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恆隆地產業績初評 anthony-311

http://xueqiu.com/3170655701/27400372
恆隆地產一直是我的重點關注對象，今期業績剛出來，我覺得完全是符合預期的，但股價卻下跌不少，感覺買入機會開始出現了。
近年恆隆己慢慢轉變成一間以租金收入為主的地產公司，最影響其投資價值的是租金回報率，以及物業的升值能力，所以這些會是我分析時比較著重的部份。
目前因為有些資料例如各個商場的租金回報率等，都要待正式年報出來才有具實數字，所以下面只是我分析恆隆2013業績時的部份數據資料，以及有一些我個人的看法，和大家分享一下。

恆隆地產－生意上的評價
查看原圖※ 今年總營業額91億，比上年增長24%，而租金收入66億，增長8.8%，物業銷售則有25億。※ 投資物業將升值幅度以公平值來入賬，可以看到今年恆隆手頭上的投資物業，又升值了接近25億，這十年間恆隆單是物業升值己達570億。
※ 直接成本及營業費用由16.3億增加到23億（黑框顯示），其實主要原因是銷售物業令這方面成本增加，可以看到以往例如2005，2008，2010年售樓較多的年份，直接成本都大幅增加，所以今年成本增加是很正常。
※ 其它收入8.29億，絕大部份是利息收入，而2012年其它收入達27.7億，當中有21.5億是銷售投資物業的一次性收益，這是近十年來恆隆首次出售其商業物業，反映了陳啟宗對未來香港樓市的看法。


查看原圖※ 可以看到每年租金都有穩定的增長，包租公是恆隆的核心業務，而售樓則很彈性，陳啟宗喜歡待好價而沽。

查看原圖以上這表格是我推算現時恆隆餘下的可售物業，假設全部套現可產生的每股淨利潤，大約是每股1.45左右，這些也是恆隆僅餘的可供出售物業項目了，其實我現時是把恆隆當成純收租股來看待，所以我最關心他的租金增長潛力，以及淨資產升值潛力。


查看原圖※ 中國的租金收入一直穩步增長，佔總租金收入比重也越來越高。

查看原圖※ 今年中國的租金收入增長14%，我認為這增長令人滿意。
香港的租金收入近2年己跌到只有3%，未來或者會出現負增長也不奇，可以預期中國地區將會是未來租金收入增長的關鍵。


查看原圖以上是剔除所有租金收入以外的每股盈利，可大致看到恆隆的租金回報如何

查看原圖其實2013年淨利潤是不錯的，剔除公平值收益，以及其它一次性收益，2013應佔淨利潤50.37億（2012年40億）
查看原圖※ 每股有形權東權益由2003年的246億，增加到1245億。
※ 每股資產淨值，由2003年的6.6，增加到27.82。
以三年平均來作一組數據，五年，以及七年平均複式增長平均17%

恆隆地產－財務上的評價
查看原圖查看原圖※ 總貸款基本與現金持平，恆隆的借貸成本很低，平均年息只有1%多點，好公司借錢條款也特別好。※ 合埋的現金水平，我最不喜歡公司積存現金，所以用（現金／總資產）多年來的比例，大致看到公司有沒有這方面的問題。
※ 財務狀況一直保持穩健，沒什麼特別好說的，合理的槓桿比例，合理的資產結構。

恆隆地產－估值
A，以市場先生過往範圍作評估
查看原圖※ 恆隆地產股價由當年2003年6.5左右，升值到現時22蚊，留意一下上表是歷年恆隆地產的估值範圍，每年的估值都會觸及到1倍PB，恆隆的淨資產絕大部份就是以市價入賬的投資物業，而且收入都是依靠手上的淨資產來產生租金回報的，上表亦可見到恆隆的股價與其每股賬面價值有著很高的關聯性，所以多年來資產升值以及租金回報，就是恆隆股價上升的最主要原因。「 價值是以公司的資產，盈利，股息，明確的前景等等實際情況來評估的，有別於極端心理狀態以及人為因素所扭曲的市場報價「股價為什麼會上升？我相信恆隆地產就是一個很好的答案。寫到這裡，令我想起現時的內銀股了.........


