匯豐前華人大班劉智傑：港樓市泡沫年半內爆破
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GS(14)@2017-01-13 00:19:31http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1305&issue=20170112
【明報專訊】有「匯豐前華人大班」之稱的匯豐銀行前副總經理劉智傑近日在社交網站以〈地產從此步入地獄之門〉為題撰文，警告本港住宅樓市泡沫料於12至18個月內爆破，並將此與上世紀80年代末期日本樓市爆破後衰足20至30年的慘况相提並論，成為城中熱話。本報昨日專訪劉智傑，由他親述看淡樓市的理由——樓價已經去到歷史高位，但之前支持樓價上升的利好因素正在逐步消失：息口趨升、北水減少、供應增加，樓價仍有再上升的動力嗎？
明報記者 葉創成
劉智傑稱，他在社交網站發表〈地產從此步入地獄之門〉一文，原意只是希望提醒朋友在目前高位買樓的風險，「買樓是大部分人一生中最大的投資，惟2003年第二季至今樓價勁升數倍後，很多人已以為樓價日後會只升不跌。惟其實樓價曾在1997至2003年從高位大跌七成，當時實力較弱的買家在買樓後未能向銀行借按揭上會，當時高位追貨的買家因出現負資產後無力供款，被銀行將按揭利率提高才避免被收樓，我曾經見證過有關周期，因此撰文呼籲朋友現時不要對買樓掉以輕心」。
料美國或加息至5厘
為何在此時此刻重提十多年前高位買樓後的苦况呢？原因是劉智傑相信，過去14年支持香港樓價大漲小回的利好因素已經出現變化，不可不防樓價掉頭大跌的風險。
劉智傑解釋，美國聯儲局在2008年金融海嘯後將利率降至零厘，並且推出量寬（QE）大印銀紙，實行聯繫匯率與美元掛鈎的香港亦跟隨，維持低息環境多年，支持樓價不斷破頂。惟他估計，美國低息周期已告一段落，未來當地息口回升的速度之快、力度之大可能出乎預期：「美國聯儲局於上世紀80年曾加息至10多厘，加快淘汰一些殭屍企業後，促進資源重新分配，結果當地經濟於80年代中期至2000年曾迎來長達十多年的強勁復蘇周期。任何經濟體均有其盛衰循環，2008年金融海嘯後美國減息及QE救市，但只有個別機構才可透過QE取得資金，結果是資金並沒有流入實體經濟，故目前美國逾兩成的家庭收入比2000年時更低。所以『放水』只是延遲衰退的出現，不代表問題已解決，相反，加息才是回歸正常。我相信美國社會已對加息達成共識，未來聯儲局的加息行動將會陸續有來。」
至於聯儲局會加息至哪一水平呢？劉智傑表示，任何人也無法就此準確預測，但他相信聯邦基金利率由目前的0.5厘升到5厘並不為奇，「目前美國整體通脹僅約2厘，但不代表聯邦基金利率只會升至2厘，因為過去多年當局以QE印了這麼多錢出來，一旦市場氣氛出現變化，通脹可以突然飈升，這樣的話，加息力度便會加強。而且特朗普任總統的美國新政府很多官員均沒有從政經驗，出現政策失誤的可能增加，故千萬不可低估美國利率升勢」。事實上，美國、日本及中國10年期國債孳息率近月均從低位回升（見圖），可見劉智傑的分析亦符合長息走勢。
中央防走資 北水買樓料大減
美國於前年底及去年底先後2次加息每次各0.25厘，雖然本港銀行均沒有調高最優惠利率（P），惟1個月銀行同業拆息（H）近日已屢創金融海嘯後的高位，昨收報0.72107厘，令借H按買樓者供款增加，劉智傑料該息率升勢將持續，並且將為樓價帶來不利影響：「息率由0.5厘升到1厘，利息成本便增加1倍；再由1厘升至2厘，利息成本又再增加1倍，令借按揭買樓者供款百上加斤。」
除了息率偏低外，內地資金於過去14年源源不絕湧入本港樓市，亦是支持樓價破頂的重要原因。不過，劉智傑表示，內地近月全方位控制資金外流，他早前在深圳的匯豐銀行提取數萬元人民幣現金，亦要簽訂文件說明資金用途，故他相信只要「反走資」政策不變，日後來港置業的北水將會大幅減少，「大家千萬不可忽視北水減少來港買樓對樓價的不利影響，2015年4月中央收緊深圳人自由行由一簽多行改為一周一行，至今本港每個月零售銷售均錄得按年跌幅」。他建議讀者可留意在未來幾日開售的本港新盤銷情，若內地買家比例顯著減少，便可引證他的觀點正確。
供應陸續有來 買樓前宜三思
另外，在去年12月公布的《長遠房屋策略》進度報告，港府維持未來10年興建46萬個住宅單位的目標，住宅供應比過去10年肯定會大幅增加，亦是劉智傑看淡樓價的另一原因。他總結說，2003年開始的樓價升浪已進入尾聲，雖然沒人清楚何時才會見頂回落，但相信在未來12至18個月內泡沫隨時會爆破，建議擬置業者三思而行。