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中国第一豪宅汤臣一品硬撑4年后降价约40%销售


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http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20090309/16545950590.shtml


　　《东地产》周东健 童丹霞报道

　　近日，业内正小范围热议：号称“绝不降价”的天价楼盘汤臣一品在硬撑了近4年后，终于做出降价让步。

　　《东地产》记者独家追踪获悉，汤臣一品最近成交了一套房源，单价仅6.8万元每平方米。该价格相对汤臣一品2005年开盘时对外公布的11万元每平方米的天价下降了大约38%，接近六折销售。

　　熟悉此次交易的卫明不动产智库负责人蔡为民向记者透露，买家为台湾一家上市公司的董事长，下单时间为今年1月底。

　　与此同时，与汤臣一品遥遥相望的小陆家嘴(19.38,-0.44,-2.22%)另一大知名豪宅世茂滨江花园，在去年下半年推出5号楼，效果平平之后，近日也传出最低2.5万元/平方米放盘的消息。

　　小陆家嘴，一度是中国豪宅第一标杆地，也不幸沦为金融危机袭击后的重灾区。

　　“最低可打对折”

　　记者在上海房产交易中心查询结果显示，截至目前汤臣一品住宅成交数量仍然是3套，并没有新的交易信息。蔡为民解释：“该套房源还没有过户，因此房产交易中心还没有登记。”

　　据悉，该买家今年1月份和一批台湾投资客到浦东打高尔夫球，并准备到新天地考察投资房产。由于时间紧迫，最终改为在浦东看汤臣一品并下单购买。

　　记者就此事致电汤臣一品售楼中心，接电话的人员表示不便透露相关情况。

　　上海一家知名的二手房中介公司副总向记者证实，汤臣一品折扣价卖楼目前还处于针对股东以及熟客放风声的阶段。一般购房者前往售楼处询价，售楼人员并不会透露打折信息，只有当购房者看中并诚意购买时，才会个别议价。

　　该副总介绍，针对汤臣集团的股东，汤臣给出的价格可以低至5万元每平方米，这个价格甚至还不到开盘价的一半，而针对熟客则给出7万元每平方米左右的单价。

　　无论是股东价还是熟客价，均远远低于汤臣一品售楼处对外报价。目前汤臣一品对外销售的A、D两栋楼，对外均价依旧保持在11万元/平方米左右，公开的最低折扣为9.8折。

　　网上惊现低价挂牌

　　记者随后从上海二手房网站安居客看到，有多个汤臣一品的折扣价挂牌房源。

　　其中一套30楼4室3厅5卫，面积598平方米的房源总价售5000万元，折合单价为83612元每平方米。另一套低价房源为11楼5室3厅4 卫，面积597.57平方米的房源总价售5360万元，折合单价为89697元每平方米。记者致电该房源的二手房经纪人杜姝姝，她告诉记者，“这套房源绝 对真实，因为楼层不是很好的缘故，所以卖这个价格，已在售楼处的价格上打9.8折了。”

　　当记者询问最低价可以打多少时，杜姝姝表示，这已是最低折扣，如果不要装修的话，每平方米可以减少5000元。至于汤臣一品打6折的消息，她表示并不清楚。

　　“6.8万元也很贵”

　　第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬在接受记者采访时表示，即使是6.8万元每平方米的价格，在陆家嘴乃至上海仍然是很贵的价格。

　　刘德扬表示，以前汤臣一品11万元每平方米的叫价属于“有价无市”，并不具备参考价值。“6.8万无论是在新天地还是在陆家嘴，都是很贵的价格了，市场也很难承受。”

　　此外，刘德扬指出，从2005年至今，汤臣一品房龄已不算短，在某种程度上沦为了“二手房”，评估价值时也要考虑折旧的因素。

　　上海美讯商业地产机构执行董事张景瑞对记者表示，汤臣一品的暗降价格销售可能和目前陆家嘴豪宅市场的残酷竞争有关。目前陆家嘴区域汇聚了盛大金 磐、仁恒滨江、财富海景和世茂滨江等众多的高端物业，未来新鸿基还将在该区域推出顶级豪宅滨江凯旋门，在交易异常冷清的情况下，供给显得几近饱和。

　　佑威房地产研究中心数据显示，在进入2009年后，陆家嘴豪宅只有盛大金磐成交了一套。

　　而世茂房产旗下的世茂5号在去年高调推盘后反响平平，在今年也全面哑火，近3个月均没有成交记录。  

　　汤臣一品艰难卖房路

　　汤臣一品于2005年10月19日开始预售，当时标价为11万元/平方米，最小的户型面积为434平方米，最大的1243平方米，在开盘之初就被称为“中国第一豪宅”。

　　开盘后一直无人问津，汤臣一品就这样“晾”了将近一年。2006年8月，汤臣一品成功售出了第一套房源———A栋3801室的复式房以1.3亿元价格被一东南亚买家买下，单价13万元，总面积979.31平方米。

　　同年11月，又有一台湾客户以单价11.5万元/平方米的单价，购得一套单位面积为598平方米、总价6900万元左右房源。此后直到2007 年2月，汤臣一品以14.21万元/平方米的价格售出了第三套住宅，刷新了此前由它自己创下的13万元/平方米中国住宅最贵单价纪录。

　　在2007年2月至今的两年内，汤臣一品住宅再无成交记录。“第四套”难产也迫使汤臣集团做出销售策略商的改变。2007年11月，汤臣一品开卖429个地下车位，单间售52.5万。

　　去年5月，汤臣一品再次做出策略调整，以每套最低7.5万元/月的租金对外出租，这意味着汤臣一品由以往“只售不租”转为“租售并举”。
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阜丰将祭降价旗 黄原胶内外资暗战升级


