綠化地起屋 團體質疑益發展商
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GS(14)@2017-01-22 01:56:54【本報訊】特首梁振英企圖發展郊野公園邊陲大計已悄悄落實，發展局26幅新覓得具發展住宅潛力地皮，約10幅為綠化地帶土地，包括兩幅毗鄰馬鞍山郊野公園的綠化帶用地，將發展約3,000個公營及私營單位。長春社批評計劃不單為郊野公園帶來發展壓力，鄰近新鴻基地產豪宅項目地皮因交通問題一直未動工，質疑政府借發展以公帑建路益發展商。港府前年已被踢爆低調為馬鞍山郊野公園旁綠化帶建屋進行研究，在環團強烈批評下，政府堅持將相關位置納入建屋潛力用地。該地皮位處昔日馬鞍山礦場礦工聚居的信義新村附近，擬發展公營房屋；另一幅則位於馬鞍山下村附近，擬興建私樓。
受惠公帑建路
長春社助理公共事務經理吳希文指在郊野公園邊陲建屋必帶來道路擴闊等工程，擔心政府日後以區內已建配套為借口增加發展。他續指發展商新地早年已獲准在馬鞍山下村附近興建豪宅，礙於交通問題，需自資擴建道路惟一直未動工，今次隨時受惠政府發展，由公帑建路變相益發展商。沙田區議員容溟舟憂慮建屋位置接近前馬鞍山礦場的110礦洞，影響礦場建築群保育。另外，名單亦包括原劃作旅遊用途的馬灣南面地皮，擬改建私樓。早於2000年，新地曾協助「雪樂園」向港府申請批地，在有關地皮興建室內滑雪場及體育樂園，及後告吹。地皮改為公開招標，雪樂園再入標，長實亦入標擬建武俠小說角色主題樂園，均被否決，地皮丟空至今。■記者鄭啟源
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170121/19904329
泰發展商Ben Taechaubol：水向低流 港人熱捧曼谷豪宅
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GS(14)@2017-07-13 10:56:09http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2707&issue=20170713
【明報專訊】美元匯價於2014年開始轉強，由於港元與美元掛鈎，港元亦成為強勢貨幣，用來購買非美元國家物業，變相大減價，故海外樓盤過去3年在港銷情火熱。泰國上市地產公司Country Group Development PCL（當地上市編號：CGD）發展的曼谷四季酒店住宅項目早前來港推售，兩天錄得2120萬美元（約1.65億港元）銷售額。該發展商近日邀請記者到曼谷實地視察，並訪問集團行政總裁Ben Taechaubol闡述當地樓市前景，值得有興趣在當地置業的讀者留意，也可比較本港與曼谷樓市的各種不同制約。
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明報記者 葉創成 曼谷報道
Taechaubol透露，曼谷四季酒店住宅項目共有355個單位，目前銷售進度符預期，而在已售出的單位中，55%買家是泰國本地人，45%屬海外買家；在海外買家中，本港比例居首，排第二的是台灣，排第三至六位的依次是德國、英國、美國及澳洲。
十分一香港價 租金回報逾6厘
Taechaubol表示，該項目在港銷售至今，已打破泰國物業的賣樓紀錄，此佳績反映曼谷及本港豪宅價格差距高達10倍的情况下，本港投資者水向低流，作出價值投資，「在我們與香港客戶交談中，他們一般會比較同一筆金錢在香港及泰國分別可以買到哪些物業；由於香港沒有四季酒店住宅項目出售（編按：位於中環的四季酒店及四季匯服務式住宅項目只出租），所以這不是蘋果與蘋果的直接比較（compare apple to apple，意即同類比較），但我覺得現在本港豪宅價格約是曼谷豪宅的10倍，故本港客戶購買曼谷四季酒店住宅項目，作出決定非常容易，也屬非常合理」。
資料顯示，曼谷四季酒店住宅項目包括2房、3房、4房至閣樓公寓（Penhouse Residence）等不同單位，面積介乎115至1050平方米。Taechaubol介紹，2房、3房及4房單位售價分別約100萬、180萬及300萬美元，而閣樓公寓則會議價出售。
