四年前，筆者仍在澳洲居住。一次聚餐中，朋友告訴我，澳洲的樓市可以每年升值約10%。最近，筆者在報章上看到一篇關於本地樓市的評論，該文章的作者指出：「只要經濟平穩向上，每年樓價會平均上升半成，十年後又可再升一倍。 」
聽上去很理想，對吧？但其實只是作出假設前不願去計計數而帶出的假象。相信我，假如日後要用數字去支持自己的論點，不妨先計計數，才會萬無一失。
以下就讓我們好好的來「計數」。首先是澳洲樓市每年以10%升值的假設。當時我朋友以40萬澳元買入一幢洋房，以每年10%增長計算，他的洋房在10年後會值多少錢？答案就是94.3萬澳元。以目前澳元兌港元7.24去換算，就是值682.9萬港元。再計下去吧，20年後便會值1,771.2萬港元，30年後就值4,593.9萬港元。
然後，我們又將本地樓市以每年5%的增長去計一計。例如說現在買入一層527呎的將軍澳中心單位，市值約450萬元。10年後，這層可算是上車盤的單位將將升值至698萬元，累計升值了55%，而不是1倍。而20年後它便會值1,137.1萬元，30年後便是1,852.3萬元。上述該文章的作者說可以升值1倍，明顯是沒有認真計數才會有的結論。
另一方面，現在的40萬澳元的澳洲洋房及450萬元的將軍澳中心，基本上僅是上車入場費，若然未來可以升值至我上述計出來的10年後、20年後及30年後的價值，究竟這種「上車盤」又可由誰來承接？就以20年後的將軍澳中心527呎單位來說，你必要儲起341.1萬元作首期，7成按揭，借貸796萬元，分20年還款。以較正常的3.5厘息口計，每月供款就需要46,163元。換句話說，想要做業主成家立室？你必須月入9萬元。
再看看實際情況。過去10年，工資幾乎沒有升幅，與30年前的情況截然不同。八十年代，香港經濟起飛，工資每年平均增加兩至三成，也很難請人，樓價也正好是在這段時間升得最勁，皆因人人都有足夠的收入去支撐樓市。現在呢？走出來的專家紛紛只單純地用過去的數據去分析現時樓市的升值潛力，無疑是沒有想過這樣的假設成真的話，可以由哪一群人來接貨。一個這樣的「上車盤」，你想由誰來接貨？達官貴人嗎？抑或是你認為20年後新一代的普通白領會有9萬元月薪？那麼一個經理級的月薪豈不是會有27萬元？如果你認為未來20年後的月薪會變成這樣，那麼樓價每年升值5%才不是夢！
