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大埔嵐山177呎戶 新界最細 每呎萬元計 料低於200萬可上車

1 : GS(14)@2014-07-11 16:11:40

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140711/news/ea_eaa1.htm






【明報專訊】長實(0001)荃灣環宇海灣累售逾1540伙後，部署本月接力推出的大埔鳳園嵐山I期，雖然以3房單位作主打，但最吸引市場目光的卻是為數196個、分佈屋苑全部6幢大廈的開放式單位，佔屋苑單位總數1071伙近18％，為新界區新盤中最細的單位類型，實用面積只由177方呎起，與坊間一般小型酒店房無異。雖然區內未有同類單位可作參考，但以鄰近淺月灣洋房實呎約1萬元計，該類開放式單位入場費有機會低於200萬元，預料可搶佔上車客和投資客兩大客源。


長實地產投資董事劉啟文表示，嵐山I期最快下周公布開價，並且對外開放4個示範單位。隨嵐山I期上載樓書，過往一直未有披露具體資料的開放式單位，終正式曝光。資料顯示，嵐山I期的開放式單位可分成三款，最細一款實用面積僅177方呎，另有面積略大的180方呎、以及194至196方呎。三款開放式戶單位，均設有13至19方呎窗台位，但卻未如其他標準2至4房般設有露台和工作平台；由於內籠袖珍，相信只適合單身貴族居住。





最快下周開價

近年長實多個新盤，包括馬鞍山天宇海、九龍塘堡及荔枝角一號西九龍，均有別致的圖則設計；是次嵐山的開放式戶面積則為新界新盤單位最細。目前市場上提供最細單位的新盤，為恒地(0012)去年9月推出九龍城曉薈的166方呎開放式戶。

新界對上一個提供開放式迷你戶的大型新盤，為新世界(0017)去年8月開售的元朗溱柏，實用272至314方呎單位。是次嵐山提供的開放式戶，分佈於第3、5、6、9座H室；第6、7、8、9座A室；以及7座D室。

只送冷氣機抽氣扇

與坊間很多同類全新開放式單位不同的是，嵐山I期除第6、9座部分開放式單位採用無火煮食的備餐間外，其餘大部分都屬設有梗牆作間隔的正規廚房。不過按樓書顯示，開放式單位只隨樓附送冷氣機和抽氣扇，但未有顯示附送雪櫃、煮食爐及洗衣機等配套設備。此外，全部開放式單位的浴室皆裝設浴缸，非如坊間一般開放式戶般只設淋浴間。

開放戶可打通相鄰單位

景觀方面，嵐山I期開放式單位以鳳園一帶山景、或會所園林為主，與其他標準單位相若。不過，第3、5座H室、以及第7、8座A室，大廳窗戶前臨毗鄰兩個單位的天井位，估計室內採光度會略受影響。此外，可留意的是，各款開放式單位與毗鄰的3房單位，並非由主力結構牆作分隔，意味買家如連環購入一個3房戶及毗鄰的開放式單位，有機會打通成為4房大單位。

明報記者 林可為、林尚民

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2 : GS(14)@2014-07-11 16:12:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140711/news/ea_eaa2.htm


【明報專訊】實用面積百多呎之蚊型樓，過往主要出現在市區，不過，今次卻出現在長實(0001)的大埔鳳園嵐山I期，有測量師指出，由於現時本港樓價水平高，發展商唯有把單位愈建愈細，以較低的總價吸引買家入市，既可保銷情之餘，亦可以較高之呎價賣樓。


測量師學會高級副會長何鉅業表示，無論市區或新界，現時新盤最重要是銀碼廉，本港樓價水平高企，並非人人可以負擔得起，但現時市場以用家主導，且不少為新家庭或年輕單身人士，他們的負擔能力不高，發展商唯有推出蚊型戶，以較低的銀碼吸引買家。





蚊型戶蔓延新界 料成趨勢

他續稱，新界區過往主要以呎價平作賣點，但由於近年新界區新盤呎價已累升不小，區內細單位已由過往的600、700方呎，縮細至400多方呎，現再出現實用百多方呎的開放式單位，蚊型單位蔓延至新界區，已是市場的趨勢。

事實上，近年細單位受市場追捧程度高，有發展商亦臨時把大單位改成細單位，如新地(0016)大圍香粉寮項目，近期便向城規會申請將可建單位由816個大增62% 、至1325個，每伙平均面積則由688方呎，縮細38%至424方呎，申請文件指是因應最新市場需要，調整單位數目及比例。

何又指出，若發展商以較高之呎價推出大單位，對銀碼的影響較為明顯，客戶的承受能力有限，相反，若是推出實用百多呎之細單位，即使呎價貴，對銀碼的影響不會太大，市場仍會有一定買家捧場。

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測量師調高安達臣道地估值 每呎萬元

1 : GS(14)@2018-01-22 04:55:52

【明報專訊】日前九龍塘龍翔道與獅子山隧道公路交界住宅官地以124.51億元售出，每方呎樓面地價2.85萬元，創九龍每方呎樓面地價新高，有測量師隨即調高明天截標的觀塘安達臣道對出住宅地估值。

中標價勢成首置盤地價指標

普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，市况理想，發展商積極買地補充土地儲備，預計發展商積極出價競投，故上調安達臣地皮估值25%，由原先預計的每方呎樓面地價8000元，調高25%至1萬元，地皮估值約25.9億元。他又預計，地皮總投資額約50億元，因入場門檻相對較低，適合中、大型發展商及合組財團競投。事實上，該地皮為安達臣道的首幅招標住宅官地，去年特首林鄭月娥於任內首份施政報告中提及，港人首置上車盤將在安達臣道推行先導計劃，估計有關用地可提供約1000個住宅單位，將於今年中公布計劃詳情。市場預計，上述住宅官地中標價將成區內新指標之餘，亦對該幅首置上車盤地價有一定的指標作用。

上述安達臣道對出的測量約份第3約地段第1068號的住宅地，地皮面積約57,631方呎，可建樓面約259,341方呎，作住宅（乙類）發展。綜合業界估計，地皮估值約14.3億至25.9億元，折合每方呎樓面地價約5500至1萬元。據賣地章程，政府會負責興建一條連接地盤的道路，預計於2022年完工，發展商需留意道路建設安排對項目施工進度的影響。此外，發展商亦需為項目作噪音影響評估。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9323&issue=20180118

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