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當政府停止標售國有土地、都市更新停滯不前，大台北地區大面積住宅區與商業區土地取得愈來愈不易，頓時讓過去被視為票房毒藥的工業區土地成為養地大戶新樂園，其影響，是讓真正有需求的製造業者﹁無地自容﹂。

撰文‧梁任瑋

奢侈稅開徵即將滿兩年，當外界以為短線炒房投資客已銷聲匿跡之際，䒷面下，卻有一塊死角是奢侈稅課不到的禁地，這正是過去被視為房地產市場票房毒藥的工業區土地。

新北市一家工業電腦上市公司老闆，近日為了尋找擴廠土地，廣泛蒐集各處地價，這才發現，新北市工業區土地貴得嚇人，以五股工業區為例，每坪地價已漲至近一百萬元，較兩年前上漲了一倍。

原本想用時間換取空間的他，曾經向外圍往新北市邊緣林口華亞工業園區、土城頂埔找地，「沒想到那裡工業區土地也不便宜，一坪喊至三、四十萬元，土地愈找愈貴，真的是一肚子火！」「破銅爛鐵」悄悄漲二、三○％「那個價格吞不下去啦！」他拿出計算機按了按數字，以林口、土城工業區土地容積率二一○％換算，每坪三十萬元的土地，容積單價就要十五萬元，再加上每坪營建成本十萬元，等於每坪興建廠辦的單價高達二十五萬元。這個數字，對毛利率不超過五％的電子廠來說是不可承受之重。

這位電子廠老闆無奈表示，製造業很依賴資深技術人員，很多人建議他往桃園、中壢設廠，但他也要考慮員工上班通勤距離，深怕廠一遷走，員工連帶流失，「現在已經不好找人了，如果還要搬到中南部，解決土地問題，恐怕還要擔心缺工問題。」如今，北台灣工業區土地究竟有多夯？

今年初，新北市政府為了替回台設廠的台商媒合找地，特別成立了「工業用地供需服務資訊網」，網站開張沒多久，點擊次數已經超過一萬多次。

此外，三月七日，鋼鐵業者青鋼金屬以三．二億元處分五股工業區廠房，以土地面積三四八坪換算，每坪單價高達八十六萬元，寫下五股工業區土地新天價。

戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立指出，最近這一年，北台灣工業區土地產生結構性變化。台北市內湖科技園區地段好的第三種工業區土地，一坪都開價二百六十萬元，五股也漲至八、九十萬元，連去年才十三、四萬元的中壢工業區，現在都站上二十萬元，這些土地以前是不被市場重視的「破銅爛鐵」，不過，今年已上漲二、三○％，他直接用「凶悍」兩字形容工業區土地的漲幅。

實際走一趟新北市五股工業區，只見新五路兩側蓋滿了不起眼的鐵皮屋工廠，除了出租倉庫之外，甚至還有人在經營垃圾資源回收場，完全看不出來這個區域的地價已經站上每坪百萬元行情。

「別小看五股、泰山一些外觀不起眼的鐵皮屋，台商搶這些土地可是搶瘋了，三年前這裡不過一坪五十萬元，因為供需失衡，讓這些工業區土地價值翻倍。」專營五股廠辦買賣的仲介業者地王不動產業務員透露。

集資買進再切割 轉手獲利高「大家都是在養地！」當地一位土地代書說，在五股、泰山經營工廠的老闆都不是真正的地主，因為五股地理位置處於捷運環狀線西、北段銜接處，未來捷運機場線也將通車，成為大新莊重要的交通樞紐，「慶祝行情」早已提前上演一、兩年。

甚至有「職業級炒手」知道新北市的工業區物流土地極缺、廠商的需求強烈，以集團式手法收購工業區土地囤積，所以才會看到一坪百萬元的土地，卻拿來當資源回收場的浪費景象。

事實上，工業區養地的亂象新北市政府並非毫無所悉，連新北市經發局都清查出，目前新北市閒置的工業區土地有四五五筆、約十九公頃；廠房二四六筆，約八公頃。但也因為向民間徵收土地的困難度愈來愈高，此刻要新北市政府再開發新的工業園區，更加不易。

