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又破曾淵滄於東周刊對越秀房託(0405)購入IFC的誤解

筆者今日又見到這一篇在東周刊的文章，有時候寫寫下都覺得好煩，點解他們仲要寫這些不知所謂的文章來誤導小股東，難道寫了這麼多篇，他們還未明白這宗收購是對小股東處於不利的地位，是否要我和他當面對質，這才說一個明白?  但是為著各位小股東包括筆者的利益著想，我決定再次應戰。

1.  今年五月八日，越秀地產（123）與越秀房託（405）兩隻股雙雙停牌，至五月二十八日復牌前宣佈越秀地產將出售廣州第一高樓廣州IFC給越秀房託，售價 134.4億人民幣，消息公佈後，越秀房託股價急跌。由停牌前的3.96元跌至3.42元，而越秀地產的股價則能保持在停牌前的水平，應該補充，停牌期 間，大市是下跌的。....幸好，越秀房託股價過後也慢慢地回升，七月六日收市價為3.89元，很接近停牌前的股價了...

按: 我決定和每一隻房託做一個比較，讓大家看看他是否說對，很顯然的，越秀的表現雖然較大市表現較佳，但是和同類的房託平均來說，計算股息因素後肯定是跑輸的，可見下圖。



2. 我認為廣州IFC的售價一點也不貴，每平方米才2.9萬元人民幣，股價下跌的另一個可能原因是收購條件的財務安排非常複雜，不易明白，造成誤會，更重要的是，這宗交易需得到越秀房託小股東投票支持才能成交，若真的對越秀房託不利，小股東不可能支持。

按: 作價是以甲級商廈來說確實不太貴，但是房託不是用來炒物業，是用來收租金的，所以物業的回報預期較價格重要。根據筆者計算，但是綜合通函及其他資料，商場的租金大約7,280萬人民幣，寫字樓以3月底的出租率52%推算，按年底70%出租的年率計算大約是3.34億元，酒店保證為2.684億元，停車場1,300萬，就算加上品名權協議的2,000萬，合計為7.078億元，全幢折合回報率為5.27%。但以原有物業去年的租金5.23億及至3月底的估值64.71億計算，回報率為8.07%，在收購合併後，回報率會降至6.18%，如果以原物業估值計，回報率進一步降至5.63%，很顯然就看到收購是會降低資產回報的，不利小股東。

筆者只知道，愈複雜的交易應該就愈不利小股東，所以這不是誤會，是這位教授完全不明白交易，大放厥詞。

3. 實際上，134.4億的售價是偏低的，獨立估值師的估價是153.7億，有近20億的折扣。
按: 這句話，我已一而再，再而三講明是不對的。我再次引錄通函財務顧問的評論。

「除非該物業的經調整賬面值（現時協定為人民幣134.40億元）較由越秀地產提供的評估值（按評估值計算為人民幣153.70億元）的折讓足以抵銷因融 資發行股本批次所產生的每基金單位的資產淨值攤薄，否則按最後實際可行日期的基金單位價格計，由於現時每基金單位的資產淨值折讓約38.0%，故每基金單 位的資產淨值將無可避免地被攤薄。由於二○一一年十二月三十一日的每基金單位資產淨值為人民幣4.78元及越秀地產就轉讓值較評估值提供的折讓為 12.6%，倘新基金單位以低於每基金單位人民幣4.18元或5.16港元的價格發行，將會對每基金單位資產淨值產生攤薄影響。雖然賣方為越秀房產基金的 控股股東，惟評估值難以作進一步折讓，因越秀地產本身亦是一家香港上市公司。此外，發行遞延基金單位將會產生每基金單位的資產淨值的進一步折讓。」

4. 另一個有力的證據說明廣州IFC的價值是六月十九日恆大（3333）成功於廣州政府的土地拍賣價上買下廣州IFC附近的一幅地皮，每平方米的土地價格高達3.3萬元，而廣州IFC的售價每平方米僅2.9萬元，麵包比麵粉便宜，恆大買地的消息公佈後，越秀房託的股價更是穩步向上。

按: 前面你又說是大市影響，現在大市好起來就不是因素，恆大高價買地是因素? 另外，這塊地不有一位地產發展商稱，「廣州市政協委員、新城市投資控股集團董事長曹志偉表示，該地塊的合理地價應該為24000—25000元/平方米，此次成交價有點高，在當前市場條件下不具有指標性意義。」

況且，恆大以廣東為基地，他在2011年廣東的地塊佔土地儲備9%，所以以較低的地塊總價，投得高價地皮，可拉動旗下地皮的估值，你說它是不是有別的目的?  所以就此而言，恆大高價投地不是單純認為地價低估這樣簡單。

5. 之前，投資者可能也擔心越秀房託為了集資買廣州IFC，配股價的折扣太高而使到小股東的利益被攤薄，六月二十九日，越秀集團終於再公佈集資配股的安排，配股價最低每股3.56元，這宗買賣將於七月二十三日的股東大會上表決，很明顯，每股3.56元就成了今日至配股日之間的最低底價，絕不會低過，這也難怪股價在七月三日後就大幅抽升。

