2009-05-25 AppleDaily
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| 上 落市應對策略是「揀股不揀市」，股海茫茫，點揀法好？雖云本欄不提供股票貼士，給予一些方向性提示以供參考，實有必要。原則上，在預期通脹上升的前提下， 磚頭是當然之選。篇幅關係，今天只談內房。內房相關股在這一潮升市中大幅跑贏大市。由去年10月底到現在，中國建材（3323）及九龍建業（034）股價 高低位相差超過十倍。能夠錄得這麼大的波幅，當然是各有前因：一來之前股價跌得多，二來淡倉被挾倉亦應記一功。事實上，龍頭股中國海外（688）在今次升 浪表現只是中規中矩，非因企業質素差，只因之前跌幅小。累積升幅那麼大，按「道理」是時候有獲利回吐的壓力，然而股市短線升降，那有「道理」可言？退而求 其次，個人的選擇是從二三線地產股中尋寶當買沒有時間值的期權，若大市回落可分段加注。對沒有時間做資料研究的普羅投資者，再退而求其次，目標應該是逢低 吸納一線龍頭地產股，除了中海及華潤置地（1109），在內地做得不錯的恒隆地產（101）及瑞房（272），亦應在購物名單之列。 酒店收租股可追落後 上 周末英美兩國主權評級，分別被評級機構列入或可能列入負面觀察名單。早已轉弱的美元再遭狂沽，英鎊遠離市場焦點，暫避一劫。每逢美元弱勢，美元區的樓市、 出口及旅遊業都會興旺。今年3月初歐美股市跌穿十年新低，以出口為主的台灣及南韓股市，卻向上突破移動平均線。受惠於旅遊及內部消費的二奶磚頭（收租及酒 店）股，升市表現未必及得上「大婆」（地產發展股），在美元明顯轉弱下可望追落後，縮窄兩者估值差距。林少陽以立投資管理投資總監 | ||||||
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| 人生總是時晴時雨，股市亦然。就 以美國股市的表表者道瓊斯指數為例，在一九三二年只得四十一點，當時正值一九二九年股災之後；惟到○八年已達一萬四千點，可以想像美股這些年來一直穩步上 揚。 美股當然也曾經歷風浪，例如在一九三七至一九四三年的戰爭時期，以及一九七三年的石油危機，股市都曾下挫一半以上。大家也許仍記得八 七年金融危機及○二年科網股爆破，市場一度恐慌。所以，麻煩總是少不了的。 短暫調整不礙發展 惟人總是要往前走，而種種的災 難，亦隨着時間過去，而被人遺忘。次按引起的金融海嘯，亦令道指下跌五成，由一萬四千點跌至七千點，當時大家以為世界末日，金錢世界已經完結。然而，不過 一年光景，道指由七千點急彈五成，儘管過去數月曾下挫近千點，但我認為調整即將完結，股市將重拾動力。即使美國人仍為最近的跌市而痛苦，惟就業及房地產市 場已開始重整。 何況，根據以往經驗，美國金融海嘯對中國和香港的影響似乎較小，刻下中國經濟越來越倚靠內需，其刺激經濟措施甚至太過寬鬆， 令房地產及其他資產的升幅再次失控，中央又要再次出招收緊，以防經濟過熱。 內地房屋需求高 香港現時的情況與國內類似，大量資 金流入、企業盈利增長強勁，失業率低企，但同時要抗衡泡沫爆破。香港仍沒有被投機充斥，就算中國有，香港也不一定會有。 今年首季的企業盈 利，對香港市場有很大的鼓舞作用，除了之前已經說過的銀行股之外，地產發展商的盈利潛力令人更有信心。今年新地（16）、長實（1）及恒地的盈利，應該貼 近其歷史高位，其他發展商亦然。此外，出口公司如利豐（494）及創科的利潤亦逐漸恢復。 其實，要找一間並非比之前表現得更好的大藍籌公 司，應該很難。 港股正受一些不明朗因素影響，大家恐懼一些未知的環境，甚至是一些幾乎不可能發生的事。內地樓市亦不會長久停滯不前，因為隨 着國內中產不斷增加及越來越富裕，對新屋的需求只會上升，而情況需要數年而不是幾個月便可紓緩。 中資銀行是中國富起來的受惠者之一，其股價 已自高位下跌兩成，預測市盈率只是約十一倍，它們應該獲得更高估值。不過，這個市場正被種種不明朗因素困擾，擔心買家不敢買樓，而這種心態現時相當普及。 所 以，除了中資銀行股外，我近來還十分留意備受打壓的內房股。 東尼Tony Measor 在證券界有五十年經驗，八七年股災及 八八年股市冒升時，他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。他之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前，他在嘉洛證券工作，管理客戶二億五千萬元 資金。 | ||||||
