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鄂尔多斯地产资金链崩盘寓言：中富跌倒，无人吃饱

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在近期鄂尔多斯的饭局中，谈论得最多的就是高利贷问题。

一位小贷公司人士称，他几乎天天都会听到新的事情发生：“今天听说有一对夫妻欠多少亿被抓起来了，昨天听说一个人欠13亿元自首了，大前天听说有人跑路了……”

有时候这些传言有名有姓，有时候情节则模糊不清。而若不是事关己身，几乎没有人去关心事情的真假。

今年下半年以来，鄂尔多斯市发生多起高利贷崩盘事件，多名涉足高利贷者因资金链断裂而逃跑甚至自杀。首都经济贸易大学教授戚聿东认为，目前我国部分地区民间高利贷愈演愈烈，风险逐步加大，如不采取措施加以控制，有可能引发部分地区的金融问题。

“每一起严重事故的背后，必然有29次轻微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隐患。”——这是德国飞机涡轮机的发明者、德国人帕布斯海恩提出的一个飞行安全法则。

套用在当前的鄂尔多斯，这一法则亦揭示出某种真实。

风暴边缘的鄂尔多斯，正陷入与温州版本不同的地产借贷恐慌。故事不乏细节，问题是，惶恐将如何演变？

中富跌倒

“几乎所有的高利贷都和房地产有关。”鄂尔多斯一名当地企业家告诉记者，“中富公司的事情是鄂尔多斯民间借贷危机的典型代表。”

9月24日，鄂尔多斯市中富房地产开发有限责任公司（下称“中富”）法定代表人王金福自杀身亡（详见本报10月13日报道《鄂尔多斯地产商自杀：中富两套方案 清偿3.2亿债务》），多位知情人士透露，还不起高利贷是其自杀的重要原因。

中富公司的数据显示，公司于2008年投资开发“国电富兴园小区”项目，工程总造价约1.93亿元，在经营过程中一直没有获得银行贷款，而是通过高利贷融资2.63亿元。

一名债权人告诉记者，中富的利息为每个月3分（3%），3个月一结。一直以来，中富的还款非常准时，因此她又从别人处借钱放到中富，至今投入中富的资金已达2000万。

因为从银行无法获得贷款，从民间借的高息进行房地产开发是鄂尔多斯许多房地产商的做法。

根据住建部政策研究中心参与完成的鄂尔多斯《中国民间资本投资研究报告》，截至今年2月底，鄂尔多斯银行系统房地产开发贷款余额为59.7亿元。在360.7亿元的投资规模中，仅占到不到16.55%。在鄂尔多斯，房地产开发资金主要来自于民间借贷。

“在鄂尔多斯市，每一个房地产项目都要向民间资本借钱，一般是40%-50%的资金来自民间资本，有些楼盘甚至所有资金都来自民间资本。”戚聿东介绍。

中富正是其中典型，2.63亿借款大多用于支付1.37亿工程款以及利息。

这 无疑是一个危险的决定。杠杆融资是房地产开发模式中的重要部分，如果从银行获得房地产开发贷款，利率不过在基准利率基础上进行有限上浮。今年中，鄂尔多斯 一家房地产商告诉记者，银行利率普遍上浮20%以上，甚至达到50%，但即使这样，年利率也不过10%左右。而民间借贷年利率一般在30%以上，甚至更 高。

但随着今年信贷政策紧缩，各大银行纷纷收紧贷款。华夏银行鄂尔多斯分行的一名员工透露，起初银行还能对部分房地产项目提供2亿元的贷款，大约也能占其开发资金的60%左右，现在已经停止向房地产项目发放任何形式的贷款。

目前鄂尔多斯的民间拆解利率已经达到月息3分5（年利率42%），甚至5

分（年利率60%），而且很难借到钱。

按 照月息3分计算，2.63亿借款每个月要支付的利息为789万元。“仅支付利息的压力就非常大。”一名鄂尔多斯房地产商表示。知情人士告诉记者，对于很多 房地产商来说，压在他们身上最重的石头，不是楼盘积压，而是高额的还款利息，很多人无奈之下再借高利贷用于还息，从而进一步扩大风险。

在企业资金周转不足时，通过民间借贷方式周转本无可厚非，但鄂尔多斯房地产企业的危险在于将短期借贷长期化。例如中富公司，一名债权人告诉记者，她从前年开始以3分利息借给公司钱，直到出事前一直按期收取利息。

一位投资集团负责人毫不避讳：“他们（房地产商）从我手里借到钱，肯定是反手就用来支付借贷利息，这样的风险太大了。”

借贷无门

中富“国电富兴园小区”项目的总建筑面积107870.65平方米，其中住宅面积80001.98平方米，商业用房面积22925.46平方米，其中住宅项目于2010年开盘销售，已经收回首付款817.053万元，尚有约1.5亿应收贷款。

记者从中富公司了解到，1.5亿应收贷款均为住户的银行按揭贷款。

在房地产开发模式中，用销售收入支持工程继续施工是资金链上的重要一环。在鄂尔多斯，购房者在买房时支付30%的首付款，剩余70%从银行办理按揭贷款。银行贷款一次性支付给开发商，然后由购房者分期还给银行。

一名当地商业银行人士介绍，该行对购房者在没有房地产公司担保的情况下不会发放按揭贷款，即使是能发放，资金也非常有限。有业内人士告诉记者，在银行用房屋办理抵押贷款也很困难。

