經濟觀察報 記者 胡芳潔 融創以超過7萬的樓面地價在北京拿下東三環農展館地塊，引起市場的一片唏噓。不過，北京中心城區類似農展館地塊這樣的土地，目前看來畢竟是偶然現象。接下來，哪個區域會繼續引領北京土地市場的巔峰？毫無疑問，應該是孫河區域。
孫河可能性
從去年9月份龍湖地產拿得孫河第一塊地開始，至今孫河共有5塊土地出讓，按時間順序，分別是龍湖1塊、泰禾1塊、首開2塊、中糧1塊。
這個區域根據規劃部門的劃分，稱之為孫河組團，位於朝陽區孫河鄉中部，南至機場南線，東至京順路，北至溫榆河西南濱河路，西至規劃路。該組團位於中央別墅區，隸屬於朝陽區，是中央別墅區中離城區最近的板塊。
龍湖拿的第一塊地，是價格最低的一塊，樓面地價約2萬元/平方米，隨後樓面地價一路攀升，泰禾、首開所拿地塊，樓面地價達到約2.9萬元/平方米、2.6萬元/平方米。今年7月，中糧所拿地塊，則將該區域樓面地價推至約5萬元/平方米。
據本報瞭解，就目前已經出讓的地塊中，中糧所拿地塊位置是最好的，因為該地塊位於孫河組團的核心位置，緊鄰組團中央的景觀水系。這也是導致中糧拿地價格如此高的原因之一。
經濟觀察報記者從北京市規劃委孫河組團控制性詳細規劃公示時獲得的資料和已入駐開發企業提供的資料綜合整理得出，孫河組團總用地面積約284公頃，總建築面積約140萬平方米，主要由11塊居住用地、3塊商業用地以及其他地塊組成（見上圖表）。
根據規劃圖可以看到，孫河組團類似一個圓形，正中央是一景觀水系，環繞這一景觀水系的是4塊住宅用地、3塊商業用地，這一核心區域只出讓了一塊住宅用地，即中糧所拿地塊；外環則環繞著另外7塊住宅用地，已經出讓了4塊。
到目前為止，還有6塊住宅用地、3塊商業用地沒有出讓。
核心區域尚未出讓的幾塊住宅用地，從規劃圖來看，面積比中糧地塊大，有的景觀位置也比中糧地塊好。如果接下來房地產市場不出現大的波動或調控，隨著位置更好的地塊推向市場，其出讓價格，有向中糧地塊看齊、甚至超過中糧地塊的可能性。
而這些地塊可能很快就會推向市場。儘管目前北京市土地儲備中心網站上待出讓的土地中，沒有孫河地塊，但一位參與孫河組團前期規劃設計的人士對本報表示，根據供地計劃，今年下半年還會推出兩塊住宅用地；明年則可能供應三塊商業用地和一塊住宅用地。
而另一位已入駐該區域的開發企業負責人則表示，據其目前所瞭解的信息，孫河組團地塊，會在明年底之前全部供應到市場。
方式
孫河組團方式從今年初泰禾拿地以後熱度漸升，在中糧拿地以後，一時達到沸點，儼然是今年北京土地出讓市場的一匹黑馬。值得注意的是，與個別稀缺地塊不同，孫河組團還有大量土地，可以在短期內就供應到市場，並且注定價格不菲，更何況，該組團位於五環外，並非位於中心城區。從這個角度來看，北京土地市場目前還沒有哪個區域可與之匹敵。
孫河組團，是如何煉成的？
其位於中央別墅區的位置，是一個重要原因。該區域是北京高端居住區的代表之一，是溫榆河綠色生態走廊內的重要組成部分，不適合做容積率高的產品，因此決定了其是北京稀缺的低容積率地塊。
目前，孫河組團出讓的土地，容積率都在1.1左右，適合做低密度高端住宅尤其是別墅產品。這一方面的稀缺性，是中心城區地塊無法企及的。
而北京市相關政府部門在該地塊的拆遷、規劃、劃分上，也為其成為高價地發揮了關鍵性作用。
