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目標愈睇愈高非好兆頭 (副題: 105凱聯國際) 市場先生自語

http://mrmarketofhk.blogspot.hk/2014/07/105.html
美國股市牛氣沖天, 美國投資專家Laszio Birinyi於今年5月27日預測標普500指數於9月底的目標為1970點, 但執筆之時標普500指數已經升至1,985.44點, 上星期五, Birinyi再次提高標普500指數的目標, 預測於未來半年內將升至2100點的歷史新高水平, 表示未來半年美股仍有5.77%的升幅. Birinyi一再提高標普500指數的目標是事出有因的. 去年2月Birinyi預測標普500指數於去年年底的目標為1600點, 結果只需到了去年5月標普500指數已經升穿1600點. 今年2月Birinyi再預測標普500指數於第二季的目標為1900點, 結果今年5月23日標普500指數升穿1900點. 投資專家一再提升股市目標水平並非好的兆頭, 事實上, Birinyi指出今輪美股牛市並非普通, 平均, 一般或正常的牛市, 因此, 一些傳統方法和指標並不適用 (This is not an ordinary, average, typical or normal bull market and thus many approaches and metrics are not useful or applicable), 換句話說, 今次美股牛市連專家都解釋不到, 只有繼續看升. 另一方面, 越來越多跡象顯示美國可能提前於明年初開始加息. 美國聯儲局考慮加息主要看三個重要因素: 就業市場, 通漲水平和防範資產泡沫. 目前美股是否有泡沫見仁見智, 但非農業新增職位已連續五個月超過二十萬, 如果就業市場持續改善, 薪金和通漲上升還會遠嗎?

至於港股表現也漸漸追上, 恆生指數固然創下年內高位23,576.35點, 不少細價股更是升幅驚人, 預期今年投資回報會是豐收的一年, 但也越來越接近筆者收網實現盈利的日子. 繼續討論一些收息股, 今次的對象是105凱聯國際. 集團主要業務為物業投資及出租以賺取租金收入. 集團持有的旗艦物業是位於尖沙咀中心地帶的國際廣場iSquare, 面積達56,000平方米, 包括商場低座, 戲院和高座大樓三個部分, 出租率為100%, 2014年 3月31日止財政年度為集團提供租金收入約 6.031億元. 集團其他物業還包括位於觀塘的好運工業大廈的一些單位, 以及中環歐陸貿易中心五樓等, 額外為集團提供租金收入大約3百多萬元. 集團股東資產淨值為134.41億元, 相當於每股37.34元, 以上星期收市價22.8元計算, 市帳率為0.611倍, 以收租股的普遍情況, 資產折讓不算高. 集團持有現金及銀行存款總額4.545億元, 銀行貸款有2億元, 表示現金超過貸款2.545億元或每股0.71元, 只及股價的3.1%. 集團宣佈派發未期息每股0.6元, 將於9月5日除淨, 加上中期息每股0.55元, 全年派息每股1.15元, 相當於股息率5.04%. 要維持每股派息1.15元, 集團每年需要付出約4.14億元, 集團每年不包括投資物業估值變動的稅前利潤接近5億元, 顯示股息率可持續性高. 集團的優點是業務簡單, 財政狀況良好, 派息穩定. 隱憂包括本港零售數據持續下跌, 可能影響未來租金增長, 較理想是等股價下跌至20元或以下才買入, 相當於股息率不低於5.75%.
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=105966

凱聯(0266)陷於財困



當日鍾氏大房兄弟控制的凱聯(266)，上市主要資產尖沙咀凱悅酒店於1965年落成，但不久已無興趣經營，更想賣盤，但都是賣不成。故把經營權在1969年轉予凱悅，不久趁股市狂潮上市。因為在1981年投資過度導致財困，把股權減持外，也按予銀行，當時股權已降至約20%。公司也陷於財困，故需債務重組，雖計劃不完美，但也是公平的計劃。在東京銀行的支持下，相信計劃通過機會頗大，訴訟也會消除，下一關也需小股東通過，未來路向也需通過後，才能決定未來路向。

