這是個玩笑。但潘石屹和張欣夫婦的確正有意成為索尼大樓的擁有者。在8月，潘石屹告訴《第一財經週刊》，這棟大樓將以他和張欣控股的Capevale Limited公司名義買下。雖然還在等待對方董事會的批准，但「通過可能性很大」。
這棟紐約曼哈頓的37層大樓因其擁有者是索尼，而被冠以此名十年。而在1992年之前，其擁有者是AT&T，曾被稱為AT&T大樓。它的兩次更名背後各自透露了一段輝煌。而現在，中國人來了。
潘石屹在微博上透露了一些蛛絲馬跡。他和張欣於7月底8月初在紐約逗留數日，由地產經紀人帶著去看了索尼大樓。
即使這座大樓在高樓林立的紐約不算地標，那也絕對值得遊客在曼哈頓遊蕩時駐足。著名建築設計師Philip Johnson和他的合夥人John
Brugee在1980年代建造它時賦予了它「齊本德爾式」（Chippendale）的屋頂—這也被稱為「床頭板式的屋頂」，因為
Chippendale是18世紀中晚期的家具樣式—它挑戰了一下當時建築千篇一律實用而乏味的外觀，引起了不小的爭議。
它的位置不錯，在麥迪遜大街550號，靠近中央公園，一個街區之外就是阿瑪尼和Gucci，以及滿是亮晶晶櫥窗的第五大道。
當然，這棟樓還被估值到7億至10億美元之間。如果這筆交易最後達成，那這會是中國商人在美國地產市場上最大的一筆交易。也是最近幾年美國最大的地產交易之一。
但也有可能Capevale
Limited只是作為股東之一參與到這個交易中去。在交易沒有結束並披露之前，更多細節並不為人所知。「很多上億美元的交易因為金額太大，會有更多的股
東參與到購買中來，每人持有不同的股份。」紐約Corcoran Group公司的高級副總裁Janet Wang說。
這不是潘石屹張欣夫婦第一次在紐約進行地產投資。2011年，有媒體報導出Capevale Limited和猶太背景的Vornado
Realty Trust公司投資了紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓項目（Port Authority Bus
Terminal），共投資5億到7億美元。潘石屹在接受《第一財經週刊》採訪時承認這一交易已經完成。他說自己在這個項目擁有一半的股權，並且準備將這
個項目蓋成47層的寫字樓。
2008年經濟衰退的影響未盡，紐約房地產看來在慢慢升溫，這讓此時進入這個市場成為好時機。港務局長途巴士辦公大樓項目在2000年就開始啟動，準
備建成一個有著121萬平方米的大廈，就在紐約時報大樓對面。但這個項目因為經濟危機而一再拖延，甚至有一次差點被取消。
其他中國公司也正在投資紐約地產。
2012年2月，海南海航控股（HNA Property
Holdings）花費1.3億美元買下了位於第六大道旁離時報廣場和百老匯不遠的酒店Cassa Hotel and
Residences。這一四星級酒店在一棟45層的高樓中，高樓的24層以上的酒店式服務公寓依然待售。
這家公司在2011年7月已經斥資2.65億美元買下了第六大道1180號辦公樓90%的股權。這棟大樓有23層，之前的共同擁有者Murray
Hill Properties和 Carlyle
Group在2007年用3億美元獲得了這棟辦公樓的所有權，卻因經濟危機而遭遇了財務危機—房價下跌而使得抵押率從65%變成了85%，如果不追加
0.6億美元，這棟辦公樓的命運就是被銀行沒收拍賣。
另外一家中國公司搜房控股在2011年花費6000萬美元買下了之前屬於美國國際集團（AIG，American International
Group）位於華爾街72號的一個16層的訓練中心。2011年7月，搜房控股花費4600萬美元買下了其中將近2.23萬平方米，在10月又再次花費
1470萬美元買下了這棟大樓中剩下的8175平方米。這使得搜房控股成為了在華爾街上第一個擁有整棟建築的中國公司。他們計劃將這棟大樓作為公司的全球
訓練中心。
