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859 潛在集資活動或暗示賣殼, 目標股價$4.15 (比現價升300%) Michael_Tsang

http://xueqiu.com/2045750007/30234797
7月14日公告提及鎮科集團控股有限公司董事會注意到本公司的股份近日之成交價上升及成交量上升。 經本公司作出合理查詢後，本公司正在為一項潛在集資活動進行初步磋商。(http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0714/LTN20140714291_C.pdf … ) 好了, 潛在集資活動, 明眼人看, 或暗示大發新股賣殼, 即$中信21世紀(00241)$ ,$文化中國傳播(01060)$ 的模式。

有了這個公告, 859就值得花點時間分析, 因為賣殼已經說到咀邊, 而港股賣殼股往往能為投資者帶來極大的短線回報。

一直以來, 我分析一隻股票是否有投資價值, 第一樣看的東西, 不是業績, 不是估值, 而是股權分佈。業績可以有水份, 估值則涉及判斷, 而股權分佈及其變動則是最真實的, 對股價的影響亦是最快最直接的。若分析涉及賣殼, 股權分佈更是關鍵。第二樣要看的東西, 是淨資產與股價折讓多少。

年報寫的: 859之主要業務為物業租賃及發展。
其實它是1個地產殼加2棟香港銅鑼灣商廈。 859值多少錢? 我們來清算一下。

簡單分析859:

1. 859 股權非常集中:
大股東持股量:
吳毅70.21%
鐘待昭 8.14%
2人已持有78%, 街貨只1.7億, 中了殼股最重要的一點, 即是必須要大股東的持股量夠多。
http://sdinotice.hkex.com.hk/di/NSAllFormList.aspx?sa2=an&sid=10074800&corpn=Henry+Group+Holdings+Ltd.&sd=03/09/2013&ed=30/04/2014&sa1=cl&scsd=12%2f07%2f2013&sced=12%2f07%2f2014&sc=859&src=MAIN&& …

2. 大股東大量增持, 他最明白859價值所在
大股東吳毅增持紀錄:
28/4/2014: 3,650,000股,每股$0.938
26/3/2014: 26,600,000股,每股$1.08
13/3/2014: 240,000股,每股$1.05
5/3/2014: 8,200,000股,每股$1.08
22/10/2013: 19,863,027股,每股$1.505

http://sdinotice.hkex.com.hk/di/NSForm3A.aspx?fn=154564&sa2=an&sid=10074800&corpn=Henry+Group+Holdings+Ltd.&sd=03%2f09%2f2013&ed=30%2f04%2f2014&sa1=cl&scsd=12%2f07%2f2013&sced=12%2f07%2f2014&sc=859&src=MAIN&& …

3. 859估值非常低估, 賣殼目標股價$4.15
(比現價$1.06升219%):

分析資產負債表可見資產淨值 20億港元主要由投資物業 20億港元組成:

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這個20億港元的投資物業是香港銅鑼灣的兩座銀座式商廈 (擁有100%業權的全棟), 香港銅鑼灣全棟商廈是非常值錢的! 銅鑼灣全棟商廈屬非常珍貴盤源，此類物業勝在罕有，遇上樓市出現逆轉時，相信仍有一定抗跌力，故投資者無懼市況或有隱憂。
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目前，鎮科擁有兩項優質的投資物業，第一是位於銅鑼灣渣甸街之24層銀座風格商業樓宇，建築面積約5.3萬平方尺；第二是位於銅鑼灣駱克道一幢總建築面積約3.44萬平方尺之多層商業大廈。按目前銅鑼灣旺區商廈尺價3萬元計算 (詳見以下引用之報章報導)估計，這兩項物業應值27.6億元左右，折合為每股3.63元左右。

859 應值27.6億加殼價4億共值31.6億, 對應股價$4.15

若859 只能以資產淨值 19億賣殼, 對應股價$2.50


兩座銀座式商廈:
a. 香港銅鑼灣渣甸街50號(渣甸中心) 58,522平方尺
http://www.henrygroup.hk/s/about_jardine.php
渣甸中心小檔案
樓高：24層
每層面積：（樓上）2,200方尺、（地鋪） 3,600方尺

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b. 香港銅鑼灣駱克道487至489號(駱克駅) 33,600平方尺
http://www.henrygroup.hk/s/about_causeway.php
駱克駅小檔案
樓高：22層
每層面積：（樓上） 1,300方尺、（地鋪） 2,200方尺