據了解，這群工業地職業級炒手鎖定新北市、桃園一帶的農地或工業地，因為背景多半是當地的不動產業者，對於區域行情、地主身分瞭若指掌，也比外地人敢投資。

最常見的手法就是以「集資」方式合夥，鎖定遭法拍的舊廠房，買進後先將建築物拆除，再切割成十數筆「素地」銷售，因為是「非都市計畫內的工業地」，所以在兩年內交易，一毛奢侈稅都不用繳。

更誇張的是，這類型案件如果是一年內交易，土地公告現值未調整，根本不用繳土地增值稅，再加上我國土地交易不用繳營業稅、所得稅，一年內轉手獲利率可高達五、六成。

仲量聯行投資部副總經理吳瑤華說，北台灣工業區土地飆漲的另一個原因，是建商看好土地變更的機會，只要是在都市計畫範圍內的大面積工業區土地都很搶手，這個現象，在原本就是傳產業大本營的桃園縣更明顯。

去年曾幫偉聯科技處分中壢廠土地給中壢客運的吳瑤華說，現在桃園超過萬坪以上的工業區土地，根本沒有地主拿出來賣，不只地主惜售，桃園本地的開發商也積極收購，甚至還有投資客專門買大面積工業地，再切割成小塊地出售，每坪單價都喊至十三至十八萬元。

桃園甚至有房仲業務員每年光靠服務幾位大咖投資客買賣農地，就連年拿下全公司業績第一名，「一塊土地一年內轉手五、六次，投資客完全不用繳稅。」場景轉到台中工業區，中部製造業者同樣面臨一地難求的困境，在看似工具機業景氣大好的強烈需求下，不為人知的卻是工業區廠商嚴重的養地問題。

放任搶地、養地、炒作地價台中工業區廠商協進會理事長張光瑤指出，很多台商向他抱怨，中部幾座新興工業區，每次招商就搶破頭，甚至有廠商抱持新股上市抽籤的心態進場搶地，只要搶到土地之後就轉手出售，讓真正急著建廠的廠商被排擠在外。

他說，中部三大新興工業園區招商兩年時間過去了，甚至還有得標廠商無任何建廠動作，至少有一半空地閒置在那裡，主管機關視而不見，不去抓養地的廠商，放任地價被炒作。

他甚至更直接地表示，目前只有中科沒有養地的情形，因為主管機關是國科會，不容許廠商炒地皮，但其他針對機械業招商的新興工業區，都有養地的問題，最好的作法是政府應該祭出公權力介入，「不開工，就收回。」事實上，台灣工業區土地浪費的問題，監察委員早已發現。

二○一二年監委周陽山、李炳南、馬以工就曾公布一項調查報告指出，全台已開發的九千五百餘公頃工業區土地，還有五○二．一二公頃在養蚊子，而尚未公告租售的設廠用地有一一五六．一五公頃，顯見工業區土地閒置的問題有多嚴重。

監察委員認為，造成台灣工業區土地閒置的原因在於政府開發工業用地缺乏整體規畫，又缺乏跨部會協調機制，造成各園區間相互競爭及供需失衡。如今，奢侈稅造成的「工業區養地」風潮日熾，恐怕會讓台灣工業區土地浪費的情況雪上加霜。

綜觀工業區用地閒置怪象，從房地產市場探討，政大地政系教授張金鶚批評，奢侈稅開徵以來只讓交易量下滑，但房價依舊在高檔，很明顯，就是有辦法的人還是不用繳稅，尤其非都市計畫內土地居然不用繳奢侈稅，更是稅制上的一大漏洞。這個破網如果不在奢侈稅滿兩年之際檢討，只會造成更大的居住不正義。

工業區土地被投資客與養地大戶控制，讓真正有需求設廠的廠商無立足之處，政府卻視而不見，完全無法可管，背後所衍生的產業衝擊，恐怕已不是只單純設置一個供需服務資訊網站，就可以解決的問題！

漲很大！

——北台灣工業區土地行情在奢侈稅開徵前後變化區域 奢侈稅前（2011年） 目前（2013年） 漲幅（％）新北市五股工業區 48 8679.00 桃園縣平鎮工業區 6～7 10～13 40.90 新北市林口工業區 10～15 15～20 40.00 台北市南港經貿園區 6590 38.00 新北市土城工業區 27 37 37.04 桃園縣龍潭工業區 3～4 5～6 36.40 桃園縣中壢工業區 8～10 12～1635.70 台北市內湖科技園區 100 130 30.00 新北市樹林工業區 18～20 20～24 15.79 單位：萬元╱坪 資料來源：台灣房屋

