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瓦伦堡家族:160年的财富故事 毛学麟

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http://www.p5w.net/newfortune/caishang/200901/t2125071.htm


依赖与时俱进的实业扩张、广阔的政治人脉，以及金字塔型隔绝债务的公司架构、不断紧跟全球趋势变化调整的资产结构、通过基金会等方式传承财富的技巧，瑞典的瓦伦堡家族度过了一次次经济危机，将财富积累与保全的故事沿续了160多年。

2008年，全球众多富豪资产缩水超过50%，钢铁大王米塔尔、金沙赌王谢尔登·阿德尔森等新富身 家缩水超过200亿美元，与此同时，一些财富世家却躲过一劫，损失有限。瑞典的瓦伦堡家族（Wallenberg）即是一例，其旗舰公司银瑞达 （Investor AB）的股价在2008年前三季度仅下跌10%。
瓦伦堡家族信守一句箴言：存在，但不可见。因此，这一家族和银瑞达在中 国鲜为人知，但其旗下众多跨国公司包括ABB、阿斯利康（Astra Zeneca）、阿特拉斯·科普柯（Atlas Copco）、伊莱克斯(Electrolux)、爱立信（Ericsson）、胡斯华纳（Husqvarna）、萨博（SAAB）、瑞典北欧斯安银行 （SEB）等却多大名鼎鼎。作为这些公司的第一或第二大股东（表1），银瑞达2008年第三季度的净资产达1300亿瑞典克朗，约合1157亿元人民币。 瓦伦堡家族则持有银瑞达约25%的股权。

从1846年家族始祖安德烈·瓦伦堡投身航运业算起，瓦伦堡家族的财富故事已沿续160多 年，目前担任银瑞达董事长的是第五代传人雅各布·瓦伦堡（Jacob Wallenberg）。纵观其百年发展史，瓦伦堡家族的财富积累与保全有赖与时俱进的实业扩张、广阔的政治人脉，但其金字塔型隔绝债务的公司架构、不断 紧跟全球趋势变化调整的资产结构、通过基金会等方式传承财富的技巧，同样起到了重要作用。

借大萧条实现扩张
瓦伦堡家族由航运业发迹后，于1856年创办瑞典首都斯德哥尔摩第一家私人银行SEB，并以银行为枢纽、借助两次经济危机的机会逐渐向其他产业扩张，应验了安德烈·瓦伦堡的观点：“好生意总是在坏运道中做成的。”
其第一次扩张在1877年瑞典经济衰退时期展开。当时SEB的许多客户陷入流动性困境，为了挽救这批公司，SEB对部分企业进行“债转股”，由此成了阿 特拉斯·科普柯、斯堪尼亚等一大批公司的股东。19世纪90年代末期，瓦伦堡家族已控制瑞典股票交易所上市公司40%的股份，堪称富可敌国，“在瑞典商 界，没有哪件事情没有瓦伦堡家族企业的参与”。1903年瓦伦堡家族旗下的ASEA公司在瑞典市场受到德国公司的竞争威胁时，该家族甚至成功游说瑞典议会 将电力设备进口税从10%提高到15%，从而挤掉了德国公司。1916年，由于瑞典法律禁止银行拥有公司股权，SEB银行因此被拆分成SEB银行和银瑞 达，从此，瓦伦堡家族主要通过银瑞达持有其他公司股权，进行资产配置。
第二次扩张发生在1929年前后的大萧条时期。当时瑞典约1/3的公司 倒闭，银瑞达以极其低廉的成本收购了一些暂时亏损但具发展潜力的公司，包括以1瑞典克朗、承担100万克朗债务的方式收购阿斯特拉公司 （Astra），1998年阿斯特拉与英国制药公司捷利康（Zeneca）合并为阿斯利康，成为世界第三大制药集团。
当前的金融危机中，银瑞 达又再次面临投资机遇。由于银瑞达的资产主要是对其他公司的股权，盈利主要取决于股利分配和股权的公允价值变动（表2），现金流入主要是股利和资产套现 （表3），因此公司的负债率仅为15%（表4）。再加上其资产多是市场流动性较好的公司股权，数据显示，2008年第三季度，银瑞达总资产约为1528亿 瑞典克朗，包括1111亿瑞朗股权投资和295亿瑞朗现金及现金等价物，几乎不存在流动性风险，因此在2008年的金融风暴中，其受到的冲击相对有限。 SEB在危机中同样表现良好。由于有充裕的现金储备，银瑞达2008年不断增持旗下各家公司股票，从2007年第二季至2008年第三季共为此出资 59.79亿瑞典克朗，由此不仅摊薄了持股成本，也稳定了旗下公司股价，保持了自身的资产稳定。

