| ||||||
中國百貨市場競爭十分激烈，金鷹百貨卻能在二、三線城市崛起，取得亮眼成績，靠的就是深耕回頭客族群，並盡量以自地自建降低租金成本。未來金鷹百貨將加強日常購物功能，持續吸引客源。 撰文‧周岐原 「我心中最好的百貨業者是金鷹商貿，這家公司聚焦北京、上海以外的城市，他們有一連串擴張計畫，成長格外迅速……。」二○一一年十二月，一度退休又重出江湖的著名投資家安東尼．波頓（Anthony Bolton）說。這位宣布要聚焦中國內需商機的前基金經理人對英國《金融時報》表示：「我認為投資金鷹，就是抓住這些地區成長動力的最佳機會。」安東尼．波頓不是唯一看好金鷹的投資人。放眼兩岸三地百貨股，金鷹商貿以總市值逾三六○億港幣（約一三六八億新台幣），成為類股第一。目前金鷹本益比達二十四倍，不僅比中國最大電信商中國移動十一倍更高、也超過剛成為恒生成分股的昆侖能源的十八倍；同樣是中國內需股，投資人給予金鷹商貿的評價更高。「經營數字比較令人放心嘛，再來，大家覺得它的管理團隊比較專注業務。」一位零售內需股分析師直言。 上百萬回頭客 吃下六成業績論分店數量，金鷹商貿僅經營二十八家據點，並非最多，但港股自年中反彈以來，金鷹股價一度從十二港幣站上十九．八港幣，三個月內漲幅最多達六五％！究竟金鷹百貨有什麼吸引投資人的魅力？ 答案有三。第一，金鷹百貨總是能抓住顧客的心。 在前來金鷹百貨的消費者中，持ＶＩＰ卡的回頭客是主要族群，這批超過一一○萬人的ＶＩＰ，是金鷹最強大的業績保證；因為在金鷹整體營收當中，約六三％是來自ＶＩＰ客群重複購買。中國百貨業競爭十分激烈，例如光是站在江蘇南京市新街口環視四周，就有德基、金鷹、大洋等多家百貨公司，但金鷹靠著精耕ＶＩＰ客群、提供最低折扣現金和各種消費折價券，緊緊抓住顧客求新穎又要便宜的需求，因此創造佳績。 令人驚訝的是，經營已有二十年歷史的南京新街口旗艦店，不僅是全中國經營坪效最佳的單一據點，連店內蘭蔻、雅詩蘭黛化妝品專櫃，銷售數字也是全世界排名前三名，展現打敗北京、上海的消費力！「金鷹的樓面已經算舊了，但它就是比較便宜，折扣現金又是最高的，我還是喜歡去金鷹買東西！」一位女性顧客笑說。 王恒在受訪時，則對本刊強調：「硬體建設彼此追趕，很容易落後，就算開了更新的店，誰能保證銷售與之前一樣好？所以做百貨業，客戶忠誠最重要。」王恒指出，放眼未來，電子商務將是金鷹持續加強ＶＩＰ忠誠度的主戰場，由於現有一百多萬客戶均持有不少購物折價券，「（消費模式）將可增強對他們的個性化服務。」土地多自有 租金比同行低四％他預告：「兩年後，顧客無論是到金鷹的線上或實體通路都將可以購物」；除了大力發展電子商務，王恒更打算將金鷹的ＶＩＰ客群和其他廠商進行異業合作，從電信、電器到銀行，未來金鷹ＶＩＰ顧客手中的貴賓卡，可能發展出如台灣悠遊卡一般的支付功能！ 金鷹第二個強項，是其土地資產自有率高，保護了通路經營的利潤。當中國商用不動產房價高漲，房東與房客之間爭端也越來越多；例如一一年底，太平洋百貨四川成都店就遇到惡性漲房租的爭議事件。這家位在成都市鬧區春熙路的分店，遭房東要求將租金由原有○．二六億人民幣大漲到一．二億人民幣，雙方僵持不下，但房客的弱勢地位仍然無法得到有效保障。 相形之下，王恒先購置土地，透過百貨經營提高坪效，再回頭帶動商圈地價的作法，顯得十分高明。王恒強調：「無論在哪個區域，最好的店面永遠是稀缺資產。」但他也表示，為了資金運用的效率考量，未來金鷹百貨頂多提升土地自有率至七成，不會再向上提高。 