撰文‧孫蓉萍

旅遊 客製化﹁悠閒之旅﹂熱銷跟上時代的潮流，而且不斷求新求變，日本的旅行社推出各種適合熟齡人士的行程，特殊之處在哪裡？

「我的腰和腳愈來愈差，想趁還能走的現在趕快去旅遊，可是旅行團的行程早出晚歸，太累了！」「我很想跟團出國玩，可是得坐輪椅，怕對其他團員造成困擾。」俱樂部旅遊觀光公司（Club Tourism）聽見顧客這樣的需求，因此設計了各種觀光行程，讓熟齡、各種身體狀況的人都能享受旅遊樂趣。

日經產業地域研究所去年九月底的調查結果顯示，近半數中高齡受訪者（六十到七十四歲）把「旅遊」列為優先支出的項目，其中約三○％是國內旅遊，一八％是國外旅遊。俱樂部旅遊觀光瞄準商機，推出各種個性化旅遊。

每年接待旅客近三九○萬人次的俱樂部旅遊觀光總務部公關副理田中貴說：「除了一般的旅行團之外，我們還為高齡人士準備了各種行程，體力稍弱但健康的人，可以參加『悠閒之旅』；需要坐輪椅或拄枴杖的人，則適合『無障礙之旅』。」

中高齡行銷術奏效

「一個人旅行」、「臨終之旅」報名者眾「悠閒之旅」每天平均步行時間約一到二小時，少有很多的階梯和太長的坡道，每天下午四點前一定抵達住宿的飯店，住西式飯店（不是日式榻榻米的旅館），即使年過七十歲，只要還能走，就能參加。

若須坐輪椅，該公司也有「無障礙之旅」，特色是國內旅遊的參加人數上限為二十人（國外為十五人），乘坐的巴士附有升降裝置，每一到一個半小時固定設有如廁時間，房間也是無障礙空間。除了導遊同行，依需求還附有旅行伴遊，負責到府迎接、幫忙入浴和如廁、同房協助照護等。而且公司會在顧客報名時，先掌握每個人的健康狀況，務必以安全為重。

俱樂部旅遊觀光總務部公關企畫青木之說：「有一對夫妻讓我印象很深刻。太太健康狀況不佳，屬於『須照護第五級』（是最嚴重的一級），但他們想出外旅遊，慶祝五十周年金婚。於是太太朝著這個目標努力復健，最後進步到『須照護第二級』，也因此終於成行，創造了屬於兩人的美好回憶。夫婦兩人很感謝日本有這樣的服務，否則這個願望很難達成。」俱樂部旅遊觀光聆聽顧客的心聲，開發設計多樣化商品，最近很受歡迎的是「一個人旅行」，不論國內外，想走就走。一人住一間房，交通工具由旅行社安排好，一團最多二十五人，全程有導遊同行，安全無虞。一位六十多歲的女性說：「原本我想找親朋好友一起去旅行，但因為時間談不攏，而且想去的地方不同，還要考量費用，總是作罷。參加一個人旅行就能避免這些問題，又能結交新朋友，收穫很多！」有關中高齡行銷，俱樂部旅遊觀光也有獨特的方法。一些中高齡者會上網看行程報名，但該公司約三十年前就開始發行《旅友》月刊，目前發行量為三百萬份，免費配送到顧客手中。月刊內容豐富，並非一味推銷行程，容易吸引渴望吸收新知的中高齡人士，在閱讀過程中就可能產生商機。該公司也舉辦專題講座，例如喜歡攝影的同好聽完大師講解後，學員們參加實際到外地拍照的「攝影之旅」，結合理論和實際。而最新的特色行程是一天來回的「臨終之旅」，帶顧客體驗「海葬」和「樹葬」。若是「海葬」，就帶顧客到東京灣模擬體驗；至於「樹葬」則參觀多所墓園，看樹葬的地方。田中貴說：「參加者都是健康有活力的人，只是未雨綢繆為身後事著想。」俱樂部旅遊觀光年營業額達一六二九億日圓(約合新台幣四六七億元） ，行程從當天來回的一萬日圓行程，到一千萬日圓的南極之旅都有，甚至還推出二千五百萬日圓（約合新台幣七一五萬元)的太空之旅！預定明年出發，正等美國批准。公司透露已有十九人報名，都是中高齡人士，半數以上是老闆。如何滿足消費者的需求，是旅遊業努力不懈的永久課題。

