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8 Aug 2017 - [業績公布] 中海物業(2669)財務分析摘要分享

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我與Larry Hung成立的「博立資本」，會適時與不同上市公司管理層會面，並分享所得資訊，讓大家可對相關公司了解得更深入，有興趣可按此作參考。
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業績公布期會較忙，所以未有足夠時間為大家作出大部份業績的文字分析分享，但也可將做好的財務分析摘要分享，大家可自行詮釋。

中海物業(2669)於8月7日收市後公布至今年6月上半年業績，現在分享業績財務分析摘要。

(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大




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我與Larry Hung已成立「博立資本」，提供股票組合管理服務，有興趣可按此作進一步了解。---------------------------------------------------------------(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，並沒持有此股) 

(以上純屬個人研究心得分享，並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)    
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=256115

中海物業集團 (中國海外物業管理業務) (2669) 專區 (關係: 688)

1 : GS(14)@2015-05-19 00:51:49

分拆上市
2 : GS(14)@2015-07-07 14:26:56

listing
3 : GS(14)@2015-07-07 18:21:15

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=134252
中海外擬分拆中海物業上市
2015年7月7日

【明報專訊】儘管兩地股市近期開始出現大震盪，但絲毫不減企業來港尋求上市的熱情。中海外(0688)昨公布，將分拆「中海物業」並以介紹方式在港上市；亦有消息指，國資委直接管理的大型能源建設集團中國能建即將啟動赴港上市計劃，擬集資20億美元(約156億港元)，最快將於兩個月內遞交申請。

中海外公告顯示，昨已向港交所(0388)遞交分拆上市申請，公司擬以實物派發予股東的方式，向股東提供中海物業全部已發行股本的保證比例配額。公告稱，分拆後股東於中海物業所持權益與分拆前維持相同水平，不會配發中海物業新股，惟保證配額詳情暫未確定。

盛京銀行回歸A股

儘管內地IPO數目將為有所減少，但無礙企業回歸A股決心。去年才在港上市的盛京銀行(2066)便迫不及待宣布其回歸A股上市的決定。據公司公告，盛京銀行擬發行最多6億A股，佔已發行股本10.35%。若按昨H股收市價8.15元計，集資額約48.9億元，資金將全部用於充實本行核心一級資本及提高資本充足水平。另外，公司亦擬發售最多人民幣100億元的二級資本債券，用於提高二級資本及資本充足率。
4 : GS(14)@2015-07-21 15:37:12

1. 做物業管理及增值服務
2. 3股送1股
3. 賺1億左右
4. 1年增1成面積
5 : GS(14)@2015-07-21 16:16:43

5. 風險：工資成本、增加合約、擴張、O2O、第三者、分判制、競爭、合約、法規、人
6 : GS(14)@2015-07-21 16:17:28

6. 先香港、後中國，然後深化服務
7 : GS(14)@2015-07-21 17:25:31

7. 遍佈全國
8. 華南、華東、西部為主
9. 多數為總額分判
10. 好多無到期日
11. 增值服務比率持續上升
12. 供應商分散，客戶以688為主
13. 20,000員工
8 : GS(14)@2015-07-21 23:31:25

14. 全部688、81人
15. 孫國林:404、12、97
16. 容永祺: 601、1668、
9 : GS(14)@2015-07-21 23:34:21

17. 水記
18. 2014年盈利增18%，至7,400萬，2015年首5月盈利增25%，至3,200萬，4億現金
10 : 太平天下(1234)@2015-07-22 01:16:32

greatsoup在9樓提及
17. 水記
18. 2014年盈利增18%，至7,400萬，2015年首5月盈利增25%，至3,200萬，4億現金


好野。但得配售，無得抽。
11 : GS(14)@2015-07-22 01:23:57

呢隻如果唔過一蚊可研究下
12 : GS(14)@2015-10-11 01:57:52

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151010/news/ec_ecb1.htm
中海外拆物業管理本月上主板
  2015年10月10日