泰國法例保障本地人優先置業
據記者計算，曼谷四季酒店住宅的兩房單位呎價約6200港元；參考地產代理數據，最近香港九龍站私人屋苑凱旋門映月閣一個高層面積1010方呎單位，以3680萬元成交，呎價高達36,346元，大約是前者的6倍。
Taechaubol表示，曼谷四季酒店住宅項目除了樓價偏低外，租金回報率估計亦頗吸引。他表示，目前曼谷住宅物業回報率高達6厘至6.5厘，由於曼谷四季酒店住宅項目位處當地黃金地段，步行至核心商業區（CBD）只需5分鐘，而且鄰近有3所頂級國際學校，區內住宅出租率接近100%，故他對該項目的租務表現有信心。他又說，個別具有個人財政實力的本港買家，可自行安排港元10年定期貸款（term loan），利率低至2厘多，以此偏低的借貸成本，投資於回報率高達6厘至6.5厘的曼谷物業，可得到套息交易（carry trade）的好處，但前提是要應對好港元兌泰銖的潛在匯率波動風險。
倘屬租賃業權住宅 30年期滿須續約
雖然曼谷四季酒店住宅項目有上述眾多優點，不過，Taechaubol亦點出一些海外投資者購買當地物業須注意的地方。舉例說，泰國政府十分重視本地人置業優先，甚至限制外國人不可長期持有當地物業的大多數業權，因此將當地住宅分為永久業權（freehold）及租賃業權（leasehold）兩大類。
泰國法例規定，永久業權住宅落成後，至少51%業權須出售予當地人，有關業權日後轉售亦只可轉售予當地人；餘下不多於49%業權可出售予外國投資者，日後轉手亦只可售予外國投資者。這種安排，是要確保永久業權住宅的控制業權（至少51%）會保留在泰國本地人手上。
至於泰國的租賃業權住宅，租約一般為期30年，外國投資者在租約為滿後，須向當地業主續約，才可繼續取得租賃權。Taechaubol表示，發展商在第一份租約開始時，其租賃價值往往以土地價值計算，跟着發展商可在土地上投資興建住宅，當30年租約期滿後，外國投資者若希望續約，租賃價值會以物業的建築面積計算，租值亦往往較高。
Taechaubol指出，由於泰國的租賃業權住宅存在續約風險，故有關新樓盤發售時，售價一般是同類型永久業權住宅的七成。至於是次推售的曼谷四季酒店住宅項目，則已通過特別的合約安排，讓買家可享有75年的業權。
賣樓獲利須付20%增值稅
另外，值得注意的是，外國投資者購買泰國住宅物業後，若轉售獲利，一般需要把20%利潤用作繳交資本增值稅。不過，Taechaubol透露，曼谷四季酒店住宅項目可透過特別的合約安排，令客戶可豁免繳交資本增值稅，惟在指定時間內轉售需繳付行政費。
換言之，曼谷四季酒店住宅項目的多項條款，已較一般泰國物業吸引。當然，限制海外投資者長期持有住宅物業業權不多於49%，以及徵收20%資本增值稅等安排，均是本港樓市前所未見的，港人若有興趣到泰國置業，也要留意這些制約。
[葉創成 名人樓市論壇]
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GS(14)@2017-07-13 10:56:44http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4033&issue=20170713
【明報專訊】1997年7月2日，泰國政府宣布泰銖與美元脫鈎，為亞洲金融風暴揭開序幕。這場歷時逾一年的金融風暴橫掃馬來西亞、新加坡、日本、韓國及香港，這些國家或地區均先後出現經濟衰退，股市及樓市亦同步大跌，本港樓市更因此展開長達逾5年半的「災難期」，樓價跌至2003年第二季始見底，累積跌幅達七成。
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亞洲各國擁巨額貿盈外儲 抗疫力強
被問到會否擔心亞洲金融風暴重演？Taechaubol認為，雖然當年亞洲金融風暴由泰國開始，但其實多個亞洲國家經濟均存在結構問題，故此風暴才會迅速蔓延。
然而，到了20年後的今天，泰國已由固定匯率變為浮動匯率，若有需要可透過貨幣貶值來化解經濟下滑的壓力，加上錄得貿易順差及巨額外匯儲備，而亞洲其他國家，尤其是中國在此方面的實力最為明顯，基本因素已不可同日而語，相信再次出現亞洲金融風暴的機會十分低，難再引發「樓災」。
