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新店溪畔的十四張重劃區，原本只 是偏僻的農田，因捷運環狀線在此規畫車站，並展開低密度開發，土地市場已掀起一波獵地熱潮，吸引不少財團、政治人物提前卡位。

撰 文‧梁任瑋

房地產景氣反轉向下，上市櫃建商近期紛紛停止購地，準備保留銀彈過冬， 表面看似平靜無波的土地市場，枱面下交易卻暗潮洶湧。九月底，新北市新店區十四張重劃區成交一筆近三千八百坪的農地，以每坪行情價三十五萬元計算，總金額 逾十三億元，根據本刊調查，買主正是遠雄集團董事長趙藤雄。

趙藤雄是向當地最老地主之一，劉氏家族祭祀公業劉毅齋買地，他悄悄大手筆在新店 獵地動作，宣告新店十四張房市搶地大戰開打。

根據了解，除趙藤雄，據傳宏達電董事長王雪紅、國內幾家壽險公司也以人頭插旗，其餘地主都是政 壇「新店幫」，包括立委羅淑蕾、劉盛良、張慶忠、新店區長王美月，以及新北市議會副議長陳鴻源的父親陳明雄。建設公司包括三重幫旗下的寶路開發、宏泰興建 設，以及新店在地的江陵、啟昇與合環建設，幾乎新店喊得出來的大人物皆全員到齊。

王雪紅計畫買千坪純投資

其 中，台灣女首富王雪紅與新店有很深厚地緣關係，位於新店裕隆城旁的宏達電企業總部明年完工，去年底她不僅買下技嘉科技廠辦大樓；另一方面，市場也傳出她默 默布局十四張重劃區農地三年多。目前只買五百餘坪，計畫買到一千坪左右，但她並不打算在此推案蓋房子，主要是純投資，價錢只要能賺一、兩倍就賣。相較之 下，獵地成績最亮眼的應當屬於趙藤雄，光是個人就擁有三千八百餘坪，與在地的江陵建設董事長林美東不相上下。

實際沿著新店中央八街往民生路 一路走，彷彿跌入時光隧道，狹窄的產業道路兩旁，景色盡是一望無際的菜園與百年古厝，與人車擁擠的新店市區相比，農田環繞又臨溪，宛如世外桃源，很難想像 這裡竟會成為大戶搶進卡位的戰場。

「新店超過二十公頃的重劃區只剩十四張重劃區，面積大約三十一．四公頃(約九．五萬坪)，很多財團看好未 來發展，幾年前就進場卡位。」新店區中央里里長王志翔說。

根據政府規畫，十四張重劃區未來除了有捷運，還有低密度住宅、三座公園與一所國 中。十四張農地緊鄰「新店的民生社區」中央新村，以及小碧潭捷運共構住宅「美河市」，優質的生活環境與交通便利性，讓附近每坪房價撐在五十萬元，加上今年 九月底捷運環狀線十四張站動工，建商看好十四張重劃區未來增值性，該區土地交易又開始熱絡加溫。

十四張農地內靠著一條不到六米寬的民生路貫 穿，買家想要看地，車子開不進去，只能停在路邊走田埂，「農地雖然沒有門牌，很多投資客看不懂，但內行的都跟著大戶買，例如遠雄這類型的公司。」帶著記者 到現場實際看地的土地仲介透露，十四張重劃的確存在不確定因素。

因此，精明的大戶都是沿著較接近環河路與民生路八十六巷土地公廟附近，近十 四張捷運站出口插旗，一年來，土地交易非常頻繁。

早期十四張地價每坪只要個位數，隨著市地重劃議題發酵，價錢也愈炒愈凶，目前每坪最新成交 價是三十五萬元，跟新店其他地區的地價相比，價格相對還在低檔，大家都看好未來獲利空間會是新店最高的。

河景與捷運加持 每坪上看百萬徐姓投資客說，目前十四張農地的地主惜售心態明顯，土地開價每坪五十萬元，但因為未來分配回來的土地只有四五％至五五％，實際換算每坪地價高 達一百一十幾萬元，但買來不能馬上開發，不確定因素很多，不如去買安坑的建地，一坪只要六、七十萬元，十四張農地除非很便宜，一般投資客不會隨便去碰。

新 店區中央里里長王志翔說，雖然捷運十四張站已經動工，但周邊的農地何時重劃分配，政府沒有時間表，最主要卡在沒有錢徵收土地，早年進場的投資客，至今依舊 在等新北市政府重劃而暫時套牢，幾年前，甚至有民間業者打算結合地主申請十四張自辦重劃區，目前辦公室還設在中央新村內，但也遲遲無具體進度。