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-7-24/HTML_NWJWSY1PR31V.html


“我们将大幅降低黄原胶价格，将公司的成本优势扩张成市场优势，把一些竞争对手淘汰掉。”7月19日，阜丰集团(00546.HK)董事长李学纯放出豪言，将在下半年发起黄原胶价格战。

黄原胶最初由美国斯比凯可公司发明，是一种以玉米淀粉为原料，经过发酵生成的生物合成胶，被作为增稠剂广泛应用于食品领域。黄原胶还能作为驱油剂，在石油采集工业上有重要用途，世界年需求量超过10万吨。

阜丰集团是世界最大的味精生产企业，控制国内约四分之一的味精市场。

在 味精领域站稳脚跟之余，阜丰也把眼光集中到黄原胶上。公司财务总监龚卿礼表示：“公司黄原胶的毛利率超过35%，且需求量增幅很大。”由于味精和黄原胶都 是由玉米发酵制成，因此阜丰集团的转型相对顺利。2008年年报显示，黄原胶占公司营业收入的15%左右，而李学纯的计划是“通过价格战，将公司黄原胶的 市场份额从30%提高50%”。

目前，阜丰公司山东生产基地年产黄原胶8000吨，而内蒙古的三条生产线在今年年底完工之后，公司总产能将达到4.4万吨。

相 对而言，外资背景的中轩和金粟却在近年止步不前。业内人士介绍，华平在入主中轩之后，并没有迅速扩大黄原胶的产能，目前中轩的年产量在3万吨左右。而斯比 凯可由于内部管理问题，也未能将金粟做大，而是转为品牌运营，为其他企业的黄原胶产品贴牌，“斯比凯可的产品很多都由中轩和阜丰生产”。

该人士表示：“外资企业在成本上没有优势，山东玉米和能源价格都要高于阜丰所在的内蒙。”玉米是黄原胶成本构成的大头，今年山东的玉米价格一直在每公斤1.8元左右，而内蒙古的价格仅为每公斤1.6元不到。

正是倚仗了内蒙古的资源价格优势，阜丰才敢于挑起价格战。

尽管阜丰祭出降价大旗良机，但国际石油价格仍是制约黄原胶供需的重要因素，国内市场迟迟未能打开也成为阜丰的羁绊。李学纯向记者透露：“目前全球前五大的石油采钻企业都与公司建立了合作关系，但是国内几大石油巨头却还未开始使用。要改变他们习惯的生产方式并不容易。”
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绿地集团将对旗下楼盘降价销售


http://www.yicai.com/news/2010/05/346404.html

继恒大地产（03333.HK）宣布对旗下房产项目售价予以打折优惠后，绿地集团董事长张玉良昨日对第一财经表示，公司也将对旗下楼盘实施降价销售， 其中部分楼盘折扣最高达9折。
据张玉良透露，绿地集团开发的多个楼盘将根据各个楼盘所处区域的不同，采取差异化安排。

此前有网络媒体报道称，绿地位于上海松江区的绿地蔷薇九里项目一次性付清9.3折，贷款9.5折；同一区域的另一个楼盘绿地诺丁山联排别墅总价立减 8万元；江苏昆山的绿地21新城总价优惠则为2万元。

张玉良表示，根据绿地集团年初制定的发展策略，公司将实行两大产品结构调整，一方面减少市场化住宅，另一方面加大保障房开发力度。

绿地集团2009年实现业务经营收入740亿元，其中房地产销售额达到533亿元，年底在建面积为1818万平方米。2010年该集团的经营目标约 1000亿元。今年1至4月，绿地集团已实现业绩340亿元。

另据《上海证券报》今日报道，除恒大和绿地外，保利地产位于上海的“湖畔阳光苑”也出现降价。报道称，该楼盘4月的均价为15750元/平方米，但 到5月第一周价格已经降至14283元/平方米。