分散投资，隔离负债
和东亚家族企业类似，瓦伦堡家 族的财富通过银瑞达与底层公司资产相连，也通过银瑞达与底层公司的负债隔绝，其不同之处在于银瑞达是上市公司，并且资产相对更加分散，其持股的工业类公司 约占33%，金融和药业公司分别占15%，其余还包括IT、媒体、消费品等公司（图1）。

在2008年金融危机中受到冲击最大的多为高负债公司，如谢尔登·阿德尔森控制的金沙集团 资产负债率高达80%，再加上谢尔登的财富集中表现为持有的金沙集团股权，因此，公司股价下跌直接导致其个人财富缩水超过90%。而银瑞达旗下公司尽管负 债相对较高，如ABB、伊莱克斯、阿斯利康、爱立信资产负债率分别约为60%、80%、70%、45%，但其资产并不与旗下公司负债直接挂钩，再加上投资 相对分散，因此瓦伦堡家族受到的冲击远远小于谢尔登。
这一策略同样值得国内企业家借鉴。对于上市公司股东而言，集中持股的风险在2008年的 股市大调整中弊端尽显，三一重工的梁稳根、苏宁电器的张近东等由于集中持股，损失均在百亿元以上，类似银瑞达对不同层次、不同行业、不同地域的公司进行分 散投资，有利于降低个人财富风险。对于非上市股东而言，将自身资产与公司负债直接挂钩，等于将个人财富与公司经营风险直接挂钩，也可以考虑采取隔离措施。

根据行业兴衰调整资产结构
银瑞达漫长的发展史，实际上是一部不断调整资产结构的历史，木材业等资产逐渐被减持，电信、电气的资产则不断增持，其最近几年的调整表现为出售汽车资产。
银 瑞达的汽车资产原本相对庞杂，其根据轿车、卡车制造的类别，将之分割为萨博和斯堪尼亚（Scania）两家公司，为资产处置作好准备。1990、2000 年，银瑞达分两次将萨博的全部股权出售给通用汽车。之后的事实表明，这场交易纯粹是通用汽车帮助银瑞达甩掉了包袱。主打豪华车的萨博经营状况颇为惨淡，在 1993-2007的14年中有12年亏损，其中2006、2007年的亏损分别高达29亿、22亿瑞典克朗，由于萨博占通用汽车的销售额不足1%，近期 更传出通用将售出萨博品牌。
斯堪尼亚的经营状况相对优良，近些年来积累了丰厚的现金流，因此成为众多汽车大鳄的争抢目标。此前，斯堪尼亚的主 要股东包括银瑞达、德国大众、德国曼恩商用车公司，其中曼恩公司对斯堪尼亚青睐已久，2006年9月，它向斯堪尼亚的董事会提交了一份收购提案。这一收购 如果成功，曼恩公司16吨以上重卡的销量将超越沃尔沃居全球第一，客车出口将仅次于戴姆勒·克莱斯勒，列全球第二。但曼恩公司40%的收购溢价远远没有达 到银瑞达的预期，2006年9月这一提议被否决。最终，斯堪尼亚于2008年3月以200亿瑞典克朗出售给德国大众，这既是斯堪尼亚近年的最高股价，也几 乎是曼恩公司收购报价的两倍。银瑞达由此获得近180亿瑞典克朗、相当于总资产10%的现金，其现金规模由2007年底的150亿瑞典克朗增加到2008 年第三季度的300亿瑞典克朗，为其在金融危机中增持其他公司股权提供了弹药。