其後重組獲債權人及小股東通過，但在鍾家三房大手吸納下成為大股東，之後大房實力漸退，更因母公司之名改名天德地產，再把尖沙咀酒店業務分拆凱聯國際酒店(105)上市。尖沙咀酒店最終還是不能以高價賣出，最後改建成現時的國際廣場，物業估值已超過100億。

所以，資產在一個地方的高速增長期必會水漲船高，賣出物業多數都是傻仔行為，有長線持貨力必會為贏家。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=214484

[基金股] 凱聯國際酒店 (0105) 專區

1 : GS(14)@2010-06-30 08:00:31

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100629712_C.pdf
105

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100629710_C.pdf
266
2 : GS(14)@2010-09-09 23:15:03

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100908468_C.pdf
天德董事會和凱聯董事會欣然宣布，於本公告之日，國際廣場已出租之面積約佔其可出租總面積80%。
3 : GS(14)@2010-12-05 10:40:12

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20101129505_C.pdf

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20101129501_C.pdf
105:
業績不錯，無息
4 : GS(14)@2011-07-01 21:27:28

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110628581_C.pdf
105已經變得好強勁...債都無晒，派息45仙

倘 投 資 物 業 估值 盈 利 不 被 計 算 在 內，截 至 二 零 一 一 年 三 月 三 十 一 日 止 財 政 年 度，本 集 團 來 自 持 續經 營 的 經 營 溢 利 約 為276,800,000元，較 上 一 財 政 年 度 增 加 約225,200,000元。該 增 長 幾乎 完 全 是 國 際 廣 場 於 本 年 度 帶 來 全 年 的 租 金 收 入 所 致（於 上 一 財 政 年 度，國 際 廣 場自 二 零 零 九 年 九 月 起 始 為 本 集 團 帶 來 租 金 收 入）。

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110628575_C.pdf
266

一樣情況，派息17仙
5 : GS(14)@2012-06-30 18:43:32

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120628550_C.pdf
266

盈利略增，只因交稅，實際扣稅後大增接近50%，至2.5億，5,000萬現金

於資產負債表結算日後建議分派末期股息每股0.20 元

業務回顧
• 截至二零一二年三月三十一日止財政年度，本集團來自持續經營之投資物業估值
變動前的經營溢利為362,500,000元，較上一財政年度上升約30.0%。該上升主要是國
際廣場之租金收入較上一財政年度增加所致。
• 截至二零一二年三月三十一日止財政年度，投資物業估值盈利為207,800,000 元，較
上一財政年度下跌約580,400,000元。該估值盈利只會影響本集團在會計上的溢利或
虧損，而不會對其現金流量造成影響。
• 倘終止經營（見附註5）被計算在內，本集團之權益股東應佔溢利為250,900,000 元，而
上一財政年度則為641,100,000 元。
• 國際廣場是一個設有多間零售商舖、娛樂消遣場所和餐廳的綜合商舖中心。截至
二零一二年三月三十一日止財政年度，國際廣場的租金收入約達452,700,000 元，較
上一財政年度上升約20.4%。於二零一二年三月三十一日，國際廣場的出租率約為
98.5%，於二零一一年三月三十一日則約為92.3%。
• 於本年度，本集團投資物業，包括位於荔枝角好運工業中心之其中四層及位於中國
廣州一商業大廈之其中一層，繼續為本集團帶來租金收入。
• 於二零一二年三月三十一日，本集團之權益總額為10,364,400,000元，於二零一一年
三月三十一日則為10,158,600,000 元。
• 於本年度，本公司擁有50.01%股權的附屬公司 — 凱聯國際酒店有限公司已償還其於
二零零六年十月二十日簽訂之融資協議其中大部分的銀行貸款，即合共1,000,000,000
元。協議中的融資期限已獲延長多兩年，惟須符合若干條件。於二零一二年三月
三十一日，未償還之銀行貸款為200,000,000元，本集團的資本負債比率為1.9%（以銀
行貸款總額除以權益總額計算）。
• 於二零一二年三月三十一日，本集團僱員人數（戴德梁行物業管理有限公司就國
際廣場的一般樓宇及物業管理而聘用的員工不包括在內）共39 人（二零一一年三月
三十一日︰129人），而於本年度所付出之有關開支則約為23,000,000元（二零一一年三
月三十一日︰29,100,000 元）。
展望
由於外在經濟環境仍然不明朗，管理層繼續就其對租務市場的影響進行評估。本集團將
採取合適的租務策略以提升國際廣場之租務表現。在無不可預見的情況下，董事會預期
國際廣場的租金收入將因若干現有租戶以較高租金續約而整體上受惠。
6 : GS(14)@2012-06-30 18:55:47

