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別論樓市（下）

大陸同胞投資香港樓的「需求」雖然旺盛，但係都要有人通渠搭路，所以香港地產商近年成日北上推銷搵客，部分樓盤的市場推廣工作，甚至百分百針面對大陸，在大陸的地產網或者影片分享網站，好多香港地產公司高層落力推銷香港樓盤的精彩片段，唔排除部分地產商賣樓俾大陸客，分分鐘送埋法律服務財務貼士，點樣在香港開公司搞信託，避開額外印花稅甚至最新的買家印花稅，無聲無息的「走資避稅」。

如果內地資金係一個水溏，香港樓市相對只係一個熱水壺，之所以咁快對接，就要多謝香港大孖沙及工商界人大政協代表，多年來不遺餘力的推動中港融合，食咗咁多年大茶飯唔肯起身，而家反枱講唔掂數，唔玩一國玩兩制，所以呢，香港大孖沙一個二個代言人講「香港核心價值」，同乜都代表中國共產黨講「社會主義優越性」，一樣咁柒。

近半年有部分本來在大陸搵食的地產商，例如中國海外(0688)、雅居樂(3383)咁，無神神在香港買塊地起吓樓，傳統四大內地發展商「萬保招金」，又個個在香港借殼上市，於是有人話新時代大陸資金大舉南下，在肥田冇人爭的香港地產市場，加入競爭，打破所謂地產霸權咁話。

咪咁天真，住。

萬科講到明有意開拓美國地產市場，有間在美國上市的「鑫苑置業」，最新更加投咗塊紐約市中心靚地開發，香港地產商叻甩邊，咁多年做大陸住宅冇話特別出色，外面更加風大雨大，中國地產商咁夠薑殺入香港衝去美國，「底氣」只有一樣，就係呢啲樓盤，根本冇需要擔心「需求」。大陸地產商近幾年嚟，肯定已經掌握咗一大班客仔的資料，知道佢哋好有「需求」，將資金由內地搬到海外，最佳方法，就係直接在香港或美國，買地起樓俾自己的客仔投資。

蛇有蛇路鼠有鼠路，熱錢要搵窿捐入大陸，又話者中國有銀士要搬錢出國，梗有門路，規模有幾大，全世界包括人行行長周小川都只能夠估估吓。

理論上，中國外匯儲備的變化，主要來自貿易及直接投資，以前美國佬玩QE同QE2，外匯儲備增長，高過貿易順差及外國直接投資，於是大家估估吓有幾多百億美金熱錢流入中國，而家美國上演《強姦3》第三輪量化寬鬆，今年頭3季，中國竟然出現熱錢倒流的現象，資本及金融項目逆差854億美元，唔使問阿季，大陸有大量有銀士走資搬錢。

外管局日前嗱嗱聲出聲明，否認「兩三千億美元資本外逃」的傳言，更顯得欲蓋彌彰，如果外管局夠膽認，成班外管局炒得啦。近排由國家主席熱門人選習近平，到總理溫家寶，都成為老美傳媒踢黑目標，話中共領導人的姨媽姑姐老婆細舅二奶朋友，在香港美國等地方，身家幾多幾多十億美金，老美傳媒踢呢類消息，未必可以盡信，不過如果話十八大改朝換代前後，唔係個個趕住搬錢出國，順叔又打死唔信囉。搬錢出國，邊度方便得過香港呢個大銀袋，又邊度穩陣得過投資香港物業，呢個正正係香港樓市重要的「需求」來源。

2002年的11月，香港講緊要搞陸路離境稅，免得北上消費趨勢繼續衝擊本地零售業，連續6年通縮，擔正做房策地政救火大隊長的孫明掦，掟出「孫9招」停建居屋，港府連土地供應的決定權都放棄埋，十年時間，邊個會諗到，2012年11月的今日，香港會講緊買樓印花稅，2022年11月的香港又係乜嘢世界？十年前的太古城，平均呎價3千銀左右，今日過萬，未來十年，總唔會再升2倍3萬銀一呎啩。

預測樓市升跌，總難免有人會鬧，或者不久將來被人鬧，不過臨收場忍唔住講多幾句，而家是但搵間香港樓，望吓個價，結論只有一個：唔值。人生其實有好多個十年，睇吓閣下點投資，講緊投資自己的時間，將自己未來的十年綁在這一刻的香港樓市，更加唔值囉。