查看原圖因為恆隆地產估值與資產關連性很高，所以要看看恆隆的資產有沒有水份投資物業，現時投資物業1075億，表面租金回報有6.2%，這些物業的估值合理

查看原圖以上是恆隆地產的歷史估值範圍，大家可作為參考，我自己會剔除大升大跌的年份，來取得市場先生過往給予恆隆地產的PB平均範圍。
※ 恆隆地產最新的資產淨值是每股27.8，現時股價22蚊，我認為現在的股價，以最保守來看也會是非常合理的。

B，以持續經營狀況來計算，內在價值
考慮到恆隆地產的估值與淨值產有很大關連性，用PB估值會比較合理，恆隆以往平均PB是1.3，除了08年海嘯跌到0.75PB外，其它年份均會高出1PB，即是以往市場先生普遍認為恆隆的資產合理值最少是1PB以上的，但由於恆隆的可出售資產己所淨無幾，目前存貨售完後，便正式成為一隻淨收租股（即以往平均盈利的範圍會下降），所以市場給予的估值或者會往下調整，PB有機會向下。
而商業地產每年會升值，損益表會將升值列作公平值收入，所以每年的（公平值升值＋保留盈餘）會令淨資產增加，而以往恆隆的淨資產複式增長約是17%。

所以我對恆隆估值是基於以下幾點假設：
（我個人認為這些假設是很合理而且足夠保守的）
1／假設未來租金回報會以8%增長(以往平均是13%)
2／未來市場先生給予恆隆地產的估值是1倍PB（以往平均是1.3PB）
3／假設淨資產每年會以9%增長（以往是17％）
得到這些假設，則內在價值會以現金流折現值計算，以每年的股息收入，以及8年後出售的市價，以9%折現，加起來的現金流折現值，就是現在恆隆的內在價值了。

計算後恆隆地產的內在價值大約在31蚊左右，而假如現時以22蚊買入，預計每年平均複利回報大約會有15%。
我認為現在的恆隆地產價格很有吸引力，是個不錯的機會。
當然現在還是有不少負面因素，例如樓價，未來租金增長預期等等，所以首要考慮問題是，恆隆是好公司嗎？你對恆隆長遠發展是否有信心？你認為包租公是好生意嗎？恆隆現時的的價值如何？如果答案是肯定的，那便放心買入吧，因為假如各方面預期都很好的話，就不會出現21.5的恆隆地產了，你說是嗎。

匯控2013年全年業績初評 市場先生自語

http://mrmarketofhk.blogspot.hk/2014/02/2013.html
1. 普通股股東應佔利潤上升16.18%至156.31億元(美元, 下同)或每股0.84元(相當於6.52港元), 現價83.9港元表示市盈率為12.9倍. 2013年錄得自有債務重估損有12.28億元,扭曲了真正的經營表現, 事實上, 按實際基準除稅前利潤大升 41%至 215.86 億元.

2. 末期息只增加1仙至19仙, 有點失望. 管理層解釋原因是2013年英國提高按英國境內註冊銀行綜合資產負債而徵收的銀行徵費率, 同時擴大徵費範圍. 即是計稅資產要包括英國境外的銀行業務, 因此要交多4.84 億元, 相當於每股普通股5仙. 否則末期息可以增加至24仙.

3. 明年首3季股息維持10仙, 再失望, 原本希望增加至11仙. 反映管理層對明年經營有保留, 部分原因相信是監管法規仍然未有定案, 集團需要保留資本.

4. 全年派息49仙或3.8港元, 以現價83.9港元計算相當於4.53%股息率. 雖然目前匯控於英國股價大跌, 筆者相信即使短期跌穿80港元, 但必然很快能夠企穩80港元, 因為以80港元計算股息率有4.75%, 足以支持股價.