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4. 新聞: 泰國財團購入銅鑼灣羅素街8號改作銀座式商廈拆售套現20億元
服宅變零售商廈 趙國雄子巧招增值
撰文:唐榮
欄名:專家樓論

基金拆售銅鑼灣羅素街8號銀座式商廈，暫成本年工商物業交投最大焦點，短短數日內基金沽清首批及加推單位，極速套現20億元，稱得上是逆市奇葩，對後市帶來甚麼啟示？

里昂證券在去年12月，以18億元向泰國財團購入銅鑼灣羅素街8號，物業原是經營多年的Shama服務式住宅，而基金靈機一觸，決定把物業改作銀座式商廈拆售，結果首批單位10層錄得超額認購11倍，最終連加推單位也全數沽出，暫已套現20億元，已經「翻本」。

即使推售的物業並非地鋪，但銀座式商廈概念在銅鑼灣成功，入場費約1.3億元，對不少具實力的投資者來說不算貴，故捧場客足。

尺價3萬開售 超額認購造勢
定價有水位：還記得去年樓市高峰期，財團在霎東街先後拆售TheSharp及OLIV兩銀座商廈項目，全部大賣，尺價達3萬元以上，個別單位甚至造至3.8萬至4萬元。當時兩項目反應理想，除了因市況旺配合外，也因兩盤賣點均為比鄰羅素街及時代廣場。

5. 疑似賣殼前之套現動作
859於2013年作出非常重大出售交易, 出售其持有之上海愚園路項目，涉及資金共29.7億元人民幣。鎮科集團實際收取現金6.78億元人民幣和解除未償還貸款7.10億元人民幣之承擔, 交易錄得出售事項未經審核收益（扣除稅項前）約1.61億元人民幣。859自此停止再向中國市場投放資源, 極有可能是為賣殼而輕裝上路。

6. 859從事物業投資, 是個不折不扣的地產殼
殼市場以地產殼股最值錢，因為地產公司最需要資金，所以也最需要上市，也就特別需要買殼。如果以地產殼至少幾十億市值計，這公司的市值7億只比殼價公價5億高出2億港元，業務及兩棟香港銅鑼灣銀座式商廈等於近乎免費送的，是超值了。鎮科業務簡單之餘，鎮科近年不斷套現，屬靚殼一隻，配合其內房發展所建立的人脈，相信要獲內房垂青並不困難。最新每股淨資產2.57元，現價PB0.4倍，一旦釋放潛力，升幅將數以倍計！以物業市價加殼價計算, 對應股價更值$4.15。

7. 77歲創辦人吳鎮科
2012年8月流傳鎮科創辦人兼主席吳鎮科近日因重病入院，觸發公司賣盤的憧憬。吳鎮科已過77歲,年事已高, 很有可能趁殼股及商廈有價, 賣盤退休分家當。

8. 前景
859公司價值開始釋放, 賣出內地商業項目 (出售代價為人民幣29.7億) 後, 集團不再於中國從事物業發展及投資業務，餘下集團作為於銅鑼灣打造銀座式縱向商業平台之先驅。銅鑼灣為香港及亞洲最蓬勃之零售及娛樂地區之一，駱克駅及渣甸中心獲海外旅客及香港居民廣泛認同為美食及保健美容首選熱點, ，租賃表現出眾，悉數租出。銅鑼灣之全新綜合辦公室及商業項目希慎廣場開幕，對整個銅鑼灣造成積極漣漪效應，吸引更多新零售商拓展其業務，而餘下集團之銅鑼灣組合亦更添活力及多元化。渣甸坊及周邊購物區傳統零售商已重新裝修。啟超道及恩平道除設有金飾珠寶及奢侈品店舖外，亦有化妝品、服飾及家居飾品店，商品種類日益繁多，購物氛圍較諸過去更形生活化。環境轉變亦從營業時間延長可見一斑，週五或假日之最後營業時間由以往晚上八至十時延長至午夜甚至深夜。購物氣氛熾熱，租戶組合提升，加上延長營業時間，均令渣甸坊零售商之銷售表現受惠。