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| 問：你曾表示會多買一些內房股， 請問除了瑞房外，哪間公司較好？華潤置地（1109）的前景如何？ 答：華潤置地聲譽良好，亦有母公司華潤在背後撐腰，不過作風帶點官僚。其 市值近八百億元，相對其資產淨值而言，略為偏貴。 相對而言，一些小型內房股對我更有吸引力，例如基地設於湖南省的建業地產（832），新加 坡淡馬錫便持有兩成七股權，現時市值三十五億元，預測市盈率約十倍。 另外一隻由新加坡資金持有的星獅地產（535），市值更細，只有十三億 元。我貪其每股資產淨值達兩毫半，惟股價只是一毫八。 除此之外，還有其他內房股同屬吸引，例如世茂房地產（813），但我對它們並不大熟 悉，所以暫不考慮。 問：我打算買入長實（1）或和黃（13），請問你認為哪一間較好？ 答：長實是和黃的母公司，同屬李嘉誠 的王國，長實以發展地產為主，而和黃則是綜合企業。 經歷多年變遷後，和黃的市值已超越長實，尤其是○○年，和黃以天價賣出電訊業務予德國機 構，不過李嘉誠最終決定以大部分賺到的資金，用作競投多國的3G牌照，導致刻下和黃前路茫茫。由於3G業務的投資龐大，和黃惟有不斷變賣其他資產粉飾賬 目。 即使和黃賣了不少家當，它仍有不少資產，例如港口業務，其零售業擁有百佳、屈臣氏及豐澤等品牌，此外還有加拿大的赫斯基石油。和黃已投 資3G接近十年，前景仍然未能看清，故此我認為買入和黃帶有賭博成分。 長實是香港著名的地產發展商，而且持有和黃一半股權，因此我傾向長實 多一點，即使和黃盈利急升，長實亦可水漲船高。 長實現價九十四元，市值二千一百七十億元，我預期今年可賺二百二十億元，市盈率約十倍，相對 其他發展商而言價錢合理，有大幅上升的空間。和黃現價五十元，預測市盈率十五倍。 問：近期歐元大跌，你認為會否令思捷（330）受損，你對 這公司有何睇法？ 答：外匯走勢反覆無常，我是門外漢，不敢預測。不過歐洲多國自身的消費力下降，勢必影響思捷的營業額。此公司不俗，在○九 年之前，曾連續十年盈利遞增，其大股東邢李『火原』亦進身億萬富豪，數年前更逐步退出思捷的管理層。如我像他般這麼富有，我亦會頻頻減持股票套現。 思 捷現價四十五元，市值六百億元，市盈率十二倍，我預期今年盈利跟去年相差不遠。 問：你常說睇好內需股，請問你對春天百貨（331）有什麼評 價？ 答：春天百貨上市時間仍短，初步看業績不錯。此行業充滿生機，但缺點是競爭激烈，如你有多餘的資金，這無疑是不錯的投機選擇。 中 國未來的發展，必須倚賴內部消費，揀中優質公司便會帶來豐厚收益。不過，這市場確實龐大，就算不少巨企亦曾損手，故此必須小心選擇。 東尼 在 證券界有五十年經驗，八七年股災及八八年股市冒升時，他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。 他之前是財經網站Quamnet的總編。在 此之前，他在嘉洛證券工作，管理客戶二億五千萬元資金。 | ||||||
http://www.21cbh.com/HTML/2011-4-14/xOMDAwMDIzMjQxOQ.html
持續的限購令下，不受影響的三四線城市迅速崛起。4月12日，恆大地產（3333.HK）發佈一季度業績報告，其佈局二三四線的戰略優勢顯現，一季度實現198億銷售額，佔年度銷售計劃近30%。
2011年3月恆大新開盤4個項目，分別為中山恆大綠洲、景德鎮恆大名都、南充恆大綠洲、遵義恆大城，全月合計銷售8億元。4個新開盤項目均位於三線城市。
這是恆大二三線城市戰略的縮影。恆大項目所處的大部分地區不屬於調控熱點區域，恆大已進入62個城市，三線城市佔比63%；集團擁有的112個項目中，39.3%的項目位於三線城市。年內，集團三線城市尚有30多個項目計劃陸續開盤。
恆大之外，碧桂園（2007.HK）、佳兆業（1638.HK）等深入三四線城市的地產商也取得不俗業績，三四線城市對房企的銷售和利潤貢獻佔比越來越大。
中房信報告指出，受益三、四線城市房地產業蓬勃發展，部分提前佈局的企業表現突出。如碧桂園一季度銷售約93億元，同比增長45%；一季度銷售面積約150萬平方米，位居全國房企前三。
碧桂園控股公佈的2010年報顯示，其二、三線城市的土儲佔總土儲約84%，其位於增城市（未限購）的碧桂園豪園在3月中旬推出200餘套全新洋房單位，連續數日佔據廣州樓盤簽約榜首位。
開 發深入到鎮一級的佳兆業，於2011年首季實現累計合約銷售收入約12.07億，其中大量的三線城市項目拉低了成交均價及總價，合約銷售面積約 14.5652萬平方米，同比增長20%。由第二季開始，佳兆業計劃每季度推出可銷售總建築面積約142萬平方米，大部分位於三四線城市。
