楊書健﹕市况未明 房託避險兼抗通脹
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GS(14)@2016-07-26 07:44:58【明報專訊】今年夏天，地緣政治變動頻繁，令投資環境充滿變數。筆者有客戶將本來預留投資實體房地產的資金，改投於房託基金。尤其歐洲局勢未明，不少客戶原先決定投資於歐洲，亦都改成觀望態度。這類投資者，包括大型機構，亦有個人投資者。原來已有吸引力的房託類產品，於當前局勢，則更有分散風險之效。
亞洲房託組合 著名地標佔八成
實體房地產，必然牽涉不少資產獨有的風險，房託基金，投資標的涉及不同經濟體，物業數目亦較多，因此風險或會較為分散。在巿况未明時，房託基金能為投資者產生現金流及長期回報。再者，各地房託受法律所限，必須將扣除成本後的租金收入，以股息派發。在巿况未明之際，擁有產生現金流的資產極為重要。兵書所言的「屯田論」，就是將戰亂的荒田，盡快恢復出產，製造經濟實力面對下一場戰役。本港某名巨富，則將屯田論延伸，認為資產必須產生現金流，才能穩定投資組合，繼而進可攻、退可守，支持其他較高風險的投資活動。
另外，亞太區房託以及其他收租股，普遍持有最優質的房地產資產。比如本港的中環區，幾乎所有的甲級寫字樓都屬於上巿公司。升巿時，優質房地產的加租能力較高；跌巿時空置率亦以較慢速度上升。因此不少大形機構投資者，都希望能在全球的主要經濟中心，吸納最優質的房地產。我們亦有為大型機構投資者設計一個投資組合，在亞洲地區吸納十數隻地產股及房託，組合中，八成半以上的資產，都是著名地標。長期持有這類投資組合，回報往往比房託指數更高，則是巿况未明時候的好選擇。
過去幾年，全球金融經歷了低息期。各類高息債劵，幾年來長期升值，一是低息期的政府債劵利息很低，高息債劵賺了息差；二是各國經濟尚算平穩，公司破產或重組的風險較低，因而投資者追求回報，將高息債劵的價格推高。地緣政治風險增加，看來美國方面的加息幅度會更慢，但是某些經濟體的破產風險卻慢慢增加。未來高息債劵繼續升值的空間，相對較小。
租金長期回報掛鈎通脹
債劵另一短處，是現金回報不會增加。假如買了帳面值100元的債劵，利率是3厘，無論經濟狀况如何，現金回報仍為每年3元。假如通脹率超過百分之三的話，那麼雖然投資者得到了3元的現金回報，但是整體而言是跑輸通脹。所以機構投資者明白，通脹是持有長期債劵的主要風險，而會吸納其他類型的投資，提供能對冲通脹的現金回報。
地產租金，中短期受當地的供求影響，表現一般較為波動。但是長期回報，卻跟通脹高度掛鈎。樓價的長遠趨勢，則與租金掛鈎，因此通脹率較高的經濟體，樓價的長期走勢會較好。所以房地產以及房託，都被視為抗通脹的投資項目。現今巿况未明，投資者一旦決定觀望，等待期或長至一、兩年，因此完全持有現金，讓通脹蠶食購買力，亦非良策。這也許解釋了為何最近客戶將資金轉投房託市場。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4907&issue=20160725
市場未明「朗」 有危才有機 阿梅
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GS(14)@2016-10-02 17:09:132016-09-28 HJ
正當全球觀眾每日都吃着花生睇好戲之際，部分腸胃比較敏感的投資者或已開始感到不適。
美國共和黨候選人特朗普現被市場公認為對全球股市的一大威脅。每逢民調指特朗普勝出的機會有所上升，全球的股市便會隨即出現震盪。無他，因其出位及神經刀的言行舉措已經觸及各國投資者的底線，為混沌不堪的環球經濟增添更多不確定性。
