| ||||||
對於年逾五十即將退休的初老族來說，房子多半已從安身立命、擋風遮雨的功能轉為犒賞自己一生辛勞，或幫自己投資生財儲存養老資金的活存摺，業務員出生的Amy除了已在原鄉上海買了房子準備退休，自己原本的幾間房子更因為大幅增值，成為豐厚的老本，令人十足羨煞。 撰文‧梁任瑋 周末午後，今年五十八歲的Amy戴著帽子、悠閒地騎著單車在巷弄裡穿梭，她不時地停駐在大樓前觀察環境，不到一會兒，又拿出手機拍下房子照片。有別於其他貴婦喜歡流連百貨公司，Amy的興趣卻是蒐集房產的標的。 存房致富的基本功：開源節流不僅如此，在其他同齡的「空巢族」，因為即將邁入退休生活，才剛開始存老本之時，Amy卻因有很強的危機意識，早在四十歲時，就一點一滴地儲存退休基金，至今已擁有六戶分別位於台北市大安區與大陸上海市中心的房產，價值逾三億元，每月租金收入高達二十萬元。因此，對於十年後離開職場的收入，她毫無後顧之憂。 目前從事業務工作的Amy，坐在台北市光復南路精華地段的住家裡，分析自己的理財撇步，一語道盡存房致富的基本功，就是要懂得開源節流。 Amy分享一路走來的存房歷程，三十多年前，剛出社會，她也只是一位頂著台大外文系的高學歷，但領固定薪水，對理財完全一竅不通的內勤祕書；甚至也曾有過花錢如流水，手中存款不到十萬元，根本不敢奢望買房的年輕歲月。後來才轉做業務員，雖然容易獲得高額獎金，但來得多也去得快，「我只要一有錢就隨便花，甚至還曾將婚後與先生在中和買的第一戶房子增貸，去買了一輛進口名車，完全不去考慮價位高低，也不會考量自己有沒有需求。」直到三十歲那年，想將孩子遷入明星學區，一直沒有儲蓄概念，消費至上的Amy與先生，打算在台北市置產，才意識到自己竟然毫無積蓄！ 高齡置產的三大考量 為了讓孩子有良好的教育環境，沒有存下買房基金的兩人，一開始只能先在南京東路五段租屋，然而，租屋的日子畢竟不是長久之計，Amy為了在台北市擁有屬於自己的房屋，這才開始認真存錢，「只要可以賺佣金的案子，不管大小我照單全收。」在不斷開闢財源努力之下，不到三年，她存下了五百萬元，購屋計畫才開始。 一九九八年，Amy當時看上一戶位於台北市光復南路華視附近、距離辦公室不遠、藝人歸亞蕾的房子。「這戶房子格局非常方正，我一看就很喜歡。但開價高達一六五○萬元，每坪將近三十萬元，對當時的我來說是不小的負擔。」Amy進一步分析其中的利弊得失。當時，雖然這是屋齡二十年的華廈，不像新蓋的房子有健身房、圖書館可利用；但優勢是公設比很低，室內坪數有五十六坪可以用；加上地點好、生活機能方便，還可以省去通勤時間成本。因此，Amy並未大砍房價，最後以一六二○萬元成交，如今這房子價值五五○○萬元，增值三倍之多。 有了第一次存房的好經驗以及自用住家的煩惱解除後，一九九九年，Amy將房地產布局眼光由台北轉向上海。 Amy到上海買房，只是為了讓七十歲的母親回鄉定居，因為當時上海房價在低點，並考量到未來退休後也可能到大陸長住，她買了一戶徐匯區的花園洋房。之後， Amy開始對上海房地產有濃厚的興趣，近幾年來，又另外在上海的瀘灣區、常寧區買房，如今她的三戶上海房市值已達二億多元。為了未來的養老計畫，Amy將其中兩戶出租，另外一戶作為高齡母親定居之用，大陸房產的租金收入將成為退休之後的養老金。 Amy認為，「高齡投資族置產，一定要先問自己三個問題再進場！」第一是要確定房子可以養自己下半輩子嗎？如果要用房子養老，一定要精算房地產租金收益扣掉每月貸款的金額，並且一定要大於每月包含醫療費的生活支出；第二是你現在的房子可以讓你退休了嗎？所以先向房仲打聽，現在所居住的房子房價行情，如果大於理想退休金額的一．二倍，就順利安全過關；第三，投資時要秉持保守原則調節手上資金，也就是月所得（收入＋租金）要大於貸款月付金兩倍，若所得小於月貸款兩倍，須停損調節。 