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上海率先實施房地產金融宏觀審慎管理 央行MPA“小試牛刀”

來源: http://www.yicai.com/news/5023339.html

為實現上海市房地產市場持續健康發展，防範系統性金融風險，6月3日，央行上海總部在官方網站發布了上海市房地產金融宏觀審慎管理框架，在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理，其目的是完善房地產市場金融調控管理機制，促進上海房地產市場長期穩定發展。

同時，這也成為央行上海總部配合上海市委、市政府加強房地產金融調控，充分發揮市場利率定價自律機制作用，支持上海市供給側結構性改革、促進經濟結構轉型發展的重要舉措。

具體而言，上海市房地產金融宏觀審慎管理的核心是從人口、房地產市場、房地產金融、經濟與金融等四方面建立上海市房地產金融宏觀審慎監測指標體系，在綜合評估判斷上海房地產市場發展走勢的基礎上，構建逆周期的房地產金融宏觀審慎調控機制, 促進房地產金融業務穩健運行和上海市房地產市場平穩健康發展。

宏觀審慎“小試牛刀”

事實上，上海房地產宏觀審慎框架是央行MPA框架的“小試牛刀”。為進一步完善宏觀審慎政策框架，更好地發揮逆周期調節作用，2016年1月，央行構建了金融機構宏觀審慎評估體系 (Macroprudential Assessment，MPA)。

(上海市房地產金融宏觀審慎管理框架)

中國人民銀行上海總部副主任兼上海分行行長張新在啟動上海房地產金融宏觀審慎管理制度的部署動員會上表示，2008年國際金融危機以來，世界主要經濟體紛紛建立金融宏觀審慎管理框架，並高度重視房地產金融調控。

在我國經濟進入新常態的背景下，央行為了更加有效地實施貨幣政策，防範系統性金融風險，積極推進宏觀審慎管理在我國的實踐。特別是，針對房地產區域分化明顯的特征，鼓勵各地在結合房地產走勢、金融機構房地產貸款投放以及資產質量等情況建立房地產金融宏觀審慎管理框架。

房地產行業是國民經濟的重要組成部分，不僅在國內生產總值(GDP)中占較大的比重，同時房地產又是資金借貸活動的主要抵押品，是產業鏈長、影響廣泛的行業。從固定資產投資到融資活動，從商務成本到金融杠桿率，從居民消費到大宗商品貿易，幾乎涵蓋並影響國民經濟的方方面面。保持房地產市場平穩有序運行是促進國民經濟健康發展，防範系統性風險的前提。

6月2日，央行上海總部綜合管理部主任文善恩在上海市新聞辦舉行的“2016陸家嘴論壇”發布會上對《第一財經日報》等媒體表示，“滬九條”推進以來，上海房地產交易量目前已回歸常態，4月以來交易量趨於穩定，每天網簽交易量為900套，相當於過去5年的平均水平。

與此同時，上海房地產開發投資增速、商品房新開工面積同比增速、住房價格環比指數、個人住房貸款發放額等都同比回落。

對於商業銀行與鏈家等房地產中介的合作情況，上海銀監局副局長周文傑表示，經走訪、核查，目前商業銀行已恢複與鏈家等企業的合作，有效遏制了房地產交易違規墊資等行為，規範房地產中介行為、凈化市場環境。周文傑表示，未來繼續督促商業銀行貫徹落實相關政策精神，建立長效機制。

宏觀審慎“三位一體”

值得註意的是，此次上海房地產金融宏觀審慎管理制度的率先推出，標誌著上海已建立起覆蓋金融各領域的“三位一體”的風險監測與管理系統。

一是自由貿易賬戶監測管理信息系統。這個系統的著重點是跨境金融活動，其功能是對上海地區的跨境金融活動進行7*24小時、逐筆、逐企業的實時監測，對上海自貿區金融改革動態進行實時監測。

二是在上海市委、市政府領導下，會同相關部門建立跨行業、跨市場的金融綜合監管監測分析系統。該系統的著重點是上海地區的日常金融活動，其功能是覆蓋上海各行業、各市場的金融業務活動，既包括傳統的銀證保金融行業，也包括互聯網金融等新業態。