同樣是經營百貨公司，和金鷹購地思惟截然不同的百盛集團（Parkson），過去多以租賃拓展據點；由於往年租金相對低廉，這樣做，好處是可以快速擴張分店數量，使百盛成為全國性百貨集團。但近年中國消費者購買力顯著提升，百貨店面越來越貴，房東提出的租金漲幅也越來越可觀，未能及時調整租賃模式的百盛，因此受到不小影響，股價三年來下跌六成。以一二年第三季為例，百盛用於租金的開支比一一年大增三四％，因為營收無法全數彌補這個缺口，導致百盛集團的淨利下滑逾四成。 券商私下指出，中國百貨業整體的租金╱銷售收入比（rental ratio），目前大約在五％上下；但比起同業，由於目前金鷹百貨土地自有率已達近六成，營收、獲利得以抑制租金上漲的影響，故租金大約只占銷售收入的一．一％，比同業明顯降低許多，也提升了金鷹的獲利能力。 快速抓住消費趨勢 永不退燒金鷹第三個對投資人有吸引力的重點，是其快速抓住消費趨勢的能力，當前最流行什麼就賣什麼，即使再蓋一座全新商場也沒有問題。只要是符合大眾需求，金鷹便會在準備開張的新店內全面導入，藉此迅速獲取主要消費階層的認同。 例如，王恒積極要求未來加入營運的新百貨分店，一定要將營運重點從男女裝、服飾，轉向「全生活功能」，也就是吃、喝、玩、樂等生活項目。王恒直言：「未來的百貨經營會與以前截然不同，新趨勢可能是結合購物中心和百貨的超大店面形態。」為提升「全生活功能」定位的樓板比例，金鷹百貨準備在一四年開幕的南京河西新店，高達十五萬坪的營業面積中，除了電影院、美食街，還包含溜冰場、高爾夫練習場，甚至連戶外雲霄飛車也在硬體建設規畫之列。可見隨時推出截然不同以往的創新，是王恒經營百貨的信念，更是金鷹超越同業的利基。 傲視同業！ ——港台主要上市百貨公司市值對照股票代號 股票名稱 市值 （億元新台幣） 3308.HK 金鷹商貿 1,368 1833.HK 銀泰百貨 688 3368.HK 百盛商業 662 2903 遠 百 411 0848.HK 茂業國際 318 0825.HK 新世界百貨 318 0984.HK 永 旺 208 5907 F-大洋 174 資料來源：Google Finance | ||||||
|
從月薪三萬元的月光族到擁有上千萬元資產，王柏智懂得「借力使力」買房理財，二年賺一倍；又懂得「以錢滾錢」，在基金、房市持續累積數百萬元的財富，從他身上，我們看到了一個窮小子翻身的無限可能。 我沒有好家境、好學歷，曾領著每月二萬五的低薪，還得負擔房租、學貸、孝親費，滿腦子只想著安分守己努力工作，卻一直陷入存不到錢的無限輪迴……。」說話 的王柏智，今年三十六歲，現在是月薪五萬元的科技業產品經理，但目前他除了銀行戶頭有兩百萬元閒錢用於基金理財之外，更已在日本擁有千萬元房產；對照六年 前，他還是存款不到三十萬元的窮小子，隨著在理財觀念與方式的大轉念，讓他在財富累積有了截然不同的面貌。 「如果你不花時間用錢賺錢，創造你想要的生活，未來你就得花更多的時間，去應付你不想過的生活。」這是王柏智在投資理財課堂的筆記上，寫下對自己勉勵的話。 家道曾中落 無理財概念 27歲前是月光族的確，沒有名校光環、從事的也不是高薪的工作，更沒有富爸爸與富媽媽的幫助，對一個二十七歲以前都還是入不敷出的月光族來說，如果沒有做 出「改變」，實在很難脫貧，累積千萬元的資產。低調的他說，自己距離億元目標還有很大的空間，不願拍照曝光，只願意用真名勉勵和他一樣想要變有錢的年輕 人，從他身上，我們看到了人生只要多花點心思，財富的格局就會大大不同。 