徐一鳴、百萬包租公、上海版劉媽媽勇度寒冬不敗心法不畏打房台客靠店面、老洋房穩賺

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徐一鳴、百萬包租公、上海版劉媽媽勇度寒冬不敗心法不畏打房台客靠店面、老洋房穩賺

2012-1-9 TWM

近十年，台灣人前仆後繼赴上海投資房地產，初估有二十餘萬人在當地置產，其中，二○○五年之前進場者，基本上都賺到了「三差」：匯差、利差與房差。
如今上海面臨嚴厲政策打房衝擊，現在是適合前進上海投資房地產的好時機嗎？撰文•梁任瑋乍見台商張英宗，一身黑色防風外套，搭配牛仔褲與休閒鞋，這位低調的中年男子，在上海一口氣租下五十間以
上精華地段店面當二房東，地點遍布徐匯區、浦東新區、虹橋開發區，一條街年租金收入一百萬人民幣，堪稱上海最大台籍店面投資客。

房市急凍，台灣人成為房市限購令下的首要目標之一，台灣投資客「窮則變、變則通」，轉向店面二房東及超高檔老洋房，靜待這波房市風暴過境。

在上海自創女裝服飾品牌「to. U」的張英宗，近幾年服裝公司業績上軌道，他已將投資重心轉向房地產業，「原來只是為了自用，後來乾脆整條街包租下來，其餘店面轉租給其他房客，因緣際會當起二房東。」場景回到一九九三年，剛從美國到上海的張英宗，開車在上海大街小巷逛，發現到處都是捷運工程吊桿，「數都數不完，至少兩百座以上。」讓他想起到日本出差時，都搭地鐵前往目的地，與客戶約在地鐵站口見面。因此，當時他就相信，未來上海房地產絕對是跟著地鐵發展。

百萬二房東沿地鐵布局包下整排店面

「我只挑離地鐵站出口三分鐘、距離五百米的店面，不用花腦筋嘛！」張英宗專挑一點都不起眼，甚至閒置許久的店面，但他堅持沿著地鐵布局，並先將服飾店開在裡面帶動人氣，再陸續對外招商。

因港澳台個人不能買上海店面，上海所有商鋪全部掌握在官方、國營企業手中，店面租金飛漲，一般人吃不到這塊肥肉。五年前，張英宗看準連鎖業在上海店面需求擴大，租金還有上漲空間，開始切入向房東包租再轉租的二房東生意。為了創造規模經濟，他包下整排店面，一拿就是十至二十個單位。因為有些商圈尚未發展成熟，也增加他談判空間，要求房東跟他簽十年租約，藉此壓低租金，也增加獲利空間。

一開始，為了找到店面的房東，張英宗耗盡心思查資料、找管道，他甚至為了建立政商人脈，還投資數十萬人民幣念上海交通大學「私募證券投資總裁研修班」，同學裡有大陸上市公司董事長、總經理，甚至還有證交所主管，讓他可以掌握第一手的投資風向。

今年六十一歲的張英宗，用三十年來在商場累積的零售業經驗投射到房地產投資，他認為，沒有商圈當腹地延伸的店面不會成功。例如地鐵倒數第二站，往往比末端站佳；地鐵站最好是兩線交會以上，要不繁榮也難。例如幾年前他就鎖定新庄、九亭等新重劃區地鐵站附近店面，如今租金都起漲一倍。

「我看得到商圈的前景發展，包租時間一定十年以上、店面數量一定要多，後面利潤才會大。」張英宗坦言，包租店面的前三年並不如想像的那麼好做，要花時間養店面。他以閔行區吳寶路華一銀行分行隔壁整排店面為例，三年前還是一片工廠，如今已全部拆除改建為住宅與店面。他包租下來後，目前租給餐廳、腳底按摩店與專賣台灣雜貨的商鋪。隨著上海地鐵九號線通車後，他相信人潮會逐漸增加。

除了店面、商業不動產是台灣投資客的避風港外，也有台灣投資客早早轉入稀有的老洋房。有「上海版劉媽媽」稱號的鄒媽媽，就是專買有土地所有權的私有老花園洋房，再出租給高級法國料理餐廳，十年來賺足租金與土地增值財的台灣人。

上海版劉媽媽集資億元專買老花園洋房二○○三年，鄒媽媽趁上海市政府尚未禁止外籍人士購買前，集資上億新台幣，收購上海租界區的老花園洋房。目前旗下有六戶，地點都在市中心熱鬧商業區，每平米市價約十八萬至二十萬人民幣以上（每坪約二七○萬新台幣），不輸浦東黃浦江畔頂級豪宅。

一九八九年就到中國設家電工廠的鄒媽媽，經歷過九○年代中國內、外銷房尚未併軌的洗禮，住家與店面她全都「玩過」，而啟發她買老花園洋房的關鍵在二○○三年。有天晚上她坐在車上沿著延安高架橋走，從兩側一路看下去，住宅大樓是越蓋越多，但點燈率卻非常低，只有三分之一戶的室內電燈是亮的，讓她當下決定把手頭所有住家拋售一空，把資金轉進老花園洋房。

