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店面篇《鎖定蘆洲、三重 「凡有站必留下痕跡」 蘆洲王秉持四大祕訣 獵好店成贏家

2012-5-21  TWM

「人潮帶來錢潮！」這是所有想買店面、想開店的人最奉行不悖的準繩，正因為如此，匯集人潮的捷運站口，成了 店家搶破頭的標的。但捷運店面金額高風險大，加上屬性特別，進場評估得更嚴謹，縱橫新北市蘆洲一帶店面多年 的張榮隆，累積豐厚經驗，分享不傳之祕，教你第一次在捷運周邊獵店就上手。
撰文•李建興 母親節過後第一個上班日，剛剛休完假的張榮隆，一早就被電話聲吵醒。電話那頭傳來殷切的請求，「『蘆洲王』，拜託啦！快來幫我看看這個店能不能買？」挨不過對方一再請託下，他睡眼惺忪地趕到捷運蘆洲線上的徐匯中學站。一到場，四、五位店面投資客其實早已恭候多時，而張榮隆則氣定神閒，時而觀察出入的通勤族穿著打扮，時而目測站前馬路人車的動線流向。

算準天時 卡位時機要準，三年買店、一年開店十分鐘後，這群投資客不約而同地將眼光投向張榮隆，像初出茅廬的小朋友，問了一句：「可以買嗎？」而在他投以肯定的眼神後，這行人精神立刻亢奮起來，開始計算著出資的比率，準備搶下捷運站旁的黃金店面。

這樣的場景，讓其中一位才剛加入這個投資團隊的新手納悶：「明明成員看來個個都是市場老將，怎麼全都聽一 個人發號施令？」只見其中一位買主堅定地說：「反正，買店面，跟著﹃蘆洲王﹄就對了！」其實，這群豪氣的獵 店族，對張榮隆的崇敬其來有自，畢竟這位不到五十歲的店面達人，二十多年來，一路在蘆洲、三重一帶看店、買 店以及開店，直至今日，其操作過的店面更是不知凡幾。正由於其精準的眼光，使得許多投資客都紛紛捧著錢請他 代操。據了解，曾讓張榮隆操作房地產而獲利的人，在三重、蘆洲就有上百位，難怪許多投資客都稱他為「蘆洲王」。

隨著捷運蘆洲線開通，秉持「人潮為獵店王道」的張榮隆，火力則集中在蘆洲一帶的捷運店面，目前在捷運行經 的徐匯中學、三民高中和蘆洲站，都各擁有一家店面，可說是「凡有站必留下痕跡」，讓許多粉絲都想挖掘他在捷 運周遭看店選店的「不傳之祕」。

一談起自己的「獨門看店術」，張榮隆總是語帶玄機地說：「店好不好，得看店和捷運的『八字』合不合！」細 究其私房之說，其實指的是「天時、地利、人情、軸線」，這也正是幫助他獵捷運好店的關鍵。

張榮隆看過太多捧著大把大把鈔，票要店東割愛的例子，但最後買到的，真的寥寥無幾，更遑論是眾人搶破頭的 捷運店。因此在他的眼中，「拿捏時機」絕對是成功的第一步。而多年的經驗告訴他，「三年搶店、一年開店」是 卡位的最佳天時。

掌握地利 出口屬性有別，近未必好、人氣是關鍵張榮隆表示，由於店面的價值、外觀和人潮息息相關，因此「搶店，就得在最糟的時期介入！」他認為，捷運的施工期通常五到六年，到了施工第三年，是工程最混亂的時期，層層圍籬、龐大的重型機具，總讓沿線的店家受不了蕭條而關店；但這反而是最好介入、撿便宜的時機。

但同樣是店，張榮隆認為，「開店和買店﹃眉角﹄不同！」他提醒，由於門市一開就得支付可觀的費用，因此他 建議要在捷運站附近開店的人，「開張不能太急！」得選在捷運通車前一年內。

以徐匯中學店為例，當初店家早在通車一年多前就確定承租，不過當時就察覺到，原本車水馬龍的蘆洲中山路，因為捷運施工蕭條至極，不少商家是開一天店賠一天錢。因此徐匯中學店則聰明地選擇按兵不動，直到政府確定了蘆洲線要在一○年的十一月通車，才在同年的三月開始裝潢，同時算準捷運通車前半年，會正式拆除圍籬，屆時捷運站浮出枱面，商圈將重新復活，才是開店好時機，一直忍到了五月才正式開幕。

而在蘆洲線通車後，張榮隆經友人介紹，看中幾間位於三民高中站的店面。由於該站緊鄰蘆洲區公所，又是蘆洲 生活圈的核心地帶，價錢早已水漲船高，其中一處位於捷運出口僅三十公尺的四層樓店面，更從捷運施工時的二千 八百萬元，叫價到近七千萬元。但當所有人搶破頭進場時，他站在三民高中站各大出口觀察幾天後發覺，這人人眼 中的黃金店面，雖然離出口很近，但中間卻隔了一座加油站，幾乎所有人避開加油站改道而行，因此人潮一出站就 散了。

