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房子應是住而非炒 專家稱未來房地產政策有望“托底蓋帽”

要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

據新華社消息，在剛剛結束的中央經濟工作會議上，對房地產市場明確提出了以上要求。中央經濟工作會議強調，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

中央經濟工作會議還強調，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。加強住房市場監管和整頓，規範開發、銷售、中介等行為。

隨著一線城市和部分熱點二線城市相繼出臺一些調控政策，第四季度房價走勢明顯趨穩。根據國統局在其官網上公布的10月下半月15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格變動對比表，與10月上半月比，新建商品住宅價格除深圳和成都2個城市繼續下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個城市也由升轉降，降幅在0.1至0.4個百分點之間;廣州新建商品住宅價格環比持平;其余7個城市新建商品住宅價格環比漲幅進一步回落，回落幅度在0.4至3.3個百分點之間。

而且，10月份，70個大中城市中一線城市和二線城市房地產市場明顯降溫，房價環比漲幅快速回落。

中原地產首席分析師張大偉在接受第一財經記者采訪時表示，政策變化是樓市各項指標漲幅回落的原因。“從限購、限貸、土地供應等方面進行調節，到後面全國各地開展了前所未有的一次房地產調控全面落地執行，這也使得本輪房地產調控與歷史上各次調控相比，政策執行力度最強。”

除了調控政策，今年以來，房地產去庫存和去杠桿取得積極進展。根據國家統計局官網的數據，11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米，連續9個月減少。自今年3月“首付貸”被監管部門叫停後，深圳、北京、上海等多地P2P平臺的“首付貸”產品下架，多個城市嚴禁用非自有資金繳付土地出讓價款，以抑制資產泡沫和防範經濟金融風險。

張大偉認為，從市場來看，成效已經顯現，也符合本次中央經濟工作會議提出的“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。

張大偉同時表示，10月份以來各地的調控政策已經從主要影響投資到全面約束改善需求，預計影響較大。“雖然目前只有上海全面恢複了‘認房又認貸’政策，但預計其他一線城市及漲幅比較快的二線城市都有可能恢複認房又認貸，而這一政策對市場的改善需求影響會非常大。”

另一方面，對於此次提出的“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”，張大偉分析道，過去的房地產調控更多是短期政策，所以經常因為經濟走勢不同而出現波動，長效機制意味著房地產市場發展不能只靠一時的應急調控政策，而是需要完善長期制度建設，因此房地產稅等長期政策有望加快落地，以長效機制引導市場穩預期。

“未來政策會‘托底蓋帽’。過去全面寬松的趨勢已經出現了變化，在市場分化的基礎下，調控政策也開始了明顯的分化，未來房地產調控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會升級到一城一策、一城多策。” 張大偉說。

張大偉還認為，租賃市場不能成為市場主流的原因是因為買賣市場投資比例較高，在未來房地產建立長效機制的情況下預期租賃市場將逐漸增加影響力。