[葉創成 名人樓市論壇]
老樓周記：新房策明益發展商
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GS(14)@2017-10-09 03:17:40特首林鄭月娥暫見到三個房策措施雛形，包括首置上車盤、社會房屋共享計劃及貨櫃組合屋作過渡性房屋，三組協助上車及有需要人士入住。這些地皮及物業皆來自私人發展商，難怪被城中評價林鄭向商界送秋波，用半價補地價來換取他們手上可用的地塊。老樓奉行自由經濟，但回歸後四代特首，皆用人為因素來推行政策以助私政，董建華的「八萬五房屋政策」、曾蔭權停賣居屋賣地、梁振英管理需求辣招等等，皆令樓市由一個極端走去另一個極端，過去20年由天堂跌落地獄，繼而再破頂，堪如坐過山車，令舊一代被嚇怕了，但一批新富豪從此誕生。反映了不適當時候作出不正確的政策。這些純人為因素令樓市被扭曲，如今全球傾向收水減少買債之時，若然大量增加房屋供應令市民被勉強上車，隨時成為下一代砲灰。林鄭月娥今年獲得777票當選特首，部份來自商界及發展商，如今實施三項政策，把以前違法的劏房和組合屋變成人為合法，而且土地來源是來自發展商，難免被人批評還發展商人情，讓發展商可以約市值一半地價來興建官私混合房屋，除笨有精，一來可提升原本不值錢的農地價值，即時變成增值的物業，同時政府處理周邊配套，何樂而不為！自由經濟原則為「大市場小政府」，過去20年特區政府變相改行大政府角色，令到既有的原則來個大倒轉，看來香港樓市碰上全球收水，離大跌市不遠了！劉兆昌資深地產傳媒人
http://www.HKLau.com本欄逢周五刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170922/20160663
華懋爆冷奪何文田站2期 分析料大發展商對豪宅後市審慎
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GS(14)@2018-10-24 08:05:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0867&issue=20181024
【明報專訊】山頂文輝道地王早前流標，剛過去周一截標前被業界調低估值的港鐵（0066）何文田站2期發展項目，昨日隨即閃電開標，由華懋集團擊退7個財團奪得項目發展權。有測量師估計，大型發展商及財團出價低於華懋，除了因為要預留資金競投下月初兩幅啟德跑道住宅靚地外，還多少反映對豪宅後市轉趨審慎的態度。
明報記者 甘潔瑩
成功擊退多個大財團而奪得何文田站2期市區地皮的華懋，該集團執行董事兼行政總裁蔡宏興坦言，很高興可以再次與港鐵合作，雙方早前合作的元朗朗城滙，市場反應十分理想，是很成功的項目，而今次投得的何文田站2期項目，擁港鐵上蓋優勢，又處於何文田優秀社區，樓盤將提供900多個單位，並會以2至3房為主。他補充，集團對香港前景有信心，未來仍會積極投地，即將截標的兩幅啟德地亦可能入標。
華懋蔡宏興：主打2至3房
據悉，有份入標的發展商包括本港龍頭發展商長實（1113）、新地（0016）、恒地（0012），另嘉里（0683），以及早前投得何文田站1期的高銀亦有入標；此外，新世界（0017）則伙拍會德豐（0020），而信置（0083）則聯同中國海外（0688）合作入標，即華懋成功擊退7個財團。
晉縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典指，項目是市區鐵路盤，具吸引力，加上華懋過去曾以高價奪地，料出價進取。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文則指，鐵路供應有限，而何文田站2期發展規模大，具備相當優勢，估計有900至1000伙中小大型混合式發展，料落成後每呎以3.3萬元出售。
料項目日後呎售3.3萬