此前保利地产董事长李彬海曾表示，近期出台的宏观调控政策将遏制房价上涨势头，而且由此引发的市场调控周期将长于2008年。



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十大房企回应恒大降价多数称将随市场决定策略


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100507/499460.shtml


　每经记者 杨羚强 朱玲 张初亮发自上海、广州
2008年，万科曾在国内房地产市场带头掀起降价大潮。这次恒大的降价是否会引起各开发商的 争相跟进？未来价格大战如果爆发，哪些知名开发商最有可能率先应战？
5月6日，《每日经济新闻》记者对10家全国性的房地产开发企业进行了采 访。采访结果表明，大多数的全国性开发商目前对降价的口径十分谨慎，但从目前企业的资金情况和此次的表态来看，购房者热盼开发商们短期内出现类似2008 年集体跟风的愿望有可能会落空。
万科：我们按照购房者意愿定价
“我们不对同行的经营决定与选择进行评论。价格是由市场决定的，企业不 可能单方面‘决定’价格，而只能尝试去‘发现’价格。万科始终对市场保持敬畏之心，尊重市场的实际情况，按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。”万科 方面对恒大地产降价一事作出如是回应。而在今年3月举行的万科2009年度业绩推介会上，公司总裁郁亮也曾明确表示，希望每个楼盘开盘当月销售率达到 60%；如果达不到，也会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。
中国指数研究院副院长陈晟认为，那些与经济适用房、保障房为邻的低端住宅， 在今年最有可能降价。而在万科目前丰富的产品线上，低端产品的数量较少，而类似上海万科晶源、上海万科翡翠别墅等高端产品，受调控影响较小，因此降价可能 性不大。
中海：将以股东价值最大化为考量
和万科的情况相似，中海地产也表态不会跟风恒大。在该公司回复给《每日经济新闻》记者的电子 邮件中称，每个公司根据自身的财务状况、产品策略、品牌、经营模式等特点的不同，会制定不同的销售策略。在任何情况下，中海将以股东价值最大化为优先考 量，并因应市场的变化，考虑制定自身的销售策略。
熟悉中海的地产分析人士认为，经历过两次金融危机的中海，财务控制一直很严格，现金流没有出 现大的波动，同时非常顾及自身品牌，不轻言降价。中原地产的数据显示，截至2009年底，中海拥有的现金达到209.3亿元，而一年内到期的短期借款只有 区区38亿元。同时中海还将土地储备从2008年底的2480万平方米扩增至3258万平方米，也没有需要大量套现买地的压力。
碧桂园：定价合理 无降价需要
碧桂园的产品由于多分布在三四线城市，又大多地处城郊，因此产品售价相对较低。一些业内人士认为，它与恒大地产有某些相似之处， 有可能会紧随恒大的步伐降价。不过，碧桂园相关负责人6日却回复记者称，公司不会步恒大之后尘，因为项目定价合理，没有降价的需要。该人士还称，碧桂园的 产品比恒大更有竞争力。
5月5日，碧桂园曾公布今年前4月的销售业绩，截至4月30日，实现销售认购金额约103亿元人民币（下同），其中已 签约合同销售金额约95亿元，待签约金额约8亿元。而截至去年底，该公司拥有的现金为46亿元，一年到期的短期借款只有33亿元，仅从财务状况看，似乎没 有降价的必要性。
不过，根据陈晟的观点，本轮降价将主要发生在经济适用房集中的区域附近，因此部分与经济适用房比邻的碧桂园项目有可能会受到 冲击而降价，但所开发的经济型别墅降价的可能性较低。
龙湖：产品线丰富足以应对市场波动
对于恒大地产的降价，龙湖主管媒体接待工作的 相关人士给出的回复是一句龙湖常用的开发战略口号——“区域聚焦多业态”。
此前，龙湖地产的相关人士曾给《每日经济新闻》记者详细解释过“区 域聚焦多业态”的概念，就是要在扎根一个城市的基础上，丰富龙湖地产的产品线，开发各种不同的产品，以应对市场的波动。龙湖方面认为，这一模式能够保证龙 湖拥有持续稳定的现金流。
中原地产的数据显示，截至去年底，龙湖拥有73亿元的现金，只有37亿元的短期借款，另外，公司还在4月份推出了总 额为118亿元的信托及债券融资计划，因此资金压力并不大。
华润：尚未接到降价通知
和龙湖、绿城等公司的情况相同，华润也是陈晟眼中 不太可能降价的开发商。此前，华润在上海、北京等地开发的房地产项目大部分是中高端产品，受经济适用房等保障住宅的影响很小。
而华润置地品牌 总监马隽6日在回应是否会跟随恒大地产降价一事时也向记者表示，没有接到来自集团的降价通知。
中原地产分析师许萌说，像中海、华润、保利这样 的央企现金流控制得都比较好，不会存在因为资金压力而必须降价的问题。
保利：将随市场情况决定产品价格
“任何定价都是市场行为，我们 会跟着市场而定。”保利地产副总经理余英向记者表示，公司从来不会刻意将项目的价格调高或调低，都是根据整体市场而定。他同时认为，恒大的促销是企业自己 的行为，保利方面不会对此进行评论，也不会实行统一的全国定价。
在新政的影响下，不少城市成交量出现下滑，买卖双方进入持续观望阶段。余英认 为，在这样的情况下，企业降价也是市场化的行为，但如果统一指标却是不太可能执行的，比如上海的市场和东北市场会有很大不同；一个区域的稀缺项目等因素也 会使统一定价难以实现。“应该将降价看成市场的常态，”余英认为，“目前有一些城市出现观望情绪，我们也会考虑根据当地情况进行定价。”
仲量 联行投资部刘裕通认为，保利成长性非常好。由于是国有企业，现金流情况不存在压力。根据年报显示，该公司去年底负债率为49%，已比上年的69%有所下 降。他表示，暂时还未看出该公司有调价的可能。
富力：暂时未调价 按正常推货
“我们的产品暂时没有调价，正按正常的速度推货。”富力 地产营销总监朱文婷向《每日经济新闻》表示，每家房地产公司都存在不同的运营情况，这次楼市新政比较猛烈，对楼市冲击较大，部分公司根据自身实际情况进行 相应的价格调整策略是可以理解的。
朱文婷认为，这次楼市新政的出台主要是为了打压楼市泡沫和过度投机，促进房地产市场健康发展，同时新政必然 会引起全国高企的房价有所回落。但房地产市场地域性强，比如广州中心城区，因为刚性需求的支撑和资源的稀缺性，预计地产价格将会相对稳定。
“尽管当前市场受新政波动大，但富力今年前几个月的销售业绩都在正常范围之内。”刘裕通认为，富力目前的现金流情况良好，但公司负债相比其他港股企业来说 偏高。他同时表示，在新政的调控下，预计公司海南项目业绩将不会很乐观，而较高的负债率也将增加公司调整产品价格的压力。
雅居乐：尚未作出调整 后市待观察
雅居乐相关人士向记者表示，目前集团方面还未就应对新政的策略进行部署，公司会关注市场动态，调整自己的市场策略。
该 人士表示，目前恒大的打折方式是其一贯的做法，但市场是否真正出现降价还有待观察，率先降价的房企可能是出于加快推货速度或者是加速资金运转的考虑。而楼 市今后的走向还需要看后续政策面上的影响而定。
6日，雅居乐公布将回购一笔2013年到期的利率为9%的债券。记者注意到，从4月23日到5 月4日期间，雅居乐曾先后斥资5亿港元、分8次回购股份。根据年报显示，撇除2008年出售收益，雅居乐2009年净利润为19亿元，上升40%。不过有 机构指出，由于海南项目波动，使得净利润增长不如预期。
辉立证券的分析师陈耕认为，像雅居乐、富力这样的港股大企业融资渠道好过在内地上市的 企业，他们的负债情况也都还没到必须靠降价来回流现金的地步。如果今后对产品降价，也是出于公司对未来市场的一个判断和预期。
绿城：跟住市场节奏 暂无打折计划
针对恒大地产降价的消息，绿城集团营销副总监祝军华6日在接受《每日经济新闻》采访时明确表示，绿城完全有自己的市场节奏，即 便为顺应市场促进销售，也不会选择打折销售。
对于绿城是否会降价的判断，杭州知名房产人士双赢机构总经理章惠芳向记者表示，“绿城房产降价的 可能性不大，即使在2008年降价潮中，资金紧张的绿城都没有选择降价，而今年该公司的资金面宽松许多，应该更不可能降价。”
然而有熟悉绿城 的业内人士认为，绿城降价的压力不是没有。该人士表示，绿城今年的销售指标是600亿元，而一季度的销售额是78亿元，依如今的市场情况，公司还是有比较 大的销售压力。尽管公司目前现金流比较充裕，可保证企业的运营，但2009年底一年内到期还款额为85亿元，短期仍面临不小的还款压力。
对此 章惠芳认为，绿城目前和其他企业合作开发比较多，因此销售压力并不大。“当然，当其他房产公司选择降价带动销售，并且影响了绿城的销售时，公司在此后新推 楼盘的价格上也一定会作出调整。”
远洋地产：暂不调价将依据市场随时反应
6日，远洋地产市场部一负责人向记者透露，尽管恒大地产降价 给当前房地产市场带来了较大的影响，但由于远洋地产前期销售情况不错，所以公司方面暂时没有调整价格的计划。
据远洋地产在港发布的2009年 全年业绩公告显示，截至2009年12月31日，远洋集团现金资源为185.16亿元（人民币，下同），集团净借贷比保持14%的较低水平，可供2010 年或之后年份入账的尚未入账的协议销售额为116.17亿元。有业内人士分析认为，2008年频繁的融资动作让远洋地产不缺钱，这也是公司能够不降价的资 本。
对此，上述远洋地产市场部负责人向记者表示，远洋地产各地项目不错的销售业绩至少可以保证公司在近期不会降价，但公司也会根据市场状况不 断进行分析，在必要的时候也会作出适当的调整。
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带头降价 恒大回笼资金意在同业收购？