【明報專訊】中國海外(0688)分拆旗下物業管理業務進行至最後階段。公司昨日宣布，以實物分派股份方式分拆中海物業，並以介紹方式於主板上市，預計上市時間為10月23日。公司將有條件分派合共32.87億股中海物業股份於股東，合資格股東每持有3股中海外股份可獲派1股中海物業股份。

暫停股份過戶登記日期及記錄日期為10月20日。碎股將不予分派，而由公司合併於市場上出售，出售所得款項歸公司所有，不合資格股東可參與有條件分派，但不會收取中海物業股份。港股通投資者可透過中國結算根據有條件分派收取中海物業股份。

3股中海外 獲派1股中海物業

中海物業目前管理物業包括中國住宅物業和寫字樓、香港及澳門政府物業及住宅等，截至5月底管理的總建築面積為6762萬平方米。去年收入為21.64億元，按年增長17%，溢利為9708.8萬元，按年增長13.5%，今年首五個月溢利為4106.2萬元，較去年同期增長25%，其中包括期內收購的中海宏洋物業貢獻。

由花樣年(1777)分拆物業管理公司彩生活(1778)在港上市以來，內地開發商分拆物管業務成風，包括內房龍頭萬科(2202)亦明確將加快分拆物業管理公司。隨中海物業的上市，物管公司市場或將很快形成三足鼎立之勢。
13 : GS(14)@2015-10-11 02:00:46

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151010/news/ec_ecb1.htm
中海外拆物業管理本月上主板
  2015年10月10日

【明報專訊】中國海外(0688)分拆旗下物業管理業務進行至最後階段。公司昨日宣布，以實物分派股份方式分拆中海物業，並以介紹方式於主板上市，預計上市時間為10月23日。公司將有條件分派合共32.87億股中海物業股份於股東，合資格股東每持有3股中海外股份可獲派1股中海物業股份。

暫停股份過戶登記日期及記錄日期為10月20日。碎股將不予分派，而由公司合併於市場上出售，出售所得款項歸公司所有，不合資格股東可參與有條件分派，但不會收取中海物業股份。港股通投資者可透過中國結算根據有條件分派收取中海物業股份。

3股中海外 獲派1股中海物業

中海物業目前管理物業包括中國住宅物業和寫字樓、香港及澳門政府物業及住宅等，截至5月底管理的總建築面積為6762萬平方米。去年收入為21.64億元，按年增長17%，溢利為9708.8萬元，按年增長13.5%，今年首五個月溢利為4106.2萬元，較去年同期增長25%，其中包括期內收購的中海宏洋物業貢獻。

由花樣年(1777)分拆物業管理公司彩生活(1778)在港上市以來，內地開發商分拆物管業務成風，包括內房龍頭萬科(2202)亦明確將加快分拆物業管理公司。隨中海物業的上市，物管公司市場或將很快形成三足鼎立之勢。
14 : 太平天下(1234)@2015-10-11 12:47:53