根據調研公司Real Capital Analytics在2011年年底的數據，來自中國內地的商人在2011年對美國商業地產的投資達到了11億美元，比2008年全年的0.16億美元多出了6倍。
這會讓人想起十多年前日本人買下紐約的氣勢。1989年，東京三菱地產公司（Mitsubishi Estate Company of
Tokyo）花13.73億美元高價收購洛克菲勒中心的14棟辦公大樓，成為洛克菲勒中心80%股權的控股股東；1991年，日本人橫井英樹從普魯敦斯保
險公司手中買下了帝國大廈。
這一切源自1985年《廣場協議》後的日元升值。從1986年開始，美元對日元的兌換率從1美元兌換260日元下跌到兌換150日元。日本財政廳採取降低利率的辦法來維持經濟增長，大量廉價外來資金湧入日本的工商業，也湧入日本股票市場和房地產市場。
之後的數年，幾件事同時在發生：日本工商業飛速增長，使得日本成長出世界級的企業，例如索尼、三洋、松下和東芝；日本整體也開始成長為世界第二大經濟
體；在日本國內，房價迅速提升，這讓日本人覺得世界其他地區的房價廉價得讓人怦然心動。1988年10月，美國股市下跌，引起了此後一段時間內美國市場的
蕭條，讓這個時間點看上去是投資的好時機。
普通日本人開始湧入美國瘋狂購買奢侈品。奢侈品精品店會配上會說日語的售貨小姐；旅行社和奢侈品牌一起為這些消費者設計出國游路線，確保他們能足夠高效地「血拼」。富有的日本人開始購買美國的豪宅，長島、貝弗利山都是他們的目標。
而商業公司開始大舉收購，《紐約時報》在1988年的一個報導中說，不論是日本還是美國的投資銀行都在抱怨說他們現在的收購請求簡直氾濫成災。
索尼也是這波浪潮中的一員。1986年，索尼開始了對CBS唱片的收購，花費了20億美元。收購結束之後，它需要在紐約有一個地方能放下新公司的
2000多名員工，同時高調宣揚一番自己品牌。讓AT&T感覺負擔沉重的這棟奢華大樓正合索尼心意。1992年，索尼和AT&T簽訂了一
個20年帶有優先購買權的租約，以每年每平方米1.85美元的價格獲得了AT&T大樓6.22萬平方米的使用權。
20多年後，湧入美國的變成了中國人。
「從去年下半年開始，湧來紐約買房的人迅速增多。很多來紐約旅遊的人也會順便來看房，買房就像在第五大道買個包一樣容易。」Prudential Douglas Elliman地產公司高級副總裁羅懿慧對《第一財經週刊》說。
在這個夏天，在紐約的每個景點都能看到成群結隊的說中文的遊客。第五大道的商店裡也開始配上會說中文的服務人員。
「紐約是個國際市場，全世界的人都在這裡買房。一旦哪個國家的經濟或者政策發生變化，紐約房地產市場就會感覺到。」Janet Wang說。她舉例在2012年7月，法國開始對資產超過400萬歐元的富翁加倍徵收財產稅，她的客戶中來自法國的買房者就多了起來。
她將中國買家的增多歸因為過去數年中國經濟的發展以及人民幣兌美元匯率的提升。2008年，美元兌人民幣的匯率還是1:7.24，而現在這個數字在1:6.3左右。
《紐約時報》在當年評論AT&T大樓易主時說：「這會讓索尼美國公司在紐約更有存在感。」在那波浪潮中，日本人買下建築就像集郵一樣，名聲不菲的地標更讓他們興奮。
即使中國人湧入紐約才是剛剛開始，但這句話看起來也將能用來評論正在湧入紐約市場的中國投資者。
「地段、是否有名，這些都是中國人考慮買不買的因素。」羅懿慧說。
北京萬通在數年間一直在爭取世貿中心的使用權。在2006年世貿7號樓的租約未能執行之後，北京萬通在2007年又與紐約新港務局簽署了關於世貿1號樓的租約商業條款，成為世貿1號樓的商用租戶。
「索尼大樓在美國比紐約時報大樓更出名。」潘石屹在談到究竟買什麼樓的時候這樣說。
索尼大樓的確是一棟有傳奇色彩的樓。1978年，在美國市場處於壟斷地位並且如日中天的AT&T希望建立一棟大樓作為自己的總部。曾擔任時代
華納公司顧問的John Howkins在其《創意經濟》一書中提到，AT&T董事長John
