冇成交期唔殺訂有價講七萬蚊呎天價穿煲做媒越南買家起底

2010-06-10 NM

恒基旗下的天匯，九個月前曾是香港人的驕傲，六十八樓A的單位，成交呎價七萬一千二百八十元，打破倫敦One Hyde Park頂層呎價六萬三的紀錄，成為全球最貴分層住宅，單是每月管理費就要三萬元，單計冷氣機房就過千萬！

但成交死線前夕，上週二恒基主席李兆基一改口風，主動提出現時恒指下跌，樓價有調整，為天匯減價成交鋪路；然而本週二賣地創新高，若然恒基減價更凸顯天匯早前成交價「水分」甚高。

而四叔最新版本指一口氣掃入廿個單位是單一買家，估計這人就是越南商人朱立基，而他與早前「認頭」買入天匯的DJ秦善文關係又撲朔迷離，為天匯這廿七個交易再添詭異色彩。本刊到胡志明市，把這個天匯買家「越南朱」大起底，發現他的資金來源亦十分神秘，在港狂掃豪宅與發展商大合奏，其實是想泊上大碼頭。

天匯六十八樓A單位以七萬元天價成交已有九個月，但這樁成交都給予人「Too good to be True」的印象。天匯整項賣樓交易都非常詭異。當初天匯推出市場並沒有公開發售，有興趣的買家只能透過恒基售樓部預約參觀，恒基會審視其背景才決定是否接受參觀，連售樓部職員亦無緣見到買賣文件。去年十月底，恒基只公布有一單位以呎價七萬成交，旨在引起市場起哄，但對其餘廿多個交易無再交代。今年二、三月，天匯成交期將屆滿，恒基被踢爆已出售的廿八個單位中，只得一個完成交易。而賣出的廿七個單位都用離岸公司登記，付款條文並不一樣。在買賣合約上，亦沒有訂明完成交易日期（Agreed Date），買家多次延期交易，恒基並不打算殺訂，只是一直無了期拖延，直至地政總署六度去信要求恒基解釋，在公眾「逼供」下，恒基才訂出本月的十六日，作為成交的最後日期。

買賣雙方口徑不一

愈接近成交日期，恒基方面對買家身份的口風，又前後有矛盾，去年十月天價成交後，全城關注買家的身份，當日恒基營業部總經理林達民隱隱晦晦地說：「佢講廣東話嘅，但有濃烈的普通話口音，應該學緊普通話啩！」另一邊廂又對外放風，指買家是內地富豪。其後李兆基又親自出來解畫指：「香港鄰近有許多新富豪，就好像大陸，那些新發財的，財富不遜於香港富豪……。」又話內地富豪買樓：「唔貴唔買，好似女人買手袋。」

一個月後，傳媒從臨時買賣合約的買家簽名中，發現天價單位的買家是四十二歲的唱片騎師秦善文。雖然李兆基即時出來澄清，指秦善文只是買家授權的簽署代表，並非買家本人。但秦善文卻否認是「人頭」，而是與幾個人組成團隊作投資，買賣雙方言論矛盾。

越南豪客現形

上週二，李兆基在恒基股東大會後承認，大部分天匯買家屬同一買家，「有個客同我買了二十多幾個。」又說恒指跌了兩成，暗示樓價「有得傾」。根據種種蛛絲馬跡，這個客人的身份就是越南華僑朱立基。

未成交廿七個單位中，秦善文簽名的公司共買入六個單位，葉德榮簽名的公司買入另外六個單位，劉玉菁簽名的公司買入四個單位。這三個買家雖然以不同公司登記，但登記地址都是重疊的。另外，買入天匯其中四個單位的張莘，及買入另外四個單位的律師李廣耀，他們的登記地址亦是中環中遠大廈十樓。張莘曾替朱立基買入中環盈置大廈，及掃入多個山頂倚巒單位。秦善文於今年一月開設的Hi-Fi鋪，位置就在大業主朱立基於○九年以三十六億購入的盈置大廈商場內。以此推算，朱立基購入單位共有廿四個。

上星期仍身在越南的朱立基，本週一已返到香港其盈置大廈的寫字樓，記者在大廈門外守候期間，數名辦公室職員亦走到大廈大堂，監視記者的一舉一動。另一邊廂，卻吩咐大廈保安安排平日行人止步，要經過商場廁所的走火通道給予朱立基鬼祟逃離現場。無獨有偶，天匯「買家」秦善文開設的音響器材公司，就設在盈置大廈一樓商場，秦善文見有記者在大堂等朱立基，竟然主動上前邀請守候在大廈外的記者，往其辦公室訪問，企圖調虎離山，令朱立基可逃離大廈，可見「護主情切」。他又主動向記者提及：「已簽好晒所有文件啦，總之十六號大家都開心。」

