天津商人借爆 天匯首現銀主盤 兩年半前1.35億買入 降價三成月底開拍
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GS(14)@2016-04-15 15:36:15【明報專訊】有內地客罕有借爆本港超級豪宅，令單位淪為銀主盤。創亞洲分層呎價最高紀錄的西半山天匯，一名天津商人持有的39樓B室，將於本月底連車位拍賣，開價9800萬元，成該廈首宗銀主盤個案，是次開價較2年半前買入價低近三成。同為該名商人持有的同層A室，雖未淪為銀主盤，但已於過去不足兩年間，先後6次向銀行及財務公司借貸，涉及總額超過9300萬元，約相等於當年買入價七成。
明報記者 林尚民、劉詠怡
天匯過去獲不少本港及內地富豪追捧。項目首個銀主盤為39樓B室，實用面積2476方呎，屬4房雙套連工作間及儲物室間隔，望西區海景為主，本月底以開價9800萬元連車位拍賣，實呎39,580元。
據資料顯示，有關單位由聯亞地產發展有限公司於2013年底以約1.35億元購入，並以282.94萬元購入車位，合共涉資約1.38億元，今次銀主開價則較當時買入價低約3970萬元或近三成。
負責是次銀主盤拍賣的世紀21測量師行董事蔡漢陞透露，該業主購入單位時曾支付首期，但其後未有按月供款，故淪為銀主盤。上述聯亞地產現由一名註冊地址於天津的內地商人尹聰擔任董事。
毗鄰戶六按盤共借逾9300萬
值得一提的是，雖然今次淪為銀主盤的天匯39樓B室，未有多次借貸紀錄，只於2014年6月及2015年6月，由交通銀行承造兩次按揭。不過，當年同由尹聰等人以1.353億元購入的39樓A室，卻在過去不足兩年內先後由銀行及財務公司承造6次按揭，而其中5次由財務公司承造之按揭，金額介乎1000萬至2160萬元不等，合共9320萬元，佔單位購入價近七成，惟部分貸款已經清還。至於尹聰等人同時以282.94萬元購入的一個車位，亦曾兩次按揭，每次金額均達280萬元。
加按物業解財困個案料日增
事實上，雖然豪宅買家持貨力一向較強，不過，近月市場先後出現多個豪宅銀主盤，如南區指標屋苑陽明山莊，就出現近10年來首個銀主盤，業主過去曾借約20次按揭，現叫價2200萬元放盤；香港仔深灣9號於今年2月亦出現首個銀主盤，銀主近日亦把叫價由3900萬元減至3500萬元。
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，由於內地經濟環境未有好轉，早前更有不少內地客在港加按物業以調動資金救亡，故令豪宅銀主盤增加，若內地情?持續，相信同類型銀主盤會再增多。他又稱，雖然目前銀主盤數目未算太多，但若然有關單位數量持續增加，由於銀主盤成交價一般比市價平，料會為樓市增添壓力。
來源:
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160415/news/ea_eaa1.htm
天匯首現銀主盤內地客斷供 低買入價3,700萬拍賣
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GS(14)@2016-04-15 16:25:07■天匯銀主盤月底將進行拍賣。 李潤芳攝
【本報訊】亞洲樓王西半山天匯首度驚現銀主盤！來自天津的尹聰兩年前以約2.7億元買入天匯兩個單位，一個淪為銀主盤，開價比兩年前買入價平27%，本月底七折拍賣；另一個單位兩年來貸款額近1億元。這名內地客過去兩年多先後動用近5億元來港掃貨，個別已賣掉，餘下物業恐陷入高危邊緣。記者：陳家雄 程俊華 黃嘉銘
恒地（012）發展的西半山天匯戶戶有獨立升降機，管理費每呎約6.9元，即每月約1.7萬元，多過大學畢業生平均月薪1.34萬元，然而怎樣奢華也好，都會有業主「走佬」。
月底拍賣 開價9,800萬