Debutts在當時要這棟大樓成為「商業聖殿」，成為「AT&T的門面」，要「讓這個建築大聲清晰地說，『我們愛紐約』」。
著名建築設計師Philip Johson和其夥伴John
Burgee承擔了這棟大樓的設計。為傳達出Debutts所要求的這些特質，他們一反當時摩天大樓簡單和實用主義的風格，試圖將傳統家具的奢華裝飾性設
計融入到現代辦公樓的設計中去—這使得這棟大樓的樓頂有著18世紀齊本德爾式家具的樣貌。
除此之外，這棟37層的大樓167米高，外表覆蓋著玫瑰色的花崗岩，有著一個4層高的大堂。
但在這棟樓完成沒多久，AT&T就被美國聯邦法院判定為壟斷，並被拆分成為7個區域性電話公司。被拆分之後的AT&T規模和盈利能力大不如前，再也無法負擔這棟摩天大樓。
索尼接手後試圖讓這個建築變成張揚自己品牌的所在。在和AT&T談判之時，將大樓改名為索尼大樓就成為了重要條款之一。
此後它說服紐約市政府允許它將臨近麥迪遜大街的開放給公眾的走廊地帶變成商店，以陳列所有索尼的產品；作為交換，它將大廈中庭改造成為公眾場所，玻璃
穹頂設計巧妙，能讓陽光直射進來。大量桌椅放在這裡，白天，附近公司裡工作的人、逛街逛累的人都會在這裡休息，晚上這裡是流浪漢的庇護所。
在改造完成之後，紐約人還一度爭論，索尼是不是將這個公共場所做得太「索尼」了—因為這個中庭有一個電梯通向索尼奇妙實驗室（Sony Wonder Lab），中庭的牆壁上還有和索尼有關的文字和視頻，看起來像極了索尼公司的大堂。
現在，輪到索尼打算出售這棟樓了。2012年6月，《紐約郵報》曝出索尼正有意通過黑石公司和Newmark Grubb Knight Frank地產公司出售自己的大樓。這棟樓現在估值在7億美元到10億美元之間。
潘石屹夫婦過往速戰速決的投資風格在此次交易中再次展現無疑—從他們8月1日第一次考察索尼大廈，到8月22日他在上海向《第一財經週刊》透露交易進入尾聲，整個過程只有21天。
即使這筆交易成交，潘石屹也沒打算在這棟顯赫的大樓身上獲得不菲的回報。「紐約的租金回報率並不高，只有4%，遠遠不如SOHO中國項目在中國的回報
率。」潘石屹說。早一些時候，SOHO中國抽取了旗下四棟寫字樓作為分析樣本，結果發現這四棟物業的租金回報率都超過了14%。
「在很多情況下，有些地產的回報率不到3%。4%到5%的水平已經是很不錯的回報了，但比較穩定。並且因為總有買家在這裡物色，所以不會擔心沒有下家。」Janet Wang?說。
「其實大家都想更長期地持有，因為未來的價格會更高。」Prudential Douglas Elliman 地產公司高級副總裁羅懿慧說。
根據全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的報告，即使經濟少許有所回升，但是美國的商業地產依然沒有恢復到經濟危機之前。
沒有下降的失業率意味著這對辦公空間的需求減少，零售物業的需求也因為消費需求不足而減少。但在接下來的一年，空置率可能會從2012年三季度的16.1%在2013年三季度下降到15.6%。
而在美國的所有城市中，紐約對寫字樓的需求看上去還比較旺盛。在美國全國辦公空間空置率數據中，紐約的空置率只有10%，是所有城市中最低的。最高的位於亞利桑那州的鳳凰城（Phoenix），高達25.4%。
但無論如何，在接下來的幾年，潘石屹們都要祈禱美國的經濟能蒸蒸日上。
一個前車之鑑是，三菱地產在買下洛克菲勒中心後，低迷的美國經濟讓曼哈頓房租一直在低位徘徊，實際租金水平只有三菱地產原先估計的一半。6年之後，三菱地產陷入資金鏈斷裂的困境，放棄了對洛克菲勒的擁有。
中國房東
對Justin Berry來說，這是一個少見的忙碌的夏天。
他是世邦魏理仕倫敦金融城資本市場的高級經理。與往年夏天的淡季不同，由於歐洲債務危機前景的不確定，不少資金選擇了避開歐洲而來到倫敦，使得這個夏天倫敦的房地產市場交易異常活躍。
