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近年罕有的新盤大戰，殺到入元朗。位於西鐵朗屏站的「世宙」開價，發展商長實以慣常一招──平價， 折盡呎價低於一萬元吸客。平過YOHO Midtown，三日收票四千多張，最快本週末開售。此時新地位於錦田的大盤「峻巒」，亦加速開盤，隨時開價。賣點，自然是「新地樓」。不過等等，有興趣 買嘅你，究竟到過現場未？只要去一次，或者你會停一停、諗一諗。世宙樓下，流鶯處處，向記者開價二百五，與同場經紀鬥「拉客」！旁邊是有「元朗臭河」之稱 的明渠，難道索一索、舒筋活絡？再來到峻巒，位處偏郊，遠離俗世。抬頭一看，高架電纜就在頭頂，長遠有輻射嗎？記者深入這兩個盤，從交通、配套、租金回報 上作出比併。買唔買？買邊個？一目了然。環境：真•雞地VS假•豪宅 世宙雖然不在元朗雞地，但「雞味」濃郁。記者到世宙現場了解樓盤，望過對面街，見到不少低胸熱褲，操普通話的中年「小姐」，對着記者「牛咁眼」。一行過 去，其中一位上圍澎湃的女士，已經主動報價：「二百五十，走？」同一條街，最少有三、四個北姑排開任揀，有伯伯走上前交頭接耳，旁邊已是陪客人睇樓的經 紀。有街坊指，夜晚附近一帶是「罪惡天堂」：「除咗北姑，仲見過道友、邊青、陀地，試過見到地下有用過嘅針筒！」有雞味，原來亦有豬味。世宙對出的明渠， 出晒名是「元朗臭河」，過去曾有豬農非法將豬糞排放。情況雖已改善，但記者到現場「索」過，依然有陣糞味。只要全年關窗開冷氣，交多點電費，或可解決問 題！至於峻巒，位於錦田區的青山公路段的沙埔村旁邊，聽位置也知偏僻吧！遠眺過去綠草如茵，附近一大片濕地，人稀車少，恍如世外桃源，有「豪宅」味。可 惜，它與一三年發售的爾巒只一河之隔，旁邊亦有一條臭河，漂浮着垃圾。抬頭一看，再見一座接駁電纜的高壓架空電力線，與峻巒1B期相距不到一百米。在示範 單位或項目環境模型，發展商均沒展示架空電纜，買家須親赴現場才知。電纜會否危害健康？死了才知。打開樓書，寫明：「政府不保證現有架空電力線及高壓供氣 主喉的實質情況及安全。」政府「戴頭盔」，買家又點安心？打和 交通：南下中環VS北上大陸 世宙的確方便，行五分鐘便到西鐵朗屏站，約四十分鐘出到中環。想搭巴士有968，由元朗至銅鑼灣，途經上環、中環及金鐘。268C可至觀塘碼頭，途經黃大 仙、九龍灣等。返大陸一樣就腳，旁邊就有開往福田口岸的小巴，十五分鐘一班，車程也只需十多分鐘。不過，乘客也包括拉着手推車、背着大包小包的水貨客，想 等，要等到第三架才上到車。 論交通，峻巒輸足九條街。最近的錦上路西鐵站，無巴士或小巴到峻巒，乘的士車程五分鐘，車費約三十元，途經的青山公路凹頭路段，經常塞車。在峻巒現場，只 有一架巴士途經，就是76K。來回元朗及上水，半小時一班，途經三十多個車站，「震」足一個鐘。另外也可在路邊等紅色非專線小巴前往元朗或上水，等候半小 時，有三架小巴經過，但都經常滿座。由於峻巒附近多工程，不斷有泥頭車及貨車經過，沙塵滾滾，相當難受。你會說住豪宅有私家車吧！但發展商未公布峻巒有多 少車位，根據旁邊爾巒，七百多個單位只有四百個車位，現每個平均售價一百五十萬元。新地強調，在明年十月入伙後，會有接駁小巴由樓盤到元朗及九龍站，但日 期未定。地契規定的交通交匯處要在一八年尾才落成。樓盤附近有即將興建的鐵路北環線，前往落馬洲會較方便，預期二三年才建成，但以近年工程經常延期的慣 例，可能要等到二○四六。世宙勝 配套：平價街市VS六個泳池 兩盤的校網同屬74，但其他配套大有不同。世宙位於元朗市中心，起居飲食的配套已很成熟，什麼集團的超級市場、個人護理店都有。要買餸煮飯就有大橋街市， 落街食亦有大量茶餐廳可以選擇。至於放工要消遣，世宙共四座的大樓基座，設有不同主題會所，有桌球室、室外泳池、兒童樂園，甚至兒童職業館 （cosplay扮演不同職業）；靜態的亦有閱讀廊、花園等。峻巒則因地理問題，相信住客會「足不出戶」，發展商亦深明此理，標榜樓盤的會所設施屬「頂 級」。一期會所，已經有六個游泳池！二期可能還多四個，即共十個。另外，屋苑商場已講明有759、百佳、大班等進駐，前者最吸引吧！向買家推銷的經紀，一 直強調峻巒有半個嘉湖山莊大：「都幾似藍籌屋苑！個場會好旺。」的確，峻巒總共三千多伙，形成小社區，又有一百二十萬呎綠化地，其中會興建的濕地就是發展 商標榜可以露營觀星的郊野地區。不過，要留意佔地約五十萬呎的園林地，維修管理費原來要住客承擔，至怕長命債、長命還。峻巒勝 價錢：$10,000 VS $11,000 世宙單位普遍四百至六百呎，共千一伙，首推二百三十八伙，已收超過四千多張票。由於反應好，過去週日加推面向市中心、大橋路的一百三十伙單位，並加價 5%。攞盡最高一成二折扣，折實價入場費四百一十二萬，最高八百二十萬，折實呎價為九千七百元至一萬三千四百元。計回報，參考附近二手屋苑，如YOHO Midtown，呎租三十元，再扣除每呎三點九三元的管理費，回報率平均只有二點五釐。還未計及附近七個新盤陸續推出市場，當中包括新地重鎚出擊的 Grand YOHO。供應增加，租金「硬」度成疑。遲了一步開售的峻巒，多達三千伙，面積由四百多至千一呎，一樣sell細家庭。雖然未開價，但代理估計開價將在每 呎一萬元至一萬一千元。現時，附近的爾巒二手呎價約為一萬元至一萬六千元。同區呎租約二十九元，假設峻巒開價一萬，扣除每呎近四元管理費，租金回報一樣只 有兩釐多，投資回報較低。加上，附近爾巒於一三年三月才開售，單位仍受額外印花稅這個「緊箍咒」捆綁，有代理預期明年三月後，將有大量爾巒單位放售，為峻 巒樓價帶來壓力。未分勝負 撰文：孫樂祈、陳新政攝錄：廖健昌、林志謙、鄭樹清插圖：朱桂葉[email protected] |
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