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120628546_C.pdf
105

多2%，至2.5億，主要因為交稅影響，實際賺多40%...4,500萬現金

股息及暫停辦理股東登記手續
董事會欣然建議派發截至二零一二年三月三十一日止年度之末期股息每股0.55 元（二零
一一年︰每股0.45 元）。本公司已於本年度派發中期股息每股0.28 元（二零一一年︰無），連
同建議派發的末期股息，本年度將共派息每股0.83 元（二零一一年︰每股0.45 元）。



業務回顧
• 截至二零一二年三月三十一日止財政年度，本集團來自持續經營之投資物業估值
變動前的經營溢利為360,000,000元，較上一財政年度上升約30.1%。該上升主要是國
際廣場之租金收入較上一財政年度增加所致。
• 截至二零一二年三月三十一日止財政年度，投資物業估值盈利為173,500,000 元，較
上一財政年度下跌約586,400,000元。該估值盈利只會影響本集團在會計上的溢利或
虧損，而不會對其現金流量造成影響。
• 倘終止經營（見附註5）被計算在內，本集團之權益股東應佔溢利為429,700,000 元，而
上一財政年度則為1,222,400,000 元。

• 國際廣場是一個設有多間零售商舖、娛樂消遣場所和餐廳的綜合商舖中心。截至
二零一二年三月三十一日止財政年度，國際廣場的租金收入約達452,700,000 元，較
上一財政年度上升約20.4%。於二零一二年三月三十一日，國際廣場的出租率約為
98.5%，於二零一一年三月三十一日則約為92.3%。
• 於二零一二年三月三十一日，本集團之權益總額為10,099,800,000元，於二零一一年
三月三十一日則為9,932,900,000 元。
• 於本年度，本公司已償還其於二零零六年十月二十日簽訂之融資協議其中大部分
的銀行貸款，即合共1,000,000,000元。協議中的融資期限已獲延長多兩年，惟須符合
若干條件。於二零一二年三月三十一日，未償還之銀行貸款為200,000,000元，本集團
的資本負債比率為2.0%（以銀行貸款總額除以權益總額計算）。
• 於二零一二年三月三十一日，本集團僱員人數（戴德梁行物業管理有限公司就國
際廣場的一般樓宇及物業管理而聘用的員工不包括在內）共37 人（二零一一年三月
三十一日︰127人），而於本年度所付出之有關開支則約為22,000,000元（二零一一年三
月三十一日︰28,200,000 元）。
展望
由於外在經濟環境仍然不明朗，管理層繼續就其對租務市場的影響進行評估。本集團將
採取合適的租務策略以提升國際廣場之租務表現。在無不可預見的情況下，董事會預期
國際廣場的租金收入將因若干現有租戶以較高租金續約而整體上受惠。
7 : greatsoup38(830)@2012-09-07 12:16:24

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120906/18009068
天德地產（266）兼旗下凱聯國際酒店（105）副主席鍾瓊林表示，前身為尖沙嘴凱悅酒店的國際廣場重建後，回報率已倍增；公司租務負責人稱，今年項目約65%樓面需要續租，大部份已完成，續租租金平均有20%升幅。對於天德旗下荔枝角好運工業中心物業，鍾瓊林指受地契條款限制，只能經營小型車房、油站等，未能轉作商業用途。
8 : 承天(1379)@2012-09-07 12:50:10

馮先生本書有呢隻股 好耐好耐啦上左市
9 : GS(14)@2012-09-07 12:51:12

8樓提及
馮先生本書有呢隻股 好耐好耐啦上左市

古仔好離奇
10 : VA(33206)@2012-10-05 21:57:15

兩隻博邊隻好?
11 : greatsoup38(830)@2012-10-06 11:38:05

10樓提及
兩隻博邊隻好?