項目首個銀主盤是39樓B室，實用2,476方呎，開價9,800萬元，較兩年前買入價約1.349億元，低近3,700萬元或約27%。單位2014年底向財務公司貸款2,000萬元，其後再向銀行承造二按，銀行見遲遲未還款，終於收樓兼拍賣。獲委託拍賣的世紀21測量師行董事蔡漢陞稱，數日前收到銀行通知將單位拍賣，稍後將舉行開放日予準買家參觀，本月28日拍賣。環亞物業拍賣董事總經理曾傑俊指，市場現有約120個銀主盤，今年首季沽逾40個。由去年下半年起，逾千萬元的銀主盤持續增加，半年增幅約五成。資料顯示，是次天匯銀主盤原業主尹聰，持中國身份證，當日買入兩個天匯單位，涉約2.7億元，除上述銀主盤，還有39樓A室，2013年作價約1.353億元。不過他把單位當提款機，2014年至今年1月，先後向多間財務公司貸款，涉額9,320萬元。另外，2014年7月以1,020.5萬元一手購入尖沙嘴Grand Austin1A座低層戶，今年1月向實德環球財務有限公司承造一按，獲批借貸金額1,000萬元，即高達樓價98%。
3年前斥4.6億掃4物業
報住天津的尹聰2013年10至12月期間大舉入市本港物業，共斥約4.6億元掃4項目物業，包括上環信德中心西翼寫字樓、天匯39樓A及B室及荃灣TML廣場工廈單位。信德中心及天匯39樓B室已先後淪為銀主盤，其中以買賣公司形式購入信德西翼17樓2至5室，合共6,830方呎，作價約1.2億元，呎價17,570元，去年9月授權一港人放售，叫價1.33億元。放售4個月賣不出，年初被集友銀行收樓變銀主貨。單位最終上月初以1.1268億元由銀行售出，呎價16,498元，為該廈近兩年新低，成交價較兩年半前貶值732萬元。他炒樓曾經有斬獲，2013年斥2,999.15萬元購入荃灣工廈TML廣場25樓3個單位。單位去年底以3,244.54萬元售出，賬面獲利逾245萬元。消息稱，天匯尚有二手放盤，為低層戶，原業主2014年以約5,720.88萬元買入，現叫價5,600萬元，比去年9月劈價600萬元或10%，賬面仍要蝕約100萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160415/19571871
尚匯首銀主盤800萬沽 實蝕逾300萬
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GS(14)@2016-05-24 05:16:45http://property.mpfinance.com/cf ... 0524/paa01/laa3.txt
【明報專訊】市場近日錄不少半新盤銀主蝕讓，繼香港仔深灣9號後，灣仔尚匯首個銀主貨實蝕逾300萬元沽出。尚匯自2012年入伙以來，共錄得約13宗二手成交，約六成皆為「流血」成交，實蝕金額由約30萬元至372萬元不等。
內地客5年前1084萬買
灣仔尚匯首個銀主貨於拍賣前夕以低價售出。中原分行區域營業經理張永泉表示，尚匯低層D室，實用368方呎，1房間隔。土地註冊處顯示，原業主為內地人，於2011年以1084萬元購入，曾承造兩次按揭，去年中淪為銀主盤，最初開價1190萬元，及後亦曾進行拍賣，惟未能售出。單位原本於今再度拍賣，底價為708萬元，惟已獲投資者以800萬元承接，實呎21,739元。對比同類單位去年11月1050萬元做價，上址樓價於大半年內回落24%。張續稱，新買家雖已擁物業，惟見價格吸引，不惜付約60萬元雙倍印花稅（DSD）購入。以市值月租約2.4萬元計，料租金回報率約3.6厘。連同使費計，料原業主實蝕約325萬元或三成。
另中原分區營業經理張略欣表示，鰂魚涌南豐新邨11座中層G室，實用391方呎，2房間隔，望內園，以500萬元易手，實呎12788元，較近日同類單位成交價略低3%；買家為用家，原業主於1979年以12.7萬元買入，持貨37年，帳面獲利487.3萬元，單位升值超過38倍。此外，元朗譽88第2座中層C室，實用456方呎，以458萬元成交，實呎10,044元。原業主2013年以426.3萬元購入，持貨3年實賺約15萬元或3.5%。
