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23 Feb 15 - 陽光房產信託(0435) 中期業績 藍冰手記

來源: http://www.airmanblue.com/2015/02/23-feb-15-0435.html

恭喜發財！ 祝大家羊年事事如意、大吉大利！

新一年，不如玩一個似簡單，沒有獎品的猜謎遊戲，答案會稍後在此文的留言揭曉。

(1)　　陽光房地產（0435）的將軍澳新都城中心一期每平方呎平均租金為45.6元，紅磡單幢樓俊暉華庭為13.2元。 陽光房地產（0435）的上水中心購物商場每平方呎平均租金約為

▪　　(a)　　37元
▪　　(b)　　47元
▪　　(c)　　67元
▪　　(d)　　107元


(2)　　以最新一期業績為準，零售物業方面，領匯房地產投資信託（0823）、陽光房地產信託（0435）、置富產業信託（0778）物業的平均每月租金（每平方呎港元）的高至低次序為

▪　　(a)　　陽光（0435）  >  領匯（0823）  >  置富（0778）
▪　　(b)　　置富（0778）  >  陽光（0435）  >  領匯（0823）
▪　　(c)　　陽光（0435）  >  置富（0778）  >  領匯（0823）
▪　　(d)　　領匯（0823）  >  陽光（0435）  >  置富（0778）




本地上市高息股選擇多，包括房地產信託基金(REITs)、高息藍籌及國企、個別板塊如電訊股、公用股。 上述各項高息股選擇，每項亦有其利弊。若投資者要賺息賺價，亦宜留意個股本身的增長動力、派息政策及風險因素等。 要穩陣地收息及賺價，可考慮房地產信託基金（REITs），如置富產業信託（00778）及陽光房地產信託基金（00435）。兩股2014年上升3成，現價預測息率仍達5厘以上。

但要註意，當長債息率上升，市場對REITs等防守高息股份會提高回報的要求。 其時，環球投資者的風險胃納進一步上升，資金會傾向由防守性的股份，換馬至業務周期性或盈利增長動力較佳的股份，REITs將會跑輸大市。


房地產信託基金(REITs)

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領匯（0823）。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產（0435）；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託（1881）；鷹君（0041）旗下冠君產業（2778）。

#	企業	股價	市值	2014年 收益率	2015年 收益率 (E)
1	越秀房產信託（0405）	4.24元	118億元	6.96%	7.3% (E)
2	陽光房產信託（0435）	3.92元	64億元	5.10%	5.6% (E)
3	置富產業信託（0778）	8.69元	163億元	4.80%	5.3% (E)
4	泓富產業信託（0808）	2.92元	42億元	5.6% (E)	6.0% (E)
5	領匯（0823）	49.45元	1,133億元	3.35%	3.6% (E)
6	富豪產業信託（1881）	2.24元	73億元	7.4% (E)	--
7	冠君產業信託（2778）	3.79元	218億元	5.7% (E)	--

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積129萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	18間購物商場 可出租面積311萬平方呎 車位2,756個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎
5	領匯（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
7	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

以股息收益率而言，如果不包括藍籌的領匯（0823），置富產業（0778）在以上六隻股票中最低，但是其過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富（0808）的物業組合包括三個於觀塘區物業，受惠於政府致力發展東九龍的政策。

REITs 股價去年已經上升了不少，吸引力下降了，但是由於香港的 REITs 2014年度派息平均上升了1成至1成半，息率仍高。 另外，REITs 的資金需求不大，只需要用部分資本作資產增值，REITs的派息比率佔可供分派收入的90%，業務穩健程度高，派息穩定，在市場面對低息的環境下，仍有一定的投資價值。 而選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要註意其資產的租金回報和出租率及負債等。 以冠君產業信託（2778）為例，收入集中，易受經濟波動影響。 受經濟放緩影響，冠君旗下位於中環的花旗銀行廣場或會受遷出中環，移至租金較低的港島東或九龍東區所影響，須下調租金，因而影響回報。

自由行放緩，富豪產業信託（1881）旗下酒店房間入住率及租金收入下跌的風險較高，相比同業的折讓相信仍會高企。 大股東2012年提出強制性全購要約，以每基金單位1元提出全購，較當時價格大幅折讓近五成，消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉12%。

越秀房產（405）蛇吞象，2012年收購越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心（IFC）。 現時負債升至48%，酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年，往後分派利息不明朗。

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

陽光房地產信託（0435） 中期業績

陽光房產信託（0435） 2月公布截止去年底中期業績，可分派收入升7%至1.79億，每基金單位中期分派10.5仙，按年升9.4%，因董事會主要考慮到期內建議物業收購(並無進行)所產生的830萬元交易成本後，決議提高派發比率。

期內營業額升10.2%至3.71億元，經營溢利升40.7%至9.41億，除稅後及未計與基金單位持有人交易之溢利升48.1%至8.55億元。

於去年12月31日，陽光房地產基金物業組合的整體租用率為98.1%，相對6月30日錄得的98.6%溫和下跌。




陽光房產信託(0435)