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100507/499459.shtml



每经记者 杨羚强 发自上海
“松山湖”魅影重现？与2008年国家调控政策之下房地产企业掀起一轮降价潮相似，前日又有企业宣布在全国范围 内以85折促销，只不过这一次的“带头大哥”换成了恒大。但数据显示，该公司2009年现金流同比劲增940%，降价似乎与财务压力无关。
5 月5日，恒大地产突然宣布，将在全国范围内对旗下40个楼盘以85折进行降价促销。
对此，SOHO中国总裁潘石屹随即在微博上公布了他的疑 惑：恒大地产2009年末有现金73亿 （不包括受限制银行存款）；负债142亿（短期64亿，长期78亿）；净利润率（不含重估收益）为7%；2009年末有79亿未付土地款；近期发债两 次：1月7.5亿美元，4月6亿美元，年利率13%。
上述财务数据似乎说明，恒大地产全国范围内的85折统一降价并不是因为公司的财务压力所 迫。此前，公司刚刚公布了4月份的月报，目前所掌握的现金已经达到210亿港元。
针对这一疑问，恒大地产一内部人士6日向 《每日经济新闻》记者特别释疑，公司全国降价并非由于财务压力，而是在准备吞并其他房企的巨额资金。由于公司看准了国家的宏观调控政策将会向深层次发展， 因此极有可能出现中型或者中型以上的房地产企业在调控中倒下的情况，恒大此举正是为了寻找机会收购这些公司的优质资产。
对于恒大地产的上述判 断，另一家全国性的房地产巨头公关经理6日也表示了赞同。“今年的调控将会是2008年的延续，国家会把在2008年未尽的举措安排在2010年完成。” 按照他的观点，将会有更多的中小开发商倒在宏观调控的风暴下。
地产巨头现金流改善明显
分析人士认为，恒大地产的上述判断或许来自公司 对2008年楼市调控的深刻理解。
2008年的第四季度，各大网站曾流传过一段不被万科承认的所谓 “松山湖会议讲话”，讲话的内容称，“半年后全国各地政府在财政支付的压力下，将开始大批量推出既好又便宜的地块，市场上没有几个购买者，我们尽可以努力 压价，再迅速建设低价销售。那些不敢降价、不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会。”
而本次恒大地产全线85折的战略与上述网络版“松山 湖会议”如出一辙。
5月6日，中原地产向《每日经济新闻》记者提供了一组2008年底和2009年底主要房地产公司现金流数据对照表，这些数 据非常清晰地反映出各家房地产公司在2008年底曾经遭遇的巨大压力。当时主要房地产公司中仅万科、中海、保利、华润、碧桂园有能力归还当年到期的短期债 务，其他房地产公司均没有能力支付上述欠款。个别房地产公司当年到期的短期债务甚至达到公司拥有现金的7倍多。
恒隆地产主席陈启宗曾在 2009年8月举行的博鳌房地产论坛上，形容当时各家公司的惨状是 “技术上都已破产”。绿城董事长宋卫平也曾在去年11月举行的投资者、媒体见面会上表示，当时公司的财务压力巨大，以至于有同行想接手绿城。不过时隔仅仅 一年，各家房地产公司的财务状况已大大提升。以这次最先降价的恒大地产为例，2008年底拥有的现金仅为7亿元，但到了2009年底，现金达到73亿，现 金流增幅达到了940%。
和恒大情况类似，绿城从2008年底的17.2亿元，增长到了2009年底的118亿元，增长幅度也达到了 586%。全国前十的房地产公司中，除了万科、招商、雅居乐等少数几家，大部分房地产公司的现金流增幅都达到100%以上。
不仅如此，各家地 产商还大幅缩减了一年内到期的短期债务。龙湖、富力、华润、雅居乐等地产公司都削减了50%左右的短期借款，去年成功上市的恒大地产，也只是在原来62亿 元短期借款的基础上增加了2%至64亿元。只有个别公司的现金低于一年到期的短期负债额，大部分公司都有充足的现金流偿还债务。
而在今年上半 年，已有9家房地产公司宣布了股权、债权、信托融资计划，总额超过600亿元，其中恒大的债权融资计划总额达到41亿元。根据中原地产的研究，各家房地产 公司在不降价的情况下，现有的资金流能保证企业3~6个月左右的运营，这说明短期内大开发商因为财务压力而降价卖房的可能性并不大。
房企一旦倒下 群鳄竞相争食
尽管大部分房地产公司目前还没有感受到很大的风险，但宏观调控确实会令一些房地产企业成为其他地产大鳄竞相争食的“牺牲品”， 其中甚至可能包括目前行业的龙头企业。
“本次调控，中型和小型房地产企业将进一步受到压迫，甚至被迫退出市场。而假如真有大企业出问题，这个 企业倒下后的份额不会被中小企业蚕食掉，而是会被‘第一集团军’瓜分。”新浪地产网主编林戈早已对地产大鳄间可能发生的兼并了然于胸。事实上，大部分房地 产企业早就预备了巨额的现金流等待“分一杯羹”。
中原地产提供的财务数据显示，截至2009年年底，拥有100亿元以上现金的房地产企业超过 5家，其中中海和万科拥有的现金超过200亿元。
但除了万科和保利以外，多家房地产公司的土地储备实际上只比2007年年底略有增加，有些还 出现了土地储备的下降。以10家标杆房地产企业中的富力为例，2007年时该公司拥有土地储备达到2617万平方米，但截至今年3月底所拥有的土地储备仅 为2136万平方米。
和富力情况相似的还有招商地产，目前的土地储备已经从2008年底的1100万平方米下降至今年3月的1020万平方 米。一方面是土地储备的下降，另一方面又是手中的现金流之多前所未有，类似恒大地产这样想借宏观调控吞并竞争对手的房地产企业，恐怕绝不会只有一家。
中原地产分析师许萌认为，虽然大部分房企目前没有财务压力，但销售收入主要来源于某一市场的房地产公司可能因当地市场调控而被迫降价，或者被其他竞争对 手 “分食”。比如，一些房地产公司去年销售收入主要来自海南，而海南楼市出现的调整将令他们首先遭遇市场的巨大压力。
不过林戈认为，恒大地 产预期中的调控深度演变发生的可能性不大。如果市场下调得快，那么触底也快。而且当前调控主要以打击改善性需求为主，因此调控手段从市场退出后，这部分需 求有可能迅速恢复。
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恒大降价无人跟进 楼市陷入僵局