睇下邊隻平買邊隻
12 : redponza(12862)@2012-10-20 19:50:36

11樓提及
10樓提及
兩隻博邊隻好?

睇下邊隻平買邊隻


Now should be 105 cheaper?
13 : VA(33206)@2012-10-20 20:51:53

一日晤賣喜來登一日都係悶，等有些少風先買
14 : redponza(12862)@2012-10-20 21:25:44

13樓提及
一日晤賣喜來登一日都係悶，等有些少風先買


喜來登?Are you refering to 88?
15 : VA(33206)@2012-10-20 21:40:33

Sor...呢排睇太多地產股
16 : greatsoup38(830)@2012-10-21 12:12:09

13樓提及
一日晤賣喜來登一日都係悶，等有些少風先買


他那座叫國際廣場，尖沙咀紅彤彤那座
17 : VA(33206)@2012-10-21 12:14:31

我知, 中旅對面. 105業務簡單啲又四哩幾息.
18 : greatsoup38(830)@2012-10-21 12:15:54

17樓提及
我知, 中旅對面. 105業務簡單啲又四哩幾息.


乜有中旅社咩，無留意
19 : greatsoup38(830)@2012-12-02 11:16:06

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20121129412_C.pdf
105
中期股息及暫停辦理股東登記手續
董事會已決議派發中期股息予於二零一二年十二月二十一日星期五名列於本公司股東名冊之股東每股0.45 元（二零一一年︰每股0.28 元），並定於二零一三年一月九日星期三派付。
盈利增15%，至1.57億，9,000萬現金
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20121129424_C.pdf
266
盈利增15%，至1.58億，負4,000萬現金
中期股息及暫停辦理股東登記手續
董事會已決議派發中期股息予於二零一二年十二月二十一日星期五名列於本公司股東名冊之股東每股0.17 元（二零一一年︰每股0.10 元），並定於二零一三年一月十六日星期三派付。
展望
儘管外在經濟環境仍然不明朗，管理層對零售市場之前景持審慎樂觀態度，並預期國際廣場的租金收入將因現有租戶以較高租金續約而整體上受惠。在無不可預見的情況下，管理層預計本集團於本財政年度之經營業績將令人滿意。
20 : VA(33206)@2012-12-02 14:36:43

本網誌同仁南窗俠曾於8月時推介iSquare母公司凱聯(0105)，這家公司今天公布中期業績，有些值得留意的東西。凱聯的主要資產是位於尖沙嘴的iSquare，此外別無其他資產，是名符其實的一幢樓公司，凱聯今天刊出的業績公布，在賬目上記上13.9億元的物業公允值增值，叫人眼前一亮。

是的，這半年商業物業的投資氣氛不住升溫，旺區新商廈的叫價亦水漲船高。不過，雖然近日沒有什麼大手交易個案，但商廈升值卻叫是大家心目中的共識。

凱聯這番重估物業，也不是胡亂來的，皆因物業重估須獲得物業估值公司確認，然後又要核數師批准，須經過多個程序方完成，刊在業績公告上。

重要的是，業績甫一公布，凱聯股價即急升逾7%，證明市場普遍對這個14億的重估，似乎也感認同。

順帶一提，凱聯還有一間姐妹公司，叫天德地產(0266)，不妨發掘一下有沒有投資價值啦。

伸延關讀：不如做iSquare小業主：http://mymoneyinsider.com/?p=855

圖片：iSquare內部裝修夠新。(Wikimedia Commons, Wing1990hk)

http://mymoneyinsider.com/?p=2650
21 : greatsoup38(830)@2012-12-02 14:42:58

20樓提及
本網誌同仁南窗俠曾於8月時推介iSquare母公司凱聯(0105)，這家公司今天公布中期業績，有些值得留意的東西。凱聯的主要資產是位於尖沙嘴的iSquare，此外別無其他資產，是名符其實的一幢樓公司，凱聯今天刊出的業績公布，在賬目上記上13.9億元的物業公允值增值，叫人眼前一亮。