实际上，按揭贷款是售房收入的大头，无法获得按揭贷款大大增加了房地产商的资金压力。

一名当地从事过房地产开发的人士告诉记者，在销售时，会和购房者签订一份协议，由房地产公司负责办理银行按揭贷款，并申明如果按揭办理不下来可退房。

但今年以来已经发生多起按揭贷款无法办理事项，房地产商也不愿意退房。

“我去找开发商，他说，好不容易卖出去一套，怎么可能退呢！”一名受购房者委托与开发商理论的当地媒体记者说。

此外，银行的开发贷也全面收紧，使得房地产商无论在开发的前期、中期或者后期，都面临资金困难。

一名当地中型房地产开发企业融资部门人士告诉记者，公司无法从银行获得贷款，今年以来一直在多方筹集资金。但当地的小额贷款公司已经借不到钱了，正在打听通过信托公司或者房地产基金的方式融资。

鄂尔多斯地产资金链崩盘寓言

鄂尔多斯融源泰小额贷款公司的工作人员介绍，房地产商在公司放款的“黑名单”中，因为公司与银行有协议，银行部门在协议里明确规定不许给房地产项目提供资金。

根据相关规定，小额贷款公司不得吸收存款，只能用自有资金放贷，但可以从银行获得不超过自有资金50%比例的银行贷款用于经营。

该小贷公司工作人员透露，除了协议上规定的条款以外，银监局和金融办还会不定期的到公司检查，防止小额贷款公司擅自向房地产项目提供资金。

另外据鄂尔多斯当地媒体的调查，部分小额贷款公司从来没有“给房地产项目贷款”的业务。一名小贷公司人士表示，小额贷款公司提供的贷款都是短期的，而房地产的资金回笼却是长期的，并不匹配。

而且记者从多家小贷公司了解到，今年公司资金非常紧张，早就无钱可贷。“我还想贷款呢，你告诉我哪里可以借到钱。”一家小贷公司负责人半开玩笑地说。

当地的很多民间借贷人也对房地产亮起了红灯，虽然这曾经是他们重要的放款对象。

一名当地投资公司经理说，许多熟人希望从他这里借钱，但他最后的选择只能是一声对不起。“我们不得不谨慎。而且现在房子很难卖得动，资金流回不来，放出去的这些钱肯定不知道何年何月能收回了。”

多位当地人士告诉记者，人们已经纷纷开始往回要债，尤其是借钱给房地产商的。“人们心里都清楚，钱放到哪里去了，还不是房地产？现在只有能源企业还能借到些钱。”

房市，繁华不再

资足抵债但现金流严重不足，是许多房地产商的现状。

目前中富公司项目主体工程已经完工，根据中富公司评估，资产为4.91亿元，负债2.63亿元，资产负债率约为53%。

但一分钱难倒好汉，2011年以来，鄂尔多斯的房地产已陷滞销状态。

根据鄂尔多斯地税局数据，2011年上半年鄂尔多斯市房地产税收入约4.2万元，同比增长28%；2010年上半年税收收入约3.04万元，同比增长68%。

两相对比，2011年房地产税收收入的增幅大幅度下降。而且业内人士介绍，今年上半年的4.2亿税收中可能有一部分是去年销售的房子，今年下半年房产税的增速可能更低。

鄂尔多斯的房地产早已显现泡沫。

据一家地产调查机构的调查，鄂尔多斯平均每人拥有房屋2.7套。一个三口之家的房屋拥有数量多者达到七八套。

据 鄂尔多斯当地媒体报道，全市共有房地产企业442家，几乎每一个能源企业均有房地产开发业务。2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方 米，但鄂尔多斯各旗镇总人口才160万，市区人口逾65万。如果按照65万人口计算，仅2010年施工的房产就够为每个人提供41平米的住房。

而且还有房地产商，包括外地房地产商在不断进入鄂尔多斯。滞销之中，房价纷纷下跌，而降价成为许多房地产商的选择。

一名当地人士告诉记者，自己的房子去年价格在9000元每平米，而今年这一地区新房价格不过8000元每平米。

另据一名长期观察鄂尔多斯房地产人士的观察，今年以来房地产早已有价无市，打折促销不断。“最典型的是绿城项目。”这位房地产观察人士说。

他提到的是位于乌兰木伦河畔的城投绿城?成园项目。该项目宣传册介绍，销售价格为每平方米6900元。但这一项目位于鄂尔多斯康巴什新区CBD，是鄂尔多斯令人瞩目的豪宅之一。6900元的价格不仅开创了鄂尔多斯销售价格的新低，也远远低于部分中低端地产的价格。

据 当地人介绍，2005年时鄂尔多斯房地产的均价在每平方米1000元左右，2006年时大约在1500元，到2007年时均价达到了5000多元，平均涨 幅约3倍。而2009年时，房价再次大幅度上涨，达到7000-8000元左右，2010年房价小幅上涨，普遍涨幅为600-700元，当时，一些高档住 宅或商业地产售价已达到2万-3万每平米。

绿城内部人士介绍，一定程度上，6900元/平米的价格已经低于成本价，但即使是如此低的价格，开盘销售后还要推出优惠，最低折扣将能达到9折。

国内豪宅开发商星河湾在鄂尔多斯则采取了令人叹为观止的营销手段。“星河湾请了四个销售代理公司，包下鄂尔多斯的多家酒店，几乎天天请人吃饭。”前述房地产观察人士介绍，他笑称：“在鄂尔多斯几乎所有有钱人应该都吃过星河湾的饭。”

据了解，星河湾在鄂尔多斯拥有约500名营销人员，楼盘每星期都有宴会或者其他形式的活动，来邀请消费者参加。此外，公司不惜血本在各大媒体投放广告，就连鄂尔多斯的机票上也被攻占。公司还准备包机邀请客户到广州星河湾参观旅游，费用全部由公司承担。

