📖 ZKIZ Archives

為咗吹大個問題，可以去到幾盡？ 馬 沙

來源: http://hkcitizensmedia.com/2015/01/22/%E7%82%BA%E5%92%97%E5%90%B9%E5%A4%A7%E5%80%8B%E5%95%8F%E9%A1%8C%E5%8F%AF%E4%BB%A5%E5%8E%BB%E5%88%B0%E5%B9%BE%E7%9B%A1/

今日睇咗一篇題為「港人不吃17年 方能置業」嘅文章，幾值得大家討論一下。

首先，文章內用家庭年入息中位數同樓價中位數去計算，家庭年入息中位數月入得嗰 $24,000，乜最盡可以買到樓價中位數$489萬嘅樓咩？

我先用會計同業瓜瓜今日am730「誰放棄了靑年」篇文入面個計法︰

『現在樓價高企，在新界買個二手上車盤，怎麼樣也要300萬元左右（但朋友說已經很難找了），假設向銀行借足九成按揭並加借按揭保險，而且購買的樓宇樓齡不 太舊，還款期可以拖至最長30年期，以目前最優惠利率5.25厘減3.1厘計算（即是2.15厘），每月供款額大約要10,545元。可是，要成功取得按揭，還需要通過金管局要求的壓力測試，即以現行利率加3厘計算，而每月供款額必須低於其每月入息的60%。按此計算，最低每月入息至少要25,443 元。』

依上述計法，家庭月入得$24,000 ，點買300萬樓，更枉論「港人不吃17年 方能置業」篇文章內用樓價中位數 $489萬嘅樓去計17年呢個低B答案！

如果有人家庭月入得 $24,000又夠膽死諗住去買 $489萬嘅樓，第日跌市燒炭都真係唔駛可憐！其實以一家2大1小家庭，如果月入得 $24,000，供 $300萬嘅上車盤都好辛苦！

馬沙今日再講以下一些絕少人提出o既現實問題︰

首期︰成日話儲唔到首期嘅人，就以上述家庭月入得$24,000為例，買樓之前嘅一年,能否持續每月儲 $11,000？如果得，即係唔駛日日係到小狗「青年事務委員會主席陳振彬」話儲5、6年都儲唔到首期買樓，因為月儲$11,000, 唔駛3年就夠首期9成按揭上車 （用$300萬計）！ 如果唔得，咁比你上咗車又如何？你點應付每月供樓$10,545條數？都未同你計每月差響、管理費、水電煤，呢啲每月$1,500坐底，即係每月供樓負擔至少要$12,000！

供款︰再諗落去，上咗車之後要供30年！ 家庭月入$24,000一個人揾定兩個人揾？ 若果一個人揾,，突然失業又點？好彩兩個人揾，突然其中一個失業，剩返嗰個份糧又頂唔頂得順？

利率︰ 瓜瓜條數係用2.15厘計，若果短期內加息5厘去到7.15厘，大家知唔知每月變咗要供幾多錢？答案係 $18,236！供完樓 ($24,000-$18,236) 得返$5,764, 再交埋差響、管理費、水電煤 ($5,764-$1,500) 得返$4,264, 日子應該點過自己問下自己！

樓價︰現在$300萬可以買到乜樓？私樓大約15-30年內舊樓，10年內半新樓唔駛諗。 呎數一般300-400建築呎 (實呎210-280)， 呢類單位買咗要你住一世，你接唔接受？ 生小朋友又夠唔夠住？ 唔好同我講之後upgrade 換樓，即使你買完樓價無再升，upgrade 換樓樓價每多一百萬你人工要加$9,430 先合乎按揭標準。 若果你買完樓一個唔好彩，再次發生樓劫樓價跌3成即係你即時負資產$60萬，如果樓價再次跌5成即係你即時負資產$120萬！唔供樓要破產，跌5成死供等樓價升返上$300萬即係樓價要升一倍，咁你應該要住一世無得upgrade！

