數最多，那麼你最適合買A型房，以此類推。 Q1. 買房後，是否急著搬進去？ A. 不急，我可以先租，甚至等１～２年後再進住。 B. 很急，最好一交屋就可以立刻入住。 C. 急歸急，但交屋後還可以等個１～２個月裝修。 Q2. 是否在乎屋子的新舊？ A. 非常在乎，我不能忍受房子被用過或空屋一段時間。 B. 雖然在乎，但只要是沒人住過的，設備還算新就可以了。 C. 不在乎，反正到時候重新裝潢就可以解決了。 Q3. 自備款夠多嗎？ A. 非常少，還不到總價的２成，且得慢慢籌措。 B. 沒很多，僅總價２～４成左右，但籌足現金了。 C. 差強人意，約有總價４成以上，甚至還有錢裝修。 Q4. 心目中的理想價位？ A. 環境與房子品質較重要，價位只要不要過高就好。 B. 得合乎區域的行情。 C. 買到低價最重要，其他的都是其次。 Q5. 在乎房子的後市行情嗎？ A. 非常在乎，我希望房價短期能大漲。 B. 還好，能漲最好，但也沒期待大漲。 C. 反正是自住，未來漲不漲還好啦。 解讀6 大優惠方案 助你「更上一層樓」方案（提供者） 內容 優點 注意事項優惠房貸（政府） 2000億元優惠房貸、青年安心成家方案、購屋及修繕住宅補貼方案。 提供低利貸款。 有身分限制。 零自備款（建商） 提供銀行核貸以外的金額給購屋者無息貸款。 消費者可免自備款購屋。 等於購屋全貸，且建商提供部分，通常還款期限短，將加深還款壓力。 成家圓夢金（建商） 交屋致贈圓夢金。 等同變相降價。 依戶別不同，所得圓夢金不同。 零利率（建商） 提供金額不等的零利率貸款，或由建商補貼利息，目前最高達10年。 若依10年200萬元計，可省27.5萬元。 勿因此而過度拉高貸款額度。 免稅（建商、仲介） 補貼購屋者房屋稅、地價稅、火險、地震險、代書費、大樓管理費等等。 等同變相降價，購屋後無額外支出，易計算。 須注意建商提出之限制條款書，如：僅限……。 送贈品（建商） 買屋送裝潢、家電或車位。 節省額外開支。 須注意限制條款，或贈品品質。 註：上述方案非常態性，使用得視當時主辦者有無提供。 你不能忽略的額外房屋成本 房屋稅 費用 自用住宅：房屋現值1.2％ 非自用：房屋現值２％ 發生時間 每年５月 火險、地震險 費用 每年2000-3000元，夾帶在貸款 發生時間 不定 印花稅、契稅、增值稅、代書費 費用 約１萬多元 發生時間 買賣時支付 地價稅 費用 自用住宅：公告地價0.2％ 一般用地：公告地價１～5.5％ 發生時間 每年11月 貸款 費用 本金＋利息 發生時間 每月 3大面向 看透最適合你的屋型 測驗結果： 您的答案中，哪一個選項最多？ A最多： 您最適合看預售屋，但如果您很急著要搬到新家住，可能得考慮暫時先租房，等交屋再搬進去，至於社區管理和鄰居品質，可詢問建商預售時其未來的管理機制是否完善，同時側面了解目前下訂的族群多半是何許人也。 B最多： 剛完工的新成屋或屋齡尚輕的一手房最適合您了，倘若碰到自備款不足的問題，可能得先向親友借貸。 C最多： 中古屋可能會是您的首選，但若您很在乎屋況，就得花一筆錢裝修。 屋型 Ａ型 Ｂ型 Ｃ型 資金壓力 價位較高，但貸款成數高，自備款在交屋前可分階段給付，交屋前資金壓力最小。 價位中等，貸款成數與預售屋相仿，惟自備款得一次備足。 價位較低，惟貸款成數也較低，自備款也得一次備足，且恐需裝潢資金，交屋前資金壓力最大。 增值性 高 中 低 屋況 全新屋況，設備新，且可客製化調整格局以及設計，惟無實物實景，風險大。 屋況新，設備也新，實屋可親身體驗判定，風險低，但格局和設計若改變須花費裝修費。 屋況較舊，水電管線等設備恐須更換。 適合族群 快速轉手的投資族群，以及自有資金較少的年輕人。 有立即住屋需求，重視屋況但資金有限的自住客。 重生活機能與社區管理和居民素質，且資金充裕者。