鄒媽媽說，上海的房價還是會漲，但漲幅一定比不上早年，而且接手人會越來越少，尤其上海的房子多數都只有七十年使用權，但只有老花園洋房沒有房屋使用年限，更顯奇貨可居。

在當年投資客瘋炒老花園洋房的年代，鄒媽媽也意識到，租金要衝得高，一定要租給餐飲業。於是她只買可經營商業活動、已申請「居改非」（從住宅區改為商業區）的老花園洋房，且專挑可用明火快炒的「大餐飲」使用類別。

「老花園洋房就像是古董，房屋雖然會老，但土地不會壞掉，放越久越值錢，沒有辦法用價錢估算。」目前上海老花園洋房市場行情一戶至少一億人民幣起跳。因為上海市政府對老花園洋房的管理與法令非常嚴格，鄒媽媽也用收藏藝術品的方法維護這些房子，「要維修絕對不能動到房屋結構，更不能拆除重建，否則房屋就會被沒收。」購買這些老花園洋房完全沒有貸款的鄒媽媽，每月收到的租金都是實際進入口袋的現金，她再用這些租金在上海租豪宅，也讓接近退休的她，開始收成縱橫上海房市二十年來的果實。

犀利廣告人不貸款、新裝潢鎖定外籍人士同樣鍾情老花園洋房的還有達一廣告董事長徐一鳴，早在○二年就在上海置產，他認為這一年多來中國大陸宏觀調控政策打壓，「如果說中國房市生病，那上海只算感冒了。」他說，感冒讓人不好過，但「來得急、去得快」，只要客觀環境改變，上海房市很快就可復原。

這位見解犀利的廣告人認為，目前上海房市跟台北市精華地區十分類似，都是「量縮價不跌」，中國政府已經用盡狠招，在上海卻也只能阻止房價飆漲，並不能讓房價大跌，反而限購政策使房租大漲，平均一年收個八％、一○％投報率很正常，因此打房效果並不顯著。

近期銀行資金已開始鬆綁，徐一鳴表示，一旦年底中共政權平穩交接、政策鬆綁，上海房市將率先重振雄風，「絕對是一尾活龍！」「在上海買房子，別想買在最低點了，買到相對低點就行。」徐一鳴是典型長線型投資人，買房子只進不出。近十年來，投資標的包括住宅大廈、別墅、老洋房，目前全部出租。最近一次進場，是○九年金融海嘯後買在號稱「小台北」的古北新區，「虹橋機場全面翻新，附近身價當然不一樣。」他說。

他認為，上海具備所有國際都會的基本條件，外來人口激增、市區土地稀有、租賃需求強勁等，都使上海房價易漲難跌。加上中國通膨陰影始終揮之不去、股市又持續不振，都讓上海人備感「守土有責」，房價在這波嚴打下才能屹立不搖。

徐一鳴投資方法簡單，卻不易學，第一他不貸款，完全規避信用擴張風險；其次專挑外籍人士聚集地段的房子
，再以他過人的美學眼光把房子裝潢好，這一來，不但出租容易，租金也比較高。因為房子買在相對低點，加上人民幣持續升值，十年下來，他成本幾乎完全回收，「打房」再嚴也處之泰然，開開心心做他喜歡的廣告。

目前定居在上海的台資企業華敏置業人資總經理程寶慧，是典型的自住客，因為她已在上海結婚生子。○四年就買在生活環境與台北天母很類似的古北新區黃金城道旁，加上距離虹橋機場近，也縮短回台灣舟車往返時間，每平米一萬七千多人民幣（每坪約二十五萬新台幣），如今已增值兩倍以上。

看著不到兩歲的兒子快樂地在寬闊的中庭玩耍，她認為，到上海購屋前要想清楚目的，是要自住還是收租，而且一定要親自做功課，了解區域環境，才能戰勝中國房市隨政策起伏產生的風險。

張英宗出生：1950年現職：上海富邦服飾公司總經理經歷：服飾業、零售業
學歷：上海交通大學私募證券投資總裁研修班鎖定產品：地鐵站附近店面程寶慧
出生：1970年

現職：華敏置業人力資源總經理學歷：上海交通大學EMBA 經歷：104人力銀行事業處總經理、陽光衛視董事長特助

鎖定產品：住宅

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=30605

凡客靠罵周傑倫刷了一把存在感，然後呢？

來源: http://www.iheima.com/zixun/2016/0524/156024.shtml

凡客靠罵周傑倫刷了一把存在感，然後呢？

i黑馬 2016-05-24 09:42

凡客靠罵周傑倫刷了一把存在感，然後呢？

如果陳年是發自內心的垃圾化了周傑倫，這才企業真正的大危機。

文|馬本州

你還記得凡客嗎？你還會買凡客嗎？

凡客曾有過無上榮光，在“凡客體”風靡的2010年，凡客營收突破20億元，同比增長300%，不僅是垂直電商老大，更在全行業排名第四。雖然它創立9年、經過7輪融資，然而這家企業一度頻臨死亡，如今卻只剩下似有似無的喘息聲。