一季度房企的市場表現和分化，引起了香港資本市場對於內房股的估值分歧和轉向。多家券商表示，中資概念股有機會成為港股新一波升浪的火車頭，尤其中資銀行及房地產，在去年大受打擊後，今年或將否極泰來。
其中，業績增速明顯、去化率高、佈局二三線的房企首獲認可。
自3月29日年報公佈以來，恆大地產股價連漲6天，從4.00元港幣漲至4月7日5.04元（股價為港幣，下同），漲幅高達26%。4月8日盤中最高衝至5.15元，第三次刷新盤中最高價紀錄，相比歷史最低值反彈高達181.4%。
過去一個月來，27只香港內房股已平均上漲了7.3%，除恆大外，中海外（0688.HK）等在3月也大漲了20%左右。
但香港證券分析師亦提醒，雖然恆大等公司目前在三四線城市發展，但財務增長的壓力也相應變大，尤其是在獲取了較多的土地儲備之後，其財務方面的槓桿也會增長。
http://blog.yahoo.com/_W7IRY52UUXB7Z6MXPPNXD2UOR4/articles/624444/index
當全世界都憂慮歐債還債高峰期而看淡港股上半年的走勢時，恆生指數偏偏從年初開始上漲了8%，再次證明短期股市是不可測的。關鍵是中國總理溫家寶說要支持國內A股二級市場的發展，令投資者相信股市已見底，基金急急補貨，因為之前實在看得太淡。
作為價值投資者，我從來不喜歡追貨，也不會急於沽出手上的愛股，尤其是那些擁有經濟專利而估值合理或便宜的股票，千萬不可因為蠅頭小利而沽出，必須長線持有。
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熟悉九倉（4）的朋友，相信一看標題：《九倉是內房股嗎？》後，立刻就會答：「不是！」然而，分析員可以不用思考，就答「不是」嗎？仍以物業業務為主 上週，九倉（4）公布2014年全年業績，對比2013年，營業額增加20%，營業盈利增加8%，在投資物業重估盈餘280億港元帶動下，除稅前盈利達400億港元，上升17%。分析員對九倉業績像發現新大陸一樣，不是立刻降目標價，就是即時下調評級，所持理據主要是：核心盈利下跌7%，及物業銷售營業盈利下跌超過三成等。可是，部分分析懷疑誇大，或失去焦點。業務廣泛的九倉，投資物業收入一向佔總收入約三成多，相關營業盈利佔總營業盈利卻持續上升，2014年上升至76%；同時，發展物業收入也佔總收入約四成，相關營業盈利佔總營業盈利卻持續收縮，2014年收縮至只佔12%。兩項業務佔總收入和總營業盈利約七至九成，一增一減主導九倉業績，分析員應不是今天才知此發展，為何像發現新大陸一樣？九倉投資物業收入在2014年上升21%，幅度比2013年更高，但相關營業盈利率微跌，由83%下降至81%；發展物業收入也上升35%，但相關營業盈利卻下降，營業盈利率由23%下跌至11%。兩項比率下降是什麼地域的業務導致？ 地域分析揭示內地因素的重要 以業務地域深入分析九倉，可看到在投資物業方面，香港營業盈利率不跌反微升，下跌的僅只內地營業盈利率，按年由60%下跌至50%。在發展物業方面，九倉收入主要依賴內地，近兩年從香港而來的收入不足兩億港元；而內地的營業盈利率是持續下跌，由2012年的37%，輾轉下跌至2014年約一成。九倉內地收入持續上升，2014年已升至接近總收入約五成，可惜內地營業盈利卻未能同步。2012年前，九倉的內地業務營業盈利率超過三成，但2013年開始下跌，2014年更只剩19%。此分折顯示九倉或正面對一些內房股的問題：內地宏觀環境因素，無論推論是否成立，九倉或也是時候想想在內地的下一步發展策略。 投資物業公允價值的啟示 看投資物業業務不能不看投資物業的公允價值變動，以九倉為例，投資物業的公允價值持續上升，產生的重估盈餘在收益表中反映，佔九倉過去多年除稅前盈利超過五成，2014年更達七成。有些分析員或會撇除考慮這些估值變動的啟示，但估值反映投資物業將來現金流的變動，任何估值變動不但影響收益表，也反映管理層、專業測量師及核數師對企業投資物業將來收入的評估，當中雖然牽涉不少「估值的藝術」，但分析地產企業又怎可完全不考慮這些估值變動呢！分析九倉2014年的投資物業重估盈餘，發現香港物業的重估盈餘佔香港物業價值超過一成，而內地物業的重估盈餘佔內地物業價值僅0.7%，接近無升跌。此重估盈餘差異，是否反映了專業測量師，預測香港及內地物業收入的不同走向？分析應是大膽假設，小心求證，九倉不是內房股，但也要面對內房股的問題。何況九倉也曾表示，如價錢相宜，有興趣收購綠城（3900）的內地項目，那時九倉可能不只收入有一半來自內地，盈利或也會有一半來自內地！ 林智遠 | ||||||