greatsoup在11樓提及
呢隻如果唔過一蚊可研究下


一蚊都貴貴地，5毫子啦
15 : Wilbur(1931)@2015-10-12 11:18:45

greatsoup在11樓提及
呢隻如果唔過一蚊可研究下


1蚊都好貴

5毫考慮下
16 : GS(14)@2015-10-14 00:39:23

Wilbur在15樓提及
greatsoup在11樓提及
呢隻如果唔過一蚊可研究下


1蚊都好貴

5毫考慮下


40 仙更好
17 : Clark0713(1453)@2015-10-14 11:10:21

本公司全部已發行股本以介紹方式在香港聯合交易所有限公司主板上市
18 : GS(14)@2016-03-20 03:12:54

盈利增27%，至9,400萬，3.8億現金
19 : greatsoup38(830)@2016-07-19 23:45:49

盈喜
20 : Clark0713(1453)@2016-08-20 00:35:13

".....
3. 截至二零一六年六月三十日止六個月，整體收益上升7.7%至港幣1,257.0百萬元，
去年同期為港幣1,167.3百萬元。於二零一六年上半年內，毛利較去年同期增加
37.5%至本期的港幣309.9百萬元（二零一五年: 港幣225.4百萬元）。毛利率增進
至本期的24.7%，去年同期為19.3%。
4. 截至二零一六年六月三十日止六個月，本公司擁有人應佔溢利較去年同期上升
115.1%，達港幣114.0百萬元（二零一五年: 港幣53.0百萬元）。每股基本及攤薄後
盈利為港幣3.47仙（二零一五年：港幣1.61仙），增長115.5%。股東權益平均回報
率為34.6% (二零一五年:19.4%)。
5. 董事會宣佈就截至二零一六年六月三十日止六個月派發中期股息每股港幣1.1仙
（二零一五年：無）。"
21 : GS(14)@2016-08-20 23:02:05

PE 仲有30倍
22 : greatsoup38(830)@2016-08-23 08:09:28

盈利增130%，至1億，6.6億現金
23 : hohiareq(53614)@2016-09-02 22:17:25

點解狼過英咁鍾意呢隻。諗唔明，好蠢
24 : greatsoup38(830)@2017-03-19 17:18:27

盈利增107%，至2億，3億現金
25 : GS(14)@2017-06-12 21:25:44

換主席
26 : GS(14)@2017-08-08 03:17:52

盈利增33%，至1.36億，2.1億現金
27 : GS(14)@2017-10-21 03:28:47

688 注入業務予2669
28 : GS(14)@2017-10-21 03:30:12

688 注入業務予2669
29 : GS(14)@2018-03-22 19:51:29

盈利增25%，至2.5億，14億現金
30 : GS(14)@2018-05-16 17:21:51

發行可換股債券
董事會欣然宣佈，於二零一八年五月十五日，本公司與認購人就發行本金總額不
超過300,000,000港元的可換股債券訂立認購協議。
待按換股價每股換股股份1.39港元（受限於調整）悉數轉換可換股債券後，將發行
總計215,827,338股換股股份，相當於本公司現有已發行股本的約11.49%及經發
行換股股份擴大後本公司已發行股本的約10.30%。換股股份將根據一般授權配
發及發行。
發行可換股債券的所得款項總額將為約300,000,000港元，擬用於項目開發及投
資目的。
認購協議及根據一般授權發行換股股份毋須股東批准。本公司將不會就可換股債
券於聯交所或任何其他證券交易所上市或買賣許可作出申請。本公司將就換股股
份上市及買賣許可向聯交所作出申請。
31 : GS(14)@2018-12-06 18:46:38

本集團已於2018年11月29日訂立下列協議：
(a) 停車位協議
停車位承讓人（均為本公司的附屬公司）與停車位轉讓人訂立三份停車位協議，據此，
停車位承讓人有條件同意受讓上海停車位、廣州譽東停車位及廣州譽品停車位的使用
權，總代價為約人民幣182.8百萬元（相等於約206.56百萬港元）。
(b) 重慶協議
重慶海投（本公司的附屬公司）與重慶嘉江訂立重慶協議，據此，重慶海投有條件同意
受讓重慶中海國際社區寫字樓的房屋產權，總代價為約人民幣8.56百萬元（相等於約
9.67百萬港元）。
32 : GS(14)@2018-12-07 03:02:17

緒言
本集團已於2018年11月29日訂立下列協議：
(a) 停車位協議
停車位承讓人（均為本公司的附屬公司）與停車位轉讓人訂立三份停車位協議，據此，
停車位承讓人有條件同意受讓上海停車位、廣州譽東停車位及廣州譽品停車位的使用
權，總代價為約人民幣182.8百萬元（相等於約206.56百萬港元）。
(b) 重慶協議
重慶海投（本公司的附屬公司）與重慶嘉江訂立重慶協議，據此，重慶海投有條件同意
受讓重慶中海國際社區寫字樓的房屋產權，總代價為約人民幣8.56百萬元（相等於約
9.67百萬港元）。
33 : Louis(1212)@2019-03-09 10:14:04