陽光房產信託（0435）於2006年上市，持有19項分別原本由恒基地產、恒基發展及兆基財經的寫字樓及商場，旗下共持有12個寫字樓及7個商場，主攻非核心區物業，分布在非核心地區及新市鎮。

陽光房地產基金（0435）原來為主要投資於寫字樓、商場及其他商業物業的REIT（房地產信託基金）。 公司2月宣布，建議擴大其投資範圍至可投資於工業物業、酒店及服務式住宅。 公司表示，修改投資範圍可令在物業投資方面更具靈活性並提高基金單位持有人的資產回報，管理人根據現行市況認為工業物業、酒店及服務式住宅具有良好投資潛力。

陽光的租約介乎2至3年，因此每年大約有三分之一的租約到期，報告期間取得穩健的20.1%續租租金增長，去年6月底為21.7%。

於2014年12月31日，陽光房地產基金物業組合的整體租用率為98.1%，而6月30日為98.6%。

▪　　寫字樓物業組合的現行租金持續上升，於2014年12月31日錄得4.7%增長至每平方呎港幣28.8元。
▪　　零售物業組合在續租租金增長取得23.7%的支持下，現行租金於2014年12月31日上升2.9%至每平方呎港幣63.4元。



寫字樓物業

陽光房產信託（0435）持有寫字樓物業共12項，包括一個甲級寫字樓（灣仔皇後大道東248號，陽光中心）及十一個乙級寫字樓。 陽光中心年度收入佔集團寫字樓凈收入5成左右。

寫字樓物業組合於2014年6月30日的租用率為98.7%，平均租金為每平方呎港幣27.5元，按年上升9.1%。 於2014年12月31日，租用率為97.8%，平均租金為每平方呎港幣28.8元。

2014年12月止中期，寫字樓物業的營業額上升10.1%至1.76億元，分部溢利上升10.6%至1.17億元。 其中，租金收入上升10.4%至1.45億元，停車場收入上升1.3%至181萬元，租金相關收入上升9.6%至3014萬元。






零售物業

陽光房產信託（0435）持有零售物業共7項，包括上水中心購物商場、新都城一期物業。 其2項物業收入淨額佔零售物業收入8成半左右。 零售物業方面，必需品消費繼續支持上水中心購物商場的表現，體現於報告期間錄得亮麗的31.7%續租租金增長，平均租金由去年6月中的102.9元上升至年底的107.3元。 新都城一期物業的翻新工程正在進行，該物業錄得13.5%續租租金增長。

寫字樓物業組合於2014年6月30日的租用率為98.2%，平均租金為每平方呎港幣61.6元，按年上升9.6%。 於2014年12月31日，租用率為98.9%，平均租金為每平方呎港幣63.4元。

2014年12月止中期，零售物業營業額上升10.3%至1.94億元，分部溢利上升10.4%至1.27億元。 其中，租金收入上升9.7%至1.51億元，停車場收入上升15.9%至1457萬元，租金相關收入上升10.9%至2838萬元；




友邦九龍金融中心: 不獲通過


財務管理

資金方面，陽光2014年12月負債比率23.3%，低於去年6月30日的24.3%，亦距離房地產信託基金（REIT）的45%上限還有很大的借貸空間。

陽光房地產基金之77%的貸款已對沖為固定利率，足以抵受利率於中短期內波動的影響。

回購

陽光房託（0435）於2014年11月曾經回購了1百萬股，平均回購價大約為3.4元。





短評

在本港上市的眾多REIT（房地產信託基金）之中，陽光房地產基金（00435）算是較多元化的一員，物業組合中除購物商場外，也有甲、乙級商廈，樓齡由13至30年不等。 陽光房地產基金（00435）主攻非核心區物業及新市鎮，旗下共持有12個寫字樓及7個商場，可出租面積共129萬平方呎。 陽光房地產（435）旗下上水中心購物商場人流30%是內地旅客，可能受收緊自由行政策影響。 但是，由於資產地點遍佈港九新界，並以乙級寫字樓為主，藉翻新提升租值的潛力較大。 屋苑商場以中型為主，與置富（778）相近，商戶多為超市及食肆，涉及民生所需，防守性較高。

截至去年12月底的6個月，物業收入淨額按年增9.6%。 陽光的租約介乎2至3年，因此每年大約有三分之一的租約到期。 報告期間取得穩健的20.1%續租租金增長，去年6月底為21.7%。

全球央行鬥減息，資金泊向高息股的情況仍在持續。 這邊廂美國結束長量化寬鬆（QE）政策，外界預期2015年年中開始重新加息。 但另一邊廂，澳洲央行2月突然減息0.25厘至2.25厘，此前又有瑞士法郎與歐元脫鈎，歐央行宣布由去年11月開始買債放水，接手美國的救市政策。

鑒於美國經濟增長前景改善，華爾街債券交易員和美國基金經理原本預計國債收益率將走高。 但是，10年期美國國債收益率從2013年年底的3.0%下跌至2014年年底的2.2%。 國債息率的走勢如何，或可以繼續參照分析師的估計。 ◔◡◔