對於政客嘩眾取寵的言論，大家或者未必需要上心，畢竟選戰遊戲當中的承諾有幾認真，你懂的，但對於這股正籠罩全球的「你做初一，我做十五」心態卻不容忽視。明顯地，社會上的種種矛盾及不公義已達至臨界點，令部分長期受壓榨的選民偏向選擇玉石俱焚的消極態度，寧願把整個蛋糕擲碎，也不願繼續妥協，亦因而造就一眾瘋子政客上位的機遇。
只不過，特朗普及其團隊實在不應因其風頭日益旺盛而感到沾沾自喜。相反，我懷疑特朗普「影響力」持續升溫，卻會大大降低其當選的機會，皆因選民大多處於「不見棺材不流眼淚」的狀態。
早前英國爆冷脫歐，正是因為很多選民並沒有意識到脫歐的後果，所謂「未入肉」，因此大家在投票前還普遍抱着事不關己的花生心態。英國脫歐後股滙大挫，英國人身家少了一截，才赫然意識到脫歐對自己財富的直接損害，仲衰仔到即時要求重新公投添。由此可見，希拉莉團隊當然要把握機會大肆宣傳特朗普風險，並求神拜佛希望美國及全球股市樓市大幅的下挫。否則的話，一眾「針未拮到肉」的花生選民隨時可能會站錯隔籬。
由於特朗普風險令市場不確定性急增，亦因此，一些能見度相對較高的穩陣型股票近月正被投資者追捧而令股價不斷屢創新高，造成股票強弱分明的兩極化局面。值得謹記的是，雖然投資者一般都害怕不確定性，但不確定性實情是好東西。如果一切皆可確定，股票投資就只能如放錢在銀行一樣賺取超低的回報。 投資者最厭惡的不確定性實際是聰明投資者最佳的拍檔。請繫緊你的安全帶，靜待機會的出現。
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#阿梅 #理財投資 #財經DNA - 市場未明「朗」 有危才有機
政局未明 倫敦豪宅價料受壓 英樓價連跌3個月 8年首次
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GS(14)@2017-06-24 11:58:50【明報專訊】英國大選塵埃落定，首相文翠珊未能如願擴大民意授權，底氣受挫，為本周展開與歐盟的脫歐談判蒙上陰霾。政局前景不明朗，加上4月起在英國購買第二個物業需繳付額外3%印花稅 ，第一太平戴維斯預計未來兩年倫敦豪宅價格受壓，長期會回復增長，並預計今年豪宅租金下跌。
明報記者 王俊騏
第一太平戴維斯發表報告表示，印花稅調高和海外買家利得稅增加，加上脫歐談判帶來的不明朗因素，打擊倫敦高端住宅市場。該行認為，賣家需要調整期望，但現時買家和賣家的期望差距擴大，將導致大量定價過高的單位出現。
倫敦豪宅價 較高峰跌6%
截至3月底，倫敦高端住宅平均樓價從2014頂峰中回落6.1%，中心區樓價更跌13.2%。第一太平戴維斯表示，自2014年底英國政府上調印花稅後，倫敦中心豪宅樓價下跌4.4% ，2015年公布針對投資物業和二手物業徵收額外印花稅後，樓價再跌3.6%。
兩個時期的跌幅都比遠高於倫敦其他豪宅，反映該市場樓價非常敏感，今年首季樓價下跌0.8%，但同期其他類型住宅卻沒有變動，並反映市場仍在尋找價格水平。在2014年樓價見頂後，價格愈高的物業調整幅度更大，1000萬鎊（約1億港元）以上物業價格下跌15.5%，相反100萬至200萬鎊（約1000萬至2000萬港元）物業只是下跌5.2%。自去年4月以來，倫敦高端住宅業主叫價已下跌逾70%，跌幅亦大於全國整體。
2000萬元物業印花稅 等於兩年半租金
至於投資者面對印花稅上調，第一太平戴維斯認為印花稅打擊買家置業意欲和令市場交投低落，投資者需更長時間回本，並會吸引業主轉向租務市場。該行以買家購入一個200萬鎊（約2000萬港元）物業為例，需繳交的印花稅高於15萬英鎊，相等於出租兩年半的租金。若投資者買入上述價值物業，他們需要出租1300天才能填補印花稅項。
不過，在過去數年倫敦豪宅租盤市場受供應增加、企業需求疲弱影響，導致租金較低和租戶有較多選擇。截至3月的12個月內，倫敦豪宅租金平均下跌5.4%，中心區更跌8%。該行預期供應失衡導致租金中期受壓，預計今年租金會下跌3%，明年會保持不變。