http://www.21cbh.com/HTML/2010-5-13/2NMDAwMDE3Njk2NA.html


“恒大降价”引发了一场有关房地产资金链问题的大讨论。

“房地产企业手中尚有1.8万亿元，至少可以再撑一年， 而恒大降价仅仅是企业个体行为。”5月10日，华远地产总裁任志强再次在RIECO工作室《2010年1季度的房地产市场运行状况与预测》的市场报告会上 放言。

5月5日，恒大地产高层对外宣布“全线8.5折”，5月12日，恒大官网贴出公告申明：全国楼盘统一85折后，实际价格再折 5%-10%，优惠折扣根据市场两周调整一次。SOHO中国董事长潘石屹继此前乐观预测开发商资金现状后又表现出了一丝担忧，“如果恒大推倒的是第一张多 米诺骨牌，那么连锁反应倒下的第二张、第三张骨牌又会是谁？”

5月11日，国家统计局发布数据显示，4月，全国70个大中城市房屋销售价格 同比上涨12.8%。房价上行压力依然很大，宏观调控或将继续，开发商所面临的市场环境似乎正在走向恶化。

多米诺效应何时出现？

短 期之内，恒大的降价到底是个案还是现象，快言快语的任志强显然站到了前者阵营。

任志强表示，去年房地产企业共销售4.39万亿，扣除年底商 业贷款，再按本年新增房地产开发资金来源增长61.4%计算，投资只完成3万多亿，企业手里还应该有1.8万多亿。

任志强说：“从上市公司 来看，超过100亿现金流的有几十家，达到60亿的可能有四五十家。所以大企业的现金流，在目前这个阶段应该说没有受到任何影响，大多数房企坚持一年都没 有问题”。

“如果继续开工，继续往里投入，那就要根据销售的情况决定了。如果销售情况不好，那现金流就会有问题。现在来看，半年之内绝大部 分开发商不会因为现金流而出现问题，这和2008年完全不一样。”任志强以北京为例指出，北京一年有20万套左右的销售量，有半年库存即10万套是比较合 理的，现在情况远远低于这个数。任志强认为，后期供求矛盾差将继续加大。

REICO报告中对此也指出，一季度的资金同比增长66.8%，新 增的开发资金大概是61.4%，比去年同期增长了52个百分点。

潘石屹用“资本市场和房地产市场的‘地震’”来形容恒大降价的行业影响力。 “我们判断的依据主要是看这些企业财务报表中的各项指标是否强劲、健康，越是资金流有问题的企业，越着急促销降价。”

