張宏偉/文

近兩個月，一方面房企積極拿地，全國重點城市土地市場比如北上廣深、南京、合肥等頻現“地王”，市場“面粉貴過面包”的成為常態，另一方面，10月21日，碧桂園剛剛聯合中國金茂以2.9萬元每平方米的單價、51.8億元的總價奪得了北京豐臺區的兩幅商業金融業用地，如願以償地在北京市區落子，但業內隨後傳出因為拿地成本與投資回報率等因素碧桂園又在謀劃“退地”。無獨有偶，11月2日，剛剛以83.4億元成交價晉身為北京總價第三高地塊的北京豐臺區南苑鄉地塊，在拿地結果誕生後的一小時傳出了華潤招商華僑城聯合體“解體”的傳聞，華潤和招商有可能退出。

據不完全統計，10月30日當天，杭州、溫洲、南京、北京四個城市均有地王誕生。退地傳聞風波和地王頻現的背後，是樓市可以預見的巨大風險。

開發商聚焦一線城市的風險

拿下“地王”的房企以聯合體形式居多，尤其是“民企+國企”、“房企+險資”聯合體形式成為現階段非常明顯的特征。

近年來，隨著房地產市場逐漸走向成熟，房企之間競爭越來越激烈，面臨的挑戰也越來越多。任何一個房企很難在市場上依靠單打獨鬥取得絕對市場競爭優勢，於是，房企間通過合作相互借力成為市場發展趨勢。一直作為房地產行業領軍企業的萬科、保利、華潤、招商、碧桂園等大型品牌房企，近年來也成為合作開發的熱衷者。

在激烈的市場競爭環境和樓市調控的背景下，土地更貴、融資更難、開發周期拉長、消費者對品質要求更高等，都成為越來越多房企選擇合作開發項目的原因。在此背景下，房企由競爭轉為“競合”，各個開發企業背後各地產大佬既龍爭虎鬥，又合作相互借力。對於房企來講，無論是為了拿地獲得今後開發收益，還是為了上市融資，還是為了“傍大款”進入一個城市進行深耕，或者是為了合並財務報表制造漂亮銷售業績，為了合理配置公司資產，利用合作向“輕資產”模式轉型，未來房企之間通過收購、參股、控股等“強強聯合”的方式，即使樓市“新常態化”下的今天，各方也可規避投資開發風險，優化市場資源配置，實現利益最大化。

那麽，房企聯合體在一二線核心城市以“地王”形式拿下優質地塊是否就可以規避市場風險？很顯熱，碧桂園、華潤、招商等房企在北京退地的傳聞說明答案是否定的。

近兩年，土地市場熱點主要還是一二線城市，尤其是一線城市，這個緣由和品牌房企重返或聚焦一二城市有密切關心。尤其是2013年以來，品牌房企或房企以聯合體形式積極搶灘一二線城市優質地塊，優勢資源開始向品牌房企集中。但是，品牌房企重返一線城市，導致市場競爭更加激烈，勢必會推升土地成本，如果市場按照這樣的邏輯持續進行，一線城市的進入門檻會持續提高，而這也就意味著進入一線城市的開發企業來講未來風險也會越來越大。

另一方面，外來開發商不惜一切代價（包括以聯合體形式）挺進一線城市風險最大。2013年以來，以閩系房企為代表的第三、第四梯隊房企也在逆襲一線城市土地市場，以期短期內謀求上位，通過布局一線城市輻射帶動周邊整個區域市場開發，實現區域深耕或全國化布局。而這樣的直接結果就是不惜一切代價拿地，導致“地王”頻現，地價成本陡升。正是由於這些房企的永無止境的市場擴張戰略導致開發企業在持續拿地、采購、開發、銷售過程中需要更多的資金。因此，當企業的擴張的盲動性與市場調整期相遇時，或者房企未來再次遭遇不可預見的市場風險時，企業的資金面的需求就與市場流動性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場環境下，從企業的層面就表現出了資金鏈危機的問題。

而地價的攀升，樓市“被豪宅”化，市場面臨結構性風險。以上海為例，去年以來，上海土地市場火熱，張江板塊、大寧板塊、黃埔濱江、前灘板塊等板塊地價飆升，樓板價基本和周邊在售樓盤均價看齊，甚至連顧村板塊、臨港新城、青浦新城、南橋新城這些“剛需”板塊也出現“面粉貴過面包”的現象。北京土地上市場亦是如此，比如朝陽區的孫河、東壩，豐臺的石榴莊地塊、豐臺南苑鄉地塊等。

“地王”對樓市的威脅

北京上海等熱點城市典型板塊土地市場價格短期內猛漲，勢必導致建造商品住宅的土地成本上漲，那麽房價也自然水漲船高，這些項目定價上會接著“向上沖”，以實現既定的投資回報目標。然而，即使在一線城市需求差異化、多元化的城市，房價上漲的速度也是有“天花板”的，不可能無止境上漲。

針對這個問題，開發商的普遍做法就是營造產品差異化的機會，然而大多數營造產品差異化的背後其實就是“被改善”、“被豪宅”的過程。由於“被改善”、“被豪宅”引起市場供應結構發生變化，而市場真實的需求結構並非如此，這成為房企以聯合體形式拿下“地王”之後的最大的隱藏風險。甚至當項目預期難以盈利之時，還會出現上述品牌房企聯合體退地的現象。

不要迷戀一線城市需求總量較大和市場供不應求。還以上海為例，按照今年第四季度市場成交量逐步好轉的步調判斷，2015年上海商品住宅成交量有可能會在1400萬平方米左右，甚至略微超過1400萬平方米，明顯高於上海商品住宅市場需求總量（2010-2014年年均銷售量）987萬平方米。這代表著未來上海市場空間還會繼續放大嗎？顯然，答案也是否定的。

今年上半年，在“330新政”等“救市”政策刺激之下，上海樓市將去年積壓需求進行集中釋放，市場基本回歸平衡狀態。到了下半年，上海樓市已經沒有去庫存壓力，但是，由於宏觀經濟、股市等諸多方面的壓力，央行仍然有三次“雙降”政策（對於上海樓市來講沒有必要），再加上房企沖刺銷售業績指標等因素，導致上海商品住宅市場在下半年繼續集中放量，市場需求被透支。同時，從歷史經驗來看，歷年商品住宅成交高峰後必然調整，比如2009年、2013年之後的上海商品住宅市場，均出現2011年、2014年的調整，2015年市場成交量高峰之後也是如此，2016年調整勢在必然。上海以外一線城市、南京合肥等熱點二線城市市場亦是如此。

因此，從這個角度來看，在一線城市、熱點二線城市積極拿地，如果再遭遇明年不可預見的市場風險，即使房企以聯合體形式拿下“地王”也並不是一件好事，也極有可能因此而陷入資金鏈斷鏈的風險。

（作者為同策咨詢研究部總監）