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住房中期報告：房價增幅或呈回落趨勢

下半年房地產走勢如何?房價是升是降?6日下午，中國社會科學院所屬院所專家團隊給出答案：

2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會迎來一個短期調整期。從2106年下半年至2017年第二季度的預測時間段內，房價增幅或呈回落趨勢。房地產投資增長幅度或將趨緩，2017年或將出現波動。

當日下午，中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心在京共同發布財經院重大專題研究成果《中國住房2016中期報告》。

報告稱，2015年年中以來，中國房地產市場逐步進入上升的周期，總體趨勢尤其是2016年以來的變化趨勢符合課題組2015年底利用華房指數做出的預測。其中，投資回升預測比較準確，價格增幅調整初步驗證預測，有待進一步觀察。

2016年以來，全國商品住宅平均銷售價格增幅3月份為最高。商品住房庫存2016年上半年預計比2015年降低約0.5億平方米。上半年房地產投資對GDP增長的貢獻為0.37個百分點。5月份商品房累計銷售、房地產投資同比增速出現了微幅收窄新跡象;先行指標大幅回升，除土地以外所有指標都已轉正或快速增長，同時5月份增長幅度有所放緩;住房價格上升城市數量不斷增多，城市間分化持續加劇。

“當前房地產市場的總體回升主要是由於政策促進和市場預期變化所引起，波動分化是由於各城市不同的基本面及其對統一政策不同的反應，以及城市間市場聯動和傳染所導致的。”報告說。

該研究報告課題組認為，目前有五個問題值得關註：

一是空間錯配持續加劇，住房結構性過剩與結構性短缺並存;二是潛在供給大幅增加，代表未來供給水平的住房新開工面積同比增速持續快速增長;三是價格大幅上漲波動，一、二線部分城市房價和地價呈現非理性上漲;四是房企面臨信貸違約風險，企業資金來源松緊失當交替頻繁。企業負債率創歷史新高，三、四線及以下城市高庫存房企面臨資金鏈斷裂風險，資金供給的可持續性面臨挑戰;五是房地產投資後勁不足，未來經濟下行壓力依然較大。下半年尤其2017年宏觀經濟增長面臨動力依然存在不足。

報告預測，基於過去房地產周期經驗以及影響因素變化對未來趨勢預判，2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會迎來一個短期調整期。持續的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調整幅度和時間提前或者延後。但2016年全年商品房銷售有望創歷史新高。市場分化將從“少數城市熱、多數城市冷”轉向兩極分化進一步加劇。

報告預測，在整體經濟趨勢沒有重大變化和沒有重要政策出臺的前提之下，華房價格指數最新預測預警結果：從2106年下半年至2017年第二季度的預測時間段內，房價增幅或呈回落趨勢。華房投資指數最新預測預警結果顯示：房地產投資增長幅度或將趨緩，2017年或將出現波動。

報告建議，確保住房市場短期內平穩回落，避免劇烈調整，確保住房市場長期可持續穩健發展。未來的房地產調控應鎖定五大目標：促進庫存持續減少，確保房價平穩運行，力爭投資實現中速，扭轉供需空間錯配，防範住房金融風險。采取“細水長流”調控策略，保持調控有“溫度”可持續;實施前瞻性引導調控政策，主動發聲引導市場預期;實施適度超前的調控策略，適時或提前出臺相關政策;實施分城施策的調控政策，同時要求城市間調控協同配合;加快政策主導向制度主導調控的轉變，讓制度改革釋放新需求。

報告同時呼籲，調整中國城市發展的方針，重構土地供應結構體系，深入推動住房供給側結構性(空間結構)改革。放開對大城市的限制，在大城市中心城區人口超過最優規模時，建立多中心，解決城市病;將大中小城市、小城鎮協調發展和以城市群為主體形態結合起來，全面發展城市群內的中小城市和小城鎮。

落實到房地產上，報告建議，放開一、二線城市人口限制，加大一、二線城市和城市群內中小城市的土地和住房供應，實現住房供需匹配，促進住房市場的空間收斂，帶動住房投資增長。采取相應措施，通過土地指標的空間交換制度，調節、限制三、四線及以下城市的土地供給和住房供給，將庫存逐步消化。

2016年5月華房價格指數預測預警趨勢圖

2016年5月華房投資指數預測預警趨勢圖