记者同时也拿到的一份 主要上市房企的净负债权益比列表，也显示出了房地产行业债务风险并不如想象的那样乐观。

“当净负债权益比值大于100%时，说明企业所持有 现金不足以支付债务，股东面临偿付债务的风险较大；当比值小于100%甚至为负数时，说明企业的财务结构稳健，股东权益受到保障。”向记者出示该列表的的 一位开发商分析道。

记者在列表中看到，仅有三四家房企该值为负数，包括中海地产、招商地产、远洋地产、保利地产、万科地产、华润地产的比值 则在20%以内，大多数房企的值在30%-60%之间，接近或超过100%的则有复地、富力以及绿城，意味着这三家企业其持有的现金或不足以支付其债务， 其股东面临偿付债务的风险较大。

根据相关公司的2009年年报披露的数据，目前绿城中国的总债务为249亿元，净负债率为105%；富力地 产净负债与权益比率为97.6%，接近100%的警戒比率。

记者同时也注意到，恒大地产的净负债权益比大约在50%左右，而该值大于恒大地 产的则有中粮、世茂、碧桂园、方兴、复地、富力以及绿城等。第二张、第三张骨牌会否就在其中？

潘石屹的另一种悲观则表现，“开发商从银行贷 款将变得很困难”。

此前，有消息传出，政府将对预售收入进行监管，并限制银行给房地产的开发贷款，如果这样，开发商的资金流将受到重创。

库 存不足显示供求依旧失衡

5月8日，国务院参事、国务院发展研究中心金融所所长夏斌在“第六届金融改革高层论坛”上也 指出，楼市调控或将持续2-3年。

至于回落的幅度，潘石屹指出，“恒大做出降价15%的决定，就是恒大地产预测市场上住房价格的最大降幅。 我预计住房价格下跌的幅度会在15%—20%左右，回到2009年初的水平。”

市场决定资金，资金又影响投资。业内人士在肯定宏观调控初现 效应的同时，也对未来的供求矛盾给予了更多的关注。

来自国家统计局和REICO数据库的统计数据显示，由于楼市交投两旺，房地产开发投资的 意愿也相当高涨。“2010年第一季度，房地产开发投资同比增长35.1%，增幅比去年同期增加31%，比上季度增加15%。同时，房地产开发企业购置土 地面积出现30%的较大幅度增加；商品房新开工面积增长60.8%，增幅比去年同期增加77%。”1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增 长36.2%，增势依旧强劲。

全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，今年一季度开始的房地产开发投资量的增长态势几乎是垂直向上的一条曲线。“这条线对于未 来的房价走势尤为重要。”

但聂梅生的话锋一转，4月中旬宏观调控以来，开发商的第一反应是不继续拿地了。这并不是好的趋势，房价处于停涨的 状态，交易量开始下降，土地的交易量和交易价格开始下降，后续如果出现房地产投资下降，新开工量下降，就预示着一年后的市场供给将下降。”

聂 梅生认为，“如果各个地方政府出台的政策当中，能够加上增加土地供给，就会使开发商出现的一季度的供给加大情况能够继续。只有这样，未来房价报复性反弹的 可能性才会变小。”



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中海油率先降价 两巨头推价失败


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100618/857526.shtml


　每经记者 喻春来 发自北京
缺乏成品油终端销售渠道的中海油正在成为此轮国内市场行情持续低迷下的“领跌”先锋。6月17日，《每日经济新 闻》从中海油销售公司获悉，上周日（13日），其国三93#汽油批发价急挫至7460元/吨左右，与中石油、中石化的价差达到100元/吨左右。
分析人士认为，此举标志着三大石油巨头的价格联盟在低迷的市场环境下被彻底打破，这在一定程度上将拉低石化双雄的成品油批发定价，由于近期原油低迷，雨 季削弱需求及批零市场竞争加剧，石化双雄自6月8日开始的推价行动失败。
中海油价格战大打出手
此次，中海油之所以如此大的降价与其炼 厂汽油憋库严重有关。据市场人士分析，由于目前北方“三夏”用油是拉动销售量的主要市场，但是这块市场已被中石化和中石油所占，因为中海油只是在沿海局部 有销售，所以只能通过更低的价格与两大巨头竞争。
自6月1日国家发改委下调国内汽柴油零售价以来，成品油市场整体呈现出低迷的局势，而华南地 区行情疲软，批发价走低更加明显。
息旺能源分析师廖凯舜说，三大石油公司一般情况是联手定价的，但各自也会考虑销售及库存的情况，一旦关系到 自己利益，定价联盟就会被打破。
此前，中海油销售公司也在华东地区“领跌”价格。5月底，中海油在华东地区就曾低价抛售汽柴油，仅维持两天， 完成销售计划后基本停批，但对当地批发市场仍形成较大影响。
“中海油压价销售就会挤兑两大巨头的市场，”廖凯舜说道，“影响大了，同等质量 下，基本同等口碑下，价格就是最好的杀伤力。”
5月份，中海油销售汽油10万吨，柴油40万吨，环比4月份均增长25%左右。该公司计划在 2015年前把原油年加工能力提高到5150万吨，或100万桶/日。去年其加工了2039万吨原油。
据悉，近期中海油在江阴和无锡寻找油 库，计划租赁部分油罐来存放成品油，以在镇江和南通之外的市场多开发客户，比如江阴、无锡、常州等市场，从而拓宽市场销路。
两巨头推价最终失败
6月8日国际原油逐步反弹，外围利好因素出现，石化双雄借势在部分地区推价50元～100元/吨不等，以求达到烘托市场气氛的目的。
但据息 旺能源的监测，稍好的市场需求仅在推价前半天左右的时间出现，随之即“转瞬即逝”，恢复到目前疲软局面，更有地区终于顶不住需求疲软，6月11日价格出现 下跌。
业内人士认为，此番推价失败且市场需求疲软不改，主要由于原油低迷，雨季削弱需求及批零市场竞争加剧造成。
廖凯舜认为，需 求相对较好的华北及华中市场，也因批发与零售价差急剧收窄，造成两大公司批发直销部门销售疲软。6月份，夏收季节期间的农用汽柴油主要以加油站的零售及小 额配送为主，而石化双雄加油站伺机加深优惠幅度增加销量，造成加油站大打价格战，个别地区零售优惠幅度甚至高达1元～1.3元/升；在低价资源的吸引下， 贸易商和终端用户纷纷转投加油站采购，也在一定程度上造成了批发市场销售清淡。
不过，卓创资讯的分析师李倩分析，6月中旬之后，我国即将进入 传统的需求高峰期，石化双雄极有可能在需求量上升的情况下再次进行联手推价。而且从近期国际市场相关数据来看，国际油价有止跌转暖的迹象，即便国家7月下 调了成品油最高零售价格，由于石化双雄批发价格与零售价格的调整并不同步，后期国内批发价格仍有继续上行的可能。
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意向金30万抵35万绿城变相降价？


