黎耀祥：錢畀唔到我安全感
1 :
GS(14)@2010-12-05 12:26:32http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=14733103
戲內的柴九、劉醒，出身草根，憑着靈活的頭腦及對生命的熱誠，終闖出名堂。戲外的黎耀祥，同樣出身基層，憑着對戲劇的熱愛，終名成利就。不過，成名後，他的價值觀轉變，他發現成功的意義不在於物質，「金錢」對他來說只是一個概念。
記者：陳皓怡、劉碧思
攝影：程志遠
髮型： Ivan Lee@Headquaters
場地： Harlan's@The One（ 2972 2222）
黎：黎耀祥 記：記者
黎：成功嘅意義唔係物質。你唔好以為成功咗，可以食四餐，原來唔得 o架喎，你都係只可以食兩餐。可能要食得更少，因為唔可以畀自己肥，我拍《義海豪情》時，只係可以食粥水。粥水，食到你幾錢？
記：可有想過退休？
黎：我以前相信一世都做戲， 10至 20年前，我相信自己係一個會死喺舞台嘅人，浪漫到不得了。人大咗，知道冇完美嘅浪漫，如果唔死喺舞台，咁我點死？到底做到冇能力工作，退休返屋企，抑或趁仍行得走得就退落嚟呢？我冇答案。
記：你會否為自己準備一筆錢作退休？
黎：我需要。我係一個冇安全感嘅人，但安全感唔在於一嚿錢，係在於你自己嘅信心。冇信心就算有嚿錢都冇用，當然有嚿錢又好過冇。
記：你要幾多錢先夠退休？
黎：我成日都計緊呢條數。例如一餐要食幾多錢飯，問題你食乜。去茶餐廳食早餐就 20蚊，買餸返屋企煮飯，基本上 50蚊已經好好，即係話你每日食 70蚊嘢。唔計住、唔計着，即係話一個月只係需要 2100蚊，你就可以維持生命，一年大概 2萬零蚊， 3萬蚊唔使。畀足 3萬蚊， 10年都只係 30萬， 20年只係 60萬，即係話你有幾十萬就已經叫有嚿錢退休。
記：你忽略了通脹因素。
黎：大家太視通脹如洪水猛獸，所謂通脹，一年蝕 2%，再第二年蝕 2%，應該冇 10%。就當一日 70蚊，蝕 7蚊，每日 63蚊都食得飽，但可能食少啲。
記：那你不會為對抗通脹，投資增值？
黎：二點幾巴仙通脹，你以為好高，但你唔好唔記得，投資可能蝕 10%。我有買過股票，經歷過唔同嘅金融風暴，我發覺呢個世界冇一樣嘢係賺梗。就好似人生一樣，賺梗大家唔使打工，做嗰樣嘢咪得囉！
「唔貪不如唔賭」
記：總要做點事，令資產不致被通脹蠶食吧。
黎：我一世人買過幾隻股票，仲要吼大跌市時，以為一定穩陣，後來我發現，股票係一個自己同自己賭嘅遊戲，你輸，唔係輸畀個市場，係輸咗心理。當你蝕嘅時候唔想賣，當你賺嘅時候又唔捨得放，到頭來蝕晒落去。
記：談談你的股票投資經歷。
黎：曾經我叫人唔使買樓，買股票就得。每個月只係賺 5%，一年就有 60%回報。唔貪吖，出 100蚊，我賺 5蚊啫。 99、 00年，我淨買藍籌，和黃（ 013）嗰陣成日都升，成日都由 68蚊升到 72蚊，跟住你就賣咗佢，等佢跌番落嚟。一個月只係捕一次啫！但你發覺，當跌嘅時候會一直跌落去，之後你明白，呢個遊戲都係多餘，股票真係一個賭博。不過，人好得意，順風順水時永遠唔會諗原因，但當跌市持續，就明白原來 5%都升唔到上去，你賺咗 5%、 10%，但會輸番 40%。
記：邊隻股輸得最多？
黎：一隻快餐股，廿幾年前，由幾蚊跌到落幾毫，總之剩返十分一。樓唔會跌到十分一，就算跌到落十分一都唔緊要，因為你住咗。股票你拎返屋企做乜？用嚟墊咗枱，然後話我墊過枱當賺咗？
記：既然知道致命傷，克服它不就可以了嗎？
黎：如果我要控制埋我嘅貪心，我咁偉大、我咁完美，咁做乜去賭？投資想貪心，唔貪不如唔賭！
黎耀祥簡歷
年齡： 46歲
家庭狀況：已婚，育有 13歲兒子黎正橋，妻子 Julia兼任丈夫經理人
家庭背景：家中排行最小，黎父曾任職消防員，一家住在消防宿舍，黎父退休後遷往順利邨
演藝事業
1996年：在《西遊記》中飾演豬八戒
1998年：離開無綫，拍過電影以及亞視的劇集
2002年：重返無綫
2008年：憑《秀才愛上兵》贏得「最佳男配角」
2009年：憑《巾幗梟雄》柴九一角成為三料視帝
2010年：以《巾幗梟雄之義海豪情》的劉醒，競逐最佳男主角