值得留意，除了何文田站2期項目外，未來尚有兩幅市區靚地推售，分別為啟德跑道區的第4B區3號及第4B區4號地皮，兩地皮面積各逾10萬方呎，最高可建樓面逾57萬方呎，市值料各逾百億元，每方呎樓面地價約1.6萬至2萬元，若成功由同一發展商投得，將可合併發展。來季則有多幅啟德跑道區住宅地及商業/酒店地推售，不排除發展商預留資金競投地皮。
部分發展商吼下月推啟德地
資料顯示，何文田站2 期位於港鐵何文田站上蓋，可建住宅樓面63.93萬方呎，提供約900至1000個住宅單位，預計2024年落成，項目補地價金額約74.87億元，以可建住宅樓面面積最高63.93萬方呎計，每方呎補地價約11,709元，打破去年11月黃竹坑站第2期每呎補價10,576元紀錄，創鐵路項目新高。
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GS(14)@2018-10-24 08:05:48https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1584&issue=20181024
【明報專訊】港鐵何文田站二期項目新地（0016）雖未投得，但同區何文田天鑄就銷售理想，最新售出兩幢洋房，其中一幢實呎達9.8萬元，再創九龍區洋房呎價新高。
天鑄早前招標推出兩幢洋房，其中8號洋房實用面積3406方呎， 成交金額3.33788億元，實呎9.8萬元，呎價為項目在8月後再創九龍區洋房新高，對上紀錄約9.5萬元；至於7號洋房，實用面積2797方呎， 成交金額2.48933億元，實呎8.9萬元。天鑄全數7幢洋房於兩個多月內沽清，共套現17.88億元。
大生銀行馬氏家族旗下大銀地產首個項目大埔道翠雅山，將於年底前以招標形式推出。
翠雅山年底前推兩幢招標
大銀地產總經理（項目）朱偉雄表示，共設35伙，最快年底推售第1、3座共7伙，售價參考義德道物業，若全幢購入可擁命名權。
英發展商Chris Holland：脫歐拖累鎊匯 低吸曼市住宅
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GS(14)@2018-12-13 09:48:03https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4533&issue=20181213
【明報專訊】英國首相文翠珊本周一宣布押後國會脫歐協議表決，英鎊匯價下跌，英國脫歐亦再次成為市場焦點，對當地房地產市場又有何影響呢？英國房地產發展商The Heaton Group銷售及租賃總監Chris Holland接受訪問時表示，英鎊匯價短期下跌，意味以港元可以更便宜地買入英國物業，他估計英國與歐盟可在明年3月脫歐死線前達成協議，令市場重拾信心，屆時英鎊可望回升，故目前是入市買英國樓的好時機，當中他看好受惠「北方經濟引擎」（the Northern Powerhouse）計劃的英國第二大城市曼徹斯特樓市。
由於預期不夠票過關，英國首相文翠珊本周一主動押後原定於周二的的國會脫歐協議表決，並且在周二趕赴歐洲爭取支持重新談判，希望在明年1月讓國會表決協議，但歐盟委員會主席容克強調現有協議是唯一可能，沒重新談判的空間，歐盟、愛爾蘭及法國等均表示已為英國「無協議脫歐」（硬脫歐）做好準備。另外，保守黨亦正醞釀對其黨魁文翠珊進行不信任動議。
隨着英國政局不明朗因素增加，英鎊匯價本周下跌，昨日晚上10時報每英鎊兌1.2620美元，較上周收市價1.2726下跌0.8%；若與2016年6月23日歐脫公投前的1.4877比較，在過去近2年半已貶值15.2%。
料明年3月市場回復信心
Chris Holland指出，英國脫歐如何發展，的確是目前投資英國樓市的風險之一，但他指出，近年英鎊匯價受脫歐困擾已下跌不少，意味目前以同一金額的港元可兌換成更多英鎊，則更便宜地買入英國物業；而他估計英國與歐盟可在明年3月脫歐死線前達成協議，令市場重拾信心，屆時英鎊可望回升，故現時是港人投資英國物業的好時機。