秦善文亦向本刊記者坦承認識朱立基：「佢只係我一個Walk-in客，佢二月同我買咗套二百幾萬嘅音響，我亦都有上去佢倚巒屋企幫佢擺位，但我完全唔知佢係天匯買家，我哋亦無討論過天匯。」他亦主動交代其盤算：「我哋係成個團隊咁買樓，目標係想令天匯附近，干德道嘅樓價上升。其實我哋喺附近有批單位已經賺咗一筆啦，你哋無人知咋。」更有其欲蓋彌彰之感。

借買樓搭關係

據知，朱立基願意與恒基進行「天價」交易，目的是與大發展商發展長遠關係。○七年任香港小輪發展部董事鍾麗幗曾到過越南覓商機，從中認識到在越南做酒店及地產的朱立基，遂由她穿針引線安排予恒基營業部。有認識朱立基的越南商家指，自從○七年爆出朱氏夫婦掃入五幢新地豪宅倚巒後，一次朱立基出席活動時被問及此事，「佢當時同人哋講，話係篤數啫！」因此這次再傳他買入全數廿四伙天匯單位，有當地商家認為此舉跟倚巒交易如出一轍，純為幫發展商「出頭」。

這位越南豪客，其實是土生土長的香港人，小時候父親朱鎮康在上環東邊街開設「銘昌號」賣乾貨，一家人住在東邊街唐樓，並在天台曬鹹魚，街坊都得悉，朱家的兒子在越南發達，原來朱父早年自學英文，朱立基早年到過德國留學，並在香港一間代理德國啤酒的公司打工。八十年代尾，朱立基被調到越南胡志明市拓展啤酒生意，當時在胡志明市經營銀庭酒樓的張美蘭因跟朱立基入貨而認識。

越南賣啤酒結緣

張美蘭與越南官員稔熟，與五名政府官員和商人為結拜兄妹，她就排名第三。九十年代初她跟幾個朋友，與越南旅遊局旗下的物資公司合作入口燈飾、酒店設備，但當時越南仍受到美國禁運，張美蘭的生意蝕大本。約於九三年朱立基與張美蘭成立萬盛發，眼見外資開始湧入胡志明市投資，於是陸續開設兩家餐廳，到九五年再投資開設一家只有六十四間房的小型酒店，名為溫莎西貢酒店，但生意經營失敗，並且欠債纍纍，後來得一朋友借錢事業才起死回生。後來才升任為越南清查局（相等於香港廉政公署）副局長，與張美蘭屬結拜姊妹的阮氏玉蓮指：「令張美蘭起死回生的是一名叫胡丹的香港籍越南華人，是由我介紹給張美蘭認識的，胡丹認識不少官員，並介紹熊德龍予他們認識，並借了六百萬美元給他們。」本週二，記者找到胡丹，她說：「我係冤枉嘅，每次提起都好傷心。」

搭上中國間諜

熊德龍被稱為中國在美的間諜，小時在印尼由當地華僑收養，八十年代初移民美國，成為親共僑領。他除了是雲南香煙紅塔山的代理，九十年代中還從台灣人手上收購了美國的華文報紙《國際日報》，更是《人民日報海外版》及《文匯報》美洲版的發行代理。有指他九十年代因涉及軍火走私案及克林頓時期政治獻金案，遭美國司法部搜捕而返回中國大陸，至今不敢回美國。○二年張美蘭為請得熊以六百萬美元入股其公司的五星級溫莎酒店連安東商場項目，以及服務式住宅 Sherwood。然而之後熊經多次交涉，張美蘭仍未將兩個項目的部分股份，經正式手續轉名予他。熊德龍最後在大怒之下決定抽資，要張美蘭還錢，案件最後鬧上法庭。

當時張美蘭指該六百萬美金，已交予好友胡丹代為還給熊德龍，由於胡丹否認此事，張美蘭於是狀告胡丹私自挪用款項，令胡丹坐監八個月，最後雙方庭外和解，事件不了了之。阮氏玉蓮稱：「張美蘭平步青雲完全靠借到六百萬美元，佢嘅事業係佢自己一手奮鬥出來，老公不是本地人，爭取不到的！」