有網友問︰「馬沙，你未計買樓前要租樓呢。」, 老實講，我睇唔到點解想儲首期嘅人，會嘥錢走去租樓而唔係同屋企人住。我識得又靠自己買到樓嘅人，差不多全部買樓前都係同企人住。 唔好同我講乜鬼屋企唔夠地方住呀，同屋企人唔啱呀，呢啲係abnormal case！

又有網友問︰「之前有個印度佬同我講…..任何時候都係買樓時候…」。 無錯，誠哥之前幾年都係咁講 (值得註意係誠哥今次已經無再講），我都好認同，只不過呢個講法只適用於有足夠實力嘅人！ 咁點為之有足夠實力嘅人？

馬沙個人認為，俾足至少三成 （最好四成） 首期，按揭只做15年，每月供款佔家庭入息3成！點解？即使二人當中有一人失業家庭入息少一半，剩返嗰半供完樓仲有原本家庭入息2成頂住。二人當中有一人長期失業或轉做家庭主婦，剩返嗰半頂唔順，可以加長按揭年期至20年。 再唔好彩遇上加息周期，仲可以加長按揭年期最長至30年或増加按揭成數最高至9成！如此，即使第日樓價大跌5成，呢類人好難同負資產拉上關係，更枉論破產、燒炭！

 

馬沙

為咗吹大個問題，可以去到幾盡？ 馬沙筆記 Char Blogger

來源: http://charblogger.blogspot.hk/2015/01/blog-post_22.html

成日話儲唔到首期嘅人, 就以上述家庭月入得$24,000為例, 買樓之前嘅一年,能否持續每月儲 $11,000? 如果得, 即係唔駛日日係到小狗「青年事務委員會主席陳振彬」話儲5、6年都儲唔到首期買樓, 因為月儲$11,000, 唔駛3年就夠首期9成按揭上車 (用$300萬計)!


今日睇咗一篇題為「港人不吃17年 方能置業」嘅文章，幾值得大家討論一下。

首先，文章內用家庭年入息中位數同樓價中位數去計算，家庭年入息中位數月入得嗰 $24,000，乜最盡可以買到樓價中位數$489萬嘅樓咩？

我先用會計同業瓜瓜今日am730「誰放棄了靑年」篇文入面個計法︰

『現在樓價高企，在新界買個二手上車盤，怎麼樣也要300萬元左右（但朋友說已經很難找了），假設向銀行借足九成按揭並加借按揭保險，而且購買的樓 宇樓齡不 太舊，還款期可以拖至最長30年期，以目前最優惠利率5.25厘減3.1厘計算（即是2.15厘），每月供款額大約要10,545元。可是，要成功取得按 揭，還需要通過金管局要求的壓力測試，即以現行利率加3厘計算，而每月供款額必須低於其每月入息的60%。按此計算，最低每月入息至少要25,443 元。』

依上述計法，家庭月入得$24,000 ，點買300萬樓，更枉論「港人不吃17年 方能置業」篇文章內用樓價中位數 $489萬嘅樓去計17年呢個低B答案！

如果有人家庭月入得 $24,000又夠膽死諗住去買 $489萬嘅樓，第日跌市燒炭都真係唔駛可憐！其實以一家2大1小家庭，如果月入得 $24,000，供 $300萬嘅上車盤都好辛苦！
馬沙今日再講以下一些絕少人提出o既現實問題︰

首期︰成日話儲唔到首期嘅人，就以上述家庭月入得$24,000為例，買樓之前嘅一年,能否持續每月儲 $11,000？如果得，即係唔駛日日係到小狗「青年事務委員會主席陳振彬」話儲5、6年都儲唔到首期買樓，因為月儲$11,000, 唔駛3年就夠首期9成按揭上車 （用$300萬計）！ 如果唔得，咁比你上咗車又如何？你點應付每月供樓$10,545條數？都未同你計每月差響、管理費、水電煤，呢啲每月$1,500坐底，即係每月供樓負擔至少要$12,000！

供款︰再諗落去，上咗車之後要供30年！ 家庭月入$24,000一個人揾定兩個人揾？ 若果一個人揾,，突然失業又點？好彩兩個人揾，突然其中一個失業，剩返嗰個份糧又頂唔頂得順？