按: 通函中並無說過這一句，這點我之前已經說過。

根據通函，3.56元只是一個「說明性最高攤薄發行價」，其稱，「發行價將以越秀房產基金管理人與基金單位配售包銷商於基金單位配售定價日考慮市況後釐 定。因此，將在最終融資結構採用的代價基金單位、遞延基金單位、配售基金單位及新銀行融資比例可能會與通函所述者有所不同。」，所以一連串假設就失效。

而根據新的延遞代價單位及在收購發行單位不得多於30億單位計算，其新配售價可低於2.98元，較之前的3.24元更低。

但據通函稱，「發行價不會較緊接基金單位配售定價日前十個交易日在聯交所所報基金單位的平 均收市價折讓超過20%」，以現時的10個交易日平均價3.792元計算，配售價可低至3.0336元，較每股單位淨值5.70元，折讓46.78%。以上均可 見對原有單位持有人的淨值造成重大損失，可見新補充方案是其實更不顧及股東利益的。

總的來說，曾淵滄完全沒有完整地看過通函，更大放一些荒謬的結論，語調更和之前陳永陸差不多，可見這兩個人可能受到某種既得利益者的操控，已經缺乏獨立思考。作為一個教授，如果連獨立思考也不懂，就這樣教學生，肯定是一個悲哀。

從上面和之前的東西見到，交易絕不利小股東。希望小股東能團結起來，反對這次收購。不過無論如何，最終大家都會看見這堆人都是大話精，以後這堆人連公信力都沒有了，我覺得很高興。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=34900

樓價又破頂　連漲十個月新界細價樓一年升24%

1 : GS(14)@2015-04-09 00:27:22

【本報訊】細價樓樓價暴升，觸發金管局出招收緊按揭。根據差餉物業估價署最新數據顯示，截至今年一月，樓價連升十個月，再創新高，按年升逾16%，其中新界細價樓癲升超過24%，跑贏市區。業界預料，由於收緊按揭令二手買家減慢入市步伐，估計細價樓後市升幅收窄。記者：程俊華　黃嘉銘


差餉物業估價署公佈，全港整體私人住宅樓價指數連升十個月至二百八十四點二歷史高位，按月升幅擴大至2.16%，幅度為近半年最大，反映買家在新春前瘋創細價樓的情況。截至今年一月份的十二個月內，整體樓價升16.14%，當中細價樓升幅最勁，實用面積四百三十一方呎以下單位按月再升2.37%，年內升17.9%；四百三十一至七百五十二方呎單位亦升17%，反而大單位樓價升幅在一成以內。


■截至今年一月份的十二個月內，整體樓價升逾16%，當中細價樓升幅最勁。

租金續升　中小單位受捧

面積四百三十一方呎以下的細價樓升幅由新界區帶動，過去一年樓價升24.2%。以差估署計算的平均呎價顯示，由去年一月的七千七百八十一元，急升至今年一月的九千六百六十五元。期內九龍同類樓價升22.6%，港島區則只升15.5%。租金方面，整體住宅租金指數亦連升十一個月，整體按季升約0.66%至一百六十七點，而過去一年累升7.4%。中小型住宅租金與樓價一樣跑贏整體升幅，達7.13%。租金升幅同樣以中小型單位最大，四百三十一方呎以下單位按月升0.73%，按年升7.7%；四百三十一至七百五十二方呎單位較去年十二月份升0.6%，一年內升8.37%。中文大學市場學系教授冼日明認為，新界細價樓升幅跑贏市區樓，很大程度上是因為之前落後於大市，而當下「市區百幾二百呎都貴過新界的四、五百呎」，若果市民稍為想要面積大一點的單位，很自然要去新界偏遠地區如屯門及元朗等區域入市，從而令相關地區樓價升得急。




一手主導　二手升幅恐收窄

不過，亦有業內人士指出，新界細價樓後市的升幅應該會開始收窄。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，「細價樓應該會再升，但升幅應該唔會再咁大」。他解釋，未來樓市轉由一手主導，當中新界區不乏過千伙的大型新盤，相繼在年內陸續推出，由於上星期金管局收緊按揭，發展商如果要出貨求量，自然要在價錢上吸引買家，即是一定要貼市推盤，繼而令同區二手樓都有降價壓力，屆時新界樓的升幅應該會開始放緩。根據資料顯示，新地（016）元朗峻巒及Yoho Town三期安排未來半年先後推售，另外將軍澳緻藍天逾一千六百餘伙於第二季解凍推出。此外，中原城市領先指數CCL最新報一百三十七點一二，為歷史次高，按周升0.67%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，數據反映春節前市況，新界東及新界西兩區樓價同創歷史新高，分別按周升3.49%及1.3%。收緊按揭措施對本港樓市的影響，將會在三月下旬的CCL反映。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150307/19066488
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=289342

