抵押物業養老 享低息貸款 樓價倘看跌 趁高做逆按揭
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GS(14)@2016-08-06 00:28:52【明報專訊】政府專為65歲以上長者設計的通脹掛鈎債券「銀髮債券」剛剛推出，曾經同為長者設計的安老按揭計劃也快5周年，最新數據顯示，現時安老按揭累計申請1299宗，長者的接受程度仍然不高，加上去年以來本港樓市成交淡靜，樓價下跌，更令業主卻步。然而，業界認為供應增加有機會令本港樓價繼續下跌，加上低息環境持續，是申請安老按揭貸款的好時機。
香港按揭證券有限公司公布的最新安老按揭數據顯示，7月新增宗數為19宗，相比年初每月新增約30宗，安老按揭的受歡迎程度稍有下跌。去年全年新增宗數為368宗，而今年以來7個月新增189宗，經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓稱，這個數字不算差，且樓市成交淡靜，一般樓市按揭成交量亦有下跌。
樓市一度轉趨淡靜 申請略減
房地產顧問公司萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示，總體而言，雖然香港樓市自去年高位已經跌了約10%，且最近有回升趨勢，但隨着新界樓市供應增加，樓價有機會再跌，樓價處於高位。
另外，低息環境亦是安老按揭的有利因素。美國萬利理財亞太區總裁張佩儀表示，低息可降低安老按揭的貸款成本。現時既是樓市高位，又是加息前夕，若長者未有足夠現金存款，且毋須擔心子女生活，不妨申請安老按揭。
劉圓圓表示，現時安老按揭普及度不高，或是因為投資者教育不足，長者對安老按揭的認知度仍低。目前累計申請1299宗，規模不算大。
安老按揭又稱逆按揭，與需要供款的一般按揭恰好相反，長者業主向銀行抵押物業，而銀行須分期向業主提供「貸款」，計劃旨在為55歲以上長者提供現金收入，同時減輕子女供養負擔。這筆貸款既可一筆過提取，應對緊急情况，亦可選定提取年期，分別為10年、15年、20年或終身，無論已全數領取還是領取期間，長者仍可繼續居住原有物業，直至百年歸老。
貸款可一筆過提取 或分年期
通過年金支付，以物業估值為800萬元或以下的物業計，年金上限為估值100%，但800萬元以上估值的物業，上限則可能為60%至80%。年齡愈大，年金年期愈短，物業估值愈高，每月領取的年金則愈多。但要注意的是，貸款利息的計算並非按年金年期計算，無論10年還是終身借款，利息年期均按長者的在世年期計算。
以400萬元估值物業計，一位60歲長者借款10年，則每月年金為1.48萬元，70歲長者每月則可獲年金2.04萬元。若年金年期為15年或20年甚至終身，則60歲長者的每月年金則分別為1.12萬元，9600及8000元。安老按揭亦可由夫婦共同申請，按照上述方法計算，60歲兩位長者若同時借款10年，每月每人可獲1.32萬元。兩人或以上同時借款，以最年輕借款人的年齡計算。
7銀行參與 貸息約2至3厘
另外，安老按揭有6個月的解除合約期，首6個月內，若長者決定終止貸款，只需全數清還包括累算利息和法律費用在內的總結欠。
現時坊間共有7間銀行提供安老按揭——中銀、永隆、東亞、交銀、上海商業銀行、富邦及匯豐；息率相若，通常為2厘至3厘。不過，銀行對這類產品的積極程度參差，優惠較少。現時中銀香港對安老按揭客戶提供火險或家居險的保費折扣，並豁免按揭期內中銀信用卡年費。富邦銀行「安枕無憂」按揭理財計劃，則向客戶發放1000元超市現金券。
此外，安老按揭除了以住宅作為抵押物外，還可外加壽險保單作為附加抵押物，以提高每月年金或一筆過貸款的金額，官方稱之為「壽險保單轉讓」。可以附加的壽險保單數目不限，其退保現金價值將用於償還安老按揭貸款，惟壽險保單轉讓只適用於不超過兩位借款人的按揭。
明報記者
[姚丁鈺 負利率年代 理財專題]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7543&issue=20160805
陸振球：既做逆按揭 也申終身年金
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GS(14)@2017-04-18 11:38:59http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5744&issue=20170418
【明報專訊】政府透過按證公司推出終身年金計劃，讓年屆65歲的香港人有多一種退休投資工具選擇，初始規模上限為100億元，每一名申請人最多也只能申請100萬元的保費金額，是否夠分實在成疑。不過，終身年金計劃縱使往後可能要政府補貼，之後規模也可能不斷擴大，相信和全民退保計劃比較，政府財政因而爆煲的機率小得多。
其實，若以男性申請人計，投保100萬元，每月可取得的年金只是5000餘元，連同可領取的生果金，每月可得到的也只是7000餘元，如不是住公屋，又沒有已供完的私人住宅，單靠7000餘元來生活和消費，生活也會相當緊絀，所以作為香港人，還是要盡早做好退休部署，要懂儲蓄，也要學好投資，才能在退休後有較佳的生活保障。
按證公司除了將推出的終身年金計劃外，多年前推出的逆按揭，對於有樓的香港人，也應好好運用，尤其最近樓價屢創新高，對上了年紀的業主，可考慮趁高做逆按揭，不用怕賣了樓後無地方住，每月又可透過逆按揭提取應用現金，配合終身年金計劃，每月的生活開支金額便會大增，退休生活便也較充裕。
趁樓價高企做逆按揭的好處，是他日樓價續升，可再加碼申請，樓價跌了，卻不會因此減少每月可得到的金額！
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]