追随趋势
在100多年的经营中，银瑞达不仅推动旗下公司融入潮流，在投资手段上也与时俱进。
始于20世纪80年代的全球化大潮中，银瑞达旗下公司纷纷在全球范围进行资源整合，发展成为业内领先的跨国公司。以ABB为例，其前身为1883年成立 的ASEA，直到上世纪70年代，ASEA还主要在瑞典国内发展，1987年瓦伦堡家族将ASEA与瑞士BBC公司合并为ABB，开始国际化的扩张。此后 两年，ABB在西欧和北美市场收购55家公司，并与美国电气巨头西屋成立合资公司，从而在美国站稳脚跟。1996年ABB与德国奔驰的铁路运输系统业务合 并，成为全球最大的铁路系统提供商；在东欧通过并购与合资，ABB在东德、波兰、捷克斯洛伐克等建立60多家公司，雇员超过2万人；在中国，ABB自 2002年以来对能源、电气、自动化等领域迅速渗透，数据显示，2006年ABB来自中国市场的订单、销售额分别达到31亿美元、28.28亿美元，同比 分别上升26%和19%，按销售额计算，中国成为ABB集团的第一大市场。
通过国际化扩张培育一批跨国公司后，为了发现更多的ABB、爱立信 和伊莱克斯，1994年银瑞达联合一些投资者共同创建了殷拓集团（EQT PARTNERS），涉足新兴的PE领域，投资具有成长潜力的中型企业，单项投资规模为5000万到1亿美元。现在殷拓集团一共募集并且管理着8只不同种 类的基金，成功投资并且实现退出的企业超过了20家。针对大中华区的发展机会，2000年银瑞达联合殷拓集团成立了　Investor Capital Partners（ICP），ICP管理的基金规模为3.22亿美元，其中来自银瑞达的资金约为2亿美元。
目前，根据公司规模、公司类型、投 资时间长短和不同的控制权情况，将投资划分四个方向，包括核心投资、运营投资、PE和财务投资（表5），其中核心投资包括ABB、爱立信等跨国上市公司， 资产合计占银瑞达总资产的80%；运营投资对象为跨国大中型非上市公司，包括与和记黄埔合资的3G业务公司3 Scandinavia；PE主要投资保健、IT和技术领域的中小成长型非上市公司，曾成功投资阿里巴巴等。

双层股票结构与基金会传承财富
瓦伦堡家族的财富故事中有两大颇具特色的设计，一是对银瑞达的双层股票结构，二是通过瓦伦堡家族基金会实现财富传承。
由于银瑞达是公众持股的上市公司，瓦伦堡家族通过双层股票结构保证控制力不被稀释，即把公司股票划分为A类和B类股票，其中A类股票的股东1股享有1票 投票权，B类股票的股东1股享有1/10票投票权。数据显示，银瑞达总股本为7.67亿股，分别为3.12亿股A类股票和4.55亿股B类股票，A、B类 股票的资本比例约为4：6，但由于同股不同权，投票权比例接近9：1（表6）。银瑞达前五大股东的股权比例仅为32.78%，但投票权高达62.73%， 其中，瓦伦堡家族通过瓦伦堡家族基金会和SEB基金会（SEB Foundation），以不到25%的股权获得了超过50%的投票权，牢牢保持对银瑞达的控制权（表7）。在摩根士丹利等PE与蒙牛的对赌中，也设计了 双层股票结构。

就像将旗下公司股票的分红权与投票权相分离一样，旗下包括多只基金的瓦伦堡家族基金会运作 的核心是将股权继承权与财产继承权相分离，每位家族继承人都可以通过股权分红、家族成员之间的股权转让等获得财产继承，但只有那些有经营能力的继承人才能 保留股权份额，并负责家族企业的经营，其他人无权插手。这样既可以为家族成员源源不断地提供生活保障，同时割断了家族成员与家族企业之间的紧密联系，防止 遗产继承纠纷导致家族财富贬值或股权控制力分崩离析。
在香港，一些富豪同样通过成立股权信托传承家族财富。2008年5月发生的新鸿基地产郭 炳湘、郭炳江和郭炳联三兄弟争夺控制权的事件中，股权信托避免子女分家产而导致公司肢解的作用为人瞩目。正是由于郭氏三兄弟的父亲郭得胜以信托基金形式将 新地控股权捆绑，三兄弟即使对簿公堂，新鸿基地产的控制权仍由郭家牢牢把控，外人不可能趁火打劫。