利率︰ 瓜瓜條數係用2.15厘計，若果短期內加息5厘去到7.15厘，大家知唔知每月變咗要供幾多錢？答案係 $18,236！供完樓 ($24,000-$18,236) 得返$5,764, 再交埋差響、管理費、水電煤 ($5,764-$1,500) 得返$4,264, 日子應該點過自己問下自己！

樓價︰現在$300萬可以買到乜樓？私樓大約15-30年內舊樓，10年內半新樓唔駛諗。 呎數一般300-400建築呎 (實呎210-280)， 呢類單位買咗要你住一世，你接唔接受？ 生小朋友又夠唔夠住？ 唔好同我講之後upgrade 換樓，即使你買完樓價無再升，upgrade 換樓樓價每多一百萬你人工要加$9,430 先合乎按揭標準。 若果你買完樓一個唔好彩，再次發生樓劫樓價跌3成即係你即時負資產$60萬，如果樓價再次跌5成即係你即時負資產$120萬！唔供樓要破產，跌5成死供等 樓價升返上$300萬即係樓價要升一倍，咁你應該要住一世無得upgrade！

有網友問︰「馬沙，你未計買樓前要租樓呢。」, 老實講，我睇唔到點解想儲首期嘅人，會嘥錢走去租樓而唔係同屋企人住。我識得又靠自己買到樓嘅人，差不多全部買樓前都係同企人住。 唔好同我講乜鬼屋企唔夠地方住呀，同屋企人唔啱呀，呢啲係abnormal case！

又有網友問︰「之前有個印度佬同我講…..任何時候都係買樓時候…」。 無錯，誠哥之前幾年都係咁講 (值得註意係誠哥今次已經無再講），我都好認同，只不過呢個講法只適用於有足夠實力嘅人！ 咁點為之有足夠實力嘅人？

馬沙個人認為，俾足至少三成 （最好四成） 首期，按揭只做15年，每月供款佔家庭入息3成！點解？即使二人當中有一人失業家庭入息少一半，剩返嗰半供完樓仲有原本家庭入息2成頂住。二人當中有一人 長期失業或轉做家庭主婦，剩返嗰半頂唔順，可以加長按揭年期至20年。 再唔好彩遇上加息周期，仲可以加長按揭年期最長至30年或増加按揭成數最高至9成！如此，即使第日樓價大跌5成，呢類人好難同負資產拉上關係，更枉論破 產、燒炭！

(2015年1月22日刊於 全民媒體)

為咗吹大個問題，可以去到幾盡？

成日話儲唔到首期嘅人, 就以上述家庭月入得$24,000為例, 買樓之前嘅一年,能否持續每月儲 $11,000? 如果得, 即係唔駛日日係到小狗「青年事務委員會主席陳振彬」話儲5、6年都儲唔到首期買樓, 因為月儲$11,000, 唔駛3年就夠首期9成按揭上車 (用$300萬計)!


今日睇咗一篇題為「港人不吃17年 方能置業」嘅文章，幾值得大家討論一下。

首先，文章內用家庭年入息中位數同樓價中位數去計算，家庭年入息中位數月入得嗰 $24,000，乜最盡可以買到樓價中位數$489萬嘅樓咩？

我先用會計同業瓜瓜今日am730「誰放棄了靑年」篇文入面個計法︰

『現在樓價高企，在新界買個二手上車盤，怎麼樣也要300萬元左右（但朋友說已經很難找了），假設向銀行借足九成按揭並加借按揭保險，而且購買的樓 宇樓齡不 太舊，還款期可以拖至最長30年期，以目前最優惠利率5.25厘減3.1厘計算（即是2.15厘），每月供款額大約要10,545元。可是，要成功取得按 揭，還需要通過金管局要求的壓力測試，即以現行利率加3厘計算，而每月供款額必須低於其每月入息的60%。按此計算，最低每月入息至少要25,443 元。』

依上述計法，家庭月入得$24,000 ，點買300萬樓，更枉論「港人不吃17年 方能置業」篇文章內用樓價中位數 $489萬嘅樓去計17年呢個低B答案！

如果有人家庭月入得 $24,000又夠膽死諗住去買 $489萬嘅樓，第日跌市燒炭都真係唔駛可憐！其實以一家2大1小家庭，如果月入得 $24,000，供 $300萬嘅上車盤都好辛苦！
馬沙今日再講以下一些絕少人提出o既現實問題︰