逸瓏海匯首推60伙擬日內開價 新盤全速啟動 尚都首日收百票超額1倍
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GS(14)@2016-07-09 04:42:15【明報專訊】7月新盤戰開鑼，多盤皆提速出閘。繼百利保（0617）、富豪酒店（0078）長沙灣尚都開價後，信置（0083）旗下樓花期長約20個月的西貢逸瓏海匯，隨時公布首推約60伙的售價，其中將包含被發展商形容為「靚則王」的2房連儲物室戶型，料短期內對外開放兩個交樓標準示範單位。至於尚都昨首日暫收100票，超額認購1倍，料隨時上載銷售安排，下周尾段進行首輪開售。
明報記者 謝穎怡、林可為
另外，個別已有一段時間未有在本港開盤的發展商，在近期市况好轉下，亦將為旗下樓盤展開推廣；如麗展（0488）與郭炳湘合作的將軍澳藍塘傲（仍未獲批預售）、國際集團的西貢洋房項目尚林，下周一均首度進行宣傳。
PARK YOHO明再推售62伙
逸瓏海匯共提供215伙標準戶，其中一房戶實用378至458方呎、佔標準戶32%；兩房戶490至704方呎、佔標準戶60%；3房戶實用827至852方呎、佔標準戶8%。另有70伙特色戶（實用378至852方呎） ，包括38伙連天台戶，26伙地下花園戶，6伙連平台戶。信置營業部聯席董事田兆源表示，上述「靚則王」為第3座7樓D室，實用581方呎、屬2房連儲物室間隔， 單位不設走廊位及享內園景，全盤設36伙，即佔標準戶約17%。至於同系西貢逸瓏園，田表示去年12月推出至今累售137伙、佔項目單位總數297伙的46%，平均呎價1.37萬元、套現14億元。
事實上，多個新盤未來數日均會展開銷售，當中新地（0016）明日展開第三輪銷售再推出62伙的元朗錦田PARK YOHO Venezia，收票反應依然不俗，市場消息指過去6日累收約480張入票，意味超額認購6.7倍。
此外，百利保、富豪酒店旗下元朗洪水橋富豪‧悅庭，透過招標售出87B號屋，成交價2420.3萬元；以洋房實用2215方呎計（另668方呎花園） ，呎價1.09萬元。富豪‧悅庭5月底首輪售出5幢洋房，連同上述最新成交累售6幢洋房、套現逾1.36億元，市場估計今日截標的83F號屋（實用2709方呎），相信亦可售出 。
富豪‧悅庭個多月累售6幢洋房
可留意的是，另一主打300至400餘方呎迷你戶的九龍新盤、新世界（ 0017）旗下旺角SKYPARK近期銷情加快，單計6月至今共售出104伙，令項目自去年中推出至今的累售單位增至194伙，套現約11億元；項目下周二會再推售24伙，1房戶直減樓價折扣為28萬元，高於開放戶的18萬元。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3564&issue=20160709
天匯首宗二手獲利 額印鬆綁實賺近400萬
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GS(14)@2017-06-09 07:44:23【明報專訊】樓市急升下，大碼豪宅額印鬆綁貨亦可獲利離場。西半山天匯繼早前錄得兩宗銀主盤蝕讓成交後，屋苑首錄二手獲利個案，有3房戶的3年額印期滿，即以6200萬元連車位轉售，原業主實賺近400萬元或7%。
連車位6200萬易手 實呎2.9萬
土地註冊處顯示，天匯最新一宗二手成交為低層A室，實用面積2123方呎，連1個車位以6200萬元易手，呎價29,204元，登記買家Liang Baihe。原業主孫橦於2014年5月以5720.9萬元向恒地（0012）買入該單位，另以271萬元購入一個車位，由於當年買家購入單位後，可獲樓價8.5%現金回贈，即涉約486萬元，連同回贈計，是次沽貨帳面可賺約694萬元或逾一成，扣除使費後亦實賺約389萬元或7%。值得注意的是，上址為前唱片騎師（DJ）秦善文於2009年連環購入天匯6伙的其中一伙，當年上址作價6810萬元，惟及後由秦所購6伙全部撻訂。
