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過去，桃園是工業之都，林立的煙囪與汙悶的空氣，人們為了工作才居住在此；如今，桃園拋下舊思惟，整頓市容與街區，迎接人潮與商機，在城市注入活水後，成為近十年台灣移入人口最多的城市，它是如何轉變，又如何重生？

撰文‧梁任瑋 研究員‧楊政諭桃園，過去是在台北及新竹兩大工商經濟區塊夾縫中求生存的衛星城市，天空總是灰濛濛、高速公路永遠大塞車、政府給的資源更是有一搭沒一搭，連先前五都升格戰中更是意外遭淘汰，很多人對桃園的未來是不看好的。

不過，九月十八日行政院宣布啟動「桃園航空城核心計畫」，將打破外界對桃園這座二線城市的刻板印象。桃園航空城預定在二○一八年開始啟用，將結合民間投資 共投入四六三○億元進行特定區開發，預計取得三二○○公頃用地，全面推動產業、住宅及商業區，以完成新都市發展，預估將可創造二兆三千億元經濟效益。

航空城利多

國壽、財團、建商爭相插旗桃園航空城比照十大建設規模，嗅到桃園航空城潛在商機，業者積極卡位布局。

九月二十五日，國泰人壽拿下高鐵桃園站產業專區開發經營五十年地上權，預計十年內投入二百億元，進行國內最大規模的商業造鎮計畫。

緊接著，十月四日，中華電信旗下的光世代建設也砸十九．七億元，在桃園航空城內買下一塊近三千六百坪土地，準備蓋智慧住宅，挑明地講就是瞄準航空城題材。

更別說老早就在桃園航空城附近集結卡位買地的財團、北部與中部建商，甚至連過去從未耕耘桃園房市的太子、皇翔、吉美、宏普及聯上開發等建商，也進駐插旗。

今年以來，建商總計已投入數十億元的金額，陸續買下桃園土地，主要是一方面大台北地區土地取得不易，另一方面看中桃園的地理優勢，以及政府可能重啟桃園航空城計畫的預期心理。房地產業者估算，大桃園光是明年初就將有八百億元的預售案進場，總銷金額創下區域歷史新高。

「桃園航空城」的效應持續發燒，十月十八日高鐵局標售高鐵桃園站周邊土地，建商預期標金還會再創新高，這被視為「桃園航空城」題材能發揮多大魔力的重要觀察指標。

「雙北市已經找不到像桃園這樣每年都有題材可以炒作的土地，加上高鐵、機場捷運、五楊高架等交通條件銜接得宜，尤其是過去被一路看衰的桃園高鐵站，現在終於進入收成期了。」第一太平戴維斯台灣分公司總經理高銘頂說。

港商里昂證券台灣區研究部主管蘇廷翰(Peter Sutton)更指出，對台灣而言，桃園航空城計畫可望複製荷蘭史基浦機場與南韓仁川機場的成功經驗，可將台灣既有的產業優勢發揮得淋漓盡致。

但光靠一座航空城，並不足以讓桃園改頭換面，即使政府投入的資源遠不如鄰近的台北內湖與新竹科學園區，但是，桃園民間生產力的旺盛程度顯然無法讓人小覷，因此，桃園航空城的啟動，等於為這些已準備就緒的民間產業敲開與國際接軌的大門。

行政部門加持

廠商辦理投資流程加快

除了「桃園航空城」的政策利多，桃園這幾年的產業風貌也迥異過往。

桃園前縣長朱立倫任內積極招商，桃園不但成為國內製造業大本營，也是全台灣最賺錢的縣，桃園縣內工廠營收逾兩兆元，全台第一，連光電產業、半導體廠都落腳 桃園。然而，桃園之所以能揮別過去「在台北與新竹夾縫中求生存」的頹勢，真正的改變，來自於行政部門願意放下姿態，首先調整的就是加快行政效率。

為了服務企業，桃園縣工商發展局長陳淑容推出「頭等艙」尊榮服務。

過去，廠商到桃園投資，為了一份公文，得往返各個不同部門跑兩、三百顆章；現在，為了全力吸引企業進駐，只要業者坐在貴賓休息室，就有單一窗口全功能服務，甚至還有專人全套處理。

更重要的是，快速領件讓不少曾到桃園申請案件的公司，對於桃園的高速效率非常訝異，「只要企業沒怨言，自然樂意進駐，還能帶動就業機會。」陳淑容說。

錢潮來了，人潮也跟著來，目前桃園縣人口突破兩百萬，去年已升格為準直轄市，在這個全台人口最多的「縣市」，很多商機更是蠢蠢欲動、亟待開發。

其中嗅覺最靈敏的就是金融業。將場景拉到有「桃園市信義計畫區」之稱、號稱桃園房價最高的中正藝文特區，大興西路上有一棟建築物非常顯眼，這是外商銀行龍 頭匯豐銀行去年在桃園市租地興建的獨棟財富管理中心，這條街上除了匯豐以外，近一年來已前後聚集了近十家國內外銀行進駐，儼然成為「銀行一條街」，打出的 口號就是「搶攻財富管理客戶」，而這口號過去只出現在台北市。