唔會畀錢個仔買樓
眼前的「視帝」，就算再好演技，談到兒子，仍不能掩飾那份滿足。
記：有冇為孩子準備教育基金？
黎：冇。冇呢個計劃，我點知佢讀唔讀到。我家嘅生活智慧係跟上一代，我爸爸媽媽做到幾多就幾多，冇得幫你做晒所有嘢。人係隨着自己每一步成長，只要用心行就唔會輸，你一定會賺到啲嘢。如果你想去讀書，你會諗辦法去讀，如果連呢關都過唔到，你都唔會讀書，讀咗都冇用。
記：如果有一日兒子問：「爸爸，可唔可以借首期畀我買樓？」
黎：唔得。冇錢買樓咪租樓囉。如果佢冇本事，我剩錢畀佢會害死佢，佢叻嘅話亦唔使剩錢，即係到最後都唔使剩錢畀佢。
記：如果有一日小朋友問：「爸爸，可唔可以打本畀我做生意？」
黎：可以。
記：買樓跟做生意有乜唔同？
黎：買樓唔會生錢，你有睇過《窮爸爸富爸爸》，資產其實係負債。我點解要畀錢你買樓，然後你去供樓，去欠銀行錢。
記：唔怕佢做生意蝕咩？
黎：唔緊要，你蝕咗錢，但你賺到人生經驗。人生唔一定要賺錢，人生賺嘅係經驗。
買樓永遠冇錯
香港人投資，離不開股、樓。黎耀祥買過 3層樓，每次都是為了換樓，除了第一層要蝕，其後均冇輸。「買樓永遠冇錯，因為你一定住咗，呢個係你最基本翻本嘅地方。」首次買樓向外父借錢，他說自己其實不急於買樓，只是戰勝不了枕邊人。
如果主動權落回他手，他認為樓不一定要買，租亦無不可。「點解要買樓？我哋上一輩都冇人買樓。」他回想，當消防員的父親獲分配宿舍， 200餘呎單位 8個人住，「當時幾兄弟個個瞓地下，開心到不得了，因為唔使瞓街。」其後父親為退休作準備，申請公屋，「等咗 10年上樓，住順利邨，使幾萬蚊裝修，好開心，人生第一層樓可以裝修。」即使不是自置物業，仍能安居樂業，他問：「唔買樓有乜問題？」
寧租不買，另一原因是租務市場是一個真正實用的市場，沒有他口中的「炒租」概念。何謂「炒租」？即係甲租了一層樓，然後租給乙，乙再租予丙。「炒兩手『租』，就賺到錢，呢個唔可能。」
黎耀祥物業投資
2007年 深井碧堤半島約 1200平方呎單位
買入價： 557.3萬元 賣出價：－ 賬面賺蝕：－
2000-2007年 廣播道星輝豪庭 1593平方呎單位
買入價： 708萬元 賣出價： 740萬元 賬面賺蝕：賺 32萬元
1996-1997年 牛池灣威豪花園
買入價：約 260萬元 賣出價：約 200萬元 賬面賺蝕：蝕約 60萬元
資料來源：被訪者及土地註冊處
【後記】： 30年之約
放大圖片
12345678910
黎太說，黎耀祥只有兩件玩具，兒子與工作。她的意思是，有了他們，黎耀祥就已經很滿足。
訪問完結前，黎耀祥再提起兒子，「我個仔係一個生意人嚟 o架，將來你哋呢啲 auntie睇住佢呀。到佢出嚟做生意，你再訪問佢，同佢講，『我 30年前訪問過你爹哋，今日你間公司上市喎……』」
醒哥，你曾經撰文，提到「我的演戲生命是一生一世的」。今天你亦說，「我以前相信一世都做戲，相信自己係一個會死喺舞台嘅人，幾浪漫，浪漫到不得了。」不過，小記不想 30年後仍是小記，這並不浪漫！
2 :
GS(14)@2010-12-05 16:52:012010-11-10 EW
坎坷前妻曝光 黎耀祥 三角孽戀揭秘
坎坷前妻曝光 黎耀祥 三角孽戀揭秘
入行二十五年的黎耀祥（祥仔） ，去年憑《巾幗梟雄》勇奪「三料視帝」，今年續拍《巾幗梟雄之義海豪情》人氣再冒升，名利雙收的他，兩年收入估計近千萬，一家三口的生活絕對唔使愁。
不過，本刊發現，與他離婚十七年並貌似「師奶版鄧萃雯」的前妻，如今生活卻與前夫一家可謂有着天淵之別。雖然再婚並育有一女，但現任丈夫最近卻淪為失業大軍，要她獨力撐起成頭家，更叫她百上加斤。
可憐細妹生活逼人，祥仔前妻的家姐便看不過眼要代妹出頭，不時在人前控訴祥仔現任妻子梁耀蓮（Julia），當年做「第三者」的真面目。
對前妻愧疚
黎耀祥（祥仔）現時擁有一個幸福家庭，但多年來在接受訪問時，每有提及自己首段婚姻時，卻充滿愧疚，並公開認錯說：「第一段婚姻是人生中做得最錯的事。」對於辜負了前任妻子，他有一份不能承受的痛，月前在接受《以時相聚》訪問時更說：「一直期望自己做一個好人、一個孝順仔，……但係因為唔識選擇，錯咗，到頭來傷害咗一個咁嘅人（前妻），甚至傷害媽媽嘅感情，冇人承擔到自己係一個衰人，冇人面對到。」