是的，這半年商業物業的投資氣氛不住升溫，旺區新商廈的叫價亦水漲船高。不過，雖然近日沒有什麼大手交易個案，但商廈升值卻叫是大家心目中的共識。

凱聯這番重估物業，也不是胡亂來的，皆因物業重估須獲得物業估值公司確認，然後又要核數師批准，須經過多個程序方完成，刊在業績公告上。

重要的是，業績甫一公布，凱聯股價即急升逾7%，證明市場普遍對這個14億的重估，似乎也感認同。

順帶一提，凱聯還有一間姐妹公司，叫天德地產(0266)，不妨發掘一下有沒有投資價值啦。

伸延關讀：不如做iSquare小業主：http://mymoneyinsider.com/?p=855

圖片：iSquare內部裝修夠新。(Wikimedia Commons, Wing1990hk)

http://mymoneyinsider.com/?p=2650


我想他連睇都未睇過呢兩間公司的年報，兩間其實只是一間，其它物業只是少數得出奇，懶

唔好再貼內線人d垃圾

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120726218_C.pdf
好運工業中心
位於九龍荔枝角好運工業中心的其中四層為本公司擁有。該四層物業設有汽車陳列室、汽車工場和停車位

唔好講到重估好特別，講到好特別就真是唔是行內人，唉，一座唔會賣的野，記左重估有乜用，睇都是睇租金同派息
22 : greatsoup38(830)@2013-06-27 00:29:10

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20130625785_C.pdf
105
23 : greatsoup38(830)@2013-06-27 00:29:18

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20130625794_C.pdf
266
105及266盈利增36%，至3.4億及1.7億，超輕債
24 : greatsoup38(830)@2013-12-01 19:12:30

105
盈利增3成，至2億，輕債
25 : greatsoup38(830)@2013-12-01 19:13:27

266
盈利增3成，至1億，輕債
26 : VA(33206)@2014-04-22 22:29:15

匿名2014年4月18日 下午3:05
今次分享既淨現金收租股係凱聯國際酒店 (0105), 主要為全資持有九龍彌敦道的國際廣場, 一個綜合商舖中心，並設有多間零售商舖、娛樂消遣場所和餐廳。
截止 2013年 9月底中期, 凱聯國際酒店股東應佔資產淨值約為港幣 127.56億元, 折合每股約港幣 35.43元, 現價資產折讓達 40%。
截止 2014年 3月底全年, 預期凱聯國際酒店營業額為港幣 6.25億元, 比去年同期之營業額港幣 5.19億元上升約 20%, 股東應佔核心稅後盈利約為港幣 4.28億元, 每股盈利約為港幣1.19元, 全年股息約為港幣 1.20元, 現價股息率約 5.7%。
由於國際廣場落成只有數年, 早期租約租金偏低, 預期未來 3年營業額每年升幅約為 15%, 假設成本升幅為 10 - 15%, 則未來 3年股東應佔核心稅後盈利約為港幣 4.95億元、5.73億元及6.63億元, 折合每股盈利約為港幣1.38元、港幣1.59元、港幣1.84元, 股息率約 6.5%、7.5%、8.7%。
以 1間坐落核心商業遊客區之淨現金收租股計算, 合理股息率約為 5.0%, 則截止2014年、2015年、2016年及2017年 3月底目標約為港幣23.8元、港幣27.53元、港幣31.84元及港幣36.81元, 分別比現價港幣21.1元高出約 13%、30%、51%及74%。
不知大家有何意見! ^v^!