「不 過最近聽說又有不少口袋很深的財團進到十四張重劃區卡位，應該是有六、七成把握吧，不然怎麼敢砸錢下去買？」永慶房屋中央店店長楊文杰表示，緊鄰十四張重 劃區的小碧潭區域，住宅類型豐富，有中央新村的精緻公寓，還有「湯泉」集合式住宅，以及興建中的「美河市」，由於一屋難求，喜歡這個環境的買方，常要耐心 等待。

小碧潭周邊房價八、九年前一坪只有十幾萬元，目前老公寓最少要三十萬元才買得到。至於四年前開始預售的美河市，房價一路從三十五萬元 起漲，二○○八年景氣最好時，每坪最高喊到一坪六十萬元，站上新店最高價，雖然歷經金融海嘯曾經下滑到四十萬元，但目前面河景的單價至少要四十六萬元至五 十萬元，不少買家都是台北市來的企業主。

王志翔說，小碧潭捷運站通車後，這幾年來中央新村周邊住戶從原本六四四戶，成長至二千五百戶，未來 美河市兩千戶住宅完工，至少會新增一萬名以上的新住戶，商機非常可觀，因此大家都在期待美河市小型購物中心開幕，生活機能又更加完善。

房仲 業者相信，一旦十四張重劃區陸續開發完成，有河景與捷運加持，未來當地房價每坪很有機會上看一百萬元，這或許是吸引大批財團與政治人物搶進的原因。

撰文•梁任瑋

重劃區裡蓋最多的竟不是住宅大樓，而是一幢幢各具特色的商務旅館，連知名文創品牌也搶進，這裡，就是距離逢甲夜市僅五分鐘車程的十二期重劃區，也是目前台中最夯的飯店新聚落。

沿著福星路往北走，過了福星北路與西安街口，就是台中市三年前才啟用的十二期重劃區，「很難想像不久前，這一帶還是荒煙蔓草，如今已出現十餘家新旅館，明 年底前還有十家要開幕。」星享道酒店董事長劉敏瑛隨手一指周邊的四塊停車場空地，說明逢甲商圈每年千萬人次的觀光大餅，旅館業者無人敢缺席。

激戰》文創品牌效應，房價拉抬至三千元近期最受關注的觀察指標，就是知名的花園農場薰衣草森林旗下的「緩慢文旅」新品牌，也將進駐十二期文華路與漢翔路口興建文創旅館，由於知名度高，預期帶動區域商旅房價提升至一晚三千元以上。

劉敏瑛是逢甲商圈最大商旅品牌老闆，七年前與在地建商久樘建設共同投資文華道會館，目前在商圈擁有兩個據點，房間數近二百間。二○○八年開幕的文華道，可說是帶動逢甲夜市商旅轉型的分水嶺。

這家隱身在文華路小巷內的商旅，沒有臨大馬路邊的優勢，憑藉獨特的藝術旅店風格，開幕初期靠中科人支撐五成客源，打破商務客不住夜市的魔咒。

新招》發小吃消費券，闢泡腳池、交誼廳劉敏瑛觀察，逢甲夜市是超級吸客機，飯店與其守株待兔，不如主動出擊，於是她請同事找出排隊名店，推出專案，住宿就送免費「小吃消費券」，意外刺激文華道住房率提升，也吸引近五十家店家配合。

「文華道房客用小吃券的比率很高，雖然我們生意本來就不錯，但站在推廣商圈的立場，這些房客都是潛在客源。」參與專案的牛B糖葫蘆老闆吳浚銘說。

據了解，文華道每年光支付給小吃攤的消費券金額就高達一二○萬元，這招也替文華道成功開拓國旅客源市場，分散營運風險。此外，文華道還有創新的服務設施，如泡腳池、交誼廳，吸引住客回流，顛覆傳統旅館業者的經營模式。

文華道在競爭激烈的逢甲商旅市場找到自己的藍海，開幕至今始終維持七成以上的住房率，穩健的表現讓劉敏瑛決定擴大投資，於一二年重金押注台中市政府在十二期重劃區招標的停車場BOT（民間興建營運後轉移）案，興建台中市第一棟公有立體停車場兼飯店商場的複合式大樓。

「同業不看好啊，一方面先前有兩位投標者棄標，二方面大家都等著看我們如何把停車場變旅館？」回想如今已開發為「星享道」商旅餐飲大樓的過程，她的口氣聽 得出艱辛，「星享道有三家餐廳，看似與夜市美食硬碰硬，其實是引導客人先來用餐，逛夜市反而成為餐後消化晚餐的休閒活動，意外增加許多聚餐團體目的型消 費。」由於需求龐大，十二期重劃區出現一個特殊現象，有投資客大手筆直接買地蓋商旅，十二期首棟純商旅飯店KUN Hotel，就是一例。