三是最新啟動的房地產金融宏觀審慎管理系統，將對占上海信貸總量三分之一的房地產金融活動實施全方位監測與管理。

張新強調，“三位一體”金融風險監測與管理系統的建立，可以對上海的各類金融風險進行全方位監測，對促進上海國際金融中心建設和上海自貿區金融改革，維護上海金融長治久安具有深遠意義。

“建設金融風險監測與管理系統是基礎性工作。有了這套系統，我們才敢放手推動深度金融改革，才能放心實施簡政放權和事中事後監管。”張新說道。

MPA金融改革蓄勢待發

實際上，今年的“十三五”規劃綱要亦指出，加強金融宏觀審慎管理制度建設，構建貨幣政策與審慎管理相協調的金融管理體制。

不久前，中國人民銀行研究局局長陸磊在接受《第一財經日報》記者采訪時表示，宏觀審慎管理制度實際上是在2008年全球金融危機以後各方形成共識的觀點，在2010年G20首爾峰會上進一步形成了基礎性框架。其中一個非常重要的點是如何防範系統重要金融機構的風險問題，以及如何逆周期防範系統性危機的發生，即預調、微調和事中、事後的有效管理。

“具體而言，就是總書記說的三個統籌：統籌監管系統重要金融機構和金融控股公司，統籌監管重要金融基礎設施，統籌負責金融業綜合統計。這些合起來以後，就能夠實現‘事前有效識別和防範風險，事中有效實行逆周期管理，事後有識別系統性風險能力’的機制。這些是世界各國的通例和經驗，也是我們未來一段時間貫徹落實五中全會精神的一個著力點。”陸磊說。

據央行公布，MPA保持對宏觀審慎資本充足率核心關註的基礎上，從七大方面對金融機構的行為進行多維度的引導。包括：資本和杠桿情況、資產負債情況、流動性情況、定價行為、資產質量情況、跨境融資風險情況和信貸政策執行情況。上海房地產宏觀審慎框架只是央行MPA框架的一個方面。

MPA繼承了對宏觀審慎資本充足率的核心關註，保持了逆周期調控的宏觀審慎政策理念，在此基礎上適應經濟金融形勢變化，借鑒國際經驗，將單一指標拓展為七個方面的十多項指標，將對狹義貸款的關註拓展為對廣義信貸的關註，兼顧量和價、兼顧間接融資和直接融資，由事前引導轉為事中監測和事後評估，建立了更為全面、更有彈性的宏觀審慎政策框架，引導金融機構加強自我約束和自律管理。

《去日本買樓》作者之一張天秀：隔山買日本樓 先小試牛刀

1 : GS(14)@2017-04-22 10:10:28

【明報專訊】日本是香港人旅行的熱門目的地，有些人甚至想在當地置業，《去日本買樓》作者之一及GINZA WEST董事張天秀就是從喜歡日本動漫開始，到近年研究日本文化，至現時他在日本已購買了3間物業，未來會計劃在大阪置業。張天秀認為東京物業升值情况理想，不過，作為日本置業新手，最好先小試牛刀，東京物業較為昂貴，投資者可以由東京以外的城市開始。張天秀分享，買日本物業最重要選擇一個好代理，因為始終隔山買牛，有個好代理就減少煩惱，還要自己親自視察環境，才會買到心水物業。

明報記者 龍彩霞

投資物業應選擇「地點好」的樓盤，如「鄰近車站的樓盤」，或是「維修及管理良好的物業」等。海外投資者較為熟悉東京、大阪、京都等地，近年四國及九州也開始成為港人旅遊熱門地，但未必懂得在當地置業。張天秀表示，自己在2015年開始撰寫《去日本買樓》一書時，最重要在用家出發，首先要挑選自己喜歡的區域，還有要了解樓齡、樓價及稅務等資料，「買樓不是買菜，買錯了令你輸錢都不好」。他又表示港人買日本樓目標區域多為東京，其實東京都內有不少地方，除了大家熟悉的新宿、澀谷及銀座等外，台場及上野等區域也是置業之選。