首期︰成日話儲唔到首期嘅人，就以上述家庭月入得$24,000為例，買樓之前嘅一年,能否持續每月儲 $11,000？如果得，即係唔駛日日係到小狗「青年事務委員會主席陳振彬」話儲5、6年都儲唔到首期買樓，因為月儲$11,000, 唔駛3年就夠首期9成按揭上車 （用$300萬計）！ 如果唔得，咁比你上咗車又如何？你點應付每月供樓$10,545條數？都未同你計每月差响、管理費、水電煤，呢啲每月$1,500坐底，即係每月供樓負擔至少要$12,000！

供款︰再諗落去，上咗車之後要供30年！ 家庭月入$24,000一個人揾定兩個人揾？ 若果一個人揾,，突然失業又點？好彩兩個人揾，突然其中一個失業，剩返嗰個份糧又頂唔頂得順？

利率︰ 瓜瓜條數係用2.15厘計，若果短期內加息5厘去到7.15厘，大家知唔知每月變咗要供幾多錢？答案係 $18,236！供完樓 ($24,000-$18,236) 得返$5,764, 再交埋差响、管理費、水電煤 ($5,764-$1,500) 得返$4,264, 日子應該點過自己問下自己！

樓價︰現在$300萬可以買到乜樓？私樓大約15-30年內舊樓，10年內半新樓唔駛諗。 呎數一般300-400建築呎 (實呎210-280)， 呢類單位買咗要你住一世，你接唔接受？ 生小朋友又夠唔夠住？ 唔好同我講之後upgrade 換樓，即使你買完樓價無再升，upgrade 換樓樓價每多一百萬你人工要加$9,430 先合乎按揭標準。 若果你買完樓一個唔好彩，再次發生樓劫樓價跌3成即係你即時負資產$60萬，如果樓價再次跌5成即係你即時負資產$120萬！唔供樓要破產，跌5成死供等 樓價升返上$300萬即係樓價要升一倍，咁你應該要住一世無得upgrade！

有網友問︰「馬沙，你未計買樓前要租樓呢。」, 老實講，我睇唔到點解想儲首期嘅人，會嘥錢走去租樓而唔係同屋企人住。我識得又靠自己買到樓嘅人，差不多全部買樓前都係同企人住。 唔好同我講乜鬼屋企唔夠地方住呀，同屋企人唔啱呀，呢啲係abnormal case！

又有網友問︰「之前有個印度佬同我講…..任何時候都係買樓時候…」。 無錯，誠哥之前幾年都係咁講 (值得注意係誠哥今次已經無再講），我都好認同，只不過呢個講法只適用於有足夠實力嘅人！ 咁點為之有足夠實力嘅人？

馬沙個人認為，俾足至少三成 （最好四成） 首期，按揭只做15年，每月供款佔家庭入息3成！點解？即使二人當中有一人失業家庭入息少一半，剩返嗰半供完樓仲有原本家庭入息2成頂住。二人當中有一人 長期失業或轉做家庭主婦，剩返嗰半頂唔順，可以加長按揭年期至20年。 再唔好彩遇上加息周期，仲可以加長按揭年期最長至30年或増加按揭成數最高至9成！如此，即使第日樓價大跌5成，呢類人好難同負資產拉上關係，更枉論破 產、燒炭！

(2015年1月22日刊於 全民媒體)