其中相當一部分是來自亞洲的投資者，「2010年亞洲資金在倫敦房地產市場的交易額是3億英鎊，2011年就漲到13億英鎊，而今年僅僅上半年就達到15億英鎊。」Justin告訴《第一財經週刊》。
在這15億英鎊（約合24億美元）中，光是兩筆來自中國的交易就佔到了總金額的一半。Justin自己參與了其中的一筆交易。5月底，一家名叫銀杏資
本管理有限公司的中國買家從私人投資銀行Evans Randall手裡買下倫敦金融城的一棟寫字樓Drapers
Gardens，成交價2.85億英鎊（約合4.6億美元）。世邦魏理仕是這筆交易的諮詢顧問。
另一筆交易則是，倫敦上市地產商Quintain在6月18日宣佈，香港億萬富豪鄭家純旗下私人投資公司Knight Dragon已斥資4.5億英鎊（約合7.2億美元）在前者的開發項目Greenwich Peninsula中持有60%的股權。
過去幾年裡，中國買家活躍在海外房地產市場的消息已經不算是什麼新聞。但過去的主角更多是以個人投資者身份出現的中國富豪，他們在全球最昂貴的地段一擲千金購下豪宅，出手大方讓所有人驚嘆。而現在的主角，是公司。
「中國企業投資海外房地產市場的這個熱潮，如果將『海外』的範圍放得更寬，比如非洲、中東，可能發生得更早，如果限定在歐美市場，尤其是歐美市場中的
商用物業的投資，這股熱潮剛剛開始。」仲量聯行北京董事總經理、中國企業服務部總監張瑩告訴《第一財經週刊》。中國企業服務部是仲量聯行兩年前在中國成立
的一個新部門，為中國企業在海外的物業買賣交易與租賃提供服務。
這股熱潮跟中國企業對持有物業的偏好有關係。「當越來越多的中國企業走出去，在海外拓展業務的時候，它會更傾向於擁有自己的物業。」張瑩說，「一些公
司在租賃物業幾年之後就會開始尋找合適的項目持有它。」仲量聯行最近剛幫助海航在悉尼市中心買下了整棟物業，其中一部分自用，一部分出租。
更早一點的案例還包括2010年和2011年前後，中國銀行、工商銀行等數家中資銀行在倫敦購入物業，作為自己海外分支的擴張基地。
2008年金融危機以來積極進行海外擴張的中國企業中，國企是絕對的主力，也同樣一度是海外買樓的主力。除了滿足自用的需求，他們對海外房地產市場的
投資還承擔著分散外匯投資的功能。中投早在2009年就曾注資倫敦新金融城金絲雀碼頭的最大股東歌鳥房地產公司（Songbird
Estates），取得其19%的股份。歌鳥當時正面臨債務危機，而金絲雀碼頭的租賃行情也受金融危機的影響十分蕭條。銀杏資本的交易在中國幾乎沒有得到
任何關注，部分原因也許是由於買家的低調。據稱這家神秘的資產管理公司與中投有著千絲萬縷的聯繫。
現在房地產開發商正在成為另一個主力。鄭家純在入股Greenwich
Peninsula一年前曾聯合兩位香港投資者以4800萬美元的價格收購了倫敦房地產管理公司Pinnacle Regeneration Group
61%的股權，將商業觸角伸向英國保障性住房領域。一個月後又緊接著斥資約5.7億美元入手Maritz
Wolff名下分別位於紐約、新墨西哥州、英屬維爾京群島和達拉斯的5家豪華酒店。劉鑾雄的華人置業集團也於去年在倫敦買下高盛歐洲總部所在的寫字樓，斥
資約4.5億美元。
內地房企同樣蠢蠢欲動。萬科今年下半年在香港成立了海外事業部，並派出7個小組在全球考察房地產業務，主要是「中國人愛去的那些國家」。現在考察信息
還沒有完全彙總出來，但可以肯定的是，萬科已成立了美國業務推進小組。萬科總裁郁亮表示，考慮海外擴張的原因在於，中國人跑到海外去購房的現象正變得普
遍，「既然這樣，為什麼不由萬科在海外來向他們提供房子呢？」
在歐美這種成熟市場，房地產投資回報率並不高，但穩定的長期前景仍然足以吸引大量資金。比如倫敦，即使在金融危機和歐債危機的慘淡愁云中，這裡的房地產市場仍被視作「超級安全」的天堂。英國土地登記管理局去年年底的數據顯示，倫敦是英國近來年度房價唯一上升的地區。
