誠哥飲頭啖湯人仔REIT炒唔過

2010-12-30 NM

香港的人民幣離岸中心逐漸成形；繼多間香港上市公司發行人民幣企業債券後，長實亦身先士卒，分拆內地資產，推出全港首隻人民幣房產基金（Real Estate Investment Trust REIT），預計明年首季登場。

長實主席李嘉誠一向愛飲頭啖湯，五年前捆綁大堆乙級商廈「豬頭骨」，分拆為泓富與領匯爭做「香江第一REIT」，未竟全功後股價至今未返家鄉。今次人仔REIT的資產，原來同樣租金見頂難突破。跟誠哥上車買REIT，只可以穩陣收息，要搏炒搏升，則一定跟唔過。

由長實搶頭炮的首隻人仔REIT，「唧」入的資產本身不弱，當中主要是位於北京王府井的東方廣場項目。該項目由總面積達二百多萬呎的八幢寫字樓、面積一百二十萬呎的商場「東方新天地」，以及兩座服務式住宅及一間酒店組成。

東方廣場已落成十年，發展成熟，「該項目位置係甲級地段，寫字樓每月每平方米嘅租金約二百五十元人民幣（下同），而商場則每平方米租金平均一千元以上，現時商場出租率百分百。」當地一名地產代理說。按此計算，單這兩組合每年租金收入達二十億元（長實及和黃各佔項目三成三及一成八權益），已達持有一百八十個商場收租的領匯總收入一半。不過，東方廣場的租金回報原來早已見頂。

租金見頂回落

曾經租用東方廣場四萬呎樓面達七年的體育百貨公司Sport-100老闆張國倫說，東方廣場的租金○八年京奧後已見頂回落，過了爆炸性增長期，「十年前北京只有百貨公司，無大型購物商場，令東方廣場人流極旺，○八年最高去到每平方米一千八百元，然而隨後附近商場如APM Mall、國貿三期等愈開愈多，LV等名牌去晒其他場開店，分薄人流，現時租金只係每平方米千五元左近，返唔到當時水平。」而部分租下東方廣場大面積的商戶，如Sport-100，租期長達六、七年，起租時只每平方米百二蚊左右，每年調升輕微。租約滿後才能跟市值租金調整或將租戶組合變動，缺乏彈性。

這隻人仔REIT能否創新股熱潮，除了看資產質素，還要計及股息回報。人仔REIT的賣點，是除了可與一般REIT一樣，將九成以上可供分派的租金收入盡派股東，以高息吸引「好息之徒」，人仔REIT還能以人民幣報價及交易、基金分派，亦即股息亦以人民幣計算及支付，而人民幣預計每年會有百分之五的匯率升幅，亦令其具有相當吸引力。

收息兼享人仔升值

市場人士一般認為，股息回報起碼要五釐才夠吸引：「內地最近又加息，做一年定期已有兩釐半息口；有過百萬元以上積蓄，做一個月定期都有四釐年息，故人仔REIT定息五至六釐對散戶有一定吸引力。」

現時長實的人仔REIT，由中信證券及滙豐為聯席賬簿管理人，已通過內地商務部、外匯管理局等部門，只差證監會通過這臨門一腳，預計明年第一季上市，集資額過百億元人民幣。屆時結集的人民幣「資金池」，長實將可留作投資內地之用，解除過往要以港元兌換人民幣的匯率風險。

早於今年八月，港交所行政總裁李小加已表示，香港上市規則中，沒有對新股上市融資幣值設限，企業在香港發行人民幣計價新股，不存在制度障礙，明年有望有首隻人民幣計價新股出籠。長實主席李嘉誠愛搶頭啖湯，已有先例。○三年新加坡率先推出REIT，長實隨即分拆十四個零售商場為置富產業信託，於當地上市，今年才重返香港作雙重上市。到○五年由房委會分拆出售的領匯出籠，李嘉誠又跟風分拆旗下七個非核心區寫字樓及工廈為泓富產業信託，搶做「香江第一 REIT」。不過泓富突被證監質疑長實股東有優先認購權有欠公允，遲遲不拍板，讓領匯迎頭趕上。

翻新物業升值慢

長實首隻人仔REIT的發展，正好可參照集團這隻首次在香港上市的REIT泓富產業信託。五年來，先後有八隻REIT在香港上市，其中泓富的股息率維持在六釐左近，派息在眾多REIT中不過不失，但股價卻每況愈下，現價一元七角四，較當時招股價二元一角六，大幅下跌兩成，是REIT中跌幅之最。同期恒生指數萬四點左右，現時為二萬二千多點，升幅五成四。泓富跑輸大市，歸根究底是資產質素不理想所致。

泓富的資產，共為七項乙級寫字樓及工業大廈，如紅磡的都會大廈、觀塘泓富廣場等。當年上市時，已被分析員質疑資產並非優質，但長實執行董事兼泓富主席趙國雄只迴避表示，寫字樓不用如零售商場般要定期維修及翻新，可降低經營成本，並指會進行大型收購增加收入，每年租金可升兩、三成云云。

不過翻閱年報，泓富每年大事宣揚的重點工作，就只是翻新商廈的大堂、外牆又或洗手間，以求增加租值。而進行收購則是購下原有物業未統一的部分樓面業權，規模極細。而工廈亦未能如甲級寫字樓般，在金融海嘯後租金大回升，結果泓富近三年股息分派都拾級而下，由三年前約一毫三仙下降至今年約一毫一仙，跌一成半。

股息分派現形露底

至於其他REIT，除了領匯的商場有資產增值概念可炒作，令股價較招股時狂升一倍三外，其他都跑輸大市，部分剛好返回招股價「打個和」。不少還已經「露底」，最經典如恒基分拆出來的陽光房產，今年全年可分派收入大降三成，股息大跌四成一！令「好息之徒」失望。翻開招股書，原來○六年陽光上市時，曾粉飾一番吸引散戶。其中包括大股東恒基向基金提供物業組合租金保證、恒基及另一股東兆基財經放棄分派所有股息，以及基金管理人的費用以基金單位（即股權）支付。

現時陽光房產露出原形，租金保證期結束，恒基等要收回四成股息，連基金管理人的費用，亦要求五成由現金支付，結果即時令業績及回報大走樣。而有些REIT 亦屬混水摸魚性質，如○七年上市、由德意志銀行旗下任基金管理人的睿富產業，資產只有北京一幢商廈，賣方骨水後被發現賬目不清，今年初睿富即將物業賣走，亦申請清盤及除牌。

基金公司Chartwell Capital的主席陳惠仁預期，長實的人仔REIT市場反應將不俗，但散戶要小心風險：「之前瑞安推三十億元人民幣計價債券，結果超額認購十倍達三百億元，而家只要係人民幣嘅產品，反應都一定好，因為大家相信人民幣每年一定有百分之五升幅。然而匯率可升可跌，上市公司推出人仔REIT，只係將人民幣匯率風險轉嫁俾投資者。另外，部分REIT會以利率掉期協議（interest rate swap）作對沖，風險較大。」再加上傳聞現時有多個地產商亦排緊隊，籌備人仔IPO，供應充足，認購及揀股前先睇清條文，小心為上。

REIT大比併

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