倫敦豪宅前景方面，第一太平戴維斯認為印花稅和脫歐不明朗因素會在未來兩年繼續為以上市場構成壓力，但相信市場會適應稅務轉變等因素，樓價會回復增長。該行相信隨市場逐步適應高昂交易成本，預期樓價會步入一段廣泛平穩時期。
第一太平戴維斯估計，不少商業機構可能把辦公室遷出倫敦至其他歐洲城市，將導致倫敦流失不少職位，但認為倫敦仍然是重要的金融中心。該行相信隨經濟開始上揚和消費者信心改善，將有助樓價復蘇，並引發更大的連鎖效應。
業主叫價跌 反映市場信心受打擊
房地產研究機構Rightmove公布6月業主叫價下跌0.4%，一反過去同期會上升的常態，並與上月升1.2%相差甚遠。該機構稱，本月業主叫價錄2009年同期以來首次跌幅，反映市場信心受通脹和近期政治事件打擊。
英國房屋貸款機構Nationwide數據亦顯示英國5月樓價按年下跌0.9%，錄連續3個月跌幅，是自2009年來首次，當中倫敦更跌1.2%。受印花稅上調影響，英國整體交投亦回落至2015年水平。第一太平戴維斯預測今年倫敦樓價會保持不變，明年會升3%，未來5年累升11%。
整體交投回落至2015年水平
另外，發展商CIT和Taylor Wimpey Central London最近分別推出兩個倫敦住宅項目South Bank Tower和Battersea Park View，前者售價由245萬鎊起（約2450萬港元），共有193個單位，另有4個頂層單位（Penthouses）和特色單位。後者入場費為59.5萬鎊（約595萬港元），推出45個單位，戶型由1房至3房。
[海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1012&issue=20170623
細節未明 債券通料初期慢熱 境外投資者關注國際評級稅務法規
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GS(14)@2017-07-03 22:48:56【明報專訊】千呼萬喚，債券通將於今日啟動，預計可讓外資更方便地進入境內銀行間債市。但銀行界人士認為，中國債市的對冲工具尚未完善，而國際評級機構仍未能進入境內市場，加上外資對內地法律普遍不了解，未有處理債券違約的經驗，因此相信債券通的啟動主要帶來象徵意義，外資反應會較慢熱，而且主要投資國債及政策性銀行債券，對企業債的戒心仍然很高。
明報記者 廖毅然
渣打大中華及北亞區金融市場部主管陳銘僑表示，外資對於嶄新的債券市場，主要有三大關注點，包括對冲工具是否足夠及成熟、企業財務狀况是否透明及一旦債券違約時處理方法。然而，中國雖早已全面開放銀行間債市，現時再推出債券通，外資對於上述三大範疇仍然未有足夠信心。
他又預期，債券通啟動後，下半年外資流入量只淨增1000億元人民幣；倘若中國債市獲納入主要指數，才會有顯著提升。
渣打：下半年外資淨流入1000億
陳銘僑續稱，投資者在買入債券時，需要對冲匯價及利率風險。但現時外資若要在境內進行買賣衍生產品進行對冲，簽署的是中國銀行間市場交易商協會（NAFMII）協議，與海外的國際掉期及衍生工具協會（ISDA）標準有異。因此，部分機構投資者會擔心，一旦交易出問題，處理方法會與海外慣常做法不同。所以，儘管中國早讓外資在境內進行回購及利率掉期等操作，但外資仍普遍在境外市場對冲。
匯豐環球投資管理債券投資管理董事孫樂衡表示，一旦在境外做對冲，就未必能百分百對冲風險，而且境外的對冲成本可能較高。
匯豐：缺國際評級 不敢投資企業債