夢洲開賭 料刺激大阪樓價

另外，投資者也要分析日本樓宇與經濟關係，把握入市時機更為重要。張天秀表示：「我兩年前已看好日本房地產市場，當然市場對安倍經濟有信心，日本經濟有機會走出谷底，最重要是日本決定要建賭場，對大阪樓價絕對有刺激作用。」安倍政府希望2020年東京奧運以後，賭場業務能支撐旅遊業，刺激經濟增長。目前賭場首選在大阪西南方向距離大阪市中心約30多公里的人工島「夢洲」落戶。由夢洲坐車約20分鐘就能到達大阪環球影城及海遊館，市場期望賭場可以同時刺激京阪神旅遊業，當然對酒店及住宅需求帶來協同效應；所以張天秀部署價格未炒起之時，在大阪置業。

根據不動產調查公司東京Kantei的調查，到去年11月為止的價格上漲轉變成了價格盤整局面，大阪市中心部（福島區、西區、天王寺區、浪速區、北區、中央區）均價為3742萬日圓（約267萬港元），與前1個月相比下跌1%，為3個月內首次下跌。建築物變得老舊也是造成價格下跌的原因之一。各房地產開發商不斷在梅田區域開發計劃。從大阪市的各地區特徵可以發現，中央區沒有太多政府機關及企業辦公室，而是擁有人氣觀光地點的大阪城及道頓堀等。

另外，日圓兌美元在過去兩年曾低見125水平，不少投資者湧去日本買樓，因為日圓下跌，按揭還錢少了，投資者當然樂見。不過，如果有港人用港元現金購入日本物業，當日圓下跌，帳面會出現虧蝕。張天秀表示，他記得在日圓跌至125時，有外匯專家表示日圓有機會跌至140水平，但他認為115至125水平已可以儲定日圓。同時，他發現日圓下跌，樓價就升，但日圓上升反而樓價沒有下跌，顯示樓價承托力不俗。如果未來日圓再跌，對日本樓價很大機會是利好。

樓價承托力佳 宜長線持有

現時日本樓約200方呎左右，售價為100多萬元，吸引不少內地及香港投資者入市，相信地點佳的物業售價愈升愈有。張天秀表示，在日本置業宜長不宜短，因為涉及資產增值稅，而且租金收入維持約5厘至6厘，很多投資者都會長線持有，對日本物業價格是支持因素。當然，租金往往因地點、等級以及管理品質等條件而有所差異，因此必須選擇管理委員會運作良好，或具備完善長期維修計劃的物業作投資。此外，日本物業需要付管理費及修繕費，有時候修繕費較管理費為高，投資者需小心留意。

舊樓租金回報勝新樓

另外，張天秀表示，自己選擇物業也有心得，首先物業是否鄰近火車站，附近有否大型超市，最重要是該區空置率是否高企，因為會影響出租率。他表示，新樓租金回報是2厘至3厘，但近30年樓齡的物業租金回報達5厘至6厘，假設買新樓在20年後會貶值一半，新樓只可以自住。同時1980年代物業的避震遜於1990年代，故計劃入市的投資者可以選擇1990年代物業。

至於張天秀選擇在福岡置業，他表示有很多因素，其中鄰近機場向來都是福岡市吸引魅力之一，在經濟方面也有好處，因為機場距離福岡天神商業區只有15分鐘車程，而且建築物的高度受到限制，形成老舊建築物重建時的阻礙。如果依照現行法令重建的話，地板面積會變得比原本的建築物小，對所有權人不合理，因此要重建並不是容易的事情。當地政府公布放寬中心地區的建築物高度限制，今後將可望建造17層高的建築物，相信可令天神地區的重建項目活躍起來。福岡市也將在接下來的10年促進天神地區30棟建築物的重建，藉此促進當區經濟發展。

[龍彩霞 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7940&issue=20170421

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