朝陽區對孫河組團實行的開發策略是整體拆遷、規劃設計以後，才開始進行土地出讓，這使得該區域發展前景，在規劃階段就能更完整的展現在有入駐意向的企業面前，增加區域吸引力，並且早在土地開始出讓前，地鐵15號線孫河站就已經開通。「與以前邊拆遷邊建設不同，孫河板塊是北京唯一一個先整體規劃後開發的別墅板塊，不僅配有住宅，還有商業、酒店、學校等，隨著後期地塊的開發，孫河板塊發展潛力巨大。」泰禾集團總裁助理、品牌總監沈力男認為。
早在2009年，孫河組團就啟動了整體拆遷，根據當時的報導，2009年7月，孫河鄉騰退拆遷工作全面啟動，涉及14個村、兩萬五千名村民。
因為整體拆遷，政府面臨的資金壓力是巨大的。2012年初，北京市國土資源局朝陽分局回覆受理了一起孫河鄉被拆遷人反應被拆遷兩年後仍拿不到補償款的事件。
對於這起事件，北京市國土資源局朝陽分局在2012年2月的回覆中承認拆遷後補償資金沒有到位的問題：「孫河鄉已於2009年12月底至2010年年初對沈家墳、李縣墳部分企業進行了騰退，但補償資金一直未予支付，我局針對上述問題，要求土地儲備分中心加快融資進度，但受國家宏觀調控政策的影響，銀行房地產貸款額度不斷緊縮，融資較為困難，目前土地儲備分中心正與各金融機構進行接洽，開拓融資渠道，爭取在2012年年內解決上述兩村的非住宅補償資金問題。」
即使資金壓力巨大、補償款無法到位，相關政府部門堅持進行整體拆遷、規劃，與此同時還以《朝陽區孫河組團規劃設計方案徵集》的方式進行了全球徵集。
據一位當時參與方案設計人士表示，當時共有5家設計聯合體的方案進入了最終評審，每一家設計聯合體，基本上是由一家開發商、一家國際設計公司、一家產業設計公司組成。據其透露的信息，以及當時的媒體報導綜合得出，當時進入最終評審的5家開發商包括萬科、龍湖、富力、綠地和正大置地。
該人士表示，當時其所在聯合體進入了最終評審，其所在團隊對孫河組團規劃、設計提出的觀點包括：一，不僅要有住宅，還要做好配套，包括規劃商業、酒店、會所等用地；二，整個孫河組團，要做成低密度的。實際上，這兩個方面都成為了現實。
孫河組團，還有一個特點是單個地塊面積都比較小，建築面積小，龍湖、泰禾、首開所拿地塊，建築面積都只有7萬平方米、6萬平方米、4萬平方米不等，而中糧所拿地塊，建築面積為8萬多平方米，但需要配建3.3萬平方米公租房，商品房建築面積只有不到5萬平方米。
有觀點認為，孫河組團單個地塊過小，對於高端住宅社區而言，不利於開發商進行開發、運作。而上述人士也表示，現在看來，這些地塊確實過小，當時進行規劃設計時，曾有人建議引入少數幾家大開發商進行整體開發，不過，這個建議最終沒有得到採納。一是考慮到路網的原因，需要對地塊進行分割，此外，北京為了避免土地面積過大、起價、成交總價過高，需要將土地分割成小塊出讓。
分割成小塊出讓，由於總價相對低，有能力參與競爭的企業增加，也進一步推動了樓面地價的高漲。「中央別墅區，是北京別墅區域中最好的一塊，考慮到區域的定位以及未來的發展，實際上由擅長做高端項目的企業來做，會更好。但是現在的情況是價高者得，可能會導致一些並不擅長做此類項目的企業拿到地，這樣下去，這個區域未來會不會做亂、品質良莠不齊？」上述人士表示。
這些擔憂不無道理。而通過整體運作、小塊出售的方式，地方政府實現了收益的最大化，卻是實在的效果。