為唱歌可以去到幾盡？85歲婆婆揸枴杖照上台

1 : GS(14)@2016-05-08 01:44:03

美國紐約台灣會館歡慶建館30周年，為55以上人士舉辦卡拉OK歌唱比賽，有85歲的婆婆扶着枴杖上台參賽，一曲《望春風》更獲得全場掌聲，與其餘16名參賽者角逐冠軍頭銜，不過參賽者都說，「不用比，能夠一圓歌唱夢，歡喜就好」。駐紐約記者：曾偉旻85歲的邱月娥參賽前幾日在家中跌倒，「骨頭沒甚麼力量、站不穩」，儘管行動不便，在家人攙扶下、扶着枴杖，還是唱完兩首歌。邱婆婆說，本來沒打算報名的，是朋友幫她報名才來參與，比賽前還透露心情很緊張，怕表現不好，不過台下掌聲說明一切，大家一致肯定邱婆婆身體不便仍上台唱歌的堅毅精神，她獲得「最佳精神獎」。為了推廣台語歌，比賽規定演唱的兩首歌曲中須選唱一首台語歌，許多參賽長者根本一句台語都不曉，還是勤練台語歌以上台參賽。其中台風相當好、70歲的董引楴說，「老師用台語教，我們都用國語學」，並指記歌詞「都用注音符號注音的」，還夾雜國語、台語和英文來幫助記歌詞，同樣獲得「最佳精神獎」的肯定。這次歌唱比賽卧虎藏龍，來美30多年的穆靜南選唱台語歌《杯中影》及國語歌曲《梨花淚》，一動一靜，隨着歌曲節拍舞動，獲得台下如雷掌聲，她說過去在餐廳工作，現在退休了，練唱的時間就是「一邊燒菜一邊唱」，利用幫家人準備飯菜的時間開心唱歌，她謙虛地說，「我唱得並不好，比我好的人還很多」，結果奪得第二名。台灣會館理事長陳春蘭表示，這次歌唱比賽僅限55歲以上人士參加，就是要讓以前沒機會一展歌喉的長輩大顯身手，「我很喜歡中年以上的人來唱歌，讓他們能打扮得漂漂亮亮，給予一個舞台的場面，讓他們有個Show off的機會」。評審王惠津更打趣地說，原本擔心大家的表現，沒想到大家都那麼會唱，都是超水準的表現。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160506/19600480

---

狂歡節去到幾狂？為乜露兩點咁喪

1 : GS(14)@2017-03-03 00:59:18

美國新奧爾良（New Orleans）的狂歡節「Mardi Gras」世界知名，這個美國最大的嘉年華會，每年都吸引超過500萬人前來朝聖。從狂歡節前近兩個月開始，新奧爾良市中心、運河街（Canal Street）以及知名的法國區（French Quarter）等，都有瘋狂的巡遊以及慶祝活動。歡樂特殊的氣氛，甚至有人願意連續40年都前來參加。到底Mardi Gras有何獨特魅力？《蘋果》帶你一探究竟！駐美記者：陳志豪新奧爾良報道
Mardi Gras又被稱為「懺悔星期二」，是在基督教大齋期首日的前一天，每年日期都略有不同，而今年是在2月28號這天。早在18世紀時，新奧爾良的法國移民就透過巡遊和舞會慶祝這個節日。由於歡樂的氣氛深受一般市民歡迎，共襄盛舉者越來越多，現在Mardi Gras早已不是僅屬於基督徒的特殊節日，慶祝活動也不只限於當天，而是為期數周甚至數月的全民嘉年華會。《蘋果》記者來到狂歡聖地，許多人為了能夠得到觀賞巡遊的最佳角度，從一大早就在街邊排隊，佔好有利位置。更有不少觀賞人士精心打扮，讓自己成為嘉年華的一部份。初次參加Mardi Gras的Michelle說：「這是我第一次參加，我只能說我愛死了！愛死了！愛死了！」對於能夠參與這樣的盛會，顯然十分興奮。她和幾個老朋友從去年就開始計劃這趟旅程，幾個人帶齊變裝服飾，從佛羅里達州一路駕車而來，這天她們從巡遊開始前五小時就在路邊等待。當被問到為何要打扮成女版的美國隊長時，Michelle的回應也跟貼特朗普議題，「美國是個偉大的國家，而且這是個自由平等之地！我希望能傳達一個訊息，那就是『美國是大家的』！而非只屬於特定族群，這才是我認識的美國」。Michelle表示自己熱愛這種與人互動的感覺，「每個人都非常友善，而且都很享受這種歡樂的時光。在這裏你可以強烈的感受到人性」。「不管身在何方，我一輩子都沒錯過Mardi Gras巡遊！」。不同於Michelle，瓊斯（Jeniffer Jones）已經連續40年都沒有缺席狂歡節的活動。她一身華麗穿着，熱情的向記者介紹她心中的Mardi Gras；對她來說，「懺悔星期二」就像是一年之中一場重要的儀式，能夠檢視並反省這一段時間所發生的事情。瓊斯說，「透過Mardi Gras，我們新奧爾良人慶祝從出生到死亡的一切過程和轉折點……不論是離婚、從學校畢業、甚至是出櫃！都是值得慶祝與紀念的」。她也向記者展示她身上的塑膠珠珠項鍊，她強調，不同顏色有不同的象徵意義，每個人都可以把自己心中最重視的事物寄託在不同顏色的珠子上。瓊斯所說的珠串裝飾，也正是Mardi Gras一大特色之一。巡遊花車上的人會向路邊民眾拋出珠串，而大家也會拼命搶。遇到有特別的珠珠，有女生甚至會掀開上衣露兩點，只為了博得花車上拋珠人的青睞，將珠珠拋向自己。這些珠串除了代表不同精神之外，原來也能夠被當作Mardi Gras的「貨幣」使用；如果收集了足夠的珠珠，不但可以用它們向部份酒吧換一杯清涼的啤酒，甚至還可以大膽地向想要珠串的人作出高難度要求，當然也要看對方願不願意賞臉吧！聽起來是不是很瘋狂？也難怪大家爭崩頭也要拿到這些珠串，甚至有人自製裝備「搶珠」。這麼熱情有趣的Mardi Gras狂歡節，讓不少人無法自拔的愛上，每年都會吸引數以百萬的民眾前來參與，城內旅館一個床位難求。正如瓊斯所言，「Mardi Gras實在太迷人了，參加過你就會愛上它。我會一直來參加，直到我走不動了為止」。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170302/19945083