老家在彰化的王柏智，家中有四位兄弟姊妹，做木工起家的父親，曾是月入數十萬元的裝潢包工，兒時生活還算寬裕，無奈在他國三那年，受到大環境的衝擊，父親 失業，家中負債千萬元，全靠變賣家產與母親經營早餐店維持家計，那時面臨家道中落的王柏智，一心只想在高職畢業後，盡快進入職場。 但或許是童年舒服的日子過慣了，家裡也沒有灌輸太多理財的觀念，王柏智說，除了急著把賺來的錢還清二十幾萬元的助學貸款外，二十七歲前，他幾乎就是零存款的月光族。 理財第一事 設立專戶 強迫儲蓄 原來，他二十一歲退伍後，進入現在的公司， 從月薪二萬五千元的產品助理開始做起，就連亞東技術學院的學歷，也是透過半工半讀，必須申請就學貸款才能完成，「無奈每月光是房租六千元、生活費八千元， 再加上孝親費，每月三千元還學貸，月薪二萬五千元，根本不夠用！」「後來薪資調到四萬元，但工作壓力變大，犒賞自己的行為更多，花錢更不手軟，旅遊不夠錢 就刷卡，幾萬元的筆電費用太高，就分期付款，賺來的錢，除了房租與生活費，剩下統統拿來繳卡費，就這樣持續當了多年月光族。」二十八歲，是王柏智財富的重 要轉折點，「那時我面臨了重要的抉擇，第一是到澳洲打工，看能不能多賺一點錢；第二就是留在台灣積極存錢理財，開始為結婚打算。」而他選擇了後者。 當時為了存錢，王柏智開了一個沒有提款卡的帳戶，「每月薪資一匯進來，扣掉一萬元的租金與生活費外，其餘的錢全部匯到這個帳戶。」他回憶，好不容易存到三 十萬元，二○○六年看到報章媒體說新興市場有很好的投資機會，他開始定期定額買進了拉丁美洲與新興市場基金，○七年單筆加碼進場，沒想到原本賺錢的基金， 受到○八年金融海嘯的拖累，一度讓他慘賠三成。這次教訓讓他學到了停利的重要性，也是他後來學習聰明理財的濫觴。 金融海嘯讓他的基金大賠，每月至少存下一萬元的習慣已經養成，同時也持續定期定額扣款投資基金，隨著○九年全球各類資產價格快速翻揚，王柏智的基金帳戶也很快恢復元氣，這份穩定感，給了他開始採取更積極理財的勇氣。 全球進入實質低利率時代，王柏智動起了「借低買高」的念頭。誠如暢銷書作者《富爸爸與窮爸爸》羅伯特．清崎曾經提到的概念：「低利率時代，就是善用財務槓桿，擴大現金流的最好時機。」 理財第二事 買房好負債 產生現金流 一一年，三十二歲的王柏智做了一項大膽決定，就是信貸近百萬元，作為買房的頭期款，在新北中和環球影城附近以總價三四○萬元，買下高樓層、可以遠眺一○一大樓美景的十五坪小套房，他當時看好那裡的生活機能佳，交通方便，未來有很大的增值空間。 當時買屋並非王柏智「神來之筆」的莽撞舉動，而是他從財經書籍中體悟到「好負債與壞負債」的觀念；他自我反省，在二十八歲以前，自己過度消費就是所謂的 「壞負債」，這些壞負債持續侵蝕他的現金流，但若買到具有增值空間的房子，那麼房貸就是他的「好負債」，雖然每月依舊要繳付現金，但卻能讓個人資產持續上 升，當成自己的「小金庫」，未來甚至還能創造更多的現金流。 王柏智當時的盤算是，他月薪五萬元，房貸月繳一萬五千元，但自己在外租屋每月租金也要一萬元，換言之，多貼個五千元就能擁有自己的房子；而就算不自住，當 包租公每月也可收一萬八千元，不但足以支應房貸，甚至能夠補貼自己的租金；至於信用貸款的利息負擔，則期待透過已逐漸走上軌道的基金操作賺回來。 這戶王柏智的「小金庫」，的確為他帶來人生第一桶金，因為他在一三年以總價超過六八○萬元賣出時，整整賺進三四○萬元，而從目前附近六百萬元的成交價來看，他幾乎是賣在相對高點。 