現時萬盛發在市中心Dong Khoi的地皮，位處市政廳附近及地標新華大廈對出，是市內絕無僅有的靚地。這個地盤過去數年因政府政策改變，令萬盛發多次更改土地用途，及後○八年越南出現經濟危機，再令地皮一直丟空。其實早在○七年時，朱立基曾一度將地皮項目以廿六億元賣予香港上市公司潤迅通訊，以換取三成潤迅控股權，惜後來合作計劃因潤迅管理層捲入廉署官非而告吹。

大陸高官關係密切

朱立基之所以能成為胡志明市著名地產商人，有賴其越南籍妻子張美蘭協助。交際手腕了得的她，經常出席會晤越南國家領導人的活動，又經常捐錢做善事，因此與政府關係友好。

雖然萬盛發在胡志明市甚為出名，但朱立基為人卻非常低調，雖然是越南香港商會成員，但卻甚少出席商會活動應酬。「佢多數去番自己開嘅餐廳食飯，據聞佢仲住喺西餐廳AMIGO樓上。AMIGO條街全部物業都係政府嘅，唯獨佢間餐廳個幢樓係佢哋私人嘅，由此可以睇出佢哋同政府關係幾好。」朱氏夫婦與中國領事館亦十分稔熟，中國領事館的活動，多在溫莎酒店舉行。而萬盛發在鄰近市中心的第三郡的服務式住宅Sherwood Residence，便鄰近中國領事館，領事館職員更長期租住其中。前幾年，鄰近越南的廣西，中國政府投下二百億美元作為扶貧基金，據知張美蘭與廣西官員也稔熟，有生意「合作」。朱立基及張美蘭「財來自有方」，可見一斑。

老臣子紛紛離任

恒基賣樓弄出這個大頭佛，無論交易價格、成交條款，買家都顯得十分詭異；不少老臣子都看在眼裡，這與恒基營業部的賣樓手法有直接關係。現任恒地副主席林高演一直是四叔身邊的左右手，隨着老臣子逐漸淡出，他在集團內的勢力愈加鞏固。○五年，他的弟弟林高禹就直接參與了恒地的營業部，擔任顧問，同年在恒地做了廿年的營業總經理張炳強就離職，投到英皇地產去。

自從林高禹插手恒基營業部，賣樓手法起了巨變，首先他喜歡利用藝人來做宣傳，在他旗下就有一間名為誠粵娛樂製作公司，○六年開售翔龍灣時，其胞兄林高演現身翔龍灣，就「巧遇」成龍並雙雙握手，林高演當場笑指「有情有義極具義氣的成龍購入六座八個單位，作為旗下員工宿舍之用，不過就無透露涉及資金，但已收宣傳之效。林高禹又找來老牌歌星兼他的友好薰妮唱翔龍灣的廣告歌，又安排自己女兒做翔龍灣代言人，只是反應奇差，最後被抽起。

明星攻勢催谷樓盤

後來又安排容祖兒為大埔比華利山別墅作宣傳；○七年十月就傳出藝人周星馳一口氣購入十一座比華利山別墅，但據本刊查冊，周星馳簽下買賣合約只有七個單位，其中四個更在○八年底取消交易；這種賣樓手法，與早前大圍名家匯買家認購三個單位，可以退回兩個，如出一轍。曾在恒基營業部打工的員工說：「林高禹好鍾意叫我哋報大數，明明賣咗二百個單位，就話要報四百個，張價單寫樓價比如係一百萬，就要我哋同個客講百二萬，搞到賣樓好烏煙瘴氣。」據知因着賣樓的手法，營業部謝偉銓有不滿，欲離開營業部，最後調到陽光房託任主席，但今年三月他宣布將到爪哇控股任職，正式離開恒基。

老臣子相繼離開營業部，總經理一職遂由林達民接任，他事事聽命於林高演，據知林高禹雖然在恒基系內沒有職銜，對營業部仍有參與意見，去年的聖誕節聯歡仍然有份坐在主家席上。

除了營業部，林高演對其他部門都有他的嫡系馬房，如建築部黃永灝、地產策劃部總經理郭文祥，以及香港小輪發展部董事鍾麗幗，他們都是近幾年從外聘請過來的。天匯的廿七個未成交單位如何埋尾，且看恒基副主席林高演如何替四叔收拾殘局。

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