海倫堡中國控股專區

1 : GS(14)@2018-10-22 23:11:44

https://baike.baidu.com/item/%E5 ... 0%E5%85%AC%E5%8F%B8
广东海伦堡地产集团有限公司创建于1998年，是一家致力于为客户提供优质产品与服务的复合型房地产企业集团。集团总部设在广州，业务领域涉及住宅地产、商业地产及运营、物业管理和文化创意产业商业四大板块。
经营范围涉及住宅地产、商业地产及运营、物业管理和文化创意产业商业四大板块。主要地产；华南：惠州 海伦湾
　　中山 海伦印象
　　肇庆 海伦堡.林隐天下
　　惠州 海伦春天
　　四会 海伦城市广场
　　东莞 东莞.海伦湾
　　佛山 海汇广场
　　中山 海伦堡.爱ME公园
　　清远 海伦春天
　　广州 海伦堡.创意园
　　华中：武汉 海伦堡.海伦小镇
　　武汉 海伦春天
　　长沙 海伦春天
　　长沙 爱ME城市
　　华东：上海 爱ME公园
　　上海 海伦广场
　　苏州 珍珠湾花园
　　西南：昆明 海伦中心
　　昆明 海伦国际
　　昆明 海伦先生
　　成都 海伦国际
　　西北：西安 海伦国际
　　西安 海伦春天
　　西安 海伦堡.爱ME城市
“贺海伦堡跻身全国50强 2013年总销售额突破150亿”
　　海伦堡 荣登“2014中国房地产百强企业”第32位
　　“2015中国房地产百强企业”榜单，排名第37位，并获得“2015年中国房地产百强企业——百强之星”殊荣。 [1-3]
参考资料

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2 : GS(14)@2018-10-22 23:12:08

http://finance.ce.cn/rolling/201807/17/t20180717_29765902.shtml
　　时代周报记者 蔡颖 发自广州

　　2018年过半，各大房企期中考试成绩单相继出炉。

　　行业的注意力，总是喜欢集中在头部企业，然而随着房地产市场环境的改变，中小房企向规模冲刺的欲望和野心更加明显。根据克尔瑞数据来看，中小型企业增速正在不断加快。其中，海伦堡在上半年以201.3亿元位列榜单第58名，相比于去年同期销售额增长了36%。

　　今年上半场的市场较量已经结束，但海伦堡的神经依然没有放松，“公司今年内部的销售目标是500亿元。”

　　从500亿元的目标完成度上来讲，海伦堡地产前6月累计合同销售金额完成年度目标的40％。潜在的业绩成长压力仍在。

　　与此同时，国内融资环境趋紧，使得房企的融资结构生变，海伦堡也在极力摆脱成本高企的信托贷款和非银行金融机构贷款渠道，通过成立新的投资公司以及自身金融平台来进行融资造血。

　　房企的生存坏境愈发残酷，在业绩和资金的双重压力下，如何从群雄环伺的格局中突围成为摆在海伦堡面前的难题。

　　冲击500亿元销售目标

　　对于中小房企而言，要么扩大规模，要么退出市场。这似乎已成为市场共识。

　　“公司今年内部的销售目标是500亿元，很多企业都提出‘无千亿，不地产’了， 500亿仅是个数字而已”，海伦堡相关人士向记者时代周报记者表示，销售目标在年中经营分析会上还会作巩固优化，我们的年度目标是保50强，冲击40强。其中，回款已经成为重要的考核指标。

　　销售目标的达成需要规模的支撑。这家曾经偏安一隅的粤派房企已经开启全国化征程，推行5+N区域布局战略，其中“5”是指集团已经深耕的珠三角、长三角、京津冀、中部、西部五大核心城市圈，而“N”是指重点一、二线城市。

　　截至2017年12月末，该公司的土地储备总计为1530万平方米，已进驻39座全国一二线核心城市，拥有108个项目。

　　其中项目选址主要瞄准距离市中心1小时车程的区位，其大部分土地储备都位于二三线城市的市郊。

　　虽然销售金额已经百强之内，但在 《2018上半年中国房地产企业新增货值TOP100》中，海伦堡地产却并未上榜。

　　“我们今年储备的量足够年底冲刺”，海伦堡一名中层人士向时代周报记者表示，公司今年在投资拿地方面也是下了很大的决心，并未放缓拿地脚步。

　　虽然拥有不少的土地储备，但是，一直以来海伦堡地产的产品定位于中低价位项目，这在一定程度上限制了其盈利能力。

　　评级机构穆迪对海伦堡的相关评级报告显示，海伦堡地产2017年的售价增至约人民币9770元/平方米。但是其认为售价的上升可能被土地成本上涨所略微抵消，后者可能会使该公司未来两年的结转利润率下降。