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四十歲前，年領七十五萬現金股息，手上擁有一千五百萬的投資資金，或許還稱不上有錢，但在六十五歲退休前，一定比大多數人更能夠接近富足的境地。一個小公務員辦到了，他完全不靠運氣以及富爸媽幫忙，只靠「多想一點」以及「更敢一些」。 籃球場上的艾瑞克，球從他指尖劃出完美的拋物線，唰！空心入籃。三十八歲的他，人生在財富這個環節，就如同這個三分球，漂亮得分。 客觀上，他沒有成為有錢人的條件。大學畢業後，在民間企業打滾六年，儘管八年前考上公務員，捧了「鐵飯碗」，靠著在工作崗位上戰戰兢兢，爬上了九職等，月薪從四萬多元調整到六萬元出頭。就算他十年下來不吃不喝，他過去十年總收入也不過六百多萬元左右。然而，他卻突破了呆薪資的極限，靠著聰明投資，如今滾出了一千五百多萬元資金。二○一五年，光是股票孳息收入，就高達七十五萬元之譜。「被動收入」首度超越了靠工作的「主動收入」，初步達到財富自由的境地。 與艾瑞克常在周末開讀書會討論投資的陳喬泓（本刊九○八期報導的小美工投資達人）說：「艾瑞克的致富過程，沒有奇蹟、沒有運氣，更不靠父母金援，而是一步一腳印地存錢、投資前做足功課，以及投資後縝密地資金管理與配置。」順著艾瑞克財富累積的軌道探索，你將恍然大悟：財富不在於你挖到了蘊藏在地底下的寶藏，財富就在你的心智裡，關鍵在於你的心智蘊藏的「富根」有沒有被挖掘出來。 艾瑞克坦承他愛錢、無奈地是，卻選擇了一個無法發財的工作－－當公務員。公務員不能兼差，更遑論創業，於是金融投資成了唯一能夠變得更富有的道路。為了學習投資，艾瑞克發揮了準備高考的精神，花一筆學費，約二至三萬元之譜，參加雜誌上報導過的投資專家或達人開設的特訓班，以求更有效率地走上投資道路。 艾瑞克的同事鄭先生說：「他雖然熱愛投資，卻不會影響工作，甚至周末常看到他進辦公室加班。 」「如果同事向他問股票投資的事，他會很熱心分享，會勸同事不要只是呆儲蓄，趁早練習投資為財富加值。」周末上投資特訓班外，他也利用夜晚公餘之時，K了一本又一本的投資書籍。他指出：《不買飆股，年均獲利四○％》、《走進我的交易室》、《炒股的智慧》這三本書，對他投資與理財的啟迪最深遠。 艾瑞克比較正式用大筆資金投資股票是在一二年。這四年下來，嚴守停損，雖偶有小賠卻沒有大賠過，起初的三百萬元資金，竟滾成一千五百萬元。（這五年來靠著薪資結餘，又陸續投入約二百五十萬元資金）。儘管歷經市場大大小小風雨，艾瑞克的財富依舊能持盈保泰。 初試身手 投資前 先備好「三桶金」這箇中的第一個關鍵在於：「擁有第三桶金後再來投資！」艾瑞克受訪時開宗明義說到。 艾瑞克建議，就算你自認已經練就一身投資本事，千萬不要存到第一個一百萬元就急著投資買股票。至少等你擁有第三個一百萬，即三百萬元，再來投資也不遲，在這之前，可利用全球型股票存基金，或投資ETF 加速本金累積。 道理何在？艾瑞克指出，投資勝負關鍵有三：知識、資金以及情緒，後兩者其實與資金高度相關。「資金部位較大的人未必一定贏，但總比資金部位小的贏面高。」「當你辛苦存一百萬元，不幸如果虧十萬元，你可能會心疼到沒勇氣停損。過度害怕與恐懼，反而會影響日後的操作步調與判斷。」 進階投資 利率低 適度財務槓桿累積財富艾瑞克進入職場後，每月存下至少五○％的薪資，即使這樣，也花了八年多的時間才存到三百萬元。 為了避險踩到地雷，艾瑞克特地找尋長期負債極低，最好是零的公司下手。更重要的是，之前的投資功課總算沒白做，上課的錢也沒白花，投資老師一再叮嚀的不要追逐熱門股（過去四季本益比高於十二倍），不要買產業競爭太激烈的股票（毛利率至少二○％以上）、不要買產品週期太短的股票（如3C產品），他都聽進去了。 在老師建議及蒐集資料後，他鎖定四檔股票投資，分別是台橡、振樺電、茂順以及耕興。一年半之後，除了台橡損失約兩成停損認賠外，其他三檔包含股利獲利在七○％至一五○％之間。也讓他的資金從三百萬元，在二年內成長到五百萬元大關。 積極研究 賺價差 善用四心法成功操作雖然現在「存股」氣氛當道。但是艾瑞克認為，投資資金低於五百萬元的人應積極研究，勇於做價差。否則就算有三百萬元投資，且找到股息年殖利率維持六％的股票，要把三百萬元翻成一千萬元，還是要二十年。