然 而即使这样，星河湾的销售业绩也并不理想。据星河湾销售人员透露，星河湾目前成交量将近200套，但大部分只是交了定金，并未签约。如果按照价格每平方米 2万计算（实际价格折后不到2万），200套住房的销售量大约20亿元，而星河湾进入鄂尔多斯市市场时，宣称的目标是开盘百亿。

2009年，星河湾在上海浦东的项目开盘首日创造了“6小时40亿”的奇迹，2010年在太原的项目开盘首日认购金额又超过上海。

星河湾的营销方式和销售境况，在今年的鄂尔多斯各大楼盘中并不少见，比如伊泰?华府世家在开盘首日也举行了大型的开盘活动，而等待时机开盘的泰悦府，目前239套房，也才内部陆续认购了20余套，不足供应量的十分之一。

一些本土开发商在万般无奈之下，把项目的开盘日期一推再推。今年以来，鄂尔多斯的开盘项目寥寥无几。

犹疑的信心

在鄂尔多斯的民间借贷体系中，信任起到了非常重要的作用。

“鄂尔多斯人朴实，和其他地方不一样。”一位鄂尔多斯人告诉记者。他给记者看了一张“传说中”的“白条”。据说，在鄂尔多斯当地借钱只需要在一张卷烟那么宽的纸上写个借条，关系好的连条子也不用写。

记者看到的这张借条约手掌大小，用印刷体打印了“债权人”“借款金额”“借款利率”几个字，每个词后面手写了对应的信息，在借款金额、借款利率的数字上还盖上了红指印。

纸条下方是借款人的签名，以及一条关于利息的详细说明。让记者印象深刻的是，利息是3分，但对于借款的开始和结束时间，以及付息时间并未作出说明。

“这张条子可能是长期借款，所以没有写这些。”另一位当地高利贷放款人告诉记者。他说，这样的条子很常见，也有一些比较规范的，会对借款的起止时间、本金和利息的结算方式作出规定。记者了解到，一些借条上还会写上如果利息和本金偿还不了时的处理方式。

虽然说信任是关键，但许多鄂尔多斯人正在将借条转成正规合同。记者所看到借条的主人，在当日下午打印出一份三页的借贷合同样本，并打算让所有打条子的借款者重新签订合同。

当记者询问这样做有什么好处时，该人士表示合同总要正式些，而且如果遇到纠纷，条子的利息超过法定利率4倍的部分得不到保护，但是如果是借款合同，合同中对利息有约定则会受到保护。

这位借款者表示对当地借贷环境有信心，但仍忍不住抱怨：“鄂尔多斯老板们能不能站出来，不要不接电话？”

他认为，大多数当地借款人有一定的实力，即使是不见了也只是为了躲债，并非跑路，而且资产也足够偿债。有一位他借给资金的借款人资金链发生问题，但是该人士拥有四五辆路虎汽车。“随便卖一辆也是好几百万，不会有问题的。”

但是，他认为，很多老板为了躲债不接电话，甚至逃走，很令人气愤。“接个电话也好啊。都是熟人，没有钱也不会硬逼的。”而对于中富地产的做法，他认为是比较负责任的。

在鄂尔多斯的民间借贷体系中，大多数钱是借给熟人，或者通过熟人作为中介，具有天然的信任关系。一名已经多日拿不到利息的债权人告诉记者：“我很信任他（欠债人），所以我不会去催他。如果我把钱从他那里拿回来，别人听说了可能也会来讨，他的资金链就会出问题。”

另一位债权人则表示：“我很信任他，但是如果别人找他要钱，我会担心要晚了钱拿不回来，也会去要钱。”这位债权人认为，现在的市场资金紧张，和债权人纷纷收回贷款有关。

“现在大家都不敢往外放了。除非是资源类的借款，才有人放，利息不过一个月1分5左右。其他的哪怕是5分的利息也不敢借出去，大家都宁愿少得利息但要保险些。”

一名接近银行的人士告诉记者，因为普遍收贷，近期鄂尔多斯各银行的存款直线上升。

鄂尔多斯人与人之间的信任，以及对未来抱有的希望是民间借贷市场的稳定剂。

但 记者听说，过去鄂尔多斯也不乏骗贷事件。“一个人拿了几百万元，买了两辆好车，租一个好办公室，开着车去借钱，别人一看他的装备就同意借了几个亿。结果这 个人一转身就跑了。”当地人描述。而曾经发生的真实事件是，一个借款人用几十万在北京租了三天的办公室，然后从鄂尔多斯骗走了几个亿。

“现在不催债还是因为觉得有希望，如果没有信心真的到了需要撕破脸皮的时候，还是要撕破。”一名当地放贷者表示。

一些贷款的担保者也因此受到了损失。因为借款人还不了，王强（化名）作为担保者支付了230万。

正如之前提到的一家知名酒店的做法，当地债权人和债务人协商，宽限债务时间，或降低利息、将债权转成股份或者用房产代偿，都是较好的解决方式。

谁最可能出问题？

鄂尔多斯的民间借贷市场错综复杂。

“你借我的钱，我借你的钱，谁都算不清。说不定在大街上碰到一个人，就有借贷关系。”鄂尔多斯一位文化界人士介绍。

在错综复杂的借贷关系中，可以简单地将借贷人分成有实体公司的借贷人以及中介人，借贷公司分为单一的房地产公司和有其他产业的房地产公司。

“出问题的人大部分都是倒来倒去的人，没有自己的公司。”一名鄂尔多斯民间借贷者告诉记者。这些人在放出去的款收不回来时，便没有钱支付借款的利息，从而发生资金链断裂。

比如记者在中富公司遇到的一位债权人，她借给中富公司的两千万中只有几十万是自己的，其他均为从亲戚、朋友处以2分或者2分5的月息借得，再放给中富公司，角色主要是资金中介。