　　2018年上半年海伦堡减少了公开市场拿地的身影，但其也试图通过旧改开拓新的土地储备。据悉，海伦堡内部目前增加城市更新专业拓展小组，该公司还签署了初步框架协议，将通过收购或参与城市旧改项目的方式获得约1300万平方米的地块。

　　为了提升内部管理效率，在2017年，海伦堡提出了“提效计划”，集团加强标准监控，同时将管控权责落地区域公司。这既是发展治理公司的需要，更是源自于规模承压下的业务增长思考。

　　寻求新融资渠道

　　随着信贷调控政策的持续，国内融资环境趋紧，曾经作为房企融资最主要渠道的银行，开发贷门槛逐渐提高。同时，多家房企中止公司债发行，而融资成本较高的信托业务金融机构借款等融资占比大幅抬升，中小房企面临资金危局。

　　在去年12月底，海伦堡地产集团的35亿元小公募债获得交易所预审核通过。虽获通过，债券获批的时间正在拉长，距离海伦堡地产集团申请发行该债券的时间已经过去了一年半。

　　根据穆迪评级报告显示，截至2017年12月底，信托贷款和资管公司贷款占海伦堡地产借款的60%以上。2018年到期的人民币88亿元短期债务中，绝大部分属于信托贷款和资管公司贷款。

　　值得庆幸的是，截至2017年12月底，海伦堡现金余额为人民币100亿元，能覆盖住88亿元的短期债务。

　　目前市场融资环境有所收紧。为缓和这一情况，不少中小型纷纷赴港上市，寻求新的融资渠道。海伦堡曾在2015年就传出上市消息，而两名内部人士均向记者表示，公司目前暂未有上市计划。

　　“我们融资渠道比较多，有自己的供应链公司，可以通过做供应链产品来做融资抵押，同时还有自己的金融平台，最重要的是我们的负债率并不高。”上述公司中层管理人士向时代周报记者表示。

　　事实上，海伦堡地产正在寻求替代性融资渠道来以支撑其持续发展。根据时代周报记者在广州工商局查询的资料显示，2017年12月6日，海伦堡控股变更了集团成员，集团子公司从5家变更为19家，新增7家投资管理公司。其中，嘉兴普辉投资管理有限公司占比10.514%，成为第三大股东。

　　根据天眼查资料显示，嘉兴普辉投资公司在2017年09月19日成立，注册资本为5亿元，经营业务为投资管理。

　　实盈投资分析师张嘉伟向时代周报记者表示，公司成立投资管理公司主要有两个目的，为母公司提供融资需求，或者是拓展业务，投资管理公司的主要工作就是为其他公司提供战略策划以及资金引进等资金管理服务。例如，有些资产公司可以拿到私募牌照，然后通过发行产品给房产融资。

　　事实上，海伦堡集团于1998年在广州成立，其前身为广东中颐投资集团有限公司，有着先天的投资基因。而其老板黄炽恒更是在资本市场如鱼得水，2010年就被冠以“最牛散户”称号。

　　根据天眼查资料显示，黄炽恒拥有实际控制权的公司高达404家，除了地产开发公司和投资管理公司之外，其还投资了生物医药、文化旅游、教育咨询等多个行业。

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3 : GS(14)@2018-10-22 23:12:17

http://121.201.80.216/index.html?url=http://www.hlbdc.cn/
website

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4 : GS(14)@2018-10-22 23:12:26

http://www2.hkej.com/instantnews/hongkong/article/1972334
內地房產發展商海倫堡中國控股上載初步招股文件，擬本港主板上市。

該公司主要開發住宅物業，以及少量的商業物業和創意科技園，在珠江三角洲、長三角、京津冀、華西及華中的12個省及直轄市，合共有112個項目，總建築面積約2340萬平方米。

去年盈利19.8億元(人民幣‧下同)，按年下跌31.66%；今年上半年盈利5.48億元，按年升62.14%。上市集資所得淨額用於增加土地儲備、開發現有物業項目及一般營運資金。

聯席保薦人建銀國際及招銀國際。

更多新股IPO資訊及集資數據分析，請瀏覽〈港股360〉全新IPO專頁。

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5 : GS(14)@2018-10-22 23:12:40

http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2018102101_c.htm
招股書

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6 : Clark0713(1453)@2019-01-09 12:54:18