境內外的分野還體現於評級標準方面，由於主要的國際評級機構現時仍不能在內地開展獨資業務，孫樂衡認為，這導致外資一直以來只涉足國債市場，除非本身有資源自行評估內地企業的財務狀况，否則在沒有國際評級機構的協助下，不敢貿然投資企業債。
今年初中美兩國領導人會面後，中方同意在本月開始讓美國評級機構在內地開設辦事處。陳銘僑認為，內地評級機構的問題主要在於透明度低，背後的計算方式與國際標準不同。若果能夠開放評級機構這一範疇，對外資進入境內債市是打了一支強心針。
摩通：債券通僅提振市場情緒
摩根大通私人銀行亞洲固定收益、貨幣及大宗商品部執行董事張宇表示，外資的主要憂慮還在於對中國法律的不熟悉（見另稿），因此即使去年已開放境內債市，境外機構的持有量佔整體只有不足2％，沒有預期般大幅提升。她預計，債券通的意義主要在於提振市場情緒，多於帶動實際投資需求。
王冬勝：長遠吸外資內地發人幣債
匯豐銀行副主席兼行政總裁王冬勝認為，債券通是推動中國債市持續發展及邁向全球化的催化劑，亦能夠鞏固香港國際金融中心的地位，有助刺激內地投資者對定息產品的需求，長遠能吸引更多海外機構在內地發行人民幣債券。內地債市亦對於「一帶一路」沿線國家來說也具吸引力。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5950&issue=20170703
脫歐前景未明 慢吸倫敦樓良機 明年樓價料續跌 後年反彈
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GS(14)@2017-12-18 03:31:45【明報專訊】早前英國與歐盟就脫歐談判終取得進展，但迅即遇上挫折，周三英國下議院決議國會對任何脫歐協議有最終決定權，再度為政經前景添上不明朗因素，包括樓市。多間地產代理預計明年倫敦樓價會繼續下跌，直至2019年後樓價才會顯著反彈上升，而明年租金增長亦會跑贏樓價升幅，為近6年來首次。惟有地產商認為，如果倫敦樓價每年上升一成反而會形成泡沫，形容目前樓市仍然穩定，明年相對看好市內二、三和四區表現。
房地產網站Rightmove預計，明年英國整體樓價會微升1%，而倫敦樓價會落後大市、下跌2%，但大部分會被整體中小型住宅價格升幅抵消。另一代理第一太平戴維斯估計明年倫敦樓價會跌2%，直至2019年持平，而未來5年將累升7.1%，遠低於過去5年的28%，並將跑輸其他地區以至通脹。英國統計局資料顯示，目前英國平均成交樓價為22.6萬鎊（約237萬港元），遠低於8月時的48.4萬鎊 （約507萬港元）。
中心區樓價跌2.2% 去年8月後最溫和
萊坊報告顯示，今年倫敦樓價下跌了1%，明年亦會續跌0.5%；並稱一旦最終脫歐方案不利英國，將影響倫敦金融中心地位，對倫敦中心區樓市帶來更大風險。事實上，中心區樓價仍未見起色，直至上月的3個月中心區樓價指數按年跌2.2%，已是繼去年8月後最溫和跌幅。按價格區分，平均樓價1000萬鎊以上單位下跌2.1%，介乎100萬至200萬鎊的住宅更跌3.1%。
至於租金方面，11月倫敦中心區租金下跌了2.4%；由於供應增加，導致租金實際已持續下跌逾兩年；但租盤供應有減少迹象，1至10月西敏（Westminster）月租2000鎊以上租盤，較去年同期少了一成。萊坊料明年該區租金會上升0.5%，2019年會上升1.9%，因需求相對強於租盤增長。第一太平戴維斯預料，明年整體倫敦租金增長將跑贏樓價，為2011年以來首次。
全球央行逐步把貨幣政策正常化，當中英倫銀行於上月宣布加息0.25厘，為10年來首次。第一太平戴維斯認為此舉象徵意義較大，相信未來會逐步和有限度加息，料2022年會加至2.25厘，帶動平均按揭息率上升一倍至4%。
租盤供應減 租金增幅料跑贏樓價