創業 開創新事業 四成為熟齡族中高齡人士有豐富的工作經驗和人脈，屆齡退休之際，如何結合興趣與經驗，讓退休後的人生更有意義？

日本《中小企業白皮書》指出，日本五十歲以上的創業者約占整體四成。支援中高年創業的銀座第二人生社長片桐實央認為，「中高齡人士有豐富的工作經驗和人脈」，且多數還有體力，不少人離開工作崗位後，會選擇挑戰事業第二春。若只當保全或清潔工，和以往的工作缺乏連結，不會覺得人生有意義。但他們有的經驗並非「當社長」的經驗，因此熟齡創業者會向諮詢顧問公司求助。銀座第二人生二○○八年成立以來，累計創業諮詢超過六千件，協助創設企業約八百家，該公司還出租辦公室，目前有準備創業或剛創業的一千五百人租借辦公室，一年增加一倍。社長加員工七人，創造出一年一億日圓的營業額。

片桐實央指出，他們提供的創業支援服務包括：平均每周舉辦一到兩次研討會，主題有如何制定創業計畫、如何行銷、如何籌資等。還有每月舉辦一次百人交流會，參加者包括想創業的人、會計師、製造業者等，彼此可以尋找創業夥伴或銷售機會，這樣的活動六年內舉辦了七十二次；另有租賃辦公室的服務。

完成夢想

創業結合興趣，更要定計畫、嚴控成本相較於年輕人，熟齡人士創業並非要賺大錢，可能只是要完成自己的夢想。上個月商品剛問世的Run Be公司社長服部真，也是其中一人。五十七歲的他，在一家玩具企畫公司已經當到董事，但他不願就這樣做到退休，於是去年底提出辭呈。之前他已經參加許多研討會，對創業有基本概念。今年初起成為銀座第二人生的會員，展開創業相關的各種準備。

「要做什麼？」服部思考許久，他想到自己很喜歡跑馬拉松，甚至有指導員的資格，因此決定創業要和自己的興趣結合。他運用開發玩具的經驗，設計了專門吊掛獎牌的吊牌。他說：「我常參加馬拉松比賽，家裡有很多獎牌，不知如何處理，我想其他人應該也有這種困擾，所以想到開發這種商品。」每面馬拉松獎牌都是跑者辛苦換來的，所以他非常要求質感，於是用高知縣的檜木製作，聞到木頭香的同時，會回想起跑場上的辛苦和完賽的喜悅。他租借銀座第二人生的辦公室當聯絡處，從自家出貨，除了在網路上銷售，還努力拓展東急手創館等通路。服部真說：「我最大的願望，是打響Run Be的品牌知名度，並且藉商品交友，讓大家都來跑馬拉松。」但中高年創業也難免失敗，片桐實央說：「因為多半是低風險的創業，靈活度高，有人因為短期內沒賺到錢就換行業，結果一事無成。解決方式是制定企畫，控制每個月的營運成本。」總而言之，創業要有自己的堅持或想法，搭配健全的計畫，才能持久。

學習 六成人想為興趣進修藝術、歷史、外語、茶道，不同領域的課程，讓日本的熟齡族更能與世界接軌，拓展視野是他們的目的。

索尼壽險公司去年九月舉行的「銀髮生活意識調查」結果顯示，中高齡人士最重要的生存意義來源是「興趣」，比率達六一％。成立三十五年的ＮＨＫ文化中心提供各類型課程，到去年十月底為止的一年內，在全日本四十九個據點上過課的學員人數高達六十萬人，會員數則有二十六萬人，講座數目達六萬八千種，營業額高達八十三．四億日圓。