抓緊軸線 出口屬性有別，逆不如順、陰不如陽反觀另一出口，受惠於地近蘆洲傳統市場，這座大市場早上是早市，晚上是夜市，加上市場內暗藏許多蘆洲在地名店，許多外地人都慕名而來，而成了人潮最多的出口。最重要的是，雖然夜市離出口三百多公尺，但這一路動線，人氣綿延，符合了店面投資術語中常講「陽面」︵路的兩側，人潮、店面較 多者︶哲學。後來他挑了一個雖然離捷運二百公尺之遙，卻在捷運通往夜市動線上的店，價格比眾人眼中的黃金店 少了三成多。

「好店不在近，而是有沒有在人潮動線上！」張榮隆另有一套「逆不如順、武不如文」的理論。張榮隆表示，由 於國內的捷運站口，多半採地下道模式立於人行道上，若店面設在出口的逆向面，就算緊鄰著是站口，人潮也未必 會折返光顧，因此「逆不如順」，選擇在出口順向比逆向還優。

順應人情 行業八字要合，武不如文、大不如小在店面投資客的江湖術語中，另有文市、武市之分。武市指的是位於「車多於人」的主幹道上，多以講究停車便利、店觀︵店的門面︶龐大的汽車展示中心、熱炒店、量販店為主；相對而言，文市則為位於「人多於車」，而道路寬度約莫在三十五公尺以內的中小道路上，由於路寬較小，容易「結市」，店面多半針對步行逛街的通勤族而設，如速食店、便利商店、簡餐店、文具店等。

「捷運店面就是典型的『文市』！」張榮隆斬釘截鐵地說，出入捷運的十之八九是通勤族而非開車族，在捷運開 店，切記「武不如文」！因此，縱然在人潮洶湧的捷運站開店，也得要順應人情，選擇「八字相合」的業種，也就 是要投通勤族之所好，選對行業。而投射到投資者身上，更切莫砸下巨資買坪數過大的大店，畢竟面積大的店，除 了資金壓力大，多半又屬武市店面，並不適合捷運站附近，「別賠了夫人又折兵！」搶店算天時、買店靠地利、選 店抓軸線，開店則要順人情，借鏡張榮隆的經驗，你也可能是捷運店面的大贏家。

張榮隆 出生：1965年 成就：買賣加代操的房地產數百間，店面數十間，有「蘆洲王」之稱。 擅長標的：捷運附近店面
最適合在捷運站開業的５大行業

◎速食餐廳、簡餐店 通勤族通常為外食的上班族，簡單輕便又價廉的速食店特別熱絡。
◎便利商店 趕時間的捷運族常須在便利店解決生活瑣事。
◎房仲公司 因應逐捷運而居現象，房仲最能在捷運附近撈到目標客群。
◎平價服飾店 通勤族通常為小資一族，價位合理的服飾店或精品店，大受歡迎。
◎咖啡廳 捷運亦是約會、洽公的相約之地，孕育了咖啡廳的潛在客層。 專家給店面投資客的３個提醒
1.避公園 部分捷運出口設於公園內，這對自住客好，但由於人潮易散，不易結市，反而不適開店。
2.搶共構 捷運店面多半無人轉讓，卡位極難，建議可找捷運共構的新案，在預售時期即可及早進場。
3.莫巨額
捷運店面通常為天價，但過高的價位不但造成龐大的資金負擔，也由於無人可承接，反而造成有行無市。
住商不動產 企研室主任 徐佳馨

疑似MH370殘骸現燒焦痕跡 或證明機上曾著火

澳大利亞新聞網9月12日報道，當天上午，一塊疑似馬航失聯航班MH370的殘骸被移交給澳大利亞運輸安全局進行調查。這塊殘骸來自飛機內部，表面有明顯的燒焦痕跡，一旦確認屬於MH370航班，將成為證明機艙內可能曾經發生火災的第一個有利證據。

這塊殘骸由3名當地民眾在非洲島國馬達加斯加東海岸發現，後轉交給美國冒險家布萊恩·吉布森。馬航MH370航班失蹤兩年多來，吉布森一直密切關註這架客機的相關消息。迄今為止在莫桑比克、馬達加斯加等地發現的27塊疑似MH370航班的殘骸中，吉布森發現了13塊，其中大約一半被澳大利亞當局確認“極有可能”來自MH370航班。

12日上午，吉布森飛抵澳大利亞首都堪培拉，親手將這塊最新發現的疑似殘骸交給澳大利亞運輸安全局。“殘骸表層的油漆被燒焦了，熏得漆黑。”吉布森說，“有一點很重要，這塊殘骸應該來自飛機內部，但不是主艙，可能是貨艙或者航空電子設備艙。”