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100622/876812.shtml


　每经记者 张初亮 发自上海
无锡绿城玉兰花园近日向客户发出一条短信：“意向金30万元抵35万元，5天内签约优惠1万元，一次性付款优惠 6万元。若贷款首付50%优惠2万元，送一个车位、中央空调、净水器。有意向可先交意向金，马上要开盘了。”昨日该楼盘工作人员向记者证明了上述信息的真 实性。
绿城中国5月份业绩显示，其当月销售20亿元，同比缩水7成，居5月上市房企销售业绩下跌榜首位。绿城中国近期公布，截至6月13日， 公司实现累计销售额为200亿元，按年升17%。其中合同销售金额为174亿元，仅达到全年销售目标26%。
在绿城今年在建开工的100多个 项目中，有近3成位于华东及一线城市。开发的楼盘多为高端项目，面向客户群体多为改善型需求或者外地投资客，此次受宏观调控影响较大。
一位业 内人士表示，在2008年的调整期，绿城董事长宋卫平曾表示绿城决不会跟降。因为该决定，绿城当时积压大量存货，以至于资金周转一度出现缺口。绿城去年疯 狂拿地，且不少为地王项目，在新政压力下，不得不提防可能到来的资金压力，这或是公司降价主因。
不过，绿城中国在公告中称，绿城集团现金流状 况良好，楼盘销售去化率维持在健康水准。公司今年总授信额度为660亿元，除已用授信额度，尚有约380亿元可用授信。同时，基于绿城集团与平安信托签署 的框架协议，预期未来2年～3年内，平安信托投入绿城集团的资金总额有望达到150亿元。
绿城集团营销副总监祝军华昨日表示，“绿城目前没有 任何降价。”
虽绿城集团目前尚无降价，一些小幅度的优惠却出现在各地项目中。比如于近期开盘的杭州临安绿城钱王文化广场，均价12800元/ 平方米，开盘出现直签总价优惠1万元，一次性99折的小幅优惠。祝军华称：“绿城钱王文化广场周边其他楼盘的价格只有7000元/平方米、8000元/平 方米，钱王文化广场的优惠，称不上降价。
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调控百日调查：降价才刚刚开始


http://www.21cbh.com/HTML/2010-7-22/wNMDAwMDE4ODEwNA.html


4月17日以新国十条为标志的此轮房地产调控，已届百日。政策和市场将往何处去？本报记者调查显示，进入7月中下旬，各地新开楼盘价格比预期明显下调，其中尤以品牌房企最为明显；地价方面，近期土地出让溢价率下降，环比涨幅趋缓。

调控效果初显，但信贷执行力度、保障房供地及建设等后续调控措施，仍然不容懈怠。

新盘定价下调

0.1%，这是国家统计局近日公布的全国房价6月份首次环比下跌的比例；而对于普通人而言，根本尚未感受到房价的真实下跌。

变 化正在发生。7月下旬，位于北京北五环外的标杆楼盘华贸城，推出新一期LOFT房源，均价27500元/平米，相当于买一层送一层；而此前的上半年，华贸 城平层产品均价曾达到27500元/平米，“这相当于变相降价，”长期关注华贸城的韩小姐说，她去看了样板间，虽然层高仅为4.85米，但确实可以隔成两 层。

将于月底正式开盘的万科长阳半岛项目，于18日公开了部分房源价格。买房人刘女士告诉本报记者，销售人员给与她的价格最低可至11500元/平米，该项目对外预计均价为13500-16500元/平米。

根据21世纪不动产等机构监测，目前北京存在打折、降价、促销的新盘已由6月底的80个，上升到了现在的近百个。目前推出的新盘，均有或多或少的折扣降价。但公开降价的项目依旧寥寥无几，大部分项目仍旧采用暗降的方式。

在广州，年度标杆亚运城的入市，将是下半年楼市风向标。业内对于亚运城首期房源的价格预期，已从之前的13000元以上调至万元以下，但亚运城五大开发商尚未对此明确表态。

在深圳，万科华府楼王栋134平双拼户型7月15日开盘，价格区间为28000元/平米-32000元/平米，购买按揭付款总价减8万，3日内签约再减5万，双拼户型按两套计算，3日内签约按揭付款总价减26万。宝安、龙岗多个项目推出的特价房，价格也降至万元以下。

“房价实质性下跌将从新盘开始。”多位业内人士认为。近期，万科、保利、中海、金地等标杆房企均表示，其下半年将集中推出新房源。预计供应高峰将出现在传统的销售旺季9月份之前，如果届时成交量仍未大幅恢复，则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。