澳洲地產商Lendlease住宅部主管Richard Cook（圖）認為，倫敦樓價已取得連續4至5年良好增長，指目前即使升幅放緩但整體樓市仍然穩定，反稱若樓價每年升10%便會形成泡沫。他認為除了倫敦西南部地區有吸引的租金回報外，還有托定咸區（Tottenham）和泰晤士河南岸等地區，並較偏好倫敦二、三和四區，料明年這些地區樓價會增長2%至3%，而一區樓價增長將放緩。
他表示，今年其他地區樓市表現跑贏倫敦，例如曼徹斯特和卡迪夫城等，但指在金融危機時，這些地區跌幅大於倫敦，而且需較長時間復蘇，倫敦樓市往往如香港般極速恢復。他又指，如果打算作長線投資，倫敦往往可提供長遠回報，如債券般作避險資產，而且早前上調印花稅覆蓋所有業主，非只是針對海外買家。至於脫歐問題，他指倫敦是國際城市，而非只是一個歐洲城市，有大量包括來自歐洲和美國的投資需求，而且具英語系國家優勢，相信脫歐對市場影響不大。
國際城市易吸資 倫敦復蘇力強
此外，Lendlease聯同保利置業（0119）推出倫敦Southfields住宅項目Cambium，分層式公寓入場費由60萬鎊起（約630萬港元），主要戶型為2房及3房；另外，別墅114萬鎊（約1200萬港元）入場，面積介乎1400至2400方呎，以3至5房戶型為主。Cook表示，過去3年Southfields樓價上升了45.3%，區內租金回報平均為3.5厘。Cambium一共有55伙屬永久業權的別墅，以及55伙99年業權的分層式公寓，並將於本港推售約10伙公寓和49伙別墅。項目預計於2018年第四季落成，買家需先支付樓價一成，餘款在入伙時繳付。
明報記者
[王俊騏 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2217&issue=20171215
【星爺都食】百年蓮香樓前景未明 首創免切叉燒飯
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GS(14)@2018-01-08 01:29:30有消息指蓮香樓所在之舊樓將於2019年重建，茶樓去向未明。
全新旅遊專頁，即like籽想旅行：
https://fb.com/travel.appleseed
1918年創立、有128年歷史的「蓮香樓」，是香港碩果僅存的舊式茶樓之一。多年來租用中環一舊樓地下兩層的它，有消息指該舊樓將於2019年重建，茶樓去向未明。蓮香樓負責人林先生回覆本報稱，現時租約至2019年第二季約滿，茶樓傾向原址續約，由於距離約滿仍超過一年多，按慣例租約一般會是約滿前6個月開始洽談的。茶樓會因應當時的實際情況，不排除另覓地點營業，但目前仍未清楚業主取向。
蓮香樓老店前身在廣州，於1889年開業，由於當時蓮蓉製作出色，被當時為翰林學士的陳如岳欣賞，命名為「蓮香樓」。輾轉來港開店，首間店在中環皇后大道中成立，九龍分店則位於旺角。1952年內地解放後，廣州蓮香樓被收歸國有，自此與香港分店各自經營，其後旺角分店亦告結業，中環在1996年遷至現址經營，位於上環的蓮香居則為姊妹店。
叉燒飯吸引不少茶客的目光，不少人也點來吃。
叉燒飯用新鮮的脢頭肉，以秘料醃製。
免切叉燒飯買少見少，只能在老酒樓才找到。
食物方面，蓮香樓至今已保留傳統茶樓格調，有不少懷舊點心，像豬肚燒賣、雞球大包等等，現已見少賣少。它亦是最早提供免切叉燒飯的現存酒樓之一，至今從未停止供應。用新鮮的脢頭肉，以秘料醃製，再入爐燒約45分鐘，將叉燒斬成兩大嚿，放上白飯便成。懷舊點心贏盡茶客青睞，名人周星馳、張瑪莉、蔡瀾及朱玲玲等，亦是座上客。蓮香樓中環威靈頓街160-164號記者：張欣頤
來源:
https://hk.lifestyle.appledaily. ... e/20171228/20257098
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