估值

估值比較，領匯房產基金（0823）現價收益率為3.3厘，另外本質與房地產信託基金相似的新意網（8008）收益率為4.4厘，電訊股的香港電訊（6823）收益率為4.3厘。 陽光房產信託（0435）往績息率5.16厘，2014-15年度預期息率為5.6厘。

簡單而言，房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率早前曾跌穿1.7厘水平，近日在希臘政治風險下降後回升至2.0厘水平。 陽光房地產基金（0435）方面，如果假設4厘作為估值，目標價為5.4元； 如果假設4.5厘作為估值，目標價為4.8元； 如果假設5.0厘為公平息率，估值為4.4元； 如果假設5.5厘作為估值，目標價為4.0元。

大和升陽光房產（00435） 目標價至4.6元 評級「買入」 大和表示，陽光房產（00435）2015年上半年業績沒有驚喜，每單位可分派利潤同比升9.4%至0.105元，符合該行全年的預測0.218元。 該行認為，其寫字樓及零售物業的加租幅度維持於20%以上屬好事，而且相當一部分規模較小的資產都出現提高租金增長前景，預示著每單位可分派利潤於中長期有良好的增長前景。 該行維持陽光房產「買入」評級，目標價由4.3元上調至4.6元。 財通國際： 給予陽光房地產基金持有評級 預計2015 年6 月止年度，集團租金收入增長略高於2014 年年度，主要是乙級寫字樓增長仍高，新市鎮零售租金增長將提高。 預測2015 年年度集團收入增9.4%，分派總額增9.7%至356百萬，或每基金單位分派0.217港元。 預計美國國債十年期平均收益率為2.00%，加上3.0 個百分點作為集團公平息率，陽光2015 年公平息率為5.0%，因此公平估值為4.35 元，評級「持有」。風險是美國國債息率高於預期。

預期盈利，市盈率，息率

陽光房地產基金（0435）現價3.92元計算，往績市盈率5.32倍，息率5.1厘。

陽光房產信託（0435）中期業績，可分派收入升7%至1.79億，每基金單位中期分派10.5仙，按年升9.4%。 估計2014-15年度每單位可分派0.218元，上升9%。 現價計算3.92元，預期息率5.6厘。


股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 陽光房地產 435 業績

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 陽光房地產信託
http://www.sunlightreit.com/chi/

3. 陽光房託 三大增長前景
http://www.hket.com/eti/article/2e02a04e-72da-403a-83cd-6ffc67b588d9-418903

4. 高息產業信託股分析
http://www.hkcd.com.hk/content/2014-10/06/content_3385586.htm

5. 領匯：房託優勢勝在簡單
http://www.hkcd.com/content/2014-10/15/content_879008.html

6. 環球減息戰 高息股尋寶

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

負利率

日本上月加入負利率行列後，令實施負利率的經濟體增至全球經濟逾五分一。而瑞典央行昨晚將負利率由0.35%擴大至0.5%，市場預期日央行或於3月擴大負利率，連帶聯儲局主席耶倫被問及負利率時亦不敢排除作為貨幣政策選項的可能性，令負利率一時間似乎成為了環球貨幣政策主流。

所謂「負利率」，是指央行向銀行存放於央行的儲備金徵收利率，迫使銀行以低息借出資金以免被收費。理論上，低借貸成本一方面應有助鼓勵投資、促進商業活動；另一方面，低存款及貸款息亦應收到推動消費開支及信貸之效，原則上與減息刺激經濟作用一致。

但歐盟、丹麥、瑞士及瑞典等實施負利率的國家經驗看來，負利率不單未必收到預期效果，甚至可能未見其利，先見其害。

首先，一如耶倫分析負利率癥結時所言，將遏抑銀行盈利。原因是負利率藉央行向銀行存放的儲備金收息，迫使銀行放貸，令銀行息差收入縮減。有經濟學家指出，在奉行負利率的瑞士，有跡象顯示銀行因息差收窄而上漲的經營成本轉嫁貸款客戶，負利率反而促使當地銀行上調貨款利率。

另一項意想不到的副作用，是長期負利率或令個人消費不增反減。有分析指出，長期負利率直接影響打工仔的退休儲蓄及投資計劃，原因是長期負利率下投資者需相應調低投資回報預期，甚至將回報預期降至零。零預期意味打工人在制定退休計劃時，需省下更多資金作退休儲蓄及投資，相應縮減消費開支。



在長期低息的大環境下，投資者可考慮投資房地產信託基金（ REITs）或收租股，這類股份股息回報穩定，股息率較銀行存款吸引，投資者有機會賺取股息的同時，兼得股價上升帶來升值回報。

房地產信託基金(REITs)

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領匯（0823）。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產（0435）；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託（1881）；鷹君（0041）旗下冠君產業（2778）。

■　 23 Feb 15 - 陽光房產信託(0435) 中期業績
■　 15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	18間購物商場 可出租面積311萬平方呎 車位2,756個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎
5	領匯（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
7	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