讓房子幫忙完成人生階段性任務然而，眼看台灣房價愈來愈高，年輕人買房壓力愈來愈重，Amy也開始替獨子打算。為了至少幫兒子留下一戶房，周末，Amy一有空就到處看中古屋。雖然鎖定自己居住的台北市東區精華地段，Amy也採取進可攻、退可守的策略選擇標的，「鎖定套房，即使兒子不住還可出租，至少還有租金收入，不至於賣不出去。」由於Amy認為，接近六十歲的中年人已不適合再背二十年房貸，所以用現金一一八○萬元，在東區買了一戶小套房與一戶頂樓加蓋公寓，其中小套房給兒子住，頂樓加蓋公寓則出租。 近十五年的時間，Amy在台北與大陸存下了市值近三億元的六戶房產，為自己規畫讓人稱羨的退休生活。 活潑樂觀的Amy笑著說，存了台灣三戶、大陸三戶，總共六戶房；加上公司退休金一千多萬元，她一點也不擔心六十五歲過後的退休生活。她認為，房子對人生每個階段的意義都不一樣，年輕時為了子女教育，同時，也要考量當時工作方便性；中年之後，就要替退休生活打算，最好是有租金收入，可以讓房產成為穩定的現金流；並且，保持高度的風險意識，是能有安定退休生活的重要因素。因此現在的Amy，還拚命地找收入來源的「水龍頭」，拉高退休金的儲水位置，預備快樂享受退休生活，不讓人生留下遺憾。 空巢族你一定要精算： 1.你的房子是否可以養你下半輩子？ 手上房地產租金收益－貸款月付金＞月生活支出（含醫療費）2.你的房子是否可以讓你退休？ 手上房地產現在行情＞1.2×理想退休金額3.投資時，該如何配置及調節手上資產？ 1. 月所得（收入＋租金）＞貸款月付金2倍，若所得＜月貸款２倍，得停損調節。 2. 資金準備金得高達８～12個月。 3. 投資的房地產中，得有１/３是有收益的，如出租或店面營業……4.從市場成交量與房價趨勢，判斷何時該進場，何時該退場？ 量增價小漲：市場初升段，可考慮大量進場低接。 量增價大漲：市場主升或末升段，可考慮微量獲利了結 。 量縮價小跌：市場初跌段，可考慮適度調節存貨。 量縮價大跌：市場主跌或末跌段，可考慮微量低接進場。 5.從租金行情，判斷何時該進場，何時該退場？ 1. 當租金投報率低於1.5％，顯示租金追不上房價，即房價過高，但區域住屋供給卻無法跟上，表示房市有反轉跡向。 2. 當房屋總價＞年租金60倍，顯示房價過高。 6.從總體經濟，判斷何時該進場，何時該退場？ 1. 媒體公告的購屋痛苦指數，若房價超過家戶所得12倍，表示房價已到頂。 2. 房貸收入比（即小市民平均房貸月付金超過收入５成時），表示房價已到頂。 整理：李建興 空巢族 你一定要小心： 1.假距離 捷運或公共建設比想像中的遠有些房子以近捷運或大型公共建設為號召，飆出高價，但由於動線迂迴，從地圖上看起來很近，實際走來很遠，同時亦有標榜雙捷運宅，並非是位於兩條捷運線交會站的住宅，而只是在兩站之間，因此投資時步行時間與動線距離須雙重把關。 2.假捷運 台鐵、輕軌、BRT都叫捷運，但大不相同除正統捷運外，目前部分區域是以台鐵沿線增設車站，達到捷運化效果，高雄和淡水則正在興建輕軌捷運，而台中也引進盛行歐洲的BRT（將巴士公車以捷運化形式營運），雖然都是大眾運輸的一環，但通勤和生活圈效應不及正統捷運。 3.假利多 大型建設完工時期比想像中的久建商房仲常會以大型公共建設作為號召刺激買氣，往往政策才宣布就大肆行銷，惟台灣的政策多變，就連動工興建了，也容易受延宕，如新莊捷運先前即因樂生療養院拆遷問題而延後通車好幾年，投資時宜評估風險。 4.假人潮 路過大、面公園，人潮看得到吃不到買房不少人喜愛正對公園、學校和林蔭大道，這對住宅十足加分，但投資店面時，上述條件反而讓人潮不易匯集，開店不易集結人氣。 整理：李建興
| ||||||