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房企發債趨緊逢杭州限貸，樓市融資政策變天

上海證券交易所(下稱“上證所”)收緊房企發債條件的消息27日震動市場。根據初步方案，發債主體評級須達到AA級及以上，且滿足其他四類條件的其中之一。此外，發債房企還將實行分類管理，正常類、關註類可正常發行，風險類企業發債將受限。

第一財經記者從監管層內部證實了上述消息。知情人士透露，上證所此次明確房企發債門檻及進行分類監管，是對規則的明確，並不是“收緊”。“之前內部已經形成了規則，經過實踐證明可行後，近期進行了公開。”該人士表示，這一次是從規則上對審核門檻作出明確，沒有新增準入門檻，“只是根據發行人風險屬性不同，強化了對發行人的信披要求和中介機構核查要求，核心是強化市場約束機制。”

不過，在當前樓市火爆、房企債務飆升的背景下，市場人士還是傾向於將這一舉動解讀為政策在趨緊。上證所一名內部人士也向第一財經記者表示，此次門檻調整是證監會層面的要求。

上海一名公募債券基金經理告訴第一財經記者，房地產企業融資渠道較多，僅收緊公司債影響可能並不大，但是交易所的動作代表了高層的監管態度，意味著樓市政策已經轉向。

27日傍晚，杭州市住房保障和房產管理局網站宣布，從28日開始，同步上調公積金貸款二套房首付比例、商業性住房貸款二套房首付比例、暫停購房入戶。

明確房企發債門檻

房價持續上漲，重啟限購的城市不斷增加，上市公司“賣房扭虧”案例接二連三……種種跡象都透著濃厚的泡沫膨脹的味道。“對房地產市場的參與者而言，這感覺像極了去年A股5000點的前夜。”一名在上海持有房產的人士向第一財經記者表示，去年7月他買房時的單價只有每平方米25000元，如今已經漲到了每平方米42000~45000元。

樓市見頂了嗎?雖然這個問題日前被不斷提出，但始終沒有人能回答。即便認為會跌，也沒有人知道會在什麽時候發生。“其實普通老百姓都在關註監管層的動作，這也是為什麽交易所調整房企發債門檻那麽受關註的原因。”上述在上海持有房產的人士表示。

根據初步方案，房企發債主體被限定為四類評級為AA級及以上的企業，包括境內外上市的房地產企業;以房地產為主業的央企;省級政府、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房企;中國房地產行業協會排名前100名的其他民營非上市房企。

與此同時，房企發債還將實施分類管理。目前設有五項指標：最近一年末總資產小於200億元；最近一年末營業收入小於30億元；最近一年末扣除非經常性損益後凈利潤為負值；扣除預收賬款後資產負債率大於65%；存貨中，開發產品、開發成本、土地儲備於三、四線城市占比大於50%。若觸發一項及以內為正常類，觸發兩項為關註類，觸發三項及以上為風險類。

對於正常類，交易所會給予正常審核;對於關註類，需要更詳細的信息披露，細化到項目具體細節，明確一些契約條款或增信;對於風險類，原則上不受理，需要增信達到AA+及以上再按照關註類審核的要求進行審核。

上述知情人士告訴第一財經記者，上證所並沒有收緊房企發債的準入標準，只是將以前審核機關把握的標準進行了明確。從已發出的房企公司債可以看出，標準都要高於此次交易所的準入門檻。此次調整，沒有新增準入門檻，只是根據發行人風險屬性不同，強化了對發行人的信披要求和中介機構核查要求，核心是強化市場約束機制。

上述上海公募債券基金經理向第一財經記者表示，實際發債門檻確實差不多，不過一直是窗口指導，從未對外公開，審核機關會根據房地產市場的方便，進行時松時緊的把握。不過他同時認為，監管力度正在不斷趨緊。

多名接受采訪的房地產業內人士也表示，此次調控可能更多是從宏觀層面來考慮，不一定是出於對公司債違約風險的擔憂。“更多還是和房價上漲關系較大。”北京一家上市房企董秘對第一財經記者表示，收緊房地產公司發債，對於限制地王是有好處的，可以傳遞出監管層不願意看到這種現象蔓延的信號。

克而瑞研究中心分析師房玲也表示，從財務指標角度來看，房企公司債的違約風險並不突出。大部分房地產企業的財務狀況是在變好的，因為今年以來的銷售普遍向好，“要發債的公司基本都已經發掉了，部分央企比如中海、華潤等本身就不太發債，因為它們本身的融資能力就已經很強。”