　《經濟通通訊社８日專訊》據《ＩＦＲ　Ａｓｉａ》引述知情人士報道，中國房地產開發商海倫堡中國計劃最快在２月份就其５億－７億美元（約３９億－５４﹒６億港元）香港ＩＰＯ交易進行前期推介，集資所得擬用作土地收購及現有項目的建設成本等。

　　海倫堡中國的業務遍及全國，主要開發住宅物業、以及少量的商業物業和創意科技園。至２０１８年８月３１日，集團擁有１１２個處於不同開發階段的項目或項目階段，總建築面積約為２３４０萬平方米。

　　海倫堡中國截至２０１８年６月３０日止六個月的溢利約５﹒４８億元人民幣，按年上升６２％。（ｃｌ）

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7 : GS(14)@2019-01-10 01:15:52

呢隻好似同龍湖合作

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8 : 200(9285)@2019-01-13 17:30:00

海伦堡赴港IPO补血：举债243亿元扩张 违规开发频发
http://finance.sina.com.cn/stock ... xeuwwt0435549.shtml

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9 : 200(9285)@2019-01-13 17:30:49

身披數項“不合規”赴港IPO，海倫堡能否成功掃雷上岸？
https://www.finet.hk/Newscenter/ ... e22e4b0ae256805675f

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10 : GS(14)@2019-01-14 06:20:43

歷過早幾年的狂熱之後，今時今日的中國房地產市場似乎真正迎來了降溫的契機，曾經一度膨脹的泡沫也開始有了“瘦身”沉潛的迹象，然而，即便行業氛圍看起來是逐漸趨向冷清了，但中國樓市前赴後繼的參與者們卻從未止步。

這不，近日又有一家内地房企似做好了萬全準備要赴港上市了，這家興衝衝要奔赴香港資本市場掘金的地產開發商就是於廣東廣州起家的海倫堡。10月22日，海倫堡初步招股說明書見諸港交所相關信息披露係統，這意味著其赴港上市路已經邁出了踏實的第一步。

資料顯示，海倫堡此次赴港上市的聯席保薦人為建銀國際及招銀國際。

回顧海倫堡的發展歷史，其業務最早於1998年創始人黃熾恒投資集團首個住宅物業開發項目時就已開始，2005年廣東海倫堡成立後集團有了唯一的業務開展平台。在海倫堡的發展初期，主要紮根於廣東市場，在廣州、珠海、中山、佛山及惠州等廣東主要城市打下了穩定的市場基礎。

又經過了十幾年的擴張發展，眼下的海倫堡早已“衝出廣東，走向全國”：截至2018年8月31日，海倫堡在全國擁有112個處於不同開發階段的項目或項目階段，總建築面積約2340萬平米，其物業開發業務在珠三角地區、長三角地區、京津冀地區、華西地區及華中地區的12個省及直轄市的31個城市佔據一席之地。

專註住宅物業開發，標準化產品係列打造品牌價值
作為一個具20年發展歷史的相對成熟的地產業參與者，海倫堡自诩已跻身國内大型房地產開發商行列，併緻力於成為中國最大的房地產開發商之一。雖然要達成這個遠大目標還有一定距離，但夢想還是要有的，況且這些年來海倫堡做得也還算不錯。

就業務發展模式來看，海倫堡的“初心”還是挺明確的，就是專註於住宅物業的開發和銷售，不過為了配合其做大做強的發展策略和目標，海倫堡目前的業務範疇已經拓展至商業物業及創意科技園的開發。商業物業這塊，主要包括購物商場、辦公單位及住宅物業附帶的零售單位，開發後或出售，或自己持有以做長期投資及達至資本增值的目的；創意科技園則一般根據地方政府的開發規劃在城郊設計、開發及經營。

目前，海倫堡已按照其標準化項目管理係統，開發了為不同客戶定製的6個標準化住宅物業係列，分别為流金係、國際係、灣係、春天係、愛ME係及小鎮係；其商業物業板塊也已開發了3個產品線，分别是海樂世界、海樂城及海樂荟。海倫堡的每一個產品係列及產品線均針對不同客戶群體的需求製定，併可快速向新市場復製，這一點還是非常有助於集團明確及打造具自身特色的品牌價值的。