以股息收益率而言，如果不包括藍籌的領匯（0823），置富產業（0778）在以上六隻股票中最低，但是其過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富（0808）的物業組合包括三個於觀塘區物業，受惠於政府致力發展東九龍的政策。

選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金回報和出租率及負債等。 以冠君產業信託（2778）為例，收入集中，易受經濟波動影響。 受經濟放緩影響，冠君旗下位於中環的花旗銀行廣場或會受遷出中環，移至租金較低的港島東或九龍東區所影響，須下調租金，因而影響回報。

自由行放緩，富豪產業信託（1881）旗下酒店房間入住率及租金收入下跌的風險較高，相比同業的折讓相信仍會高企。 大股東2012年提出強制性全購要約，以每基金單位1元提出全購，較當時價格大幅折讓近五成，消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉12%。

越秀房產（405）蛇吞象，2012年收購越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心（IFC）。 現時負債升至48%，酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年，往後分派利息不明朗。

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

陽光房地產信託（0435） 中期業績

陽光房產信託（0435）2月公布截至去年12月31日底止六個月中期業績。可分派收入升15.2%至2.06億元。中期每基金單位分派12仙（上財年同期為10.5仙）。年度化分派收益率則為6.3%（按基金單位於去年12月31日收市價3.83元計算）。收益升3.9%至3.85億元，物業收入淨額升6.8%至3.05億。

於去年12月31日，集團物業組合的整體租用率為98.6%。零售物業組合的租用率由去年6月30日的98.4%，溫和下降至97.1%。

報告期間取得穩健的13.9%續租租金增長，寫字樓物業組合的現行租金持續上升，於去年12月底錄得2%增長，至每平方呎30.8元。同時，零售物業組合受惠續租租金增長22%，現行租金於去年12月底升4.3%至每平方呎70.1元

截至去年年底資產負債比率21.6%，對比2015年6月底止為22%。




陽光房產信託(0435)

陽光房產信託（0435）於2006年上市，持有19項分別原本由恒基地產、恒基發展及兆基財經的寫字樓及商場，旗下共持有10個寫字樓及6個商場，主攻非核心區物業，分布在非核心地區及新市鎮。

於2015年12月31日，陽光房地產基金物業組合的整體租用率為98.6%，而6月30日為98.5%。

▪　　寫字樓物業組合的現行租金持續上升，於2015年12月31日錄得2.0%增長至每平方呎港幣30.8元。
▪　　零售物業組合在續租租金增長取得22.0%的支持下，現行租金於2015年12月31日上升4.3%至每平方呎港幣70.1元。

於2015年，陽光房地產基金（0435）以港幣9.19億元成功出售三項非核心資產（恒港中心、裕輝商業中心物業及御皇臺物業），該等出售已於2015年7月及8月完成。



寫字樓物業

陽光房產信託（0435）持有寫字樓物業共10項，包括一個甲級寫字樓（灣仔皇后大道東248號，陽光中心）及九個乙級寫字樓。 陽光中心年度收入佔集團寫字樓凈收入5成半左右。

於2015年12月31日，寫字樓物業組合的租用率為99.3%，較同期的98.9%輕微上升。 現行租金上升2.0%至每平方呎30.8元。




零售物業

陽光房產信託（0435）持有零售物業共7項，包括上水中心購物商場、新都城一期物業。 其2項物業收入淨額佔零售物業收入8成半左右。

於2015年12月31日，租用率由同期98.4%下降至97.1%。 現行租金上升4.3%至每平方呎港幣70.1元。

零售物業方面，儘管上水中心購物商場 的人流數量因內地訪港旅客減少而輕微下跌，但由於該物業主要著重於必需品消費，表現仍然理想，現行租金增長2.9%至每平方呎港幣 114.5元，輔以98.3%的高租用率。 新都城一期已完成翻新，當中新都城有1.5萬呎由新租戶進駐，現行租金上升 6.0%至每平方呎港幣 51.0 元，而租用率則保持在穩健的 98.2%。

上水中心購物商場將於2016年4月展開一項涵蓋其總出租面積約20%的重新配置工程，令到由2016年3月起有約9個月空租期，影響項目租金收入。 但該活化項目旨在引入更多樣化之高質素行業及品牌，以改善租金回報。




財務管理

資金方面，陽光2015年12月底負債比率下降至21.6%。

於報告期間，陽光房地產基金（0435）重組了利率掉期組合。 於2015年7月，合共港幣15億元之利率掉期提早平倉，該等利率掉期全部於2016年6月到期，加權平均年利率為 2.10%。 其後，合共港幣12.5億元及加權平均年利率為1.59%之一系列新利率掉期已訂立，年期為4至7年。