此 外，一些人把从银行获得的贷款用于放贷。“我一个朋友买车，从银行贷了几十万，转手就借出去了。”一名当地人介绍。购房后办理按揭贷款，把节余资金用于放 贷，然后用高利贷利息支付房款的现象也非常常见。“这里人买房肯定是按揭的，省下来的钱放出去足够支付利息。但如果高利贷市场出问题，还房贷的钱也没有 了。”前述人士介绍。

2010年以来，鄂尔多斯市发生多起高利贷崩盘事件，其中资金上亿的案件包括众博商贸有限责任公司老板梅良玉一案、金亿泰汽贸担保公司总经理祁有庆一案和苏叶女涉嫌非法吸收公众存款案等。

有实体公司的企业，处境相对好一些。

记者在鄂尔多斯市时，曾听说当地一家知名酒店发生资金链问题，于是老总包了一辆汽车，请所有的债权人到酒店吃饭，告知债权人自己的情况，并表示，如果大家都来要债那么公司只能破产，或者大家可以缓一缓或选择成为公司的股东。

鄂尔多斯近期出现了不少“抵债房”，即一些还不起钱的房地产开发商用房子来抵债。比如中富公司公布了详细的房屋建筑图以及不同资产的市场价，作为偿债资产。记者还听说了其他多处抵债房。

“和债权人协商，或用房子抵债的做法都很常见。”一位房地产人士评述。一位建筑施工人员则称，今年由于楼市不好，许多地产商都希望用房子来抵建筑款，如果不要房子，建筑款项只能欠着。

不过债权人大多不满意抵债房的定价，希望打折。有时候，为了尽快回笼资金，房地产商也会“割肉”。

记者听说位于鄂尔多斯第五小学附近的一个楼盘，原价7000元左右每平方米，现在抵债价格只有约3500元。另一位房地产人士表示，知道这处房产要抵债，但认为价格不太可能如此之低。“应该是有一些条件，比如

一次性付款是一个价格，多次付款价格则高一些。或者最低的楼层是3500元，每高一层往上加价。也有可能3500元是起拍底价，实际拍卖价格高一些。”这位人士推测。

中富公司在估价时，把18000元每平方米的底商价格折为16000元，而且在债权人的要求下，对价格再次进行了85折。

也因此，很多鄂尔多斯人并不是很恐慌。“房子还在那里，最坏的打算就是拿房子。”一名鄂尔多斯人说。他认为，虽然鄂尔多斯房价有泡沫，但也有一定的刚性需求，而且外来人口逐年增多，房地产只是遭遇暂时的寒冬。

此外，拿地的时间不同，企业面临的问题也不同。“前几年拿地的企业问题应该不大，出问题的企业大多数是在近两年拿地的。”一位鄂尔多斯当地放贷人员表示。近两年，鄂尔多斯地价飞涨。

但对于没有实业的借贷中间人，一旦发生资金链断裂，将没有任何东西给债权人，因此出现“跑路”或自杀等事件。有实体的公司境况好于借贷中间人，而有多种资产的房地产公司又好于单纯的房地产公司。

中富公司的另一位股东郝小军还经营着一家煤炭运输公司，中富公司负责处理债权人事务的人士告诉记者，郝小军已经从煤炭运输公司中拿出1000万元，准备用于解决中富公司的问题。

在当地，许多房地产开发商同时也经营煤矿或者酒店等产业，其他产业的资金可以为房地产暂时输血。

“出问题的不会有大企业。因为大企业除了房地产，肯定还有其他产业作为支撑。”一名市场乐观人士称。

不过也有市场悲观者。“问题一天比一天严重，不知道危机什么时候会爆发。”一名小贷公司人士认为。

“麻木了。”有人说。“习惯了，大家对此都有预期。”一位接近司法部门的人说。

据了解，近期鄂尔多斯经侦支队尤为繁忙，常常加班，而所有和高利贷相关人士都被打了预防针，不得向外泄露任何和办案有关的信息。

政府在行动

危机中，很多人将目光转向政府。

中富公司希望政府给予部分费用减免，并且能帮助其向银行申请流动贷款，以及让银行发放购房者的按揭贷款。

许多借款人都寄希望于政府救市，并且认为，即使市政府不考虑，省自治区政府也会考虑这一问题。

今年下半年以来，鄂尔多斯市政府多次组织企业家召开座谈会，并为企业协调银行贷款。在政府的协调下，部分企业的贷款已经得以延期。政府的另一个举措是，将5000万元以上的融资者进行监控，防止其外逃。此外，政府和当地的鄂尔多斯商会联合成立了担保公司。

中 央财经大学金融法研究所所长黄震建议，政府可以考虑四点措施。第一是要求借款人拿着借条到金融办或者公证机构对借条进行公证。公证者可以获得优先偿债权。 通过这一步骤可以摸清楚借贷情况。第二点是允许部分企业倒闭。“有的企业有投机冲动，要让有些人承受风险的惩罚。”第三点是不要轻易抓人，让借贷事件刑事 化，要尽量认定为是民间借贷违约。第四点是要设法鼓励民间资本尽量进入正规金融机构。

“如果作为刑事案件处理，企业会瘫痪，债权人更加没有信心。一些本来可以循环的资金链也断掉了。”黄震建议，“对于一部分还有潜力可挖的企业，可以重整秩序，通过债权人会议等进行债权重整，再从银行贷款。”