祥仔與前妻結識始於十八歲，當年預科畢業後的祥仔到夜校進修，和同齡的前任妻子邂逅。據知，當年居住在順利邨的祥仔和前妻份屬街坊街里，青梅竹馬拍拖十年後，順理成章於九二年結婚。
不過，婚後僅一年，祥仔拍《俠女遊龍》時，卻遇上李麗珍中學同學、當時擔任李麗珍助手的現任妻子梁耀蓮（Julia），也成為他向前妻提出離婚的導火線。
責任攬上身
雖然，祥仔不時在人前維護現任太太Julia，試圖將離婚責任攬上身，並強調與前妻的一份感情一開始便是錯誤，當時只是為了一圓父母的期望，故選錯了溫順賢淑的前妻做結婚對象。
不過，看在前妻的家人眼裏，至今卻未能對祥仔現任太太Julia的恨意，完全釋懷。本刊發現，前妻的胞姐不時更在人前力斥Julia當年破壞細妹婚姻的不是。
日前，前妻的胞姐接送姨甥女放學時，在地鐵車廂內巧遇一名舊街坊，便高談闊論起昔日妹夫祥仔來，本刊記者聽到她對友人重提舊事說：「兩個結咗婚冇一年，嗰個人（祥仔）返嚟同我個妹講，話出面識咗個人，咪就係佢家個老婆囉。好衰㗎個女人，叫佢（祥仔）同我個妹離婚，咁嗰時佢阿媽好鍾意我細妹嘅，離婚仲冇睬個仔一、兩年添……」家姐愈講愈憤憤不平，聲線再提高，續說：「講起就勞氣囉，睇雜誌個女人仲成日噏得出就噏，根本自己先係第三者，主動接近佢（祥仔）嘅，擘大眼講大話……手段好犀利，聽細妹講，係佢慫恿人哋離婚，話大家冇感情喎，點會冇感情啫，都成十年啦……」
胞姐搞杯葛
人前大控訴，前妻的胞姐對過氣妹夫祥仔似乎仍心懷怨恨，有與她為鄰的街坊更指，每提及黎耀祥所演的劇集《義海豪情》、《天天天晴》等，胞姐總一臉不屑，街坊說：「佢一講起就嬲，仲話從來唔睇呢啲劇添！」而本刊記者亦發現，祥仔前妻胞姐更從來不光顧對方任代言人的超市，由睇劇以至買餸，都似有心杯葛辜負細妹的祥仔到底。
據本刊調查所得，現年四十六歲、與祥仔分開十七年的祥仔前妻，相貌竟有幾分似他劇中拍檔，堪稱「師奶版鄧萃雯」，多年來一直任職銀行文員，失婚後幾年已改嫁一名從事電腦工作的現任丈夫，並育有一名七歲大的女兒，重展新生活。
賣樓蝕百萬
不過，前夫事業愈來愈蒸蒸日上，她的生活卻愈是逼人，先後擁有上水兩間物業的她，在九七年及○三年分別以蝕讓價出售，損手近百萬元，○三年與夫婿搬到將軍澳一個居屋單位至今。本來公一份，婆一份，生活總算過得去，但近月丈夫卻突然失業，以致她要獨力撐起成頭家。除了為口奔馳，祥仔前妻更要頻頻撲撲照顧女兒接送返學，每天清晨提早七點出門送女兒返回石硤尾一間小學後，再趕到中環返工，放學則託胞姐照顧。等待放工後才接女兒返回自己將軍澳的寓所，絕對是一位能幹型的賢妻良母。
曾經在訪問中，被祥仔大讚是一個「好女人」的前妻，即使和祥仔離婚後一年，重遇對方時還主動上前打招呼；而事隔十七年後，記者欲趁她上班途中，上前要求訪問，了解當年她和祥仔離婚的內情，她亦表現迴避不欲重提舊事，婉拒回應，對前夫可算仁至義盡。
各有各生活
周日（七日），本刊電話訪問祥仔，問及他前妻的胞姐大控訴一事，他心情平靜說：「我諗反正過咗咁多年，講過、報道過咁多次，無謂再舊事重提啦！」記者再追問他，可會考慮聯絡前妻，在經濟上幫忙，他似有隱衷，委婉地說：「大家咁多年冇聯絡，都有大家嘅生活，而且過咗咁多年未必鍾意見番我，亦未必想我幫手，勉強就無謂喇，我諗唔會喇！」
曾經在多次訪問中透露第一段婚姻為人生中一大挫折的他，到底從中領略到甚麼？他說：「我諗我處理呢啲嘢唔係好叻嘅人，叻就唔使離婚啦！不過，所有人應該都係希望感情幸福、圓滿嘅。」
兩年吸金近千萬
憑《巾幗梟雄》柴九一角而人氣急升的祥仔，兩年來工作排山倒海式，令他進帳不少，更帶挈老婆囝囝齊齊銀，一家三口兩年內吸金近千百萬。
廣告： 身酬（約）百佳超級市場 $100萬東海酒家 $50萬MENCE Beauty $50萬敬修堂（內地） $30萬潔而亮清潔用品 $30萬永安旅遊親子旅遊 $30萬嶺南萬應止痛膏 $30萬3D騎仕護脊背囊 $20萬蘇黎世保險 $20萬寶寧健足膜 $20萬電影配音：《壞蛋掌門人》 $20萬《沖之救兵》 $20萬登台騷：50×$5萬 $250萬剪綵、商場活動50×$3萬 $150萬電視劇集《畢打自己人》 $40萬《天天天晴》 $40萬《義海豪情》 $30萬