港人若有興趣在英國置業，一般會首選首都倫敦，惟Holland認為，位於西北地區的英國第二大城市曼徹斯特樓市有更好的投資機會，而曼市目前的定位亦是「英國的第二個首都」。他解釋，英國卡梅倫政府時期（2010至2016年）已提出「北方經濟引擎」（the Northern Powerhouse），目標是把英格蘭北方建設成一個和倫敦以及英格蘭東南部規模相當的經濟地區，當中重點發展曼徹斯特等核心城市，吸引不少本地及外來投資。
曼市中美投資客通吃
在眾多投資中，曼徹斯特機場正在進行長達10年、投資額達10億英鎊的擴展計劃，落成後將增加每年乘客處理量至1000萬人次，創造1萬個就業機會，顯示曼徹斯特作為全球樞紐城市的地位；亞馬遜在機場商業區已開設物流中心，創造1500個本土就業機會；由去年開始，曼徹斯特開設每周3班直航至三藩市，將該英國西北部城市與美國矽谷緊密聯繫，獲當地科技及商界領袖歡迎。
另外，中國國家主席習近平於2015年到英國國事訪問期間，亦曾到訪曼徹斯特，並且宣布在曼市開展不少投資計劃，包括曼市與北京的直航，而中資企業亦投資數百萬英鎊於投資曼市房地產。
140億鎊建高鐵 1小時可抵倫敦
中國近年成功建立覆蓋全國的高鐵網絡，縮短不同城市往來時間，帶動全國人流、資金流及信息流往來，經濟高速增長，支持樓市向好，原來英國亦有類似的基建計劃。Holland指出，英國正計劃斥資140億英鎊，興建 2號高速鐵路（High Speed 2 Rail） ，將來往倫敦及曼徹斯特的時間縮減至1小時。資料顯示，2號高速鐵路將以丫字形連接倫敦、伯明翰、曼徹斯特及列斯等8個英國主要城市，設計時速達400公里，預計2026年完成首段倫敦至伯明翰段，2033年全線完工。
Holland形容，曼徹斯特是「北方經濟引擎」的中心，亦是過去一段時間倫敦以外經濟增長最快的英國城市，預計未來創造就業職位數目將超過柏林、東京及巴黎等國際大都會，就業及經濟增長可帶動房屋需求，故曼城樓市基本因素理想。
料樓價5年升兩成 租金回報6厘
由於具備上述利好因素，曼徹斯特今年被仲量聯行選為英國樓市第一熱點，Holland又引述第一太平戴維斯最新研究報告預測，以曼徹斯特為代表的英國西北地區，未來5年樓價升幅達21.6%，跑贏全國其他地區，而倫敦樓價期內升幅料僅4.5%，敬陪末席（見圖）。對於倫敦及曼徹斯特這兩個英國最大城市樓市的比較，Holland如此分析，「目前倫敦樓價已很高，所以倫敦住宅的租金回報率只有2厘，而在曼徹斯特住宅租金回報率可達6厘，而且其樓價未來5年料可上升21.6%，投資者可望既賺租又賺價」。
Holland指出，2016年曼徹斯特住宅樓市出租率達98%，由於首次置業需求增長強勁，而且來自海外及私人投資者需求亦持續，發展商近年積極增加供應，料至2027年將有6萬個新增單位落成。他預測，強勁的需求可以吸納新增供應，而且由於置業者由重視價格轉為重視質素及生活舒適度，當地豪宅價格料有突出表現。
明報記者
[葉創成 名人樓市論壇]
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GS(14)@2018-12-13 09:48:15https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5937&issue=20181213
【明報專訊】The Heaton Group是由集團現任董事總經理John Heaton祖父在45年前成立的英國房地產私人企業，總部位於韋根，在韋根及曼徹斯特等6個西北部城市均有物業發展項目，集團設有發展、收購、財務及銷售四大部門，而Holland則是銷售部門的主管。
不做高成數按揭 不賣劏房盤
近年本港不少發展商為新盤買家提供高成數按揭計劃促銷，惟Holland強調集團無意仿效，認為買家應就本身的按揭計劃諮詢財務顧問。另外，本港近年住宅供不應求，港人愈住愈細，開放式單位劏房新盤盛行，惟The Heaton Group最細單位亦設有1房，因為集團的理念是：「我們只發展自己也希望入住的住宅物業」（We only develop properties that we would want to live in）。
[葉創成 名人樓市論壇]
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