和记者攀谈的多位债权人也表达了这一意愿。“我们所有的努力目标是，不要进入司法程序。”中富公司负责债权处理的人士称。因为如果介入司法程序，就需要冻结公司资产，公司将无法运营。

为了安抚债权人，公司迅速列出两套解决方案，并对于愿意等待、领取现金的债权人承诺，在10月后将支付1分5的利息（1.5%月息）直到还款。

另一位债权人告诉记者，他的一个朋友去年以每亩40万元买了100亩土地，但是看到市场的资金情况后，并未开始开发，今年地的价格已经涨到了每亩120万。这位朋友现在欠了一些钱，但这位债权人认为，土地的价值足以抵债，但如果诉诸法院，法庭拍卖的结果可能低于市价。

吴英和石小红案件中也出现过类似的情况。吴英一案中，根据媒体报道，吴英的本色集团在吴英被刑拘之前经营状况良好，而且到审判时，她的资产如果不是被非法没收和拍卖，不但能够偿还所有的债务，且吴英可能也已是坐拥价值数亿元资产的富豪。

但这需要债权人和债务人之间的信任，以及债权人充分的还款意愿。

戚 聿东提出了五点建议，包括：适当调整偏紧的信贷政策，尤其是对中小企业不应一刀切紧缩贷款；加强对民间高利贷现象的政策规范和监管，将民间借贷特别是高利 贷行为纳入“体制内”一并管理和监管，不能因为超出银行贷款基准利率4倍以上不受法律保护为由，而对高利贷行为听之任之；严格控制银行和上市公司资金体外 循环现象；加强公众金融教育以及建立针对中小企业的综合服务体系，真正解决中小企业融资难问题。

多位参与借贷人士表示，希望媒体不要过度报道，将事情扩大引起市场恐慌。黄震则特别提出，要小心微博的放大效应。

但无论媒体是否报道，在鄂尔多斯当地各种传闻已经铺天盖地。“最坏的时候还没有到来。”当地一位投资业界人士表示。他介绍，每年年底时，房地产企业要结算工程款，而2010年初当地银行放出大量贷款，这意味着2012年初将是大量房地产企业还款大限。

“到年底问题会更严重。”该人士判断。

有 市场人士告诉记者，鄂尔多斯当地银行的贷款额度已经用完。而黄震认为，短期内中国的通胀形势不会改变，因此货币政策也不会改变，加之房地产调控政策，如果 放任正规金融机构对微小企业融资难无所作为，放任民间借贷的投机化倾向，鄂尔多斯民间借贷风险可能进一步积聚和扩大。

鄂爾多斯寓言

　大街寬闊，但空空蕩蕩；酒店林立，但冷冷清清；工地處處，但多數停工；售樓處還在，但門可羅雀。

　　曾經「中國最富城市」，鄂爾多斯如今幾乎經濟停擺。

　　因煤而富，鄂爾多斯，經濟增速連續九年位列全國第一，人均GDP超過香港。但在去年樓市冰凍、民間借貸資金鏈斷之後，超速發展頓然剎車。今年經 濟不景氣，更把鄂爾多斯立市之本的煤炭業也一下推入低迷。經濟危機就在眼前展開，不知道未來會怎樣——「人都沒錢了，錢都變成了鋼筋水泥」。

　　在地方財政收入增速大幅回落之後，鄂爾多斯政府沒有錢再支撐龐大的投資計劃。為了找錢，官員們拜訪各大銀行，希望能獲得更多的貸款；城投公司連 年發債；繼續推進以煤礦換項目，吸引外來投資落地；希望引入外部資本成立產業基金，救助僵死的房地產；甚至，政府還向當地的大型民營企業、拆遷戶伸出了借 款之手。

　　一個沒有人口支撐，主要依賴能源開發的地方經濟，似乎轉無可轉，最終還是只能指望投資拉動，銀行貸款。一位不願具名的鄂爾多斯市政府官員對財新記者表示，「下半年，鄂爾多斯要抓住政策微調的機會，爭取增加信貸，擴大投資。」

　　就算再來一輪激進的政府投資，能救鄂爾多斯於經濟危機嗎？「鬼城」康巴什新區的市政府前，廣場偌大，空無一人，只有巨大的雕塑佇立著，靜看草原枯榮。

房地產冰封

　　從機場途經伊金霍洛旗、康巴什新區，再到東勝老城區，沿途一個接一個的爛尾樓盤，塔吊靜止，鋼筋水泥裸露。一名開發商告訴財新記者，鄂爾多斯市區70%左右的在建工程都處於停工或半停工狀態。「資金鏈斷了，沒錢。」

　　少數沒有停工的項目，進度也明顯慢了下來。鄂爾多斯星河灣項目現場的工人告訴財新記者，施工人數比去年少了一半多。伊泰華府、萬正城等項目也大抵如此。

　　東勝區建設局的一名工作人員告訴財新記者，政府曾摸底過樓盤的動工情況，「現在還能動的要麼是政府下屬的開發企業，要麼是有能源業務的綜合大型集團。單一業務的房地產公司基本都停了。」

　　財新記者走訪的多個項目售樓處均是門庭冷落。有的項目已經建成，由於無人問津而一直無法開盤。

　　東勝老城區一個核心地段項目的銷售人員直言，今年沒有賣出去一套房子。伊泰置業總經理王永軍對財新記者稱，樓市處於冰封狀態，一兩年內都難有起色。伊泰置業在鄂爾多斯的兩個項目，從賣期房轉為賣現房。