回購

於報告期間，陽光房託（0435）回購了666萬股，最高及最低價格分別為3.93元及3.67元，平均3.857元。

於2016年2月18日，陽光房託（0435）以大約3.74元回購了52萬股。




短評

REITs（房地產信託基金）是一種介於股債之間的證券，具有高息、穩定成長的優點，在長期低息的大環境下，適合長線持有。 在本港上市的眾多REIT（房地產信託基金）之中，陽光房地產基金（00435）算是較多元化的一員，物業組合中除購物商場外，也有甲、乙級商廈，樓齡由13至30年不等。 由於資產地點遍佈港九新界，並以乙級寫字樓為主，藉翻新提升租值的潛力較大。 屋苑商場以中型為主，與置富（778）相近，商戶多為超市及食肆，涉及民生所需，防守性較高。

■　 23 Feb 15 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

陽光房地產（435）旗下上水中心購物商場人流30%是內地旅客，可能受收緊自由行政策影響。 上水中心購物商場於2016年4月展開一項涵蓋其總出租面積約20%的重新配置工程，這部份面積現時主要租給中式酒樓。 要留意將會有9個月空租期，影響項目租金的短期收入。 簡單計算，每月130萬元損失，租金損失約為0.12億元，為全年7.4億元收入的2%。

陽光房地產基金（0435）去年3月召開，基金單位持有人於會上通過特別決議案，容許陽光房地產基金擴大投資範圍至工業物業、酒店及服務式住宅；及從事物業發展活動以及投資上市證券、非上市債務證券、政府證券及其他公共證券及地產基金。 陽光房地產基金（0435）去年以9.19億元成功出售三項非核心資產，手持11.6億元現金。 筆者相信陽光房地產（435）未來一、兩年內將會為股東的回報作出相應的行動，並相信回報率將高於這平均2.2%的三項非核心資產。

陽光房託（0435）於報告期間，以平均3.857元，回購了666萬股，回購金額是上一個年期的7倍以上，反映市場低估其估價的同時，亦為有可能需要套現的投資者提供了一定的股價穩定作用。

簡單而言，房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.8厘左右。 如果假設5.5厘作為估值，陽光房地產基金（0435）估值為4.5元。 如果用6.5厘作為估值，估值3.8元。





預期息率

陽光房地產基金（0435）現價3.78元計算，息率5.8厘。

陽光房產信託（0435）中期業績，每基金單位中期分派12仙，按年升15%。 估計下半年度分派12.5仙至13.0仙，按年上升1成。 現價3.78元計算，預期息率6.5至6.6厘。





股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 陽光房地產 435 業績

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0217/LTN20160217162_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0923/LTN20150923367_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0910/LTN20150910243_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 陽光房地產信託
http://www.sunlightreit.com/chi/

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

陽光房產信託(0435)專區

1 : GS(14)@2014-08-24 22:31:09

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=6810\r\nREIT 專區

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2 : greatsoup38(830)@2014-09-17 00:06:19

盈利增20%，至2.7億，輕債

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3 : Freedom(41087)@2014-09-25 18:15:58

《外資精點》麥格理：陽光房產寫字樓租金升幅可觀，評優於大市
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN240917014
《經濟通通訊社１７日專訊》麥格理發表研究報告指，陽光房地產（００４３５）可分派收入按年升１１﹒７％至３﹒４３億元，每基金單位分派２０仙，按年升１３％，高於該行預期５﹒６％，主要由於續租租金升幅勝預期，利息支出少於預期及高派息比率。
　　麥格理指出，旗下寫字樓續租租金升幅２３﹒４％，零售物業則為２８﹒８％，由於旗下皇后大道東２４８號寫字樓租金低於平均水平，估計未來一年該項目續租租金有２０％升幅。另外，陽光房地產的派息比率增至９４﹒８％，管理層認為派息比率可維持９４－９５％，該行予陽光房地產「優於大市」評級，目標價３﹒４８元。（ａｈ）

《外資精點》大和：陽光房產續租租金持續增長，重申「買入」評級
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN240917011
《經濟通通訊社１７日專訊》大和總研發表報告指，陽光房地產（００４３５）全年業績與該行預測相若，並反映旗下寫字樓及零售物業仍有強勁的續租租金升幅，對未來分派前景樂觀。
　　該行指出，旗下灣仔皇后大道東２４８號續租租金增２８﹒９％，零售樓面仍引入不少好租戶，對旗下灣仔寫字樓租金前景樂觀，又認為其中環邊緣的寫字樓需求將會回升。
　　大和續指，其零售物業續租租金亦有明顯升幅，當中上水中心商場達３６﹒２％，加上其靠近上水火車站，相信其引入新租戶將令租金再有上升空間。現時陽光房地產的分派率已達９４﹒８％，按年升１７０個基點，管理層指會繼續出售非核心物業及回購股份，預期２０１７年的分派按年升６﹒１％，以反映租金持續增長。
　　該行重申陽光房地產「買入」評級，目標價４元，估計明年及２０１６年的股息率分別達５﹒６％及５﹒９％。（ａｈ）

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4 : greatsoup38(830)@2015-02-09 14:33:18

盈利增長14%，至1.42億，輕債

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5 : greatsoup38(830)@2015-04-06 00:48:40