地价继续下行

中国土地勘测规划院日前公布的地价监测报告显示，二季度全国105个主要监测城市地价涨幅进一步趋缓，商业、居住、工业地价较上一季度分别下降0.36、1.24、0.53个百分点，居住地价增幅下降幅度最大。

据北京土地整理储备中心数据统计显示，截至6月30日 ，北京共拍卖土地117块，其中新政以后拍卖50块，楼面价则明显下调，住宅的楼面价从新政前的12258元，下调至新政以后的5085元每平米，下调近6成。

万科、恒大、远洋等公司有关负责人对本报记者表示，下半年将是这一轮调控带来的绝佳拿地时机，公司有意在土地市场抄底。远洋地产甚至进行了一笔最多9亿美元的海外融资。

但 问题也已出现：伴随着土地溢价率的大减，地方政府出让土地的积极性也在消减。北京、上海、广州和深圳，业内人士普遍认为土地供应缓慢。万科执行副总裁肖莉 提醒，应关注目前土地供应和开发投资不足，将给明年带来房屋供应不足的问题，并采取一些办法解决这一问题。万科的建议是，在土地一级开发环节、在市政、公 用设施领域引入民间资金，减少政府投入成本、加快土地开发节奏，提高土地出让效率。

如何防止供应不足导致的房价报复性反弹，令调控走出“越调越涨”的怪圈？

保 障房住房被寄予补足投资和分流需求的厚望。住房与城乡建设部部长姜伟新7月17日表示，今年保障性住房建设580万套的目标不会变，中央已经下拨600多 亿资金用于这一事务。姜伟新还透露，国务院批准利用住房公积金贷款支持保障性住房的试点，已确定北京等28个城市作为试点城市。

中原地产研 究中心董事程澐认为，鉴于国内正在改变过去住宅市场化为主导的单一局面，保障房的推出，有助于实现楼市的供需平衡。深圳社科院城市运营中心主任高海燕指 出，保障房住房供应首先影响人们的心理预期。本轮调控目的不仅仅在于房价，还作用于产业结构、促进收入分配公平等方面，必将持续相当长的时间。而伴随政策 的持续，将从现有的心理层面影响进入试探性调整，并真正进入全面调整期。

房价跌20%，地价跌30%？

市场发生变化的同时，银监会、住建部、国土部高层近期也频频表态，严控信贷、严查囤地、加强保障房等措施被反复强调，显示政策仍未放松，下半年房价下跌已成共识。

房价究竟会下跌多少？几乎所有人都迫切需要答案。一些数据或许可以一窥端倪：品牌房企带动的降价潮，将对区域市场产生巨大影响。根据公开资料，万 科、保利等十大标杆房企2008年底以前所获得的土地储备，将是今年下半年新增供应的集中区域，其中大部分土地价格不超过两年前地价水平，中原地产认为， 考虑到这两年间土地价格的大幅增长，大部分项目即使降价10%~15%仍然可盈利。

“上半年的触底仅仅是阶段性的调整。预计下半年，新增供应将加速入市，在短期供大于求的情况下，各地住宅项目将陆续降价，降幅可能在15%～20%。”北京中原地产市场总监张大伟预测。

建银精瑞投资董事长李晓东认为，不排除某些高价地亏本的可能性；肖莉也认为，有开发商可能会不得不针对部分项目计提存货跌价准备。

中 国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱分析，5、6月份土地市场和1-4月份相比，所谓地王已经不存在了，高总价地块整体水平明显下降；从楼板价来看，6月仅 有4幅地块楼板价超过万元，且无一地块进入上半年前十的排行榜，楼板价水平持续降低。他预计，一线及部分二线城市地价将出现30%左右的回调。
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碧桂园降价销售提业绩 依赖二三线布局

http://www.yicai.com/news/2010/08/396924.html'

提前布局二三线城市的碧桂园（02007.HK）在应对房地产调控中显示出不错的抗风险能力。其8月24日公布的中期业绩报告显示，今年上半年实现合同销售金额约人民币132亿元，合同销售建筑面积约242万平方米，同比分别增长约50%和26%。

在中国房产信息集团和中国房地产测评中心推出的今年上半年中国房地产企业销售排行榜中，碧桂园销售金额全国排名第七，销售面积全国排名第四。

碧桂园上半年总收入同比增长27.8%达到117.65亿元，但碧桂园的净利润却同比下降4.8%至17.6亿元。公司解释称，若扣除因股份掉期所 产生的公允价值损失1.91亿元及因回购可换股债券所产生的收益0.35亿元，公司的净利润则超过19.19亿元，同比增长则超过了35%。

值得关注的是，在三四线城市急速扩张一度受挫之后，碧桂园去年实施的回归广东策略取得显著效果。碧桂园上半年在广东的合同销售金额占公司全部合同销 售金额的约72%。截至2010年6月30日，碧桂园供有78个项目处于不同发展阶段，其中广东省内项目占据48个；已经取得国土证的建筑面积约4285 万平方米，其中广东省内约占46%。

为在调控中缓解资金压力，碧桂园上半年曾经两度借新债还旧债，发债融资规模合计9.5亿美元。公告显示，碧桂园上半年净负债率由2009年底的约52.7%下降到2010年6月30日的约48.1%。

穆迪在近期报告中认为，碧桂园在二三线城市这些尚未完全被挖掘的市场里提供的产品价格属可负担水平，也较少受当前调控措施的影响。这也是碧桂园在上半年房地产调控中能取得稳健业绩增长的重要原因。

除布局二三线城市以外，降价促销成为碧桂园提升销售业绩的另一因素。尽管碧桂园未明确表态降价，但从数据上来看，今年上半年碧桂园的平均销售价格为每平方米5336元，比今年1月份的每平方米5946元均价下降了10%。


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