　　東勝區政府公佈的今年一季度經濟運行報告顯示，商品房銷售面積為1626平方米，下降93.2%。東勝區是鄂爾多斯主城區，其他區域更糟。

　　房價已降，仍有價無市。城區邊緣的普通項目，現房均價從單價7000左右元降至4300元；高端項目從2萬元以上回落至1.5萬元左右。星河灣 5月間推出了88套特價房，價格從去年的2.4萬元/平方米降至1.5萬元/平方米，依然無成交。一些停工項目的期房價格倒是堅挺不動，「因為現在沒人買 期房，降價也賣不出去。」而且，停工項目多是高負債，開發商擔心降價後「資不抵債」。

　　財新記者走訪當地多家國有商業銀行，均已收緊了對房地產企業的開發貸款，住房按揭貸款也只針對首套房。中國建設銀行鄂爾多斯分行公司業務部人士 告訴財新記者，該行已經全部暫停房地產開發貸款。工商銀行方面則表示，只有本地少數的大型綜合企業才能拿到貸款，其餘一概不談。

　　鄂爾多斯市政府從去年底即提出要「救市」，包括政府回購商品房用作保障房、成立城市建設發展基金等。由於政府缺錢，外來資本對這些口號並無信心。

　　當地一名開發商對財新記者稱，造成鄂爾多斯房地產市場今日局面的原因，除了房地產宏觀調控緊縮信貸和當地民間高利貸崩盤之外，鄂爾多斯政府強烈的造城衝動和無節制的批地也是重要因素。

　　在最高峰時，鄂爾多斯的房地產用地指標佔據了內蒙古自治區指標的一半。2011年，鄂爾多斯全年房地產開發施工面積超過4100萬平方米，其中新建住房面積超過2000萬平方米。而鄂爾多斯城區包括外來人口在內也只有60萬人。

　　巨量供應缺乏產業及人口的支撐，泡沫破裂只是時間問題。萬正房地產開發有限公司副總經理邊燕云預計，鄂爾多斯至少需要3-5年的時間來消化現有存量房。

　　土地市場也進入了冰凍期。東勝區國土資源局土地交易中心的工作人員告訴財新記者，今年以來沒有一幅土地成交。另據鄂爾多斯市政府網站的統計數據，今年前5個月，鄂爾多斯全市完成房地產投資57.4億元，同比下降50.3%。

　　地方財政的減收隨之而來。今年上半年，鄂爾多斯市地方本級收入236.07億元，增長8.95%。增速較往年大幅下滑，主體稅種中營業稅、個人 所得稅、土地增值稅和契稅均出現減收，其中土地增值稅受房地產行業影響，減幅達33.28%。納入政府性基金收入的土地出讓金也大幅下滑八成以上。

煤炭支柱倒塌

　　以往的夏天，從鄂爾多斯到包頭的高速公路經常擁堵，滿路都是拉煤的大卡車。但今年8月，這條道路卻格外通暢。一位拉煤的卡車司機告訴財新記者，今年路上跑的拉煤貨車少了近三分之二。

　　煤炭是鄂爾多斯財富的起源，也是其城市快速擴張的最大原動力。鄂爾多斯的地下儲煤量佔全國的六分之一，2005年鄂爾多斯超越大同成為全國產煤第一大市，2011年原煤產量超過5.8億噸。從2003年開始，鄂爾多斯在「黑金」的支撐下經濟起飛。

　　這一單一的經濟支撐，於今年轟然倒塌。從今年4月開始，鄂爾多斯的煤炭坑口結算價開始下降；5月之後，當地煤場出現了積壓。

　　一位參與當地煤炭調研的銀行人士告訴財新記者，目前鄂爾多斯全市煤礦數量為306座，正常生產的只有101座，其餘大多處於停產或半停產的狀 態。一方面是經濟不景氣，國內煤炭需求量急降；另一方面是價格較低的進口煤的大量湧入。在坑口價連續下挫之後，鄂爾多斯當地的一些煤炭企業選擇停產來減 虧。

　　煤炭一直是鄂爾多斯地方財政的最主要來源。當地煤炭行業人士向財新記者介紹，每噸煤的稅費合計約70元，其中增值稅30元/噸，地方政府稅費約 23元/噸，地方收的煤炭調節基金15-20元/噸。在最高峰的2008年，僅原煤銷售對鄂爾多斯GDP的貢獻就超過60%，對地方財政的貢獻率超過 50%。

政府無招

　　近年來，鄂爾多斯政府熱衷於大規模的城市擴張和基礎設施建設。現在，政府仍希望借此途走出經濟衰退。

　　東勝老城區的面積有20多平方公里，其後的鐵西新區開發相當於再造了一個老城區。2004年鄂爾多斯又啟動了康巴什新區的建設，提出要打造百萬人口的中心城市。現在，面積更大的鐵西三期啟動開發。

　　重複建設是必然的。據財新記者瞭解，2008年才投入使用的演藝廣場將被拆除，新建公路鏟掉重新拓寬，全民健身中心完工不久，新的體育中心又已經開建。

　　整個鄂爾多斯市今年在建項目總投資超過1500億元，其中包括600公里的高速公路，18個大型變電站，14個分佈在全市各旗縣的工業園，每個工業園區的面積均在幾十平方公里以上。而這一數據在2010年是800多億元，2011年是1070億元。

　　但是，煤炭市場低迷，房地產市場冰封，地方財政大幅減收，城市擴張和基礎設施的巨額投資失去了主要來源。鄂爾多斯市政府今年以來苦於找錢。鄂爾多斯市市長廉素在4月間表示，「要千方百計擴大信貸規模，確保今年新增貸款500億元。」

　　這500億元一直難有著落。當地一家國有商業銀行的內部人士告訴財新記者，鄂爾多斯的新增貸款已經沒有什麼空間。今年，四大國有銀行在鄂爾多斯 已經發放新增貸款100多億元，面向本地大型企業，集中在煤炭和電力行業。「基本沒有給房地產貸款，也不參與政府基建項目的貸款，現在與城投公司的合作也 很少。」這位銀行人士稱。