---

地產潮文：為層樓去到幾盡？

1 : GS(14)@2017-04-28 00:53:28

在香港地，娼妓不一定被鄙視，但窮人肯定會被看不起，皆因不少人抱有「貧窮皆因不努力」的心態。香港人從來都是二等公民，九七前雖然生活美滿，但始終屈居於英國人之下；九七後則要向中國卑躬屈膝才能勉強過活，還要面對生存空間不斷收窄的現實。這世代年輕人的無力感，是一眾在黃金歲月成長或已上岸的中老年人難以理解的。最近留學外國的友人回港，筆者和他與一群友人聚舊，話題離不開工作、買樓與移民。留學外國的友人細說外國工作生活的苦與樂，講述當地樓價如何被中國人炒高；一名「人生勝利者」即使已有樓有家室，仍不禁對香港的前景感到唏噓。他告訴我只得一層樓的人，即使樓價狂升亦只是「紙上富貴」，他無能力加按物業再供多一層樓。他亦表示曾考慮移民澳洲，但現時移民資格已收緊，他的專業在當地並不吃香，難以在當地找到穩定工作。其他友人均細訴上樓難，為了「變多層樓」，所有辦法都會考慮。與友人交談之際，無意中看見社交網站有人重新討論PTBF/PTGF現象。他們以「填補人生不公平、可以儲錢規劃將來、實現夢想」等作為最強抗辯理由，友人均相信只要能夠買到樓，實現財政自由，賺錢途徑並非重點。一友人更指出，他們供滿多個物業後，只要理財有道，就可獲得財政自由，基本上都會贏得勤奮、上進等美譽，亦能以「成功人士」、「人生教練」自居，更可開班授徒提攜後進，換取的財富和名譽地位是一般打工仔難以媲美的，值博率頗高。星期一晚上，前特首曾蔭權在電視新聞中，感謝家人、市民對他的支持和鼓勵，相信他清白。不過，他對於任內縱容地產霸權、停建居屋、少建公屋、只叫無殼蝸牛「睇報紙」，埋下樓價租金暴升的種子，可有一絲悔疚？地產小子
http://www.propertykids.blogspot.hk本欄逢周四刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170427/20002662

---