廿四年視帝之路
現年四十六歲的祥仔，預科畢業後曾加入無綫營業部當文員兩年，八五年才輾轉加入無綫藝員訓練班而成為演員。
早期多演出小配角的他，直至九六年演《西遊記》的豬八戒首次擔任第二男主角，扮相維肖維妙，開始受人注目。其後多演男配角的他，戲份逐漸吃重，評價亦高。○○年曾過檔亞洲電視，○二年回巢無綫，直至○八年接演《秀才愛上兵》演師爺一角而得台慶頒獎禮「最佳男配角」獎。
○九年播出街的《巾幗梟雄》，祥仔更首次擔正第一男主角「柴九」，演技再被肯定，獲高收視和口碑之外，更令他成為「三料視帝」，包括台慶頒獎禮的「我最喜愛的電視男角色」、「最佳男主角」及「tvb.com人氣大獎」。而實力與人氣兼備的他，最近在《巾幗梟雄之義海豪情》中演出有勇有謀有義氣的劉醒，亦一樣深得觀眾愛戴。
老婆布陣阻擋桃花
祥仔今時今日名成利就，除了他是好戲之人外，有指他一直有位御用風水師區仲德教路，幫他在家中擺下三個催運寶箱，包括「五路財神局」、「名譽催運局」及「人緣催運局」，據講能幫他催財及增加觀眾緣。
不過，與此同時，協助祥仔布風水陣的區仲德又透露，指自○○年開始為祥仔睇家宅風水以來，在場的黎妻Julia除希望老公事業有成外，其實還額外請求師傅布陣幫助夫妻和順。
本刊記者問是否為阻擋祥仔有「飛來蜢」埋身？區師傅坦言說：「黎耀祥命中係有唔少桃花㗎，不過，你見我擺咗幾個寶箱咁耐，佢兩公婆仲咁恩愛，就知見效啦！」
3 :
GS(14)@2010-12-05 16:52:282010-10-16 iM
施政報告後 樓市新部署 柴九“我要儲錢換大屋!”
針對火熱的樓市，特首曾蔭權周三（13日）公布的施政報告，向買樓投資移民說不，又推出「先租後買」的「置安心」計劃，以穩定樓價，更聲言「不要樓市有泡沫」；可是在美國再次大印銀紙及歐美日實行量化寬鬆政策下，本港樓市也難檔升勢，美國每多印一張銀紙，香港的樓市就泵高一點，中原集團主席施永青向本刊開腔，預期樓市不但可重上中原城市指數1997年水平100點，更隨時直衝200點，他預期，本港未來樓價將會再升一倍。
樓價升勢的瘋狂，高得就連於去年憑電視劇《巾幗梟雄》「柴九」一角而成為三料視帝，賺到豬籠入水，盛傳去年半年賺500萬元的「吸金梟雄」黎耀祥，也慨歎仍未賺夠資金多買一層收租樓，更何況收入少的打工仔。
雖然黎耀祥早已上車，現居於逾千平方呎無敵海景大單位，但他仍想儲足彈藥換個更大的單位當儲錢。或許他的要求對於小市民來說是奢想，但回首他過去也曾當樓奴的艱辛歲月，或會為無殼蝸牛帶來一點啟示。
憑電視劇《巾幗梟雄》柴九一角，去年成為「吸金梟雄」的黎耀祥，盛傳去年半年間勁賺500萬元，可是連他也慨歎不夠錢買樓。其實他本身已擁有逾千平方呎的自置安樂窩，又不是炒家，照計特首發表今年度的施政報告遏抑樓價措施，對他的影響應該不會太大。但這名演活平民百姓角色的視帝，亦曾經為置業而捱過一段艱辛歲月，也明白小市民的處境，更形容︰「現在的樓市絕對瘋狂過九七！」
黎耀祥形象入屋，無論家居用品、超級市場、止痛膏、足膜等廣告都有他份，但偏偏他最想代言的樓盤廣告，自從2000年試過出席樓盤宣傳活動後，便乏人問津。事實上，如今在洋妞、紅酒及海景襯托下包裝成豪宅的樓盤廣告，就連《畢打自己人》一身專業打扮的「社長」也不足以高攀，更何況出身寒微的柴九。
不論在銀幕上或現實世界中的黎耀祥，可說是從沒有在樓市升浪中受惠過，甚至試過要蝕讓，但他卻跟許多演藝界的老行尊一樣，對買磚頭情有獨鍾。他出席一家銀行活動後接受記者訪問，原本談及儲蓄，但話題一轉便談到買樓，「希望《巾幗梟雄之義海豪情》之後可以儲多點錢，現在麻麻地，都未儲夠買多一層樓。」
西九龍不值賣萬元一呎
現與妻子和13歲兒子正橋安居於深井碧堤半島，坐擁逾千呎無敵海景大單位的黎耀祥，為何還有興趣入市？「在香港地如果真的搵到錢，認真可以考慮換一層大一點的樓，除了改善居住環境外，亦可以儲錢在物業上，這較為實際，香港地買樓最穩陣，唔住又可以出租，也算是最理想的投資項目。不過現在樓價太貴啦！」然後，他藉機幽了恒地（00012）主席四叔李兆基一默：「希望第日四叔給我們七折買恒基樓就好啦！」
