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動力煤價環比降1元，四部門平抑煤價異常波動

臨近春節，動力煤市場將趨向穩定。最新公布的環渤海動力煤價格指數(BSPI)在1月4日至10日報告期內，報收於592元/噸，周環比下行1元/噸。

從2016年初起11月，BSPI連漲18期，屢創年內最高紀錄，直至11月8日終於“剎車”，這與國家發改委、能源局兩個月內連續出臺的“組合拳”穩煤價分不開。就在近日，發改委等四部門聯合印發平抑煤炭市場價格異常波動備忘錄。

動力煤市場將趨穩

對於最新的環渤海動力煤價格指數微降，中宇資訊煤炭分析師關大利在接受第一財經記者采訪時表示，春節前後動力煤市場將呈現較穩定趨勢。

“春節前後煤企放假，電廠負荷低，動力煤市場基本沒有太大變化了，行情以企穩觀望為主。後期行情主要看政府在產量方面的調節。”關大利說。

據發布指數的秦皇島煤炭網分析，促使環渤海地區動力煤價格及價格指數繼續回落的因素包括，新年度開啟長協與市場煤比價關系調整，實際需求面臨觸頂回落，國內大部分地區氣候偏暖致取暖需求降低，以及進口煤價格的壓制作用繼續凸顯。

元旦過後，主力煤企開啟了新的銷售周期，煤炭售價普遍下調。由於長協煤價格顯著低於外購煤價格，市場采購仍以長協煤為主，帶動環渤海地區動力煤主流交易價格和價格指數繼續回落。

臨近春節，實體經濟煤耗面臨確定性下行，已有私營經濟部門陸續進入春節假期，耗煤需求繼續上揚已經不具備基礎。加上受霧霾及整治“地條鋼”等影響，下遊高耗能產業開工率已經出現下降征兆，隨著水泥等行業進入節前錯峰生產，煤炭耗用會加速觸頂。

另外，受國內外煤炭價格走勢影響，去年年末采購的進口煤大量集中到岸，對主要消費地形成實質增補，加大進口煤耗用比例正成為消費方共識，電力企業並不急於采購內貿煤炭，對煤價走向形成壓制。

設定價格區間穩定煤價

網傳近日國家發改委、中國煤炭工業協會、中國電力企業聯合會等四部門聯合印發《關於平抑煤炭市場價格異常波動的備忘錄的通知》(下稱《通知》)。第一財經記者向中國煤炭工業協會求證該文件的真實性時，得到肯定的答複。

《通知》表示，為防範煤價異常波動，以重點煤電煤鋼企業中長期基準合同價為基礎，建立價格異常波動預警機制。

該預警機制將動力煤具體劃分為三種情況，當價格位於正常區間時，即價格上下波動幅度在6%以內，發揮市場調節作用，不采取調控措施；當價格位於輕度上漲或下跌時，即價格波動幅度在6%~12%之間，加強市場監測，關註生產和價格變化情況，適時采取必要的引導措施；當價格位於異常上漲或下跌區間，即價格上下波動幅度在12%以上，啟動平抑煤炭價格異常波動的響應機制。

集成期貨煤炭研究員鄧舜對第一財經記者表示，設定價格區間使得煤價上有頂下有底，在煤電雙方都有合理利潤的情況下，避免出現諸如去年11月煤價700元以上電廠大面積虧損的情況。

具體的響應機制包括價格異常上漲時，有關部門投放煤炭儲備，加強中長期合同履約監管；煤炭價格異常下跌時，煤炭行業協會引導會員企業以銷定產、不低於成本銷售煤炭，電力、鋼鐵行業協會引導會員企業按合理價格采購煤炭等。

關大利評價稱，《通知》的出臺為了避免未來煤價出現類似去年大幅波動的行情，政府對未來煤價的監管做了更加具體的約束，2017年煤炭市場行情波動的空間將被壓縮。

去年煤炭價格異常波動，國家發改委、能源局兩個月內連續出臺“組合拳”穩定煤價，政策包括先進產能煤礦的釋放期限、鼓勵簽訂中長期電煤購銷合同、增加鐵路煤炭運量、提高主要發運港口煤炭庫存等。