　　過去兩年，鄂爾多斯市、區兩級政府平台公司已經多次融資。鄂爾多斯市國有資產投資經營有限責任公司在2010年5月發公司債28億元。鄂爾多斯 市城投公司在2011年4月發行7年期10億元城投債，2012年又與中信信託合作推出應收賬款流動化信託項目融資8.57億元。東勝城市建設開發投資集 團有限公司在2012年2月發出20億元城投債。東勝城投集團公司稱，從2009年至今已累計融資超過100億元用以支持城市建設。

　　據東勝城投公司2011年審計報告披露，其負債在三年間猛增了20餘倍，從2008年底的6.34億元增長至2011年底的140.4億元。

　　從2011年開始，國務院開始整頓地方融資平台。「受國家調控政策影響，鄂爾多斯政府平台公司的融資渠道收窄，今年新增貸款較少，也沒有新的發債計劃。」上述鄂爾多斯市政府官員對財新記者表示。

　　政府需要開闢其他「財路」。當地企業證實，政府開始向當地大型民營企業借錢。據東勝城投公司2011年審計報告顯示，東勝城投以委託貸款的形式 從內蒙古伊泰集團、鄂爾多斯滿世房地產開發公司借款6億元。此外，東勝城投還以「暫借往來款」的名義向北京星河灣房地產公司、鄂爾多斯市佳奇城市建設投資 公司、內蒙古雄鵬建築有限公司、東勝區建設局和國資公司借款共計約19.26億元。

　　除此之外，鄂爾多斯當地的民營基礎建設公司也開始被政府拖欠工程款。僅康巴什新區的建設工程款負債規模即有50億元左右。

　　甚至有消息稱，康巴什國資投資公司一度計劃向當地的拆遷戶借款。據《中國經營報》報導，今年6月康巴什國投公司想通過暫扣當地農民徵地補償款， 而後以高息返回的形式向民間借款，還想讓被徵地農民將補償款存入商業銀行，然後通過委託貸款的方式，借貸至康巴什國投，其中支付商業銀行千分之二的手續 費。

　　據財新記者瞭解，因拆遷村民不同意，這一計劃後來並未執行。

　　土地和煤礦，一貫是鄂爾多斯政府用以招徠外部投資的「法寶」。除了低價甚至免費的土地之外，當地政府還承諾20億元以上的投資可以配送億噸級的 煤礦，但在早年配送的一些煤礦被企業轉手賣掉之後，當地政府與投資企業博弈深化，「投資到位一步，探礦證和採礦證的審批才能相應跟進一步。」上述市政府官 員對財新記者說。

　　這種以「能源換項目」的產業升級思路，並不被外界看好。財新記者在裝備製造基地看到，規劃的道路已經建成，但空蕩蕩的園區依然一片荒蕪，僅有極 少數的廠房建成或在建。「當地沒有配套的產業鏈，所有的零配件都需要從外地運進來，僅在當地組裝就沒有意義。」入駐的一家裝備製造企業的工作人員說，在鄂 爾多斯當地甚至都招不到熟練的鉗工。