業績穩步增長，做大做強路上亦有挑戰
事實上，在當前眾多行業參與者競逐瓜分市場的形勢下，海倫堡自身打磨出來的較為明確的品牌價值底色還是比較加分的。那麽其近年實際經營成果究竟如何？

據其初步招股說明書披露的往期業績記錄來看，這幾年海倫堡在業務經營發展方面確實實現了較大幅度的增長。如下表所示，2015年海倫堡業務經營獲取的總收益還不足百億元（人民幣，下同）水平，具體為約98億元；到了2017年，海倫堡年度總收益已增長至143.6億元，2015年至2017年，集團經營收益的復合年增長率為21%。

與此同時，海倫堡的盈利能力在過去兩年也有了顯著的提高。2015年海倫堡錄得公司擁有人應佔淨利潤8.44億元，2016年就暴升2.44倍至29億元，但這種爆發式增長併沒有持續多久，緊接著於2017年公司淨利潤就同比下跌了32.3%至19.7億元，遭遇了一輪不小的波動：



2017年，雖然海倫堡銷售物業平均售價上漲，但由於年内已交付建築面積同比減少，因此其總收益按年僅微升0.76%；由於毛利率不同的銷售物業收入及租金收入結構調整，年内綜合毛利率同比提高了4.5個百分點，但由於年内經營成本增加及投資物業公平值收益較2016年顯著減少，緻使2017年海倫堡錄得淨利潤下跌32.3%。

不得不說這樣的業績走向著實令海倫堡的成長氣勢頗打了點折扣，好在今年上半年集團似乎很快就扭轉了局面。2018年上半年，海倫堡實現總收益39.2億元，同比增長29.4%；毛利率提升3.8個百分點至25.3%；半年淨利潤更是大漲54.5%至5.24億元。總體來看，今年上半年海倫堡之所以能取得如此亮眼的業績，主要還是得益於旗下銷售物業收入的顯著增長——期内海倫堡已交付建築面積及平均售價均實現不同程度的上漲，交付的總建面同比增加17.4%至48.14萬平米，平均售價則上漲10.6%至7987元每平米。

話又說回來，雖然經歷了2017年盈利下滑的小小波折，目前來看海倫堡的整體成長態勢尚算穩健，但從其收益及盈利情況來講，集團的體量其實還算不上大，全年百數十億的營業額在一眾港股内房同業中甚至可以說還排不上號，因此，在前方做大做強的道路上，還有非常多的同類型選手正等待著海倫堡去逐個超越。

“不合規”事項待解，能否成功掃雷通關？
值得在意的是，若單純從當前整個中國房地產行業的市場氛圍出發，眼下似乎併不是海倫堡赴港上市的最好時機。無論是内地房地產業調控頻出的政策環境，還是以中美貿易摩擦為代表的併不平靜的國際政治經濟形勢，都給整個行業的發展帶來了更多的不確定性。

這些外部因素這對於海倫堡來說都是不可輕視的挑戰，畢竟當大市“消沉”之時，往往需要更為強勁的力量才能掀起一方波瀾。

另一方面，海倫堡自身也併非全無槽點，當中其過往經歷的數個不合規事件就值得留意。初步招股書資料顯示，海倫堡有10家項目公司在取得所需的許可證前就已開始興建若幹項目，另有10家項目公司偏離建築工程施工許可證，及有11家項目公司偏離建築工程規劃許可證。此外，海倫堡還存在未替其若幹僱員繳納足夠的社保及住房公積金的不合規事項。

雖然未替員工繳足社保及住房公積金一事可大可小，一般而言通過後續補救措施就可解決，但涉及業務運營相關的政府批準許可或執照則比較敏感了，若未能及時解決相關不合規問題，就無異於在集團發展路上埋下了一個不定時炸彈，這種隨時可能引爆風險的滋味可就不好受了。

上市路漫漫，且看海倫堡能否一一掃雷順利通關走到彼岸吧。

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11 : GS(14)@2019-02-04 01:55:36

https://hk.lifestyle.appledaily. ... %E5%B7%B4%E9%BB%8E-
「大灣區」潛力無限，只有買貴沒有買錯？廣告都有話：先求知後投資，由於大灣區多個省市樓價已飛升，所以唔少都設有限購令唔准外地人買樓，不過呢間準備來港上市嘅內房「海倫堡」似乎有計仔，幫港人做假證明避開規限，壹仔同你放蛇踢爆！