對於現在連首期都付不起的無殼蝸牛，或許會覺得黎耀祥所說的是風涼話，但他卻不認同，因為他也曾捱過一段鮮為人知的艱辛樓奴歲月，所以想藉此批評現今社會的價值觀十分扭曲，「我認為現在大家投資在我覺得最不值錢的東西上，大家覺得現時西九龍好，但我會覺得為何這麼臭的地方也賣到這麼貴？即如大家現在所謂的豪宅，嘩！九龍城豪宅呀！怎麼九龍城都會是豪宅？九龍城寨以前是木屋區來的，現在起了樓，你就說是豪宅，告訴我是每平方呎1萬元，你叫我怎麼相信你？我覺得唔啱，很難陪你們去玩。」
聽黎耀祥對現在扭曲的樓市觀念評價得頭頭是道，以為他必有一套鑑別好樓的心得。怎料，聽他憶述過去的買樓經驗，才知道他並非一名英明的投資者，甚至如同他對自己在投資的形容：「其實我好失敗。」
97年曾蝕讓牛池灣單位
他未夠30歲便首次置業，當時買樓的原因是為了迫自己儲錢，至於對樓盤的選擇，他沒有太多的考慮，最重要就近上班。昔日的無綫電視位於清水灣，他便選擇了在牛池灣置業，貪其就近坪石邨小巴站，一程車返到公司。
回看那段買樓的艱辛歲月，當年他的月薪只有3,000多元，但樓價幾十萬元，他說當時的心情也跟現今未有能力買樓這一代相似，「買樓是遙遠的夢想」。同樣地，他也儲不足首期，最後要向岳父借錢，為了還樓債，他咬緊牙關捱過去，凌晨3時下班，由小巴站返家的一段山路，本來可以乘一程不跳錶的士便可幾分鐘返到家，但他為了節省那十元八塊，寧願捱眼瞓行10幾分鐘路程。
父親是消防員，兒時在消防宿舍和屋邨長大的黎耀祥，做演員的星途又半紅不黑，所以從來對住屋不敢抱有太大的期望，能夠住上700平方呎的屋已覺達標，但誰想到，1997年他憑電視劇《西遊記》飾演豬八戒一角而竄紅，足以增加他的買樓資本。
同年，黎耀祥的兒子出生，由於居住地方狹窄，他與太太便決定將牛池灣的單位放售，但賣樓時遇着樓價下跌，可是改善居住環境迫切，他便把買入價260多萬元的單位，約以200萬元售出，蝕讓60多萬元。翌年，黎耀祥亦約滿無綫，為了爭取更多演出機會，他便與無綫結束12年的賓主關係，挾着「豬八戒」的名氣向外闖。
供樓租金開支實差無幾
期間，他與妻兒一家三口租樓，直至2000年樓價回穩，他才膽敢入市，覷準了廣播道無綫電視舊址落成的星輝豪庭，一來是基於在那裏長大的情意結；二來為了就近居住在鑽石山的母親，方便照顧。於是，他支付了一成半首期，購買價值約700萬元的1,600平方呎單位。及至2007年，黎母身故後一年，黎耀祥才選擇自己喜歡的近郊地區，看中了現居的深井碧堤半島海景單位，然後將手上持有的星輝豪庭單位出售。
累積了幾次樓市實戰經驗，曾有報道指他與胞姊於1997年放售杏花邨單位獲利甚豐，但他堅決否認，更堅稱他自己在物業投資上從來沒有得着，甚至很慘要蝕錢，反覆計算，到頭來才發現買樓和租樓所花的錢沒有分別，「買樓的利息開支和租金比較，其實相差不遠。除非處於很低息的環境，供樓才便宜過租樓，不過大家都知道低息環境並非永恒。」
他明白香港人堅持買樓，是沿於中國人傳統思想，但他卻批評，那些要政府提供金錢資助買樓的人沒有想清楚，到頭來得益的仍然是地產商，「連賣檔蔗（賣當借）的都要買層樓，為了甚麼呢？為何近10年地產商最發達？其實大家都中晒招，我都中招，現在我也是抽身走出來看，望番轉頭，才知道個局是怎樣的。」
想通了不一定自置物業
既然已墮進局中，年屆46歲的他也自認年紀大，開始思考對物業投資的新見解，就是要打破傳統，把物業當作「可動用資產」，「我時常想着隨時會將現居單位賣掉，我和太太已經有共識，不覺得我們必須自置物業，我們可以租樓住，所以我已將層樓供滿，就當作儲了一舊錢，到有需要時，便將層樓賣掉，把這筆錢給兒子讀書又好，當作我們夫妻二人的退休基金又好，基本上我們的打算已經很圓滿。」
然後他滔滔不絕，「我們慢慢學懂不要這麼傳統，其實住1,000呎要交3萬元的租金都係住，同樣住1,000呎卻要支付千幾萬元供款都係住，但你不會因此而會在屋內瞓得特別開心，而且金錢也被綁住了……」