2015-03-28 iM
無懼加息 陽光房託大展拳腳   

　　陽光房地產基金（00435）去年業績表現不錯，除稅後溢利按年升48.1%至8.5億元。上月集團公布擴大投資範圍至工業物業、酒店及服務式住宅。集團投資及投資關係總監梁國豪指出，未來亦會積極收購甲級寫字樓，以平衡業務組合。市場憂慮美國加息，對樓市帶來不穩定因素，梁國豪則明言不擔心：「集團約70%的貸款為固定利率，加息影響輕微。」

　　陽光房地產基金主要從事投資及管理寫字樓、商場及其他零售物業，為一個多元化的房地產投資信託基金（REIT）。「REITs」一直頗受投資者追捧，因其股息回報較高，加上定期派息，為投資者帶來穩定的股息收入，陽光房地產基金以周五（27日）收市價3.82元計，股息率高達5.7厘。

　　截至去年12月底，集團營業額按年增長10.2%至3.7億元，物業收入淨額上升10.2%至2.9億元；除稅後溢利亦上升48.1%至8.5億元，可分派收入升7%至1.79億，每基金單位中期分派10.5仙，按年升9.4%。期內寫字樓平均租用率微跌0.9%至97.8%，相反零售物業則微升至98.9%；平均續租租金亦分別增長20.1%及23.7%。

　　目前集團共有19個物業，其中12個為寫字樓項目，7個為商場零售項目。除了位於灣仔皇后大道東的陽光中心外，主要為乙級寫字樓及新市鎮商場。

拓展機遇 擴闊投資範圍

　　證監會去年修訂「REITs」的投資範圍，容許進行物業發展投資及相關活動，令「REITs」更靈活。梁國豪表示：「現時當局只容許『REITs』以10%的資產值投資地產發展，以公司現時資產值約160億元計算，只有10多億元可用，資金較少，而且風險較大，所以暫時沒有計劃，但不排除未來會以合資公司形式與其他公司合作。」

　　集團於上月公布，擬擴大投資範圍至工業物業、酒店及服務式住宅。梁國豪解釋：「因為香港的樓價偏貴，單靠收購寫字樓及商場擴展業務的機會愈來愈有限，希望未來藉着擴大業務範圍，為股東帶來更多回報。」

　　集團是否特別看好這幾類項目的前景？資產管理總監黃志明表示：「只是希望增加業務靈活性，而且每個物業或每個地區，其用途會隨着時間而改變，所以未來不排除改造現有或將來收購的物業，將其用途發揮到最大。」

物色收購 平衡業務組合

　　去年集團計劃收購恒基地產（00012）的友邦九龍金融中心，但建議最後被股東否決，梁國豪表示當時認為該物業的租金上調空間很大，而且地段在九龍東，從內部增長及外圍因素而言，具良好發展潛力，但部分股東可能不同意透過發股或債券組合來收購。

　　他亦表示不擔心影響集團未來的收購：「恒基作為大股東，擁有大約30%的股權，一直十分支持集團發展，而且去年出售予我們的物業條件很好，甚至在融資等各方面都給予意見，關係不錯。公司會繼續物色收購機會，但未知會否再以發股形式融資，而根據去年業績報告，集團不斷回購基金單位，未來會繼續，亦考慮出售一些非核心性的物業，然後預留資金收購新物業。」黃志明續稱：「主要分析物業的發展潛質，若然遇到一個合適的出價，我們或會考慮出售。」

　　至於美國加息對本港樓市的負面影響，梁國豪則認為對集團影響不大：「現時公司資產負債比率約23%，當中約70%為固定利率，因此加息對公司影響輕微。」

　　對於集團未來租務市場的發展，梁國豪表示：「從去年開始，很多租客發現香港寫字樓的供應非常有限，灣仔、銅鑼灣等非核心寫字樓區的空置率極低，而且租金增長強勁，所以旗下寫字樓的租金同樣受到支持，尤其內地去年的經濟不錯，很多內地公司來港租寫字樓。」

　　他明言，雖然今年初的租金增長稍為放緩，但對旗下寫字樓的租金增長仍然充滿信心：「2016年開始，九龍東會有新供應，而今年內地經濟步伐開始減慢，但租金上升的情況仍在，只是增長勢頭低於去年同期。而且現時寫字樓的空置率仍少於1%，業主仍有議價能力。」

　　梁國豪透露，公司傾向維持高續租率，除可節省物業空置的時間，又可節省中介費，最重要是清楚舊客戶的交租及財政狀況等，風險較少，因此集團平均續租率達70至80%。此外，問到集團未來的收購目標，他表示：「目標仍然是非核心區域，但會以甲級寫字樓為主，因公司現時財政能力充足，希望可收購甲級寫字樓去平衡業務組合。」

貼近民生 商場安度冷鋒

　　對於早前有報道指，香港租務市場有「見頂」迹象，梁國豪不擔心影響集團業務：「大家都說去年佔中及反水貨客行動，導致內地人減少來港消費，所以有此情況。但宏觀集團的續租及加租狀況都很理想，由去年7月1日至12月31日，整體物業平均加租幅度為21%左右，如陽光中心及上水中心的平均加租幅度分別為20%及31%。」他續指，集團業務是非核心組合：「旗下的商場較貼近民生，不是以高檔消費用品為主，所以仍可帶來穩定增長。」