部分原因在於這裡永遠不缺投資客，另一部分原因則是因為供給有限。
由於土地供應量不足，倫敦的新建物業無論住宅或是商業地產都一向不多，舊物業改造也有諸多限制。此外英國的房地產開發商大多資金並不充裕，而現在要向
銀行貸款並不是一件容易的事情，這也讓他們樂於迎接中國投資者的到來。「中國的房地產開發商往往與當地銀行有著不錯的關係，能夠為急需資金的項目帶來貸
款。」Justin說。
Greenwich
Peninsula就是這樣一個例子。它位於倫敦東南部，靠近倫敦新金融城所在地金絲雀碼頭，沿著泰晤士河綿延2.25公里。按照計劃，這個佔地130萬
平方米的項目將提供1萬套住房，以及商店、酒店和學校，是倫敦最大的住宅項目之一。Quintain早在1997年就拿下了這裡的一個地塊，但15年來一
直進展緩慢，到現在只建成了兩棟商業建築、一塊住宅區和部分基建工程。這個項目曾經的合資方是澳大利亞最大的房地產開發商Lend
Lease，但後者在金融危機中受到嚴重影響，甚至退出了原本贊助的倫敦奧運村項目，最終決定出售Greenwich
Peninsula的股份。Quintain一度股價大跌，因為市場擔心它無法籌措資金完成Greenwich Peninsula。
Quintain剛上任的新CEO Maxwell
James對促成與鄭家純的交易功不可沒。「我還在匯豐投資銀行的時候就已經認識鄭家純博士，我們在今年年初達成初步協議，然後進行了盡職調查。」
Maxwell告訴《第一財經週刊》。他曾在匯豐投資銀行主管全球房地產市場，後來又創立自己的房地產投資銀行Lowndes
Partners，直到去年5月才加入Quintain。一年後，就在鄭家純入股的消息公佈前3周，Maxwell被擢升為CEO。
鄭家純入股後將首先向Quintain支付2880萬英鎊（約合4609萬美元），然後在未來的6年將向項目公司注入1.23億英鎊（約合1.97億
美元）現金，並為項目公司安排一筆3億英鎊（約合4.8億美元）的貸款。停滯不前的項目終於可以在明年再度動工，項目餘下40%股權則由Quintain
繼續持有。消息公佈當天，Quintain的股價上漲近20%。
房地產開發商作為投資主力的另一個優勢在於他們過往的客戶資源。「一些香港開發商拿下一個項目基本上馬上就能賣掉1/3，就是原來的舊客戶。」Justin說。
當然，除了房地產開發商，還有更多其他的買家也在加入這個市場。中國羽絨服品牌波司登去年5月以2100萬英鎊（約3361萬美元）的價格購入倫敦核
心購物區牛津街的一處物業，並在奧運前一天在這裡開出波司登倫敦的第一家旗艦店。單從房地產市場來看，這也是筆不錯的投資。牛津街所在的倫敦西區商舖過去
兩年一直保持了平穩的租金增長，儘管不像寫字樓（尤其是金融城的寫字樓）漲得那麼快。
在2009年觸底之後，紐約、倫敦這樣主要的房地產市場已經有所恢復。根據英國地產投資數據庫（IPD）的數據，從2010年秋冬到2012年1月的
15個月裡，倫敦金融城寫字樓的價格已經上漲了8.9%。而Evans Randall在以2.425億英鎊（約合3.88億美元）買下Drapers
Gardens，18個月後轉手銀杏資本，價格上漲超過17.5%。世邦魏理仕在7月發佈的報告則顯示，過去一年裡紐約的商業地產價格上漲5.9%。
現在也許算不上一個最好的時機，但還不算晚。而且在Justin看來，「市場過一段時間可能就會淡下來，因為很多現在買入的亞洲資金都傾向於長期持有，要想尋找合適的物業就會更加困難。」
仲量聯行在2011年10月至2011年12月期間對46家中國企業進行了問卷調查，這次調查以《2012年中國公司企業房地產調查報告》的形式在今
年7月發佈，根據這次調查結果，仲量聯行預計未來三年內擁有海外物業的中國企業將增長40%，總比重從今天的5%增至三年後的7%。「鑑於中國企業的規
模，增長兩個百分點意味著一個巨大的絕對數額，足以影響相關國家或城市的房地產市場。」張瑩說。