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別論樓市（上）

今期又講吓樓，一個對香港人嚟講，可能越來越陌生的題目。

2009年底，呢度寫過一篇《最好賺但最冇競爭的生意》，講到在香港起樓呢個行業，肥田冇人爭，政府係唯一有實力加入住宅市場，同大地產商拗手瓜兼左右市場方向的玩家，臨尾講咗句，買樓「風險高於機會」，結果過去3年樓市大幅跑贏股市債市，馬後炮分析的話，錯在嚴重低估香港樓市的「需求」。

上星期政府又再出招，增加樓市額外印花稅的年期及稅率，適用年期最長由2年加至3年，即係買樓最少要承擔3年市場風險，期內賣出最少要俾10%至20多額外印花稅。另外打擊「炒風」的重藥，除咗本地永久居民，境外人士或任何以公司名義買樓，即要交15%買家印花稅。

假設一個物業的成交「面價」，唔涉及買賣雙方就分擔稅款的折數，一個內地客買一楝1,000萬銀(港元，下同)香港樓，人仔兌港元已經破八，只需要780萬人仔，150萬元特別印花稅等如117萬人仔，加埋都係897萬人仔，即係話內地買家仍然有9折優惠，因為匯率造成的購買力優勢並未完全消失，更重要一點，內地客買香港樓當年長線投資的話，仲可以博港元同美金脫鈎，到時又可以賺多一筆。

最無辜係少數有實際需要買香港樓的老外，香港政府可以放低少少「自由市場」的怪癖，不過礙於政治現實，唔夠膽只係針對拎住人仔買樓的中國居民，不過有實際需要在香港置業的老外，不過據順叔所接觸的在香港生活的外國朋友，基乎冇人睇好香港長遠樓市，錯手被殺的良民應該為數不多。講開買家身份又講，用公司名義買樓，除咗令買家身份唔容易曝光，其他考慮幾乎百分百為咗避稅逃稅，又增加交易對手的律師費，如果政府真係想透過短期稅務措施控制樓市，用公司名義買樓，稅花稅係咪應該大抽特抽？

政府出招之後，打開過去幾日的報紙，幾乎所有評論都話，樓市「急涷」難免，不過已經唔係咁多人夠膽預測3年後額外印花稅「解涷」之後樓市會係點，處於目前人類金融歷史上最唔尋常的年代，聯儲局都話零息年代可能去到2015年，將時鐘回撥到2010年11月，當時港府第一次實施額外印花稅，當時已經話係「重藥」，打開當日的報紙，仲有地產代理話擔心落藥過重，好多中小型經紀行會執粒，結果之後兩年樓價再升三、四成。

今次香港政府推出埋針對非永久居民的買家印花稅，同時公布咗一個好驚人的數字，今年以來，購買一手樓的買家，高達19.5%唔係香港身份證持有人，每5個新單位，就有1個唔係香港居民，有實際買樓需要的香港人，可以負擔的住宅面積已經越嚟越細，如果將樓市再細分，例如500萬元以上的新樓，非本地居民的買樓比例，可能遠遠高於兩成，順叔好有興趣知道吓，有關數字的比例，仲有過去幾年的變化，兩年前的曾蔭權政府，成日話密切監察樓市變動的情況，究竟有冇「打好呢份工」。

兩年前的額外印花稅，買樓一年後兩年內稅率都要5%，結果焗住樓市買家坐兩年，連二手樓供應都少咗，結果樓市「乾升」，令次如果再歷史重演，香港都會變得幾恐怖。經過過去兩年的經驗，亦可以總結一個幾安全的結論，就係咁多內地人嚟香港買樓的「需求」，唔似得97年上一個香港樓瘋，唔係人人掛住短炒，而係有實力有耐性的長線投資，例如唔想成副身家放在內地要「走資」到有法治保議的自由香港，又例如要配合「雙非」子女在香港讀書咁，換句話講，近年來自內地的樓 市購買力，源於實實在在的「需求」，人哋都唔喺度炒樓，香港政府壓抑「炒風」，壓條菜咩。

下回再續。

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