　　集團的商場主要位於新市鎮，如上水中心及將軍澳新都城一期。對於未來發展，黃志明表示：「旗下商場都着重必需品消費，因此防禦性較高，較其它定位於奢侈品消費的商場穩定，而大部分租戶的營業情況都理想。只是現時對本土零售業的負面新聞較多，消費者會否因而減少消費，就不能排除，但相信只是暫時。」

　　另外，新都城一期的翻新工程完成後，梁國豪表示會引入更多不同的行業，藉着豐富行業組合，迎合將軍澳居民的轉變：「現在的居民多以中產階級及年輕夫婦為主，因此要定期翻新硬件去吸引消費者，但仍會以民生為主打，如飲食、家品店、零食店、銀行、地產、雇傭中心及潮流服飾店舖，迎合時代轉變。」他預期新都城一期翻新工程後的投資回報率約有15%。

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6 : greatsoup38(830)@2015-04-17 01:50:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150416/news/ea_eaa3.htm
陽光房託逾7億標售4物業
  2015年4月16日

【明報專訊】有房託公司趁勢放售一籃子舖位。陽光房地產投資信託(0435)推出旗下4個市區商舖及寫字樓物業招標，包括香港仔裕輝商業中心部分樓面、尖沙嘴恒港中心全幢、北角英皇道御皇臺地舖至2樓(共11個地舖和49個車位)，及尖沙嘴漆咸道南百利商業中心60個地舖，物業估值共逾7.1億元。

4項物業中以香港仔裕輝商業中心估值最高，上址涉約67%不分割份數業權，可出租面積共約40,703方呎，估值為2.34億元。項目已委託第一太平戴維斯負責招標，截標日期為下月26日。

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7 : GS(14)@2015-06-01 02:27:41

252向435買恆港中心資產

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8 : Freedom(41087)@2015-09-10 17:32:45

陽光房地產可分派收入升９％至３﹒７５億元，末期派１１﹒５仙
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN250910556
《經濟通通訊社１０日專訊》陽光房地產（００４３５）公布截至今年６月底全年業績，期內可分派收入３﹒７５２億元，按年升９％，每基金單位分派２２仙，每基金單位末期分派１１﹒５仙，派發比率為９５﹒９％。
　　期內收益７﹒５４４億元，按年升９﹒５％，物業收入淨額５﹒８６６億元，按年升９﹒６％；經營溢利２０﹒７８億元。（ｚｙ）

陽光房託(00435.HK)全年每基金單位分派22仙 按年升10%
http://www.aastocks.com/tc/stocks/news/aafn-news/NOW.691659/1
(阿思達克財經新聞) ......期內，收益升9.5%至7.54億元。扣除營運開支後物業收入淨額按年增長9.6%至5.87億。於6月底整體物業組合平均租用率為98.5%，與去年大致相若。寫字樓及零售物業組合的租用率分別錄得98.7%及98.1%。
資產負債比率由去年6月底的24.3%降至今年同期的22%。(ca/u)

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9 : greatsoup38(830)@2015-09-11 01:24:37

435

盈利增14%，至3億，輕債

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10 : ccwhk(22610)@2016-02-17 22:50:24

result looks good:

it can take time to sell the properties and also ask for a new interest rate swap to fix the interest rate to 1.7x%!!!

於報告期間，管理人把握有利的息率環 境，重組陽光房地產基金的利率掉期
組合。於 2015 年 7 月，管理人為名義金額合共港幣 1,500.0 百萬元之利率掉
期 提 早 平 倉，該 等 利 率 掉 期 全 部 於2016年6月 到 期，加 權 平 均 年 利 率 為 2.10%。
其後，名義金額合共港幣 1,250.0 百萬元及加權平均年利率為 1.59%之一系列
新利率掉期已訂立，年期為 4 至 7 年。因此，於 2015 年 12 月 31 日，陽光房地
產基金借貸中約 71.3%(或港幣 2,800.0 百萬元)已 對 沖 為 固 定 利 率，加 權 平 均
年利率為 1.37%(未計貸款之息差)及加權平均年期為 3.5 年。定 期 貸 款 及 利 率
掉期之到期狀況展示於第 6 頁之圖表。

物 業 交 換、出 售 兩 間 附 屬 公 司 及 出 售 御 皇 臺 已 分 別 於 2015年 7月 3日 、
2015年 7月 31日 及 2015年 8月 31日 完 成。出 售 投 資 物 業 之 淨 收 益 及 出 售
附屬公司之收益 (扣除交易成本 )，分別為 31,013,000 元 及 60,141,000
元，已計入截至 2015年 12月 31日止六個月之損益中。上述出售事項完
成後，於 2015年 6月 30日分類為持有作出售之相關投資物業及出售組
合資產及負債，已作出相應之終止確認。