報道稱，如果這塊殘骸被確認來自MH370航班，它將成為證明客機是因火災——可能是由於電氣線路、用電設備出現故障等導致的電氣火災——而失事的第一個有利證據。

不過吉布森補充道，殘骸上的燒焦痕跡也可能是沖擊力造成的，“不管怎樣，MH370客機葬身海底的秘密正在慢慢解開。我認為這塊殘骸極其重要”。

澳大利亞運輸安全局當天確認收到吉布森遞交的疑似飛機殘骸，澳方表示將尋求馬來西亞當局的建議、商討接下來的調查分析工作。

航空專家傑弗里·托馬斯表示，如果這塊最新發現的殘骸被確認來自MH370航班的航空電子設備艙，則意義相當重大，“它會改變一切，它將告訴我們為什麽客機的兩個電子控制系統沒有任何理由地突然關閉了”。

【微模型】1:12活現老香港　手作男：歲月痕迹最難做

1 : GS(14)@2016-11-06 15:50:43

安泰自2012年開始接觸微型手作，題材多是以老香港為主。



籠屋、公屋、揮春檔，看似是真的，其實是比例1:12的微型世界。戴佑安（安泰）2012年開始接觸微型手作，做的作品題材主要是六七十年代香港的童年回憶，「例如樓下米舖、賣蝦米舖、飛機欖、在鐵閘等人經過賣的啄啄糖等等，那個年代的東西令我很懷念，亦覺得是香港經典，所以才會造出這個題材。」



七層公屋作品就是記錄他和婆婆的相處點滴。

籠屋作品是他受社區組織邀請而製作的，希望可以揭示香港住屋問題的獨特性。(受訪者提供圖片)

七十年代的舊舖最令安泰懷念，揮春檔是其中之一。(受訪者提供圖片)


紀念婆婆故居倒模雞寮七層公屋

為了紀念曾經與婆婆住的家，安泰第一個作品就做雞寮七層公屋，認真的他還訪問了身邊的老人家，「他們說原來紅地磚是舊時有錢的人才會買來鋪。經濟能力差的人無錢，就用英泥加紅粉再用麻繩在地上拉線，印出一個個的格仔，實在不得不佩服前人的智慧。」不過，最花時間和心機，原來是把嶄新的手作進行舊化，他解釋：「舊化是重要的一環。例如看電視劇場景是舊的，但看的人會覺得有說不出的奇怪，正正欠了舊化。」例如要做出籠屋的生鏽效果，他曾試把老鼠籠浸在鹽水兩日，再拿出來曬乾，再用沾上醋的紙巾侷着它，反覆做了一個星期後再上色。連看似簡單的灰塵效果，常人會以為塗上黑色就可以，其實是用幾種彩色顏料堆壜，花足七八小時才做出來的。後來有次他出席台灣一個微型佈展（展前佈置過程）時，巧合遇上一個製作模型人的師傅。看畢他的示範，他連開幕禮也不去，跟他學足整個行程。回到香港，他嘗試在作品加入人的元素提升真實感，「例如籠屋作品中角色年紀老邁，不是和家人一起住，我會代入他們的處境，做一些舊照片和他子女的畢業證書在他的床頭。不過最難的，是做出人的歲月痕迹。」為了突顯人的肌膚感，血管和皮膚會用半透明顏料和幼細的筆逐筆畫上去。至於頭髮紋理，則需要用工具刻劃，再用不同灰度的黑色逐層壜上去，出來效果才像真。過程中因為用的物料很快乾，所以要15分鐘內完成，與時間競賽。



手作多是根據1:12的比例而造的，而紅色地磚是安泰用老人家說的方法仿做而成。

安泰會專登用刮刀，再塗上灰黑色顏料令報紙更有又舊又殘的感覺。

特製的幼細筆和透明顏料，可繪畫出人的肌膚感。


籠屋公屋被評負面　堅持「香港的經典」

雖然作品很細緻，甚至被邀請在海外展出，但主辦單位最後只選了揮春檔，並建議他做多些正面點的香港題材。安泰無奈地說：「但我絕不覺得籠人和七層公屋是負面，反而是香港的經典。外國人眼中看到籠人的相和作品，他們會用欣賞的角度去看，很可惜本地人反而不懂得欣賞。」他直言做這類題材偶爾碰壁難免想放棄，例如做雞寮的香爐時在現實找不到那麼幼的東西，「本身放棄了，但當我一有時間不論坐下來、乘車，無時無刻都在思考解決辦法。後來忽然想到拆家裏的電線芯，再為它上色，真的很開心。雖然現在流行立體印刷，畫得到就列印得到，但當你看到一個微型作品，你會驚嘆如何做得到。猜想做的過程其實是一個樂趣來。我會繼續透過微型創作，表達我對香港的意念。」就是這份熱誠和滿足感，令他一直堅持造微型手作的原因。



製作頭髮雖是複雜的過程，但因樹脂黏土會硬化，所以需時十五分鐘內完成。(受訪者提供圖片)

雨傘運動的微型人不論造型和身體比例都是超現實的，亦是安泰打算之後再研究的題材之一。(受訪者提供圖片)

facebook：On Tai Mini Workshop記者：鍾藹寧攝影：許先煜




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20161106/19823947

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