而他之所以賣掉房子，主要是研判台灣房市未來有下修空間，目前並非投資好時機。 雖然在台北投資房地產的難度提高，但他並未讓手中的獲利變成「呆存款」，而是持續尋找適當的投資新標的。去年十一月，他看好日本房地產未來的發展，在東京鐵塔附近的港區以相當於新台幣一○八○萬元的總價買房。 這戶保證帶五年租約、每月租金合台幣三萬三千元的房子，扣掉租金收入後，王柏智每月還須繳交二萬元房貸；即使如此，若以截至十月十六日附近成交價計算，房 價漲幅已達一三％，才不過一年，帳面獲利一四○萬元，若以投入近四百萬元頭期款與已繳交的房貸金額計算，獲利已達三成。 理財第三事 基金波段操作成功 年賺二成屢次採用槓桿搶進房地產有成，背後的重要財務基礎，除了存錢習慣之外，更重要的是，王柏智在此期間已找出了「靠基金提款」的常勝心法。「我很感謝 我的投資教練，在她的基金與房市理財調教下，我的財富增值有了不同面貌。」王柏智口中的「投資教練」，是啟富達國際總經理趙靜芬。 在她的調教下，王柏智在基金波段操作上功力大增。他以一四年操作的富蘭克林坦伯頓生技領航基金為例，光是一檔基金來回波段操作，就在一年內創造近二○％報酬率，幾度成功的單筆波段操作，讓他滾出二五○萬元的基金部位。 分析王柏智的基金投資邏輯，首先在於判斷市場資金的當下態度「是否勇於冒險」，他通常會觀察美國道瓊工業指數、美元指數與VIX〈恐慌指數〉的走勢變化， 比方說美元指數下跌、VIX下滑、道瓊工業指數上漲，搭上美國十年期公債殖利率上揚時，通常就代表市場資金現階段風險意識較低，相對願意搶進波動性較高的 資產，此時即可進一步留意股市買進訊號，反之，則可留意賣出訊號。 觀察基金買賣進出時點，王柏智主要從指數的技術面著手，可從指數波浪形態往上、帶量突破整理平台、站上二十日線，在技術指標則可觀察，當DIF突破 MACD呈現黃金交叉搭配柱狀體翻正、KD黃金交叉，或指數與上述指標低檔背離等布局買點；反之，則可視為反轉賣出的訊號。 展望未來，王柏智看好陸股短線有止跌反彈機會，此外，他也正等待美股反彈後的落底訊號，一旦止跌回穩，他才會布局醞釀跌深反彈的生技股基金，畢竟力求資產效率化，是他加速財富累積的最高宗旨。 窮小子翻身絕招 1.開一個沒有提款卡的帳戶2.投資房產，累進第一桶金3.找到投資教練，慎選好基金讓資金效率化，王柏智靠3步驟挑賺錢基金 步驟1 閱讀新聞，追蹤看好市場從StockQ瀏覽近半年的重要新聞與未來重要事件，找出強勢的區域與產業。因這個習慣留意到中國上證指數與美國NBI生技指數。 步驟2 觀察重要經濟指標 觀察重要市場指數，例如美國道瓊工業指數、美元與歐元指數、VIX恐慌指數都是重點觀察指標。例如象徵避險資金動向的歐元尚未貶值，代表落底訊號尚未出 現。若從VIX指數觀察，其與MACD柱狀體呈現低檔指標背離，將可望回測年線打第二隻腳，一旦VIX止跌反彈，美股將持續震盪，故即使看好美股，仍須留 意買進時點。 步驟3 從技術指標找出未來看好標的從技術線形來看，以周線判斷長線多空，日線做進出依據，觀察買進訊號，當股價帶量突破趨勢線、整理平台或站上20日線，在技術指標DIF突破MACD呈現黃金交叉搭配柱狀體翻正、KD黃金交叉，或股價與上述指標低檔背離等，都是布局買點。 以上證指數為例，隨著股價站上下降趨勢線、10日、20日線，加上KD低檔黃金交叉，近期出現買進訊號，標的以與A股高度連動的ETF如上證2X、滬深ETF或是A股純度較高的基金。 撰文 / 林心怡
|
||||||