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jack li2014年4月18日 下午7:42
營業提高20%是怎麼得來的？即使營業額提高20%，股東應佔核心稅後盈利又是怎麼得來的？


偉哥2014年4月21日 上午1:50
105可以視作較穩健的收租股，但不覺得股價尚有太多的上升空間；至於文中假設每年營業額升幅為15%是過份樂觀，需知零售市道已急遽放緩，租金也有見頂跡象，很難相信國際廣場的租金仍可以每年有雙位數的升幅。


匿名2014年4月21日 下午11:31
拭目以待吧! ^v^!
27 : GS(14)@2014-06-27 01:59:03

105

盈利增20%，至4.1億，輕債
28 : GS(14)@2014-06-27 01:59:54

266

盈利增2成，至2.1億，輕債
29 : GS(14)@2014-12-02 12:30:23

盈利增4%，至2.13億，1.4億現金
30 : GS(14)@2014-12-02 12:53:06

盈利增4%，至1.1億，2億現金
31 : GS(14)@2015-06-26 02:28:40

盈利增7%，至4.4億，輕債
32 : GS(14)@2015-06-26 02:29:56

盈利增1成，至2.2億，1,000萬現金
33 : greatsoup38(830)@2015-11-30 00:39:57

盈利增5%，至2.26億，2.1億現金
34 : greatsoup38(830)@2015-11-30 00:41:15

266
盈利增1成，至1.15億，5,000萬現金
35 : greatsoup38(830)@2016-07-03 01:36:42

盈利增5%，至4.55億，2.1億盈利
36 : greatsoup38(830)@2016-07-03 01:36:42

盈利增5%，至4.55億，2.1億盈利
37 : greatsoup38(830)@2016-11-30 03:00:42

盈利增1%，至2.28億，輕債
38 : GS(14)@2017-04-22 09:42:38

盈警
39 : GS(14)@2017-07-02 18:05:56

維持賺4.5億，2.3億現金
40 : GS(14)@2017-10-21 02:09:34

盈警
41 : GS(14)@2017-12-01 01:20:26

盈利降15%，至2億，2億現金
42 : GS(14)@2018-04-24 06:16:47

天德董事會和凱聯董事會謹此知會天德股東、凱聯股東及有意投資者，根據其各自所屬集團
管理賬目之初步審閱，預期天德之年度業績與凱聯之年度業績均將錄得除稅前溢利，而截至
二零一七年三月三十一日止年度則錄得除稅前虧損。溢利產生主要是因為天德集團和凱聯集
團投資物業之估值虧損減少所致。投資物業估值虧損只會影響天德集團和凱聯集團在會計上
的溢利或虧損，而不會對其現金流量造成影響。天德董事會和凱聯董事會預計，截至二零一
八年三月三十一日止年度，其各自集團一般業務運作帶來的業績將有限度下跌。
43 : GS(14)@2018-07-03 07:02:22

盈利降7%，至4.2億，4,000萬現金
44 : GS(14)@2018-07-03 07:02:22

盈利降7%，至4.2億，4,000萬現金
45 : GS(14)@2018-10-24 07:54:16

天德董事會和凱聯董事會謹此知會天德股東、凱聯股東及有意投資者，根據其各自所屬集團
管理賬目之初步審閱，預期天德之中期業績與凱聯之中期業績均將錄得除稅前溢利，而截至
二零一七年九月三十日止六個月則錄得除稅前虧損。溢利產生主要是因為天德集團和凱聯集
團投資物業之估值虧損減少所致。投資物業估值虧損只會影響天德集團和凱聯集團在會計上
的溢利或虧損，而不會對其現金流量造成影響。天德董事會和凱聯董事會預計，截至二零
一八年九月三十日止六個月，其各自集團一般業務運作帶來的業績將輕微下跌。
46 : GS(14)@2018-11-29 03:42:40

盈利降8%，至2億，2.1億現金
47 : GS(14)@2018-11-29 03:44:05

盈利降8%，至1億，2.1億現金
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