或許大家都會想：「黎耀祥，你好彩，已經有層樓，當然可以這樣說。」於是，記者也這樣反駁他。怎料，黎耀祥也很坦白的答：「我係好彩，其實這個好彩每人都可以有。那就是我在捱的時候大家沒看到，我們做這行每日只瞓兩小時，你得唔得？」
黎爸黎媽的理財之道
在黎耀祥的記憶中，他的父母的投資態度是南轅北轍的。黎父曾經投資股票，經歷兩次股災後損手離場，至於黎母則喜愛將積蓄放入銀行做定期。在父親的進取與母親的保守的薰陶下，黎耀祥的理財態度受哪一套作風影響較深？
經歷股災深明金錢遊戲
年輕的黎耀祥，中學畢業後就與同學合資買股票。時為1983年，他與兩個中學同學夾份，集資一至兩萬元，就跟着其中一個鍾情研究股票同學的心水去買。「我當然記得是買了聯合地產，是李明治系的。」結果如何？經歷了八三股災，到八九年熊市後，全部蝕掉了。但他說起來態度鬆容，因為他們在事前已做足心理準備。
經歷過股災，黎耀祥自言不但培養到良好的心理質素，更令他的投資觀念變得保守，亦領略到投資法則，他語重深長地說：「股票不是不買，但一生人只可以買幾注，就是吼最低時買。」這個法則，誰都知，但怎麼吼？「世界總有大股災發生，呢個世界永遠都有一個循環，這便是入市時機。」
似乎很有心得，但他卻突然轉口風：「這畢竟是遊戲，其實我個人都幾信命，食幾多着幾多是整定的。所謂投資市場，極端和衰一點講是一個大騙局，自從金融海嘯後，大家就明白，那不就是『塘水滾塘魚』麼？如果你又賺佢又賺，那麼誰人蝕？等於打麻將，四家總會有人會輸。我從來都很明白這個道理，不過人好得意，明白還明白，做不做就另一回事。」
作風保守鍾情踏實理財
然則，他仍然有投資股票，只是態度究竟似爸爸還是媽媽？「我現在傾向保守的投資，例如買樓和儲蓄。老實講，這麼多年來唯一令資產累積的方式，就只有靠勤力工作，都是媽媽灌輸的最踏實理財方法。」
那麼黎耀祥的心態應該開始傾向媽媽了。且慢！正如他所言，一生人會買幾注股票，就在金融海嘯時，他也趁低吸納，買了工商銀行（01398），2元多買入，然後他聽從同樣是保守投資的太太說話，趁賺了三成多便將之沽售。那麼他真的夠保守了，怎料，他卻又聽朋友意見，買了中國航空科技工業（02357），蝕了80%，連之前賺了的也補償不來。看來黎耀祥的心，同時記掛着爸爸和媽媽。
...................
黎耀祥 Profile
˙46歲
˙已婚，育有13歲兒子黎正橋，妻子Julia現職Sales & Marketing高層及兼任丈夫經理人
家庭背景：
為家中孻仔，有三兄一姊。黎父生前任職消防員，一家六口居住消防宿舍，及至黎父退休前申請公屋，遷往順利邨居住
演藝事業：
2010年︰《巾幗梟雄之義海豪情》於10月18日播映，黎飾演劉醒一角
2009年︰憑《巾幗梟雄》「柴九」一角成為三料視帝
2008年︰憑《秀才愛上兵》贏得無綫萬千星輝頒獎典禮「最佳男配角」
1998年︰約滿無綫，結束12年賓主關係，拍過電影，亦曾在亞視的劇集演出。及後發展平平，直至2002年回巢無綫
1997年︰在《西遊記》中飾演豬八戒及《樂壇插班生》模仿羅文一角，搞笑形象深入民心
1990年︰在電視劇《人在邊緣》飾演黎明的手下「曱甴」而漸為人熟悉
1989年︰開始演出無綫電視劇，雖然一直飾演閒角，但長做長有，保持一定出鏡機會
1983年︰中六預科畢業後，加入無綫節目編排部當文員，兩年後入讀小太陽演藝進修班，畢業試戲時被李添勝看中入行
投資物業經驗：
2007年︰以500多萬元買入深井碧堤半島
2000年︰付首期一成半購買700多萬元的廣播道星輝豪庭1,600平方呎單位，2007年平手出售
1996年︰以260多萬買入牛池灣威豪花園，1997年蝕讓60多萬元
----------------------------------
施永青︰中原指數直衝200點
在歐美日等發達經濟體系繼續實施低息政策，甚至可能推出第二波的量化寬鬆政策的大環境下，有經濟專家指出，新一份施政報告推出的穩定樓市措施，亦難以緩和未來兩年本港樓市的升勢，樓價甚至將倍升。
全球資金氾濫樓市「局升」