ＮＨＫ的課程涵蓋了藝術、歷史、外語、舞蹈等，不但課程多樣化，上課頻率也有每周一次、每月一次等各種形態。例如十二月五日知名指揮家查理斯．愛德華．迪圖瓦要帶領ＮＨＫ交響樂團演出，ＮＨＫ文化中心就開了一門課｜｜「和法國文學者野崎歡一起徜徉在法國印象派德布西的世界」，講師東京大學教授野崎歡會在公演一周前先講課，十二月三日學員們一起看彩排，五日再正式參加音樂會，因為先前就做足功課，聽音樂會時就能有更深一層的享受。

又如今年即將推出的講座「思考人類｜｜給人類的訊息」，由不同領域的四位重量級專家一周上一次課，各自從自己的角度來看同一個題目，靈長類學者從黑猩猩看家族的誕生、旭山動物園前園長告訴大家從動物園內外的動物學到什麼、鶴岡市立加茂水族館館長從水母的美姿看人類、攝影大師談自然與人類的共生，上完這四堂課，想必收穫滿滿。

走進ＮＨＫ文化中心的交誼廳，可以看到三兩成群、甚至將近十人聚在一起談天，非常熱鬧，而且女性居多。ＮＨＫ文化中心東京本部長三原渡指出：「我們會員的男女比例是二比八，而且男性就算來上課，通常也是上完課馬上走人。相形之下，女性非常渴望充實自己，很愛上課，也喜歡交朋友，下課之後還會留下來一起聯絡感情，看起來總是活力充沛。」至於熱門課程，三原渡指出，「重新看日本」這個概念最近正夯，舉凡茶道、書道、日本畫等課程都人滿為患，頗受熟齡人士的喜受。以茶道為例，穿著和服的講師，會依初學者或中高級程度而有不同的指導方式，每次兩小時，每個動作的要求一絲不苟，務求做到位。由於能感受到心靈平靜，動作又變得優雅，茶道課一直歷久不衰。

婚姻 找個伴，配對服務夯熟年離婚的人數十年內增加一倍，在完成人生第一階段的任務之後，日本熟齡人士更要找伴度餘生。

日本初婚年齡不斷提高，二○一二年男女的初婚年齡分別是三十．八歲和二十九．二歲，比五年前分別增加了一歲和○．七歲。另一方面，結婚超過二十五年的夫婦出現「熟年離婚潮」，熟齡離婚的人數，過去十年內增加了一倍，使得中高齡男女尋找伴侶的需求愈來愈高。

二○○○年成立的M's婚禮日本公司瞄準這個市場，針對中年以上的男女提供婚姻諮詢服務。有別於年輕男女的聯誼，這個年齡的男女多半有明確的目標，就是要有另一半，以結婚為前提交往，因此該公司每個月也會辦宴會，但主要提供的還是一對一的服務。

入會方式是有結婚意願的人先到M's婚禮填寫自己的基本資料，並且向諮詢人員提出自己對另一半的要求，例如年齡、經濟能力、結婚經歷、學歷、職業等，接下來公司就會幫忙配對，會費是十萬日圓起。

社長宮崎央至說：「目前會員有一千七百人，會員人數逐年成長中，每個月增加三十人左右，撮合成功率大約是每月四、五對，平均婚前的交往時間是三到五個月。」M's婚禮的會員從三十多歲到八十多歲都有，男性多半在四十五到五十五歲，平均年薪是九百萬日圓；女性則以四十多歲居多。

會員中年紀最大的是八十六歲的男性，另有一位八十四歲的女性。四十多歲女性的會員中，沒有結過婚或離婚、喪偶的人大約各半，男性則有三成是離婚或喪偶；到了五十多歲，女性離婚或喪偶者占三分之二，男性則占三分之一。相較於男性，女性離婚之後還是希望有個伴。

對於另一半的要求，女性首先看的多半是財力，希望生活有保障；至於男性則多半先看年齡，以及感覺對不對，宮崎央至說：「多數男性還是期待有女人味。」高齡者再婚時容易遇到一些阻力，例如遺產繼承、子女反對等，不過「女性覺得有一張結婚證書比較安心，因此還是希望走入婚姻。」一位六十五歲的男性說：「我是熟年離婚，年紀大了還是希望有一個伴能一起過生活，可是這把年紀又不知道怎麼找伴，所以加入了會員，也很高興真的遇見了小我六歲的妻子。」不論幾歲，能和心愛的人攜手共築一個充滿愛的家庭，不但心中會感覺踏實，還能因此對明天充滿了希望，過得更有朝氣。