上述上市房企董秘對第一財經記者表示：“地產公司普遍有較強的資本實力。另外現在房價還在上漲，公司手上可以融資的資源比其他行業還是要多。畢竟現在銀行做信貸，最喜歡的抵押物還是土地或者房屋。”

監管層釋放信號

監管層出手調控的背後，是房企公司債規模的持續膨脹。從8月份信用債規模來看，近萬億募資中，房地產仍是主力。

據東北證券統計，8月份我國債券市場共發行信用債券967期，募集資金9915.09億元，環比分別上升25.91%和13.07%。其中，企業債券發行人主要分布於建築、房地產等行業;制造業、房地產業和公用事業是公司債券發行的主力行業。

另外，從2015年7月21日至2016年7月21日的房企發債情況統計數據可以發現，這一年內，房企發債期數達到467期，債券類型涵蓋一般公司債、非公開發行公司債券、中期票據、短融、超短融等，實現直接融資共計8481.45億元。同時，房企債券在發行利率方面也屢創新低，有相當一部分房企是以低於4%的票息實現融資的。

值得註意的是，房地產企業發行公司債的熱潮從去年下半年就已經開始。克而瑞研究中心9月26日發布的《2016半年度房企償債能力報告》顯示，2015年至2016年上半年，20強房企累計發行公司債2880.95億元，其中2016年上半年發行了1342億元，占比46.6%。下半年以來，20強房企又發行了377億元公司債，今年以來的累計發行規模已經超過2015年全年。

在公司債大規模發行的背景下，房地產企業總有息負債普遍增加。今年上半年65家房企總有息負債為36350億元，相比2015年末的32467億元，高出了12%。其中大部分的房企都有不同程度增長，僅14家房企有所下降。

上述債券基金經理告訴第一財經記者，相較於銀行間市場，房地產企業確實更傾向於發公司債，交易所仍是主流的發債場所。“證監會的審批速度比交易商協會、發改委的企業債審批速度快得多，房地產企業自然更傾向於更快的渠道去再融資。另外從發行利率來看，比發中票、企業債成本低。”該基金經理解釋稱。

“交易所調整房地產企業公司債審核標準，這基本上是開始限制房地產融資的一個信號了，至少對開發商開始緊了，這是比較明顯的房地產調控信號。”一位資深全球投資人士告訴第一財經記者，最明確的信號還是需求端，是否對居民加杠桿進行控制，一旦從個人端開始實行提高首付比例、對信貸條件進行更加嚴格的審查等，這可能就說明需求見頂了。

房地產杠桿包括需求端的居民借貸杠桿和供給端的開發商債務杠桿，它衡量了財務風險。方正證券首席經濟學家任澤平19日的報告顯示，雖然居民加杠桿的速度在上升，但總體水平不算太高。2015年個人住房貸款迅猛攀升，新增個人購房貸款2.67萬億元，占全年住宅銷售額的比例為37%，相比前兩年大幅上升。居民加杠桿和首付比例的大幅下調有關。

不過，第一財經記者27日從杭州市住房保障和房產管理局網站獲悉，9月28日開始，在杭州市區限購範圍內(含蕭山、余杭、富陽、大江東)暫停購房入戶政策，且公積金貸款二套房首付比例由不低於40%調整為不低於50%、商業性住房貸款二套房首付比例由不低於30%調整為不低於50%。

樓市監管加碼：央行上海總部要求嚴查首付資金、嚴格執行限貸

短短半個月內，從上海住建委、上海規土局，到上海銀監局、央行上海總部，多個機構接連對房地產金融作出要求或部署。

10月19日，央行上海總部召開會議，25家在滬主要中資商業銀行行長以及房貸部門和資產負債部門負責人參會，上海市住建委、金融辦、規土局相關負責人出席會議。

第一財經記者從央行上海總部獲悉，會議要求各商業銀行繼續嚴格執行限貸政策，防止變相放松要求、打政策擦邊球的情況，同時要繼續強化對首付資金來源的審查，加強居民收入證明真實性的審核，並切實防範各類資金違規流入土地市場。

會議還要求各商業銀行密切關註房貸集中度，合理調整資產結構，積極支持實體經濟，努力推進供給側結構性改革，把房地產調控和經濟轉型升級、風險防範統籌好。

10月12日，上海銀監局召開會議向轄內銀行提示了房地產信貸風險，多家銀行也將開始各有舉措落實監管精神。

10月8日，上海市住房城鄉建設管理委、市規劃國土資源局聯合下發的《關於進一步加強本市房地產市場監管促進房地產市場平穩健康發展的意見》，明確嚴查土地款融資，並要求制定存量住房交易資金監管辦法，全面實行二手存量住房交易資金監管。

武漢二套房限貸遏樓市