我覺得物業管理股的值博率低於內房股，因為物業管理股的估值(市盈率)高出內房股三四倍, PB就更不用提。
34 : Louis(1212)@2019-03-10 13:11:27

Louis在33樓提及
我覺得物業管理股的值博率低於內房股，因為物業管理股的估值(市盈率)高出內房股三四倍, PB就更不用提。


無論如何, 作為謹慎的態度, 需要考慮以下幾點:

1. 物業管理權是否有期限, 例如十年或二十年後，住宅小業主可以接管管理權(香港和西方的做法)。
2. 即使小業主不接管管理權, 物業的使用始終有時間限制(例如50年)或太舊需要重建，不是永遠, 即管理權也不是永遠的。
3. 阿媽賣樓可能會減速, 物業管理規模可能並不總是擴大。
4. 共產黨愛人民愛維稳，會積極限制物業管理費。
5. 極高的PB意味著在清盤時沒有資產作為保護墊。

還有什麼? 請補充。
35 : GS(14)@2019-03-10 15:31:21

Louis在34樓提及
Louis在33樓提及
我覺得物業管理股的值博率低於內房股，因為物業管理股的估值(市盈率)高出內房股三四倍, PB就更不用提。


無論如何, 作為謹慎的態度, 需要考慮以下幾點:

1. 物業管理權是否有期限, 例如十年或二十年後，住宅小業主可以接管管理權(香港和西方的做法)。
2. 即使小業主不接管管理權, 物業的使用始終有時間限制(例如50年)或太舊需要重建，不是永遠, 即管理權也不是永遠的。
3. 阿媽賣樓可能會減速, 物業管理規模可能並不總是擴大。
4. 共產黨愛人民愛維稳，會積極限制物業管理費。
5. 極高的PB意味著在清盤時沒有資產作為保護墊。

還有什麼? 請補充。


但我覺得可以呢
36 : 太平天下(1234)@2019-03-10 16:11:07

Louis在34樓提及
Louis在33樓提及
我覺得物業管理股的值博率低於內房股，因為物業管理股的估值(市盈率)高出內房股三四倍, PB就更不用提。


無論如何, 作為謹慎的態度, 需要考慮以下幾點:

1. 物業管理權是否有期限, 例如十年或二十年後，住宅小業主可以接管管理權(香港和西方的做法)。
2. 即使小業主不接管管理權, 物業的使用始終有時間限制(例如50年)或太舊需要重建，不是永遠, 即管理權也不是永遠的。
3. 阿媽賣樓可能會減速, 物業管理規模可能並不總是擴大。
4. 共產黨愛人民愛維稳，會積極限制物業管理費。
5. 極高的PB意味著在清盤時沒有資產作為保護墊。

還有什麼? 請補充。


物業市場飽和應該仲有排。但第4點確實係。不過應該唔會做管理做到慘到蝕本掛，係咁到時隨時係管理公司辭職
37 : GS(14)@2019-03-11 04:02:56

太平天下在36樓提及
Louis在34樓提及
Louis在33樓提及
我覺得物業管理股的值博率低於內房股，因為物業管理股的估值(市盈率)高出內房股三四倍, PB就更不用提。


無論如何, 作為謹慎的態度, 需要考慮以下幾點:

1. 物業管理權是否有期限, 例如十年或二十年後，住宅小業主可以接管管理權(香港和西方的做法)。
2. 即使小業主不接管管理權, 物業的使用始終有時間限制(例如50年)或太舊需要重建，不是永遠, 即管理權也不是永遠的。
3. 阿媽賣樓可能會減速, 物業管理規模可能並不總是擴大。
4. 共產黨愛人民愛維稳，會積極限制物業管理費。
5. 極高的PB意味著在清盤時沒有資產作為保護墊。

還有什麼? 請補充。


物業市場飽和應該仲有排。但第4點確實係。不過應該唔會做管理做到慘到蝕本掛，係咁到時隨時係管理公司辭職


最少有微利囉
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