一向言論出位的中原集團主席施永青，近日再向全體員工發表驚人預測，指未來一年中原城市指數不但可重上1997年100點水平（當時太古城平均呎價約 8,200多元，沙田第一城約5,720元），樓價更有望較1997年倍升，隨時直衝200點。施永青向本刊開腔說，單是零息已推高本港樓市持續上升，目前各地政府隨時發動第二輪量化寬鬆政策，樓市根本無得跌，而且升幅料更甚。
「中港兩地的資產市場，泡沫已成形，現時入市投資一定有風險，投資不一定贏，但面對手上的資金（價值）不停蒸發，不投資就必定輸。」當美國不斷印銀紙，市場的貨幣就不斷貶值，施永青認為銀紙愈「不見使」，便進一步迫使大量資金湧入市場。
本港今日的樓市升勢，非能靠港府一至兩招去改變。施永青坦言，「樓市仲要升幾耐沒人知，升得愈快愈急，泡沫就爆得愈快，但各地繼續印銀紙，相信明年樓市便面對一浪高於一浪的情形。」
投資移民買樓因滙率低
樓市愈升愈有，業界對施政報告把房地產剔除於資本投資者入境計劃，以及協助中產人士上車先租後買方案的成效存疑。銀聯信託投資總監林一鳴指，現在市場以投資移民買港樓的成交不足1%，「內地人買港樓，主因根本不在爭取在港的居留權，港府略為捉錯用神。」
林一鳴指在港買樓的內地人甚多，但真正申請投資移民數量甚少，內地資金炒賣，看重的仍是相關的投資價值。人民幣滙率強勢，內地人在港買樓的投資成本變相已被打了86折，加上市場的投資自由度較內地的高，內地資金繼續瞄準本港市場，仍是難於改變的現實。
同時，景鴻移民顧問創辦人兼董事長關景鴻亦指，有關投資移民的新政策影響不大，「1,000萬元與650萬元，對內地有錢人來說絕對不是一個問題，問題只是在於內地人需要一點時間去消化政策。」
施政報告公布當日，一名來自廣州的富豪，原本打算來港買樓用作投資移民，沒料到施政報告措施隨即生效，結果空手而回。關景鴻指，過去兩年內地來港的投資移民有四成以上的資金是投資在房地產上。
他甚至認為政府新政策可能弄巧成拙，原本以為該政策可以遏抑樓價升勢，其實是好心做壞事，「以前大陸人買樓作投資移民，一定要持有資產起碼7年不可以賣，但現在沒有了這個限制，他們買樓就更加大膽，隨時買、見好價就賣，投資的成分比以前更加熾熱，未來樓市可能炒得更厲害！」
現仍是入市時機？
樓市起勢升，究竟現時是否入市時機？銀聯信託投資總監林一鳴的答案是，自住，可以考慮，「雖現價買樓難免肉痛，惟不要期望未來一至兩年樓價會比今天的便宜。」他推測，低息環境隨時可能維持五年，「個煲總有一日會爆破，但不會是今天的事。」
資金氾濫，熱錢就是尋找投資機會，林一鳴表示，現時本港按息低至1厘水平，利率之低實屬罕見，買樓成本低，資金找出路，令資產價格愈升愈有，這個流程短期內仍會持續。本港樓市要跌，則要這流程的其中環節出現變化，譬如說利率突然大幅上升，大批資金突然撤出市場等，但短期內相信難見。
他更大膽預測，樓市可能幾年內倍升，「由今日至未來3年，個泡沫發大多少難以預測，可能3年後樓價比今天高一倍不奇，這視乎市場的瘋狂程度，因瘋狂真是可以好瘋狂，內地樓市泡沫是明顯例子，如上海樓幾年內上升幾倍，類似情況，本港未來數年亦有可能出現。」
林一鳴以過往歷史周期分析︰「回想九十年代的香港，太古城1991年的呎價是1,000多元，1994年稍為回氣，但1991年至96年間樓價上升步伐速度驚人，太古城由當時每平方呎2,000至3,000元，升至1997年的逾萬元。在6至7年間，升了8倍，在資金氾濫成風的情況下，泡沫愈多愈大，資產樓價的升幅亦隨時超出實際所想。」
等樓價調整 吼低位入市
沿中環行人電梯拾級而上，在蘇豪酒吧與餐廳之間，走上一條窄舊的樓梯，喘一口氣，登上了唐五樓，皮膚黝黑一身陽光氣色的Ernest打開大門，「的式」的400呎單位，是他與咪咪白貓之家，可是這即將成為樓市飈升的犧牲品，一個多星期後他便要搬到青衣與家人同住。
「對面單位月租1.2萬元，業主以7,000元『朋友價』把單位租給我，近期業主趁樓價高，賺了百多萬元就賣了，我也要搬家了﹗」在保險公司任職分行經理兼理財顧問的Ernest認為，升過不停的樓市，現時買樓並不划算，希望等樓市調整才入市。
踏入30歲，開始計劃結婚生仔的他，渴望可以買入一個500多呎的單位，建立一個屬於自己的安樂窩，但擔心利率風險，即使有足夠的首期亦有能力供樓，也不敢貿然入市，寧願買月供基金及股票儲錢，「現在要買200萬元以下的單位，都要去到屯門及元朗，樓市不停升，背後主因就是低息，但供樓是20年至30年的事，現在低息，那麼未來幾年加息又怎麼辦？供款難以得到保證。」