CCL又破頂　全年狂升14%中原：明年首季目標175點

1 : GS(14)@2018-01-07 16:32:00

■樓價指數再創新高，不少市民只能望盤輕嘆。王心義攝

【本報訊】2017年尚有9天便完結，中原城市領先指數CCL再創歷史新高，首破165點，全年料勁升逾14%，就連該指數呎價低於萬元的成份屋苑亦再減少一個，僅餘3個，相信很快都將成為「萬元戶」，明年首季目標為175點，潛在升幅近6%。臨近聖誕，市場續現高價成交，市民「買樓過聖誕」。記者：葉煜燊　朱連峰


中原城市領先指數CCL昨報165.30點，連創歷史新高，按周升0.51%，連升2周共1.23%，與今年1月1日指數144.72點比較，CCL全年勁升14.2%。中原城市大型屋苑領先指數CCL_Mass報167.67點，按周升0.60%。CCL（中小型單位）報165.80點，按周升0.54%。CCL_Mass及CCL（中小型單位）同樣齊升4周，分別累升1.81%及1.83%。中原地產研究部指，三大整體指數連續兩周齊破歷史高位，並於7周內出現5次齊創新高，顯示樓價已重拾升軌，相信樓價升勢未止，CCL明年春季目標為175點。CCL不斷上升之際，該指數128個成份屋苑中，呎價低於萬元上個月底仍有4個，包括天水圍嘉湖山莊、屯門香港黃金海岸、屯門海翠花園及荃灣荃威花園，最新再少一個，加入呎價萬元行列的屋苑為屯門香港黃金海岸，由年初9,366元升至今個月10,621元，勁升13.4%；而餘下3個屋苑的平均呎價由9,539至9,728元。


美孚望天橋盤賣656萬

樓市瘋狂，具質素盤源短缺，導致劣質貨也以破頂價易手。消息指，荔枝角美孚新邨2期吉利徑15號高層C室，實用460方呎，屬望葵涌道天橋的劣質貨，仍以656萬元易手，呎價14,261元，料破盡屋苑一房戶紀錄。細價樓繼續破頂，利嘉閣梁敬嚴表示，將軍澳新寶城6座F室頂層連天台單位，實用378方呎，剛以673萬元成交，呎價17,804元再創屋苑歷史新高。原業主2004年11月以175萬元入市，賬面獲利498萬元，13年升值近三倍。土地註冊處資料顯示，大埔逸瓏灣2期20座中高層C室，實用907方呎，成交價1,333.9萬元。原業主2014年6月以828.6萬元一手買入，持貨滿3年SSD辣招鬆綁沽貨，升值六成，賬面勁賺505萬元，賺幅料創屋苑新高。東涌映灣園再錄千萬成交，美聯黎景南稱，屋苑昨單日再增3宗成交，其中16座中層C及D室相連戶，實用1,281方呎，剛售1,373.8萬元，呎價10,724元。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171223/20253436
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=346261

嘉湖兩房首見500萬第一城又破頂

1 : GS(14)@2018-02-20 21:11:27

■嘉湖山莊一個實用446方呎單位，兩房間隔，剛以高達500萬元易手。資料圖片


【本報訊】新界兩大上車屋苑不再是上車天堂。天水圍嘉湖山莊兩房單位首度升見500萬元，沙田第一城兩房戶短短一星期兩度破頂，售價直逼600萬元。中原葉浩麟表示，嘉湖山莊首宗兩房「5球」成交，為麗湖居2座高層E室，實用446方呎，兩房間隔，剛以高達500萬元易手，呎價11,211元，成交價貴絕嘉湖山莊兩房戶。單位附豪華裝修，享開揚中央公園景觀。買家為上車客。現時嘉湖山莊景湖居部份最靚兩房單位，銀行估價已超過550萬元。原業主2015年以335萬元買入，夠三年「SSD」鬆綁沽貨，即賺165萬元。嘉湖山莊交吉盤短缺，連租約呎價逼近1萬元。中原馬斯力稱，景湖居5座中層C室，三房戶，獲用家以540萬元連租約成交，呎價9,890元。單位現收租1.2萬元。買家為區內換樓客，「因為冇盤所以先買連約」，待租約今年8月屆滿後用作自住。美聯鄭志燿表示，沙田第一城23座頂層連天台D室，實用327方呎，剛以575萬元售出，呎價17,584元，樓價打破一星期前錄得的566萬元舊紀錄，再創兩房新高價。原業主2012年以293萬元買入，升值近1倍。

囍匯呎售4.9萬　貴絕灣仔

美聯方吉和表示，東涌映灣園兩日兩破頂，繼11座中層F室兩房戶賣670萬元創新高後，昨再錄得一宗兩房單位成交再貴5萬元；為16座中層F室，實用563方呎，以675萬元成交，呎價11,989元。另灣仔囍匯2座高層A及B室以9,900萬元連兩個車位售出，呎價49,058元創區內二手新高。賣方2013年共以5,960萬元買入，扣除車位買入價819萬元後，賬面仍賺3,121萬元。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180214/20305233
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