「人生實在沒幾個二十年啊！」但做價差談何容易？艾瑞克以自身的經驗，提出良心的建議：「只要選在『右側』操作，小資族賺價差的勝算不僅可大幅提高，而且還可事半功倍！」所謂「右側」是指市場由空翻多，進入漲升波段的時期。判斷市場（指大盤）是否已經翻空打底準備轉移到「右側」，艾瑞克提供幾個個人觀察心法：一、融資餘額的減幅是否超過大盤跌幅；二、月KD是否已在低檔，即四十以下形成黃金交叉；三、加權指數是否從十年線以下開始翻升突破十年線；四、周遭的親朋好友是否持股水位很低，甚至一談股就搖頭。 只要抓住「右側」時機進行操作，連股市的生手都很容易賺到錢。艾瑞克第一次的成功「右側」操作，是在一二年台股大盤跌至七千點出頭時。第二次成功的右側操作則是在一四年中。陸股從二千多點起漲切入，買進中國股票型ETF，也獲利一倍有餘。 一三年底，艾瑞克將手上持股分批獲利了結，當時他的資金將突破五百萬元大關。在職場上他是中間幹部，每個周末幾乎都到單位加班。時間上，不太允許他花太多的時間研究個股做價差。於是他開始對自己的部位進行「調結構、緩增長」式的調整。 「成為有錢人最重要關鍵之一，就在於善用財務槓桿。不管是創業，向銀行借錢或股票上市，抑或是投資房地產。」「我利用低利率環境優勢，在做好財務規畫下，適度財務槓桿，加快財富累積。」 穩定收息 調結構 混合操作讓分散策略奏效一二年，艾瑞克辦了信用貸款，充實本金規模，利用「好負債」的特性增加現金流。由於資金中有部分是向銀行借來，令他在選股上特別注重現金股息的穩定性，以及股票殖利率表現（至少高於六％）。 他採更為分散的策略，買的個股不局限原本的中小型股，還納入獲利更穩定，股價波動更低的大型股如中華電、台灣大與台積電。 他希望獲利的來源，股利部分能提高，價差部分能降低。但畢竟五百萬元還達不到目標，價差也不能完全偏廢，於是這段時間他也買了勤誠、鑫永銓、廣隆等股。同時開始嘗試買進ETF，如華夏滬深三百指數ETF。 雖然第二階段（五百萬元至一千萬元）的投資績效遜於第一階段（五百萬元以下），但因部位已有一定規模，股息收入頗為可觀，加上職等調升的薪資成長，第二階段財富絕對金額的增長，反而不遜於第一階段。 再因陸股大漲的臨門一腳，使艾瑞克僅僅花二年多的時間，就把手上資金滾到一千萬元大關。 如今艾瑞克已進入第三階段－－操作資金一千萬元以上。個股價差已成為投資中的點綴（雖然近年來也操作先豐與進階，獲利數十萬元），重心則放在穩定收息股與ETF。他目前的部位計有：中華電、中壽、德律、鑫永銓、寶來高股息ETF、華夏滬深三百指數ETF、香港盈富基金、領匯房產基金。 尚未買房的艾瑞克，前年結婚了，他打算買人生第一戶房。他說，即使買房頭期款花了五百萬元，他仍擁有一千萬元的投資部位，每年股息收入雖會因買房減少，但五十萬元應跑不掉。 艾瑞克買房之餘，還要往年領百萬股息的目標邁進。他要證明自己的退休金要自己賺，也要用自己的投資故事鼓勵所有小資男女：「上班族，你的名字絕對不叫窮人！」 艾瑞克 出生：1977年 現職：中央政府公務員 學歷：私立大學法律系畢業 往年領百萬股息目標邁進 ——艾瑞克的追富三階段 第一階段 小額投資期 ——500萬元以下 第二階段 財富增長期 ——500萬至1000萬元 第三階段 投資上手期 ——1000萬元以上 學習重點 ● 至少存下二分之一薪資，手上擁有300萬元再做價差投資。 ● 學習個股基本面、產業趨勢，大盤多空。 ● 成長股與收息股研究並重。 ● 國際股市、景氣循環為重點。 操作重點 ● 有行情時再進場，進行右側交易。 ● 重心放在個股價差。 ● 投資集中在四至五檔股票。 ● 築底時可酌量進場。 ● 股息與價差並重。 ● 個股分散約五到八檔，增加ETF部位。 ● 可酌量進行左側交易。 ● 股息為主、價差為輔。 ● 個股分散約五到八檔，但以ETF為主。 實戰經驗 ● 茂順、耕興、振樺電獲利70%至150% ● 勤誠、鑫永銓、廣隆、華夏滬深300指數ETF ● 中華電、中壽、寶來高股息ETF、香港盈富基金 撰文 / 謝富旭 | ||||