但近幾日，“凡客”突然又重回大眾視野，不是因為又產出了什麽新產品，而是因為凡客的CEO陳年在一檔訪談節目中再做驚人語：我覺得100年後，大家肯定還記得穆旦，周傑倫肯定就是垃圾了。

“周傑倫是垃圾”，這一句就已經觸了不少人的逆鱗，尤其是否定了很多80、90後的記憶。不用看也能猜到陳年一定會被網友的噴死，但黑馬哥更關心的是陳年在此事件後會采取怎麽的處理方式來化解這場公關危機，然而……陳年只留下了2個致命的硬傷瀟灑而去。

01 被人下套，“流彈”傷人

商場風險巨大，企業家實是“如臨深淵，如履薄冰”，一句不慎就可能給企業造成巨大傷害，所以謹言慎行是商場金律。但像周鴻祎之類企業家也常常會“毒舌直言”，甚至挑起戰爭（3Q大戰，小三大戰……），其實像周這類做法也是一種策略，以罵戰來吸引眼球，開展所謂的“負面營銷”。

但這里有一點需要特別指出，那就是做“負面營銷”攻擊對象必須明確，應該向攻擊對象投下精準打擊，最忌諱“流彈”傷人。而陳年此次事件確實達到了“負面營銷”的效果，“凡客”、“陳年”等搜索指數大幅躥升，但隱患巨大，因為陳年是“誤發流彈”，而且流彈傷害的是一名影響巨大的“無辜第三方”——周傑倫。

陳年本身是一個“文藝中年”，一直以文藝為傲，他出過長篇小說，愛搞文藝創作，還把自己喜歡的文藝元素融入凡客的產品中。“文藝範”是陳年鮮明特色，在訪談之中很容易打動人，這當然對凡客品牌加分不少，但這一點如果被人利用，就很可怕。事實上，在訪談中陳年的文藝氣質又泛濫了，表現出很強的欲望想要談談詩人穆旦，主持人抓住這一點，有意的引誘陳年比較穆旦和周傑倫，事實上是把純文學和大眾文藝對立了起來。

由於前面，陳年已經把自己架在了文藝的一方，為了維護文藝青年的尊嚴，他也不得不吐槽周傑倫。當然這里還有一個值得被註意的細節，那就是陳年在被主持人使壞吐槽周傑倫的時候，他其實有一個很長時間的沈默，然而從視頻中可以判斷出，陳年確實太過激動，本可以利用這個時間更好的組織語言化解沖突，想要推廣穆旦也可以更清楚的闡述觀點，但他采用了一個特別不好的方式：通過更用力的去“踩”周傑倫，為穆旦“擡身價”。

黑馬哥結合“凡客”顧客的人物畫像分析發現，其實喜歡凡客的人和喜歡周傑倫的人大部分都是重合的，而陳年侮辱大眾偶像的做法，顯然不能為穆旦做好推廣，也不能換來大家對陳年文藝氣質的認同，反而讓陳年的氣質大跌，傷了凡客自己用戶的心，此是大敗筆。

02 事後公關不佳

網絡危機公關的處理有以下5大原則：

➤Tip 1：快速反應，遏制不利流言的傳播。

➤Tip 2：承擔責任。對於任何用戶、競爭對手、第三方提出的問題，要勇於擔起責任。

➤Tip 3：誠懇溝通，擺正位置和立場。態度必須要端正、有誠意，而且，不管是誰提出的什麽問題，一定要從用戶和客戶的立場上去思考問題、解釋問題、提出解決方案。

➤Tip 4：創始人要站出來。尤其是初創公司，創始人要勇敢擔責，主動溝通，釋放誠意。

➤Tip 5：抓住核心點、核心人物，只有處理好他們的問題，才是真正解決問題的方法。

比對上述原則，黑馬哥覺得事件後陳年的公關處理並不夠高明。

通常情況下，任何危機事件和新聞的發生都會使公眾產生種種猜測和懷疑，媒體的作用也會擴大事件的傳播。這時應對危機最好的方式就是正視問題，以真誠負責的態度面對公眾與媒體，及時與公眾和媒體溝通。而任何遮遮掩掩，欲蓋彌彰，或者傲慢無禮，推諉責任只能招致公眾更大的反感，給企業造成更大的損害。

陳年此次事件的公關危機失策，首先就是反應不夠及時，事件經過發酵後，大批的網友第一時間指出陳年的問題，要求陳年道歉，而他的做法就有點值得玩味了，他不回應也不解釋，只是連發數條關於穆旦的內容：包括幾首穆旦的詩歌，“穆旦”的百度指數飆升的截圖和一條講述他與穆旦淵源的長微博。言外之意好像是說：我就是愛穆旦，別讓我停下來。至於網友要求道歉的意見完全無視、不做反饋，這樣的表現激化了矛盾。