此外，大埔嵐山錄迷你戶額印鬆綁貨，帳面升值逾八成個案。美聯分行營業經理梁葦姮表示，嵐山8座中層A室，實用面積180方呎，以約338萬元成交，實呎18,778元，呎價創屋苑新高。買家為用家，曾於嵐山開放式戶一手開售時到場揀樓，惟最終未能購得心儀單位。原業主於2015年2月以約186.5萬元購入，帳面升值逾八成，即使扣除10%額印稅，仍可獲利約118萬元或63%。
另鴨脷洲悅海華庭再蟬聯夾屋王寶座，有3房單位實呎首破1.5萬元，創全港夾屋新高。
悅海華庭實呎首破1.5萬 膺夾屋王
世紀21行經理林泰和表示，悅海華庭1座高層C室，實用面積527方呎（建築700方呎），3房1套間隔，以795萬元（已補地價）沽出，實呎15,085元（建呎11,357元），呎價創全港夾屋新高。
市場續錄藝人入市個案，土地註冊處資料顯示，藝人方力申上月以4450萬元購入鄰近錦繡花園的元朗首譽一幢洋房，實用面積3365方呎（建築4379方呎），實呎13,224元（建呎10,162元），原業主於2012年以2610萬元購入，帳面獲利1840萬元或七成。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0439&issue=20170609
麥花臣匯首二手成交 業主蝕130萬
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GS(14)@2017-06-21 07:42:45【明報專訊】儘管樓市熾熱，但部分半新盤錄蝕讓成交。旺角麥花臣匯首錄二手成交，即為「流血」成交，有1房單位業主，持貨2年實蝕約130萬元。市場消息指，上述麥花臣匯1B座高層G室，實用面積380方呎，採1房間隔，以750萬元易手，實呎19,737元，為屋苑首宗二手成交。
1房戶750萬易手 連額印蝕17%
據悉，原業主於2015年5月以773萬元一手向發展商九建（0034）購入，曾向發展商旗下財務公司承做一按，及後四次加按單位，現將單位轉手帳面已蝕23萬元，若連同10%額外印花稅（SSD），料實蝕約130萬元或17%。
另港島東指標屋苑太古城本月暫錄6宗成交；雖然交投淡靜，但成交價卻續創新高，即使屋苑樓齡最舊、一個入伙近40年的翠湖台2房戶，做價也首破千萬元。美聯首席高級營業經理吳肇基表示，翠湖台鄱陽閣連天台2房特色戶，實用面積583方呎（建築678方呎），以1030萬元成交，實呎17,667元（建呎15,192元），成交價創同期2房新高；原業主2010年12月以545萬元購入，帳面獲利485萬元或近九成。
太古城樓齡40年2房戶售1030萬
公營房屋仍然有價有市，將軍澳居屋寶明苑有開放式戶實呎高逾1.4萬元，膺新界自由市場居屋王亞軍。世紀21分行經理魏仕良稱，上述寶明苑B座中層5室，實用面積213方呎（建築283方呎），以305萬元（已補地價）成交，實呎14,319元（建呎10,777元）；單位連租約出售，雖然無樓睇，但仍以高價售出，呎價除創屋苑新高，更為新界居屋次高，據悉新買家為投資者。以現月租9000元計，可享3.5厘回報率；原業主2013年11月以200萬元（已補地價）購入，持貨逾3年半、帳面獲利105萬元或逾五成。
景林邨單位售486萬 公屋次高
另將軍澳公屋景林邨有單位以486.5萬元易手，榮登全港公屋王亞軍寶座。土地註冊處顯示，將軍澳景林邨景榆樓高層2室，實用面積443方呎，以486.5萬元（已補地價）成交，實呎10,982元，成交價為全港自由市場公屋次高紀錄。原業主2001年6月以18.8萬元（未補地價）購入，料補地價後仍可獲不俗利潤。至於全港公屋最貴紀錄為沙田顯徑邨，做價高達500萬元。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1071&issue=20170621
北角匯首階段近7萬呎 呎租高見300元