效法新加坡給提供資助
施政報告推出「先租後買」計劃，原意是幫助有能力供樓的夾心階層，儲首期買樓，但Ernest則認為措施「有辣有唔辣」，「究竟政府點樣計市價呢？市價有平又有貴﹗」，他一邊盤算計着，以一個位於青衣約200萬元的單位為例，現時息口每月供款約4,000多元，但市價租7,000多元，本身已存在差價，「為甚麼要政府幫我儲錢呢？」
「先租後買」其中一個試點為青衣，由於地點鄰近家人居所，Ernest覺得較為吸引，並建議政府效法新加坡的做法，如果買樓的單位鄰近家人居所可以取得特別優惠，以及距離市區愈遠愈多資助。他無奈地歎道，「特首話要做好呢份工，但香港人想要買樓都咁難，新加坡的房屋政策較香港穩健，特首做不好份功課，但就連抄功課都唔識抄。」
先租後買 谷夾心人上車
香港地人人心雄想買樓，特首施政報告破天荒針對一批月薪超過兩萬元的夾心階層，創新猶的以租金「回贈」（退回已邀交的市值租金一半，作為買樓首期）方式，力推他們上車。這些先租後買單位預計推出5,000個，地點包括青衣、鑽石山、沙田、大埔和屯門，第一批於2012年尾接受申請。有經濟學家表示，若此為穩定的長遠政策，巿場的中下價私樓單位勢將「好難升」，肯定能令樓價「健康化」；但若僅為一次過措施，則有「耍人」之嫌，沒有實效可言。
跟以往曾推出的夾屋、居屋計劃以及首次置業貸款比較，今次受惠於「置安心資助房屋計劃」的巿民，可算是高薪一族，個人收入以不超過2.3萬元為限，家庭入息則限制在3.9萬元以內。
中小型住宅長遠健康化
計劃的竅妙，在於這批由房協興建的一手樓，容許申請者先租後買，最短可住兩年便轉租為買，最長可住夠5年，才決定上車。屆時政府將會「回贈」租住年期的一半租金，作為資助買樓之用。
經濟學家關焯照直言，以本港個人入息中位數1.05萬元計算，是次政府的援助對象，月入較此高出一倍，可說是高薪一族：「這批人若沒有這個援助，要上車基本上非常困難。但有了租金回贈的話，雖仍不夠交首期，但也不失為一筆頗為可觀的資助。」
有關計劃其實是變相將新樓折讓，拉買家上車。以首批於2014年推出的青衣青綠街住宅單位為例，若屋租巿價為1萬元，巿民租住5年後，所得的租金「回贈」便有30萬，又以單位賣價200萬元計，政府即變相以85折賣樓。關焯照笑言：「那是全體香港納稅人給你資助了30萬元！」
關焯照說，計劃能阻截某個數目的巿民流入私樓巿場，換句話說，有機會令巿場的中下價私樓價錢「愈來愈難升」。那麼，另一批超過該計劃的入息限制，但又想上車的巿民，便能享受價格下調了的私樓單位，長遠能令整個中小型住宅巿場健康化。
加碼與否視乎巿民反應
然而，藍圖構想雖美，但關鍵在於上述措施究竟是否「長買長有」。根據施政報告，第一批的青衣單位預計有1,000個，接下來分布鑽石山、沙田、大埔和屯門的單位則合共4,000個。消息人士指，有關計劃將視乎巿民反應，再決定會否加碼。
一旦政府最後賣夠5,000個單位便收工，關焯照坦言這無異於「耍人」，原因是5,000單位對比需求簡直九牛一毛，絕不能對物業巿場造成影響。惟有當計劃成為長遠政策，穩定地每年提供約3,000單位至5,000單位，香港未來的中小型樓巿巿場，才可望真正變得健康。
﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏
「置安心資助房屋計劃」
申請限制：單人月入不超過2.3萬元，家庭月入不超過3.9萬元，前者資產限額30萬元，後者為60萬，10年內未曾擁有物業，若申請者多過預期，會抽籤決定
單位特色：實用面積分別為430、500及670平方呎，實而不華，沒有泳池、會所等「粉飾」伎倆，由房協承辦
分布地區：青衣、鑽石山、沙田、大埔、屯門
推出數目：共5,000個單位，首批於2012年尾接受申請，2014年入伙
出售限制：租住兩年後可以轉租為買，最長可租住5年，沒有傳統居屋的轉售限制以及補價要求
例子︰假設每月市值租金10,000元，租用5年