年輕人總愛講理想，這裡就有個八十後，放棄年薪過百萬的測量師工作，與朋友搞地產交易app。原因就只是覺得，現時的地產交易訊息唔夠透明？梁顯政炮製的搵樓易（One House），將業主、買家和地產經紀配對，目標是捐窿捐罅、盡擸全港九新界放盤。本刊今次找來在互聯網創業經驗豐富的CatalystBuilder聯合創辦人鄭思行品評。他認為這個app要視乎中小企的地產代理反應，短期阻力甚大，「大型地產代理未必加入，就算中小型我都有一個問號！」我點sell 我係Chester（梁顯政），之前做過十幾年的測量師，在香港大學畢業後一直在地產行業工作，熟悉地產現況。我試過買樓、賣樓、出租，覺得成個行業的資訊唔夠透明，有好多可以改善的地方，所以就同拍檔Leo（朱偉榮），一齊搞呢個網上地產平台。佢之前喺銀行做過IT，經驗豐富。當初放棄年薪過百萬的測量師工作都有擔心過，但我覺得呢個idea可行，可以改善地產交易唔透明的現象，所以決定一試。簡單來講，用家搵盤時，可在app內按地區及校網，輔以價錢、面積、睡房數目等搜查。我哋收到資料，會通知相關經紀，由佢哋競價（佣金），買家再揀出啱心水嘅經紀；業主亦然。對中小型經紀來說，佢哋可跨越所屬區份，俾多啲人認識，擴大客路。長遠呢個app就好似俾地產經紀嘅Uber。 搵樓易營運了四個多月，現時有二百多個放盤，大約一千個中小型地產代理和個體戶使用，的確唔算多，但用戶幾個月增長了四至五倍。直至目前為止，我們促成了幾百宗推介（cost per action），七成是將買家或者租客推介給代理，餘下三成是將業主推介給代理。我們計劃在今年中開始收費，每單費用幾百元左右。呢個app有天使投資者投資七位數字，亦有地產商投資，依家仲同地產商討論緊網上賣一手樓。我們本着全城代理（Uber for agent）的概念，希望可以做到買家、業主、代理三贏的局面啦。 專家盤問 1：搵樓易One House鄭：鄭思行 鄭：你覺得你的營商概念，受唔受中小型地產代理歡迎？ 對他們而言，你們的介入其實是多了一重競爭。1：其實不少中小企的地產代理都掙扎求存，從數字上看，全香港三萬七千個地產從業員，有一萬個左右屬於四大公司，有二萬多個是其他中小企或個體戶，惟市場份額是四大公司佔七、八成，故二萬多個從業員要爭餘下兩成的生意。他們之間都諗緊方法去擴大自己的網絡。我們的概念是幫中小企和個體戶去增加客源，雖然佣金水平可能較低，但成交量增加，令他們的營業額增加。我們online帶個買家或賣家俾佢哋，佢哋再offline搵另一方作為配對，他們聽到都覺得吸引。 鄭：如果我係地產代理，短時間內你可能幫緊佢，長時間嚟講，你可能打擊緊佢哋，因為搵樓易做大後，任何一個人考咗地產代理牌，都可以在搵樓易做代理。你長遠目的係咪想咁樣？1：我們長遠目的是想幫每一個地產代理，在我們的平台度自己搵生意。 鄭：你的概念是Uber model for agent，地產代理只需使用app搵客，都未必需要地產代理公司？地產代理公司又會唔會接受呢？1：從我聽返嚟嘅意見睇就唔會。佢哋的想法好簡單直接，就是：我現在面對的困局是客源細，只服務一小撮客戶和社區，到底我可以點樣開拓客源，令唔係呢個社區的業主都同我放盤？ 鄭：但中小型地產代理做街坊生意為主，可能得一兩個員工，老闆就係員工，員工就係老闆，佢嘅能力可能淨係做到街坊生意。你依家同佢講拓展生意，但會唔會資源上，專注做番區域生意，先係中小型地產代理優勢？1：他們向我反映的意見和感覺是，他們最大的競爭者是大公司，他們要避開大公司的地盤，所以要搵位自己走。無論係做舊區、單幢樓、工商廈、豪宅，佢哋都想踩入去大樓盤，無奈大樓盤附近鋪租貴，或者唔容許佢哋去租，呢個餅佢都想同人哋大公司爭，但點都唔夠爭。 鄭：我用過搵樓易，試過唔login，就可以睇到地產代理名、公司和手提電話。