台灣租金創新高 放租勝炒賣 預期加息影響樓市 小心賺租蝕價
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GS(14)@2017-12-10 21:31:38【明報專訊】台灣一向是香港人心儀移居的地方，而當地近年樓市表現不濟，今年終於有反彈，當中以台中的樓價升幅較其他地區為高。投資台灣房地產除了要看樓價外，也要看新台幣匯價走勢，今年新台幣表現不俗，兌美元曾高見29.883，星展更預期台灣明年第三季會加息，對房地產價格有一定影響。但租金回報穩定，若趁樓價低買入，作收租用途較佳。
長富國際地產總經理鄭哲昇表示，現時準備進軍房地產的投資者，除了需要評估當地樓價增值難易度、房租回報高低這兩大投資關鍵外，務必要納入第三關鍵的匯價波動風險。投資者都留意樓價升跌，但有時忽略了「賺了樓價，賠了匯價」現象。 從基本面分析，美國經濟數據持續樂觀，加上減稅政策及加息機會大等因素，美元很難一直貶值下去。鄭哲昇建議，由於預測匯價走勢很困難，較穩當的做法是，可以運用平均成本法，例如在新台幣匯價急跌時，就可以買入，把成本控制在相對較低的價位。
全台租金指數連升34個月
除了匯價外，當然投資當地最直接是希望樓價上漲及租金上漲，全台租金近年平均上升，2017年10月台灣租金指數為105.02，創下自1981年有統計以來的歷史新高，更已連續34個月上升。
進一步觀察台灣租金增長狀况，有研究中心統計2016年第4季至2017年第4季（截至2017年10月底）的租金走勢，發現全台6市（台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市）中，以台北市的租金升幅達7%最多，其次為新北市6.4%，剩下的4市租金漲幅則為4.1%至5.5%不等。有趣的是，分析行政區和房屋類別，發現同期間台北市蛋白區（蛋黃區指市中心地段，蛋白區為圍繞蛋黃區的外圍地段）增長10.8%，而整層住宅上升7.7%最為驚人。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，雖然台北市蛋白區的租金升幅最高，但目前每坪月租為1294元（新台幣·下同），仍較蛋黃區的1622元低，在市中心租屋的負擔明顯大於市郊，因此，租屋族逐漸往台北市蛋白區或新北市第一環遷移，造成這些地區的租金升幅明顯，例如新北市第一環（蛋黃區）的租金同期上升7.3%，較新北市整體上升6.4%還多。
新屋供應增 蛋白區租金跑贏舊區
另外，樓市觀察員顏博志分析，因為蛋白區不少新屋完工交屋，租金普遍較舊區高，也是造成租金升幅較明顯的原因之一。當中台北市和新北市的整層住宅租金近一年分別增長7.7%和7.1%，其餘縣市仍以套房租金增長最多，陳傑鳴觀察，主因應是許多自住買家較為觀望，以租代買，所以整層住宅需求提升。
明年6市租金料升一成
未來全台租金仍持續看升，陳傑鳴預期至2018年第4季，6市的租金漲幅可達5%至10%。當中包括今年以來，部分自住客雖紛紛出手買樓，全國買賣移轉宗數累計至9月較2016年同期增長12.1%，為19萬宗數，而全年預估約27萬至28萬宗，但觀察以往全年平均交易量約37萬宗，目前市况顯示仍有部分買家抱持觀望態度，以租代買的強勁需求仍在。惟租金升、樓價跌，但台北市、新北市每年的投資回報率仍在2%左右，加上樓價仍持續看跌，此刻買樓收租很可能會「賺到房租、賠了價差」，並且投資回報還偏低。
明報記者
[龍彩霞 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2006&issue=20171208