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邹锡昌“收租还债”？广州中华广场一租14年


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090805/20090805024053141.html


每经实习记者  朱玲  发自广州

        一直身陷“负债门”的香港昌盛集团有限公司（以下简称昌盛集团）董事局主席邹锡昌近日 终于可以舒展眉头，欠高盛的那笔债务终于有了着落。广东海印永业（集团）股份有限公司  （以下简称海印股份）昨天宣布，将以每年1.3亿余元的价格整租 邹锡昌旗下物业——广州中华广场。

海印整租中华广场

        由于当年酝酿昌盛集团赴香港上市，邹锡昌分别向高盛、香港苏格兰皇家银行贷款融资，谁知道天有不测风云，上市搁浅后。这两笔贷款成了邹锡昌心头的“疮疤”。

        而 此次海印股份以1.3亿元/年的价格整租中华广场，为邹锡昌解了燃眉之急。海印股份昨天公告称，公司以自有资金出资方式，与广州兴盛房地产发展有限公司 （以下简称兴盛地产）签署了《中华广场合作经营合同》。本次合作时间从2009年8月1日至2023年7月31日。前两年，海印股份每月向兴盛地产支付合 作经营费1100万元，第三年开始，这项费用在上一年度的基础上按3.25％的比例递增。

        记者初步估算，在合作前两年，海印股份将向兴盛地产支付1.3亿元/年的费用。此后将按照3.25%比例递增计算。

        据悉，兴盛地产是邹锡昌昌盛集团旗下的子公司，中华广场由其开发完成，邹锡昌拥有该广场物业总面积达5.83万平方米。

清偿债务走出困境

        面对即将到期的香港苏格兰皇家银行6亿多元贷款，邹锡昌不得不忍痛割爱，以6.4亿元的价格将其广东中山“地王“项目折让给中国奥园。

        而与高盛的”对赌协议“——一笔高达2500万美元可赎回可转换债券的还本付息债务，日前就有业内人士透露，邹锡昌将通过引入内资方式解决。

        目前中华广场运营成熟，开业至今9年，仍保持100%的出租率和租金收缴率。由于地处广州繁华地段，其每年的租金增长率在5%左右。目前中华广场每年稳定租金收益约1.1亿元，年利润达3300万元。

        据悉，海印股份在广州的商业地产项目做得不错，一直觊觎邹锡昌手上优质的中华广场物业。今年4月28日发公告，拟收购由广州兴盛房地产发展有限公司拥有产权或权益的广州市较场西路23号裙楼商业物业项目，也即中华广场物业。

        此次每年1.3亿元的租金，业内人士认为其将面临一定的租金压力，但对于邹锡昌来说，这笔长达14年的投资合作，可大大缓解他的现金流。

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難求一租盤 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/08/blog-post_12.html
上一篇拙文《富豪籠屋重演江湖》初步剖析香港平均新批出貸款，今天進一步分析自1996年6月至今平均新批出貸款和香港樓價的關係。 

其實在筆者於2012年9月10日拙文《典當炒樓再典當》亦曾評論過平均新批出貸款和香港樓價的關係(該拙文更有幸曾於2012年9月10日在《香港經濟日報》被轉載)。根據差餉物業估價署私人住宅各類單位售價指數(全港)和筆者編制的平均新批出貸款比較，自1996年6月至2013年6月單位售價指數(全港)上升111.22%，而平均新批出貸款則上升70.74%；同期代表上車盤的單位售價指數(A、B & C)則上升111.04%，而代表豪宅的單位售價指數(D & E)則上升114.84%。 

但仔細一看，其實豪宅一早已經不跟隨平均新批出貸款走勢於2006年許開始急升，反而上車盤要到2008年才追落後。當中反映豪宅上會其實並不依賴一般的零售按揭，要不是自己有錢可以一筆過付清，要不其物業的融資途徑財來自有方。
近日向相熟經紀打探，附近區內上車盤租盤奇缺兼租值較年頭至少升一成。筆者估計未來新批出貸款購買力會谷去A和B級上車盤。
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