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20160217162_C.pdf

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11 : Freedom(41087)@2016-02-17 22:55:28

陽光房地產（４３５）中期可分派收入升１５％至２億，派１２仙
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN260217590
經濟通通訊社１７日專訊》陽光房地產（００４３５）公布，截至去年底止六個月可分派收入升１５﹒２％至２﹒０６億元，每基金單位派１２仙。
　　期內物業收入淨額３﹒０５億元，按年升６﹒８％，除稅後溢利５﹒９７億元，按年跌３１﹒３％。
　　於去年１２月３１日，陽光房地產基金物業組合的整體租用率為９８﹒６％，按年持平。寫字樓物業組合的租用率為９９﹒３％，較同期的９８﹒９％輕微上升。零售物業組合的租用率由同期９８﹒４％溫和下降至９７﹒１％。反映報告期間取得穩健的１３﹒９％續租租金增長，寫字樓物業組合的現行租金持續上升，於１２月３１日錄得２﹒０％增長至每平方呎３０﹒８元。
　　與此同時，零售物業組合在續租租金增長２２﹒０％的支持下，現行租金於１２月３１日上升４﹒３％至每平方呎７０﹒１元。（ｗｃ）

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12 : GS(14)@2016-09-06 05:03:25

盈利增3%，至3.2億，輕債

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13 : greatsoup38(830)@2017-02-11 17:03:08

盈利增15%，至1.6億，輕債

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14 : greatsoup38(830)@2017-02-11 17:17:31

盈利增15%，至1.6億，輕債

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15 : GS(14)@2017-09-06 09:43:06

盈利增12%，至3.49億，輕債

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16 : GS(14)@2017-09-27 10:59:42

1111 sell properties to 435

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17 : GS(14)@2017-09-27 11:01:33

假如收購已於2016年7月1日成交，且以類似上述方式融資，估計有關交易將可
增加陽光房地產基金截至2017年6月30日止年度之每基金單位分派。根據代價港
幣658,000,000元及假設相若之96.1%派發比率，陽光房地產基金截至2017年6月
30日止年度之備考每基金單位分派將為26.0港仙，相較實際每基金單位分派25.5港
仙。上述備考每基金單位分派、實際每基金單位分派及派發比率之計算乃基於不包
括2016/17年財政年度特別分派每基金單位7.5港仙。

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18 : GS(14)@2017-11-29 09:28:22

管理人欣然宣佈，於 2017年11月 24日，陽 光 房 地 產 基 金 透 過 賣 方 與 買 方（ 獨
立第三方）訂 立 有 關 買 賣 俊 暉 華 庭 物 業 之 買 賣 協 議，代 價 為 港 幣101百萬元，
較評估值溢價133%。訂金港幣 10.1百 萬 元（ 相 等 於 代 價 之 10%）已 於 簽 訂 買
賣協議時以現金支付，代價餘款（即代價之 90%）將於成交時（預期為
2018年 1月 25日或之前）支付。

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19 : GS(14)@2018-02-14 12:41:38

盈利增5%，至2.2億，4.8億現金

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20 : GS(14)@2018-09-05 12:05:25

盈利增6%，至3.8億，5億現金

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21 : GS(14)@2018-10-14 12:58:09

恒基陽光資產管理有限公司 (「管理人」) (作為陽光房地產投資信託基金 (「陽光
房地產基金」) 之管理人) 欣然公佈陽光房地產基金於2018/19年財政年度之首季營
運數據。
於2018年9月30日，陽光房地產基金整體物業組合之租用率為97.7% (2018年6月
30日 : 98.2%)。該輕微跌幅主要由於寶恒商業中心正準備展開資產增值措施而錄
得較高的空置率。
整 體 物 業 組 合 的 現 行 租 金 於 2018年 9月 30日 為 每 平 方 呎 港 幣 47.1 元，按季 增 長
1.3%。寫字樓物業組合及零售物業組合之續租租金增長 (按回顧季度內續租並已生
效之租約的有效租金變動計算) 分別為9.6%及9.4%。
於回顧季度，陽光中心持續受惠於良好的租賃環境及對非核心地區寫字樓單位的
暢旺需求，展現於其99.5%的租用率及12.2%的續租租金增長。零售物業方面，穩
健的消費意欲為上水中心購物商場及新都城一期物業的表現帶來支持。兩個購物
商場均近乎悉數租出，並分別錄得8.6%及11.4%的續租租金增長。
乙級寫字樓物業組合方面，寶恒商業中心的增值計劃正處於最後規劃階段，涉及
翻新 (及騰空) 約28%的可出租面積。同時，豐順商業大廈於回顧季度維持悉數租
出。然而，鑑於該物業現有的 (唯一) 寫字樓租戶將騰出逾半已佔用之面積，其空
置率預期將短暫上升。誠如陽光房地產基金2017/18年報中所披露，管理人將把握
此機會進行小型設施翻新，以豐富該物業的行業組合

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22 : GS(14)@2019-02-17 10:33:35

盈利維持1.8億，輕債

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