　　伊泰置業總經理王永軍也表示，無論是房地產市場，還是產業升級，鄂爾多斯亟需解決人口瓶頸的問題。

　　此外，更令鄂爾多斯政府頭疼的是，房地產市場冰封之後，用於抵押或作為城投債還款來源的土地已經大幅減值，依靠土地來還款或再融資變得更加困難。

　　「之前政府可以拿土地來抵還工程欠款，但現在房地產形勢不好，土地不值錢了，公司也不願意要。」一家路橋企業的工作人員對財新記者說。

寓言一篇⋯⋯後羿射箭 巴黎的價值投資

時寒冰：經濟工作會議的關鍵和股市寓言

本帖最後由 晗晨 於 2014-12-12 16:28 編輯 時寒冰：經濟工作會議的關鍵和股市寓言 作者：時寒冰 中央經濟工作會議提出的明年經濟工作的主要任務，第一個是“努力保持經濟穩定增長”。提出“繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。積極的財政政策要有力度”，最關鍵的一句是“積極的財政政策要有力度”，與過去一向婉約的風格相比，這個亮點凸顯豪放氣魄。第二個主要任務是“積極發現培育新增長點”。 這兩條是此次會議的最關鍵點，已經對明年的經濟發展做出最明確的定位。這意味著明年的貨幣政策將更加寬松，降準降息只是時間問題。 如果與去年的中央經濟工作會議做對比，就更加分明： 去年中央經濟會議提出的2014年經濟工作的主要任務是：1.切實保障國家糧食安全。2.大力調整產業結構。3.著力防控債務風險。4.積極促進區域協調發展。5.著力做好保障和改善民生工作。6.不斷提高對外開放水平。 今年的是：1.努力保持經濟穩定增長。2.積極發現培育新增長點；3.加快轉變農業發展方式。4.優化經濟發展空間格局。5.加強保障和改善民生工作。 去年提及的“著力防控債務風險”今年不僅沒有單列入主要任務當中，甚至沒有提及。這說明，1）穩增長成為政府的首選，政府要用增長來覆蓋債務問題。2）這並非說明債務問題不重要了，恰恰相反，債務風險正變得越來越棘手。這意味著，政府可能采取更寬松的貨幣政策來應對債務壓力，即把債務貨幣化。這將是極其大膽的一個決策。這里面包含著的信息是：貨幣供應增加，信貸更為寬松。相應的，本幣將有一定幅度的貶值。當然，這種狀況利好股市——至少在債務問題尚且可控的範圍內如此。這會出現一種背離的情況：實體經濟的衰退與股市的相對的階段性的莫名其妙的繁榮共存。因此，股市在此輪調整後將繼續上行。（此文的分析只是為大家做更加具體且正確的分析提供一點點參考，不的結論，也不作為投資建議） 1.jpg (42.47 KB, 下載次數: 0) 下載附件 前天 16:27 上傳 附：股市寓言 孩子：大爺，這水怎麽那麽混？ 大爺：水至清則無魚。水渾才有魚兒，才能摸魚。 孩子：為什麽外村的水是清水，並且也有魚？ 大爺：人家的水是H2O構成的，我們這里的水是“暗物質”。 孩子：水里石頭上粘稠狀的臟東西是什麽？為什麽踩上去會摔倒？ 大爺：別說你，誰踩上去都會摔倒。那些臟東西是賬本。像壞債、債務什麽的，都寫在上面，越多越粘，越多越臟。所以，水不能落，水落則石出。 孩子：所以，水要多放些才對嗎？ 大爺：是的。水放多了，水漲石沒。水多了，魚也就多了。 孩子：那什麽時候去打漁呢？ 大爺：下網就能捕到魚的時候，就去捕魚。 孩子：那為什麽土豪金船上的大爺一網下去就是滿滿的魚，而老大爺您卻只捕了些小魚？ 大爺：人家那是真大爺，想往里放水就往里放水，想往外抽水就往外抽水。我這個大爺是虛擬的，就是現在流行的“P2P”，一個“2”外帶兩個“P”，聽起來就悲催。 孩子：那什麽時候離開好呢？ 大爺：當不能再放水時，或者無水可放時，河里的水會越來越少，到處都能看見魚，這時候就要考慮風險了。水越少的時候，能看見的魚越多，誘惑越大，但那些人們都能看見的魚都是死魚。說明河馬上就要幹了。當一下網就被“暗物質”撕破，已經無魚可捕，必須離開。簡單說，下網就能打到魚的時候捕魚，下網打不到魚的時候就走人。

財經寓言故事一則 老狐狸

係好耐好耐之前有三條茂利A、B、C，佢地有個共通點，就係靠食老本，係屋企門口收下保護費，或者係名勝附近屈下遊客咁搵食，但始終成 日三餐不繼，最後因為「大樹好遮蔭」，趁佢所住個區有個社團大佬正在招兵買馬，就加入左佢地個社團。

A、B、C三兄弟原本諗住有乜事就可以搵社團出手，就高高興興的加入社團，阿C諗住以後有大佬照住，仲借錢開左個奧林匹克公園，以為可以威威給各話事人睇，而阿A同阿B仲仍然洗腳唔抺腳，結果借下借下就欠下社團一大筆錢，由於當時社團個字頭巖巖建立不久，為免有辱字頭，加上見佢地手下眾多，故大佬仗義幫佢地頂左條數。

細佬C一一看在眼內，平時只係幫大佬睇住下個公園既工作，手下又不多，卻仍然同D爪牙大吃大喝，又要出糧又要福利，連阿公的收入都盜用不特止，又學阿A同B咁欠下社團一屁股數，搏大佬都會好似幫阿A同B咁幫佢，誰知大佬見細佬C對社團毫無建樹，爪牙亦少，仲得罪左社團內最有影響力的話事人，大佬都唔敢幫佢頂數，就下令細佬C要快D還錢，就算唔還都要交代下點樣還。

點知細佬C同佢D爪牙就借勢發窮惡，就好「民主」地問下D細既還唔還好，D細既當然啋你都傻，總之你糧要出、福利要有、又要唔駛我做同還錢我至同你傾，搞到社團大佬同個得力話事人一肚火，個社團既收入即時大打折扣，殊不知原來個社團都係外強中乾，佢都要靠隔離區既社團「東方不敗」去支時，但「東方不敗」近期同霸主「猩猩旗」開緊戰，搞到成個區域民不聊生，事件仍然在發酵之中。

如果我係霸主「猩猩旗」，病左咁耐之後剛康復，點都要話俾人知邊個至係龍頭，樂得見你地有咁衰得咁衰，仲唔借勢做努力挑撥咩，加上巖巖咬住左你，仲唔屈得幾多得幾多咩?

如果我係「東方不敗」，現在一定先睇住自己個地盤，至少保存番係東方同南方海邊既優越地位，不同你地爭一日之長短，保存實力為上，理得你隻猩猩係度嘈，大不了唔買你個D呃人既借據，睇下邊個死先。

如果我係個社團大佬，為保住社團尚在，我一定會好好教訓呢個小朋友C，殺雞儆猴，一來唔會有以後的D、E、F出現，又可以KEEP到其他有錢人的支持，繼續收其陀地。

最可憐既係遠在東方的一眾小嘍囉，洗錢又無份，只係買下大佬既資產，唔明遠方細佬C搞出黎既事居然要佢地埋單，甚至大佬「東方不敗」連葵花寶典的招式盡出亦未能把「猩猩旗」的打手幹掉，搞到近日民不聊生，身家暴跌。

估唔到以上既故事近日升級為國際大事，令好多小朋友反應不過來，借大了去玩被斬倉，出現了人踩人事件，釀成悲劇。

老狐貍建議大家只好靠邊站，有得食就食，有得玩就玩，唔好望住部機，只要唔欠人週身債，有工做，有大佬睇住下損手好快會復原，以現時的基本因素，東方門下既資產，尤以香江資產而言絶對係抵買，反正都要過日子，開開心心的過吧，不要想太多了。

老狐貍

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