5. 每股資產淨值增加至9.27元或71.9港元, 以現價83.9港元計算相當於1.17倍PB, 相對ROE 9.2%, 表示現價83.9港元計算的投資匯控的回報率為7.86%, 不過不失.

6. 資產總值下跌0.788%, 但風險加權資產下跌2.784%, 除稅前風險加權資產平均值回報(RoRWA)由1.8%提升至2%, 好的進展.

首份信托行業初評：部分實力信托無緣A梯隊

第一財經記者從多家信托公司了解到，中國信托業協會上周五以郵件方式，“一對一”地正式向68家信托公司公布了信托行業評級的初評結果。接近20家信托公司初評結果為A，多數信托公司初評結果為B，少數信托公司初評結果為C。

需要指出的是，這只是協會初評結果，對初評結果存在異議的信托公司可申請複議。已有綜合實力位居前20名的信托公司無緣“A”梯隊，並表示將申請複議。也有發展迅猛的信托公司表示：“尊重和接受初評結果。”

幾家歡喜幾家愁

去年12月，信托業協會下發《信托公司行業評級指引(試行)》，旨在加強信托行業自律管理，全面評價信托公司經營管理情況，引領行業規範健康發展，提升信托業整體實力。根據評級規則，信托公司將被劃分為A、B、C三級。

這意味著評級指引的出臺，將“信托軍”按照相關指標劃分為不同等級，不同等級的公司獲得不同的“勛章”，頗有著將68家信托公司劃分為三六九等的態勢。

據第一財經記者初步了解，接近20家信托公司初評結果為A，多數信托公司初評結果為B，少數信托公司初評結果為C。

初評結果獲得A等級的信托公司集中在幾種類型：一是業務規模、盈利指標和綜合實力排名靠前;二是股東背景實力較為強大，大型央企、銀行系背景占多數;三是公司在所在省市區域的實力型金融企業，股權結構中有地方政府背景為支撐。

按照《指引》規劃，評級工作主要包括信托公司自評、協會秘書處初評、審議及複議、評級結果發布等環節。

當然，獲得B等級的信托公司，也不乏實力不俗、業績向好的信托公司。一位央企背景信托公司對記者透露：“正在申請複議。”但也有發展迅猛的信托公司相關負責人對記者表示：“尊重和接受初評結果。”也就是說並無複議計劃，該人士還表示，該結果符合公司發展實際，並將積極促進公司展業。

四大板塊11項指標

所謂信托行業評級，是由中國信托業協會組織的、對信托公司從行業角度作出的綜合評價，最終評級結果劃分為A、B、C三級，並上報銀監會，其評價周期為1年。去年12月，信托業協會下發《信托公司行業評級指引(試行)》。今年2月，首次評級工作開始啟動。

根據《信托公司行業評級指引(試行)》，該評級事項本著簡單易行的思路，將信托公司劃分為A(85[含]~100分)、B(70[含]~85分)、C(70分以下)三級。

信托行業評級體系涵蓋四大板塊、11個指標的內容，包括資本實力板塊(Capital Strength)、風險管理能力板塊(Risk Management)、增值能力板塊(Incremental Value)、社會責任板塊(Social Responsibility)，簡稱“短劍”(CRIS)體系。

具體而言，資本實力主要評價信托公司凈資本充足程度以及與業務風險的匹配程度，包括凈資本、凈資本/風險資本、凈資本/加權信托風險項目規模3個指標。

風險管理能力主要評價信托公司固有信用風險資產不良情況以及信托業務的風險處置情況，包括信托項目正常清算率、信托項目風險化解率和固有信用風險資產不良率3個指標。

增值能力主要評價信托公司作為專業受托金融機構，對資產與財富的管理能力，包括凈資產收益率、信托業務收入占比、營業費用收入比、人均信托凈收益4個指標。

社會責任主要評價信托公司作為社會經濟組織對國家和社會的和諧發展、地方經濟發展、信托業健康穩定以及受益人利益所履行的責任，體現為社會價值貢獻度1個指標。