在珠海、深圳、廣州，非當地居民購買住宅，需有繳交五年社保的紀錄，以證明買家在當地有工作、有實際居住需要才可買住宅。至於中山市就規定，非本地人除非是中山籍的華僑或港澳台同胞，又或者買樓前可出示半年社保證明，才可買中山一層住宅，否則正常港人根本買不到。

本刊記者早前就收到來自內地代理電話，表示中山有樓盤可突破限購令，聲稱就算你是港人不用交社保、無祖籍也買得起。

本刊記者跟隨代理前往樓盤參觀，發展商職員解釋，港人只要繳交四萬元人民幣，就可以協助代辦文件，證明港人在中山有祖籍。

記者多番質疑，擔心有法律責任問題，但發展商拍心口表示無問題，又明言若日後這項政策取消，所繳付的四萬元人民幣會原銀奉還。

席間，發展商代表取出手機，看著自己微信朋友圈，表示當局已落實加辣，就算有祖籍的華僑及港澳台同胞，即將不能買一手房，只因發展商手上還有二十多個名額，才可「慷慨解囊」幫到港澳同胞，催促記者「蘇州過後無艇搭」，要盡快決定。

最近網上流傳，中山住建局通知發展商，暫停向有祖籍的中山華僑及港澳台同胞出售住宅單位，但實情這個消息已被當局否認。

協助買家製造假祖籍的樓盤，是位於中山「坦洲」的「海倫國際」，位置上較捱近珠海一帶，近年因珠海樓價飛升，珠海澳門買家水向低流，也前往坦州置業。

翻查資料，開發商內房「海倫堡」早於2015年曾傳來港上市，在去年10月下旬正式遞交上市申請，擬於本港主板上市。據初步招股文件顯示，截至去年8月底止，於全國擁項目112個。公司負債亦高，截至去年6月底，集團整體淨負債率高約103%。

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12 : GS(14)@2019-02-04 01:55:48

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自從習總下旨發展大灣區，即刻姨媽姑姐、阿豬阿狗都加上「大灣區概念」，唔睇得都撐得。個個都話大灣區投資前景無限，你又點睇？今次壹仔出動，同大家上中山睇睇一個150萬新盤，由準備來港上市嘅「海倫堡」發展，力Sell「國際感」，究竟係中獎定中伏？

這個樓盤，距離珠海不遠處，位於中山「坦州」。據當地人透露，「坦州」曾是中山一個較貪腐的地區。近年開拓房產，受惠鄰近珠海因素才大放異彩。

由港珠澳大橋出發，經珠海來到樓盤，前後一個半小時。是內房「海倫堡」發展的「中山海倫國際」住宅項目。「海倫堡」在港已遞交上市申請，但據資料披露，截至去年6月底，淨負債率高達103%，但代理卻對發展商品牌讚不絕口。

樓盤「中山海倫國際」，網上資料如此形容：「充滿人文詩意的倫敦、洋溢水岸風情的威尼斯、構築美學空間的柏林、白金級配套浪漫巴黎....」，誇張到揉合了全個地球...不是﹗係全宇宙最靚的地方。實況又如何？

入到有裝修的單位，眼前是一屋過千呎三房戶，入屋有小玄關，左右設客廁及特大客房，直入是壁疊分明的長型客飯廳。華麗裝潢，跟香港新盤示範單位無甚分別。餘下兩間特大主人房，寬敞程度等於香港一整間納米樓的空間。單位還附設特大露台，外望前方工地正在施工，遠處是中山樓景，尚算開揚。

樓盤周邊配套算成熟，附近屋苑入住率頗高，只是一街強國人，所形容的跟海外風情絕對有天淵之別。

問題係，大灣區多個地方已對住宅項目實施限購。例如樓盤所在的中山市，已經規定非本地人，除非是中山籍的華僑或港澳台同胞，又或者買樓前可出示半年社保，才可在中山買一層住宅，否則正常港人根本買不到。

只是道高一尺、魔高一丈，這間內房已諗出方法來突破限購令。

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13 : GS(14)@2019-05-05 14:56:59

http://www.hkexnews.hk/app/SEHK/ ... ls-2019050102_c.htm
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