咁咪好容易bypass？ 你會點樣收費保障自己？1：如果我是用家，我不需要付費，直接利用搵樓易去聯絡代理，唔會花時間去google資訊。因為用家無成本，他們不需要理會地產代理到底要俾幾多錢搵樓易，而我亦相信用家絕對不會為了幫代理慳錢而做多咁多嘢。至於收費模式方面，對於業主，我們按推介收費，對於賣家而言，我們按pay per enquiry 收費，當他們用熱線電話和message時，我們就會向代理收費。 鄭：坊間有不少同類型的地產網站或地產交易平台，你們同其他平台比較，優勢又會是什麼？1：坊間的平台主要利用分類廣告形式，他們不理會背後是否有盤，只要代理肯落廣告便可，但我們database的設計，背後有一個真實的放盤存在。加上，坊間平台賣用戶流量，但我們倒轉，我們鼓勵用家唔需要成日返嚟睇，只需要設定搵樓條件，當有合適的樓盤就會通知你。 終極判決 一開始時，以為搵樓易是一個地產資訊和溝通平台，從用家角度去睇，我都花咗少少時間去了解和使用，但暫時睇唔到搵樓易在地產租賣交易裡面有太多價值，所以現階段我只會俾五分。但同Chester傾完之後，發現他們有長遠目標，想做到好似Uber咁，集合細agent，做地產代理的中介人，長遠嚟睇我就會俾七分。不過好多嘢由依家開始要諗得仔細啲，要留意點樣保障自己利益多啲，中間亦牽涉不少法律和運作上的問題要解決，咁樣先做到業主、買家和代理三贏的局面。如果我今日收到呢個proposal，我會俾六至八個月的時間，睇市場反應再決定投唔投資。因為呢個app的成功關鍵，視乎地產代理和接受程度，我估計短期內阻力甚大。如果地產界反應正面，用家滿意度和人數持續增加，我絕對會考慮投資。 用家意見 高鐵物業顧問林澤斌，是個體戶式地產經紀。使用搵樓易兩個多月，他認為這個app能讓他認識更多客戶，但對於細行而言，跨區盤較為難做，「就好似佢推介一個中半山嘅客俾我哋，我哋暫時都唔知點搵個中半山嘅盤俾佢。」故他坦言：「實際上有聯絡到啲客，但暫時未有成交。」 地產界點睇 中原地產創辦人施永青：「我從未聽過呢個app，不過聽你哋簡單描述，之前亦有人做過類似嘅，理念唔係新。而且只係投資七位數，好難做到啲咩。因為推廣一個網站和app，需要好大推廣宣傳費用，而且一個平台要做到大量交易和有市佔率，才能發揮作用。」他又以中原的app為例：「就好似上中原個app，可以睇到我哋嘅盤多過佢好多，咁佢點吸引人去？要有咁多盤，需要好多線下投資，包括請人、經紀、鋪位。他指出內地有不少人做類似的計劃，但佢（內地）係燒全國的錢，你係燒全港，難度都好高！」 撰文：蔡璿驩攝影：鄭樹清攝錄：廖健昌[email protected] | ||||
眼見很多租樓網也力sell自己有十萬個盤，千居Spacious創辦人許志光（Benny）卻氣定神閒說：「我哋得三萬五個盤，但放得上嚟都有得睇，絕無假盤！」千居成立於三年前，是當時首個以地圖搵樓的app。Benny以「老實」起家，除了謝絕假盤外，就連各區凶宅資料也會如實顯示在地圖上，因此深得搵樓人士歡心。千居app分別有兩個版本，一個俾搵樓人士，另一個則是設計給地產代理專用，望打破找代理一定要走入地鋪的傳統。是次我們成功請來有地產女王之稱，前美聯物業九龍區董事兼拓展總監郭玉滿（AK姐）火辣登場，以多年從事代理經驗點評千居：「同四大代理行比，你哋有咩係人冇你有？」我點Sell：貨真價實無假盤！ 俗語常言「忠忠直直終需乞食」，但於科大出身、八十後的Benny就以自身力證「充大頭鬼」以多樓盤作賣點的年代已過去。「我第三間在新加坡的公司同樣與房地產及大數據有關，最後成功被一間上市公司收購了。」回港後的他發現香港在房地產及數據方面都比其他亞洲城市落後，因此認為這是機會。「香港仍有很多行內俗稱『釣魚盤』的假盤存在，例如是同一所大廈內會有四個相似的樓盤，分別有市價及低於市價的，但可能實盤只有兩個，較便宜的早已賣出，只用來吸引搵樓人士聯絡代理。」