國家發改委主任徐紹史近日表示，去年在鋼鐵、煤炭去產能過程中，價格波動的確比較大，但從總體上看，供需的基本面沒有根本性改變，價格的波動是一個短期因素的綜合結果，它也符合經濟穩中向好、需求增加的趨勢。2017年鋼鐵煤炭去產能的方案正在編制，春節之前這個方案就可以下來，科學確定任務目標。

供應端革命：“限”字訣供地能否平抑房價？

（資料圖/圖）

#土地供應嬗變的蝴蝶效應#今年上半年，土地市場相對平穩，高價地對市場預期的影響有所減弱。但業內人士認為，若要全面評價出讓規則調整帶來的影響，則需著眼長遠。考慮到土地實際成本的提升，在下一個市場上升周期到來時，這些規則對房價的影響，可能會進一步體現出來。

7月4日，上海掛出位於浦東新區和嘉定區的兩宗住宅用地。這兩宗地塊體量不大，底價也不高，但其中一項出讓條款卻引人註意：競得人必須在出讓年限內，100%自持物業。這也意味著，該地塊所建項目只得出租，不能出售。

這並非首宗“完全限售”的住宅用地，此前北京、佛山也出現由房企全自持拿下的地塊。

作為房地產調控的一部分，去年以來，土地出讓規則出現了明顯調整。上述案例中的“限售”即是新特點之一。如保定、珠海在部分土地出讓中，就祭出了“十年限售”的條款。

另一個特點是“限價”，配合已經廣泛使用的配建制度，在限制土地出讓總價的基礎上，競標配建部分（通常是保障房）的面積，已成為熱點城市土地出讓中的“標配”。

本月初，石家莊新推出的三宗土地，則同時對土地價格和商品房價格實施“限價”，並與“限售”結合。此前保定已推出這一制度，且隨著三四線城市地價的攀升，這類規則正呈蔓延之勢。

今年上半年，土地市場相對平穩，高價地出現頻率明顯下降，高價地對市場預期的影響有所減弱，似乎說明規則的調整頗有成效。但業內人士認為，若要全面評價出讓規則調整帶來的影響，則需著眼長遠。考慮到土地實際成本的提升，在下一個市場上升周期到來時，這些規則對房價的影響，可能會進一步體現出來。

“拉高”與“做低”

7月初，石家莊正定新區推出三宗住宅用地，並提出“雙限雙競”規則。具體而言，在同時限定土地最高出讓價格和房屋最高銷售平均價格的情況下，先競土地價格，未超過土地最高限價的，按報價最高者得的原則確定競得人；超過土地最高限價的，在該最高限價基礎上，向下競房屋銷售平均價格，按出價最低者得原則確定競得人。當房屋銷售平均價格低於下限時，則停止競拍，該宗地流拍。

不僅如此，這三宗土地還被鎖定了十年限售期，即競買人在房屋銷售時須告知購買者，在取得不動產權證之日起10年內不得買賣。

對此，北京某房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，每家企業對土地成本的核算不太一樣，但由於配建部分的成本相對固定，企業往往最看重商品房部分的預期售價，據此來核算盈利空間，並確定拿地成本。

他表示，按照上述地塊的規則，商品房售價被限制，相當於項目的貨值被固定下來。土地價格被限制，相當於土地成本被固定下來。項目要想盈利，就只能壓縮開發成本。“但開發成本往往跟質量成正比，如果開發成本不高，容易造成戶型差、配套不足、容積率被拉高等。”