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GS(14)@2018-12-14 14:44:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4385&issue=20181214
【明報專訊】新地（0016）旗下多個新盤將於近月陸續落成，其中北角海璇及南昌站匯璽亦相繼入伙，兩盤基座商場明年全面啟用。新地代理租務部總經理鍾秀蓮表示，北角匯總樓面面積約22萬方呎，共分三階段開業，首階段為海匯酒店基座商場，昨日率先啟用，佔地6.75萬方呎，約60間商舖，出租率九成，呎租約60至300元，預計平日人流約4萬至5萬，假日人流則約5萬至6萬，每年租金收入5000萬元。另Harbour North@VIC 對出佔地約3萬方呎的海濱花園亦已對外開放。
酒店基座商場昨啟用
她續稱，北角匯一期（即住宅海璇街舖部分）及二期（即住宅海璇基座商場部分）樓面分別8000及14.5萬方呎，預計明年首季尾及第四季開業，北角匯三期共160個商舖全面開業後，每年租金收入約1.7億元，預計平日人流約7萬至8萬，假日可達9萬至10萬人次。為配合聖誕節，新地將斥資350萬元推廣。
V Walk料首年租金收入1.6億
另明年年中至第三季開業的南昌站V Walk，新地代理租務副總經理孫雅茵稱，目前出租率近100%，餐飲租戶呎租50至100元，零售呎租約150至300元；零售樓面佔70%，餐飲租戶佔不足三成。商場開幕後首年將斥資2000萬元推廣，預計首年租金收入近1.6億元，人流平均每日10萬，人均消費800至3000元，整體營業額達12億元。
嘉匯首宗租賃 3房月租2.8萬
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GS(14)@2018-12-19 09:42:34https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4502&issue=20181219
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【明報專訊】短期有多個位於啟德的大型新盤入伙，包括嘉匯、龍譽及天寰等，由於沙中線仍未通車，令租金暫未有力上揚。中原高級區域營業經理吳妙粧表示，啟德嘉匯剛入伙，錄得屋苑首宗租務成交，該單位為8座高層F室，實用面積793方呎，套3房連工人套房間隔，原業主原以月租3萬元放租，與租客議價後以2.8萬元承租，實用呎租35.3元。據悉，業主於2017年以約1962萬元買入單位，收樓首天即順利租出單位，租金回報約1.7厘。
龍譽一房獲預租 月租1.46萬
另同區本於本月入伙的龍譽，雖尚未收樓，但已錄一宗預租個案，單位為1A座中層E室，屬實用面積349方呎1房，以月租1.46萬元獲承租，實用呎租41.8元。業主於2017年以約719萬元買入，租金回報2.4厘。
鑽嶺一房呎租高見57元
鑽石山鑽嶺亦於本月入伙，香港置業分行市務經理（銷售）徐永全表示，項目連環錄得兩宗租務成交，其中一伙為中低層C室，實用面積223方呎，1房望公園景，業主以1.35萬元放租，放租兩周後獲租客查詢，雙方議價後減至1.27萬元租出，實用呎租57元。資料顯示，業主於2015年9月以371.8萬元購入上述單位，租金回報約4.1厘。
另早前已入伙的南昌站上蓋匯璽，其租務成交十分活躍，中原地產副區域營業經理霍劍亮表示，本月至今暫錄32宗租務成交，平均實用呎租約50元，最新一宗租務成交為1B座高層E室，屬實用面積350方呎1房戶，現以1.75萬元租出，實用呎租50元。新租客為奧運站租客，見租金與奧運站屋苑相若，但匯璽樓齡全新，故轉租匯璽。業主去年3月以691.7萬元買入，租金回報約3厘。
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