有錢階級變多

銀行進駐搶攻財富管理客戶台灣房屋南崁中悅直營店副總經理吳瑜佑說，近幾年來，桃園市商圈逐漸移轉到中正藝文特區周邊，加上中正路通往蘆竹的南竹路打通後，人口密集度愈來愈高，銀行業者看好的是藝文特區、南崁及大業等鄰近區域的企業薪轉客戶。

更重要的是，近年來桃園出現不少因土地重劃一夕致富的地主，這些地主過去可能只是農夫，但因為賣掉了高鐵青埔站周邊的農地，讓財富大幅重新分配，手頭上突然多了大量現金，也成為國內外銀行積極鎖定的財富管理核心客群。

一家銀行業者透露，桃園近幾年突然暴增的有錢人實在太驚人，南崁甚至有一家公股行庫開幕才短短一年的時間，就累積高達五十億元的存款，分行經理最苦惱的是這些資金「只進不出」，顯見桃園「田僑仔」這幾年蓄積了龐大的財務實力。

信義房屋桃園區執行協理林三智更拿內政部統計數據指出，桃園區近四年人口增加快速，全台僅次於新北市，若計算十年來的增幅更是全台第二名，其中從雙北移居 而來的占最多，累計今年一到八月有近一萬八千人。去年奢侈稅上路後，雙北建照核准與推案量大受影響，惟有桃園今年一到五月建照核准仍高居六都最高。

「因此，桃園航空城計畫若能夠落實，對於增加當地就業機會與提升產業的附加價值，起著關鍵性的作用，當地房市前景自然無可限量。」林三智下了這樣的結論。

生活機能優勢

北桃園成新移民購屋首選

隨著桃園航空城計畫的逐步付諸實現，桃園房市也因這項國家級重大建設的帶動，擁有更高的能見度與發展前景。更由於這幾年大台北都會區房價高漲，使得「北客 南下桃園購屋」形成一股不可抵擋的趨勢，擁有重大建設利多加持，尤其是距離大台北地區最近的北桃園地區，順勢成為這些新移民的購屋首選。

根據台灣房屋研究中心針對外縣市民眾至桃園購屋來源所進行的統計，台北市與新北市就占了四八．三％的比率；而遷入者大多選擇三大區域，包括桃園市中正特區、桃園高鐵青埔特區與中壢市海華商圈，而這些地區房價漲幅也相對較大。

除了房價相較於雙北市低廉，以及交通便利方便通勤到台北等誘因之外，重大建設雲集並相互串聯，則為桃園房價提供源源不斷的上漲動能，如今已在桃園形成航空城特區、中正藝文特區、高鐵特區、南崁特區、大竹新市鎮等，最具發展潛力的桃園房市五大核心特區。

其中，中正藝文特區的各項發展條件成熟，但房價也最高，非一般民眾負擔得起；而航空城與高鐵特區的未來性雖佳，生活機能則尚未成形，當地房地產業者表示， 綜合評估交通條件、生活機能與發展潛力，位處五大核心特區中心位置的南崁特區與大竹新市鎮，兼具生活機能與房價親民優勢，是現階段民眾購屋的首選。

過去，桃園被外界視為一座「過客城市」，然而從桃園這幾年的蛻變，已逐漸從一座衛星城市搖身一變成為移民之鄉，在桃園航空城建設的帶動下，桃園房市可望一掃過去漲幅落後給雙北市與台中七期的情形，展開一波「補漲行情」！

桃園成最大移入區

全國近10年人口新增最多區域

排名 行政區 近10年

新增人口 近10年

增加幅度

(％) 2012Q2

房價

(萬元/坪)

1 桃園市 71,752 21.20 14.8 2 竹北市 54,012 58.00 16.8 3 中壢市 42,516 12.80 13.1 4 桃園蘆竹鄉 40,791 37.00 16.2 5 新北林口區 33,977 64.00 20.6 6 台中西屯區 32,384 18.00 16.7 7 新北蘆洲區 29,057 17.00 28.4 8 台中南屯區 27,999 21.00 17.1 9 台中北屯區 27,927 12.00 12.7 10 高雄左營區 27,530 16.50 11.8 註：統計範圍以直轄市、縣轄市內行政區為主資料來源：內政部統計處、信義房屋