興達國際資產執行長張耀仁，原本在逢甲夜市開店做生意，經常遇到港澳星馬的背包客詢問哪裡可以投宿，於是與幾位股東興起投資念頭，租給曾任碧根建設、黎客與拓程商旅，在地的飯店管理經驗長達二十年的陳坤全經營KUN Hotel，鎖定一晚二千五百元的住宿市場，開幕一年半以來，始終維持九成住房率。

亮麗的住房率，與KUN的基地是一個大路沖有關，「這塊地當初許多建商連看都不看，但我與股東認為，旅館就是要醒目，路沖不管在哪個角度都顯眼，決定大膽買地。」張耀仁說。

果然一開幕時，拜特殊所在位置之賜，加上醒目招牌，吸引不少臨時找旅館的觀光客拉著行李箱上門，打開知名度，今年底KUN將興建二館，擴大規模。

突圍》把路沖變地標，招來過路客KUN的開發過程還有一段插曲，基地旁有一塊五十一坪的土地，三年前，興達國際資產一度出價三千萬元打算納入開發，但廖姓 地主沒有意願，興達國際只好自行開工興建飯店。沒想到等KUN 正式營運後，近日廖姓地主開價四千五百萬元，主動委託房仲找買家，換算下來每坪開價九十萬元，調漲高達五成，成為「逢甲商圈最貴菜園」。

陳坤全說，逢甲旅館市場一直不難經營，在舊逢甲商圈的幾家旅館，過去從來不用拉業務，因為光是過路客就接不完，但現在有大量日租套房業者分食市場，加上十 二期重劃後，又開了不少新商旅，進入百家爭鳴時代，預計明年底將達到高峰，「至少有二十幾家新飯店搶市。」他坦言，以這種平均一個月新開一間的速度，未來 得各憑本事經營。

事實上，大逢甲商圈周邊也有台中老飯店跨區卡位，例如新開幕的「逢甲商旅」，就是由台中老牌飯店帝寶飯店出手，承租中古商辦大樓再進行拉皮改裝，由於裝潢設備提升，跳脫過往老牌飯店面臨的惡性殺價競爭，操盤表現不錯，吸引同業紛紛跟著加入戰局。

「觀光業一定要有旅館才會延長生命週期，消費者去的次數自然就多了。」劉敏瑛認為，會住逢甲夜市的客人特別會精打細算，如何創造超值感、營造出差異化，才是在十二期新逢甲飯店市場勝出的關鍵。

光這兩年 就冒出九家新商旅

商旅名稱 特色 房間數

逢甲商旅 台中帝寶飯店跨區投資 114 星享道（圖） 逢甲商圈最大連鎖商旅品牌 86 7 hotel 昭盛旅店集團與台中第七信用合作社二代投資 80 葉綠宿旅館 距離逢甲夜市近 65 默砌旅店 鉌豐建設售後租回建案 54 KUN Hotel 12期第一家首棟純商旅 53 璞樹文旅 文創設計旅店 41 時光對白旅棧 12期最迷你旅店 22

LUMI

Design Hotel 台中鼎繹建設投資，強調LED外觀 未定

整理：梁任瑋

一晚一千元吸背包客 日租套房正夯逢甲夜市的觀光大餅，不僅旅館業搶食，更促成「日租套房」商機大爆發。30歲的上班族吳子怡（化名），四年前嗅到這股錢味，找來朋友一起投資，陸續買下八間小套房，當起日租套房包租婆。

這類日租套房租金報酬率多誘人？以一間含衛浴的七坪套房，租給學生的月收入約6000元，若改租給遊客，每天房宿收入1000元，以保守的六成住房率來計 算，一個月收入可達1.8萬元，足足多了二倍，八間套房一年下來，租金收益達170萬元以上，而且，逢甲商圈全年都「很旺」，吳子怡說，「平日約有六成住 房率，假日一定滿。」當初，吳子怡和友人從各拿出七萬元開始，每間套房依房齡不同，另需投入20萬元到40萬元不等的改裝、設備費用，就這麼開始經營日租 套房。

靠著港澳星馬的遊客支撐了套房出租率，吳子怡承認「獲利很快」，且因貸足額，自備款不用太多，貸款利息又低，差不多兩年就能回收成本。不僅如此，四年前總 價約50萬元就買到的套房，如今悄悄漲到80萬到100萬元，吳子怡可說是既賺房租又賺資產增值，也難怪，儘管日租套房的合法性有待商榷，在逢甲商圈卻越 來越夯哪。 （許秀惠）