當前土地出讓中盛行的“限售”要求，被認為與此有著類似的邏輯。該人士表示，“限售”相當於變相壓低項目的預期售價，由於盈利空間受限，開發商只得在成本上做文章。

住建部住房改革專家委員會副主任委員顧雲昌向21世紀經濟報道記者表示，這類規則雖然能將房價控制在一定水平，但可能會造成“降質減配”的情況，影響居住體驗。

另一類較為流行的出讓規則為“限價+配建”，即限定土地最高價格，競拍配建的保障房或其他房屋面積。

這類規則最早始於北京，如今已成為各大熱點城市的“標配”。7月5日，佛山禪城區一宗土地拍賣中，甚至深化為“限價+競人才住房+競自持面積”。

上述規則顯然可以有效限制高價地，但在降低土地成本方面，恐怕收效甚微。

以7月5日福州市閩侯縣兩宗宅地出讓為例，最終兩塊地未扣除配建部分的成交樓面價均不超過1萬元/平方米。但由於配建比例均超過一半，當地業內人士分析，分攤到商品房部分的土地成本將達到2萬元/平方米。如果繼續競拍，這部分成本還會進一步提高。

有分析人士如此解讀這種邏輯：在土地成本固定的前提下，配建部分越大，純商品房地塊承擔的成本就越高。

對於這種情況，企業的慣用應對手段為“拉高”和“做低”。具體做法為，在保證配建規模的前提下，盡量提高配建部分的容積率。相應地，商品房的部分容積率則被有意壓低，使之變成低密度、高售價的住宅。表現在項目布局上，配建部分顯得“又高又密”，商品房則表現為“低而稀疏”。

“也可以反過來理解：拉高商品房部分的價格，做低配建部分的成本。”上述房企人士表示，商品房價格並未被有效控制，配建部分（通常是保障房）的居住體驗還被犧牲了。

成本壓力仍大

“限價”與“限售”的做法，起源於一線城市，從去年下半年開始，已在各熱點城市大行其道。按照業界的主流觀點，隨著三四線城市地價攀高，這類做法正在向這些城市蔓延。

今年6月28日和7月6日，浙江湖州在兩次土地拍賣中，就采取了“限房價、限車位價、限裝修價、競地價”的規則；7月5日，安徽蕪湖一宗土地出讓采取的規則為“限地價、競市場調控房”。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，這類出讓方式的推廣，有其正面效果。如有助於減少高價地的出現，並減少高價地對市場預期帶來的刺激。

今年以來，市場上的高價地已明顯減少。根據中國指數研究院統計，今年上半年，全國300個主要城市中，一線城市土地交易的平均溢價率為22%，同比下降40個百分點；二線城市的平均溢價率為32%，下降17個百分點；土地出讓規則調整較少的三線城市，溢價率為57%，上升32個百分點。

嚴躍進還向21世紀經濟報道記者表示，配建制度的存在，有助於實現商品房市場和非商品房市場的共同發展。

與此同時，“限售”規則的推出，可遏制短期炒房行為，並在一定程度上增加租賃住房供應，分攤銷售市場的壓力。對於“租售並舉”供應體系的構建有所裨益。

但他同時也表示，配建制度導致的成本分攤，會造成商品房地塊的實際成本高企。從長遠來看，仍將對房價產生一定支撐。按照顧雲昌的說法，“‘假地價’很容易計算出來，分攤到商品房部分的‘真地價’是多少，外界並不知道。”

根據房地產開發周期，這批地塊將在明年入市。受訪者普遍認為，按照真實的土地成本，屆時的商品房銷售價格可能會進一步擡升。

中原地產在此前的一份報告中也指出，按照真實的地價水平，在很多熱點城市，未來房價要至少上漲50%，才可保證項目盈利。部分高價地項目，則要求房價有100%的漲幅。

上述房企人士還指出另一重邏輯：土地出讓條件的苛刻，會將小型房企逐漸淘汰，並造成市場競爭的不充分。在部分區域市場，若定價權被部分大型房企把持，同樣不利於價格穩定。

顧雲昌認為，這些規則帶有強烈的行政色彩，容易扭曲價格信號，因此不適合長期實施。

他表示，在房地產的“供給側結構性改革”中，企業的確負有供應多類型、多層次住房的責任。但在土地出讓端，也應當註意“供給側”改革，避免規則變化帶來的種種問題。具體而言，需要盡快將此納入到房地產調控的長效機制中。

（來源：21世紀經濟報道）