為了盡量杜絕假盤，Benny指如果客人在查詢後得知該盤已租出或賣出，千居會立即把該盤下架，而有關代理會因此被扣分。「代理的分數會決定他們樓盤在千居上顯示的位置，如果被扣太多分，他們的貨源會被放在千居較後的版面。」透過這機制，現時千居實盤比率可達至八成。千居第二賣點是設有代理專用版面，代理可以公司或個人形式選用月費計劃，價格由千五至一萬數千元不等，由上傳多少個樓盤而定。搵樓人士除了可直接打電話給代理外，也可透過app內的inbox功能進行溝通。「有好多代理同我講每日都收到幾百個電郵，如果好似傳統方法叫搵樓人士發電郵俾代理佢哋可能要等幾日先收到回覆，依家用inbox溝通，效果就好似面書咁一有人搵你就立即收到通知，大大縮短等待時間，成交機會自然都大咗。」 專家盤問：「數據點同大行比？」 A：據我所知各大代理行都開始加強IT系統，那千居有獨家優勢嗎？B：我們在下半年會推出香港地產大數據，那將會是香港首個綜合多方數據的第三方中立平台。我們會收集田土廳數據作基礎，但因其資料至少會慢了十四天而非即時，因此未來我們會以自身對科技的認識去幫我們二百多個客戶的IT系統進行升級，而他們則須和我們分享數據作交換，意思是當他們往後在交易簽約時我們可獲得即時通知，從而去領先市場。 A：那你現時二百多個客戶是公司還是個人代理？B：有八成也是公司客，因此我們可以獲得的數據也較多。 A：香港四大代理行一定比你現有的二百多個客戶擁有更大的交易量和市場佔有率，那你如何確保到你的數據可以更快更準？B：我們確保不到比他們更快更準，只是可提供多一個第三方的平台去整合市場上較散及亂的數據。簡單來說只要四大一把數據公布上網，我們就可以馬上取得，再把我們手頭所知的客戶數據進行整合，並以此作基礎去計算出市價，再為我們未售出的樓盤價格進行分析。 A：目前用戶數量及成交量有多少？成交比率又是多少？ B：我們現在有三十萬個長期用戶，每個月的成交大約有三百宗。雖然我們只得三萬五千個樓盤，但當中有八成是實盤，所以買家所查詢的大多也可參觀，因此成交比率達4-10%。 A：你們未來的目標會是什麼？B：希望每個月的租賣成交可盡快達至一千宗。因公司頭三年也是以做豪宅及外國人生意較多，未來希望可以提高其他樓盤的數量，更貼地做香港人生意。 終極談判：要令代理感受到千居吸引力！ 你們綜合了不同的代理及不同公司的代表，算是比較中立的平台，因此在搵樓用戶評分我會給7.5分，但app目前也較集中在豪宅市場，因此未來在盤源上除了要精準外，覆蓋的地區也須增加。宏觀來看，現時市場成交量相對較低，在代理的層面上，除了有自己現有的公司資源又可以多個平台做生意，絕對是件好事，因此在代理用戶的分數我會給8分。但以我所知有些代理連智能電話都不會用，仍是深信客人會搵上門，因此要令其他區的代理感受到千居的吸引力他們才會願意付款，例如可以向每個地區最喜歡用平台及app做生意的代理入手，以他們為起點推進。 安閣地產代理用家意見：千居較其他app有質素 我們由二○一五年開始以公司代理形式和千居合作，他們的樓盤一向夠真及有質素，吸引到很多有意搵樓人士使用，以及我們知道他們在西半山一帶是較強的，與我們專注發展西半山生意的方向相同。平均每個月會有八至十個百分比的成交率，反應比我們放在其他網的好。 中原地產創辦人施永青點評：唔係新嘢 講網上睇樓，其實四大行各有各平台給自己代理使用。講大數據，田土廳資料大家也可以取得，大型代理行有一定的市場佔有率，而我們多年前已開始作出整合及估價，因此未覺他們有何特別。做到4-10%的成交比率是不容易，但做地產個朵一定要夠響，別人在搵樓時才會想起你，他們這方面看來要多下功夫。 撰文：黃綺敏攝影：鄭樹清攝錄：廖健昌[email protected] | ||||