事實上，鎮科現在手頭上只餘下兩項主要物業，約九萬平方尺的優質投資物業全部位於銅鑼灣黃金地段。鎮科出售上海物業套回大量現金後，似有部署賣殼的可能，是一內房靚殼。

結論:
859 應值27.6億加殼價4億共值31.6億, 對應股價$4.15
若859 只能以資產淨值 19億賣殼, 對應股價$2.50

青衣夾屋王859萬成交

1 : GS(14)@2017-03-24 16:45:17

【本報訊】新界夾屋王誕生！青衣宏福花園首次升穿800萬元，一個3房單位以859萬元成交，打破同一屋苑2015年所創的紀錄，成為新界區最高成交價的夾屋。消息稱，青衣宏福花園4座高層D室，實用712方呎，以859萬元易手，呎價約12,065元。成交價打破屋苑1座30樓H室在2015年所造紀錄，當時成交價793萬元。居屋升勢浪接浪，富誠地產陳錫金表示，慈雲山居屋慈愛苑3期K座高層5室，實用650方呎，3房間隔，綠表成交價550萬元，呎價8,462元，創屋苑綠表成交價新高。


天晉IIIA錄首宗二手成交

美聯周志強表示，粉嶺碧湖花園2座中高層A室，實用489方呎，成交價518.5萬元，呎價10,603元，創下該屋苑3房單位新高。將軍澳天晉IIIA首宗二手成交，中原伍錦基指5A座高層C室，實用541方呎，成交價755萬元，呎價13,956元。該單位原業主於2014年9月以約688萬元買入單位，持貨不足3年，由買家支付10%SSD稅款，涉約75.5萬元，賬面賺67萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170324/19968156

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63 Pokfulam開放式最貴859萬平均呎價2.9萬　貴同區逾一成

1 : GS(14)@2017-07-09 03:52:27

■西營盤新盤63 Pokfulam首批70伙折實平均呎價近2.9萬元。



【本報訊】酷愛將樓盤劏到盡的九建（034），旗下西營盤新盤63 Pokfulam昨公佈首批70伙價錢，折實平均呎價近2.9萬元，貴同區新盤翰林峰超過一成，最貴開放式單位折實價高達859萬元。發展商指項目只提供最高七成一按予建期買家，明顯收水喉，但該方案無標明息口更值得留意，有意採用者需慎重考慮加息風險。記者：陳東陽　陳家雄



自稱與英倫建築一脈相承、三房戶細房只得33方呎的西營盤63 Pokfulam昨開價，首批70伙以定價計平均呎價高達3.2萬元。首批單位實用由209方呎至494方呎，戶型涵蓋開放式到三房戶，全部處於19樓或以下，定價介乎639.3萬到1,711萬元。


最平開放式賣575萬

發展商提供4種付款辨法，當中60天即供最高10%折扣，扣除優惠後，折實平均呎價28,872元，仍然貴同區恒地（012）兩個月前推售的翰林峰逾一成。縱使如此，九建市務及銷售部總經理楊聰永堅稱樓盤性價比高，介紹為「蘇州艇價」，意指蘇州過後無艇搭，但實情是高價開。入場戶最平1座6樓E室，開放式209方呎單位，折實575.4萬元，折實呎價2.75萬元。至於發展商亦自嘲為「超級三房神則」的2座E室，最平6樓單位折實呎價25,980元，換言之只有33方呎的最細房間價值85.7萬元。對照今年5月開價的翰林峰入場戶，195方呎開放式折實賣472.7萬元，63 Pokfulam面積略大，但樓價貴足足「一球」。63 Pokfulam最貴的開放式單位2座19樓A室，實用275方呎，折實價高達859.1萬元，而折實600萬內的單位僅有3伙。至於同區指標屋苑寶翠園及縉城峰，近期二手平均實用呎價介乎2.35到2.25萬元，63 Pokfulam貴至少兩成。


按揭方案無標明息口

向來以付款辨法取勝的九建，今次63 Pokfulam附帶的高成數按揭亦未見競爭力。發展商只限採用建築期付款辨法的買家在入伙前申請最高樓價七成一按，最長25年，買家需要提供文件證明還款能力。樓按「唔包上會」，更需要留神的是發展商在價單內無確實標明息口，僅指首兩年按息會參照屆時市場上一般銀行按揭利率，至於往後23年利率無片言隻語提及。楊聰永指，初步打算參考系內其他樓盤的慣常處理手法，兩年優惠期屆滿後將按息提升2厘到3厘。項目周六將開放示範單位予公眾參觀及收票，每票20萬，最快下周賣樓。


【市民意見】

■許小姐

許小姐：「呢度冇乜大型屋苑，二手冇乜盤，好多人係住，唔係炒，成交都冇乜，所以這個新盤仍然可以吸引唔少區外人。」



■潘太

潘太指開價不吸引，項目三房實用494方呎，其中兩個細房分別33